房地产开发环节的成本控制制度

第页共页房地产开发环节的本钱控制制度房地产开发环节的本钱控制制度房地产开发环节的本钱控制制度(一)立项环节的本钱控制1、各单位新工程立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过，房地产开发环节的本钱控制制度。《可行性研究报告》除应具备地块根底资料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等根底内容外，还须包括以下内容：◆本钱费用估算和控制目的及措施;◆投资及效益测算、利润表达安排;◆税务环境及其影响;◆资金方案;◆《竞投方案》(仅限招标、拍卖工程);◆投资风险评估及相应的对策;◆工程综合评价意见。2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提早一周上交集团总部。3、假设工程立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。4、招标或拍卖工程的竞价不得打破集团批准的最高限价;合作建房工程要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金本钱。5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。(二)规划设计环节的本钱控制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原那么：◆能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成;◆需委托设计院进展的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案(必须包括建造本钱控制总体目的)，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过前方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必需要求设计单位出具《设计概(预)算》，并在与上一阶段的概(预)算进展认真分析^p、比拟的根底上，编制我方的《建造本钱概(预)算》，确定各本钱单项的控制目的，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原那么上不得打破我方编制的《建造本钱预算》。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成结合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理本钱)等进展会审，提出明确的书面审查意见，并催促设计单位进展修正，防止或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。(三)施工招标环节的本钱控制1、除垄断性质的工程工程外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进展。3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员结合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进展详细、详细的筹划，拟订标书，开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工工程和施工管理程度等进展现场考察，提出书面考察意见;对投标情况进展评估，提出书面评估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、凡投资额超过人民币1000万元的工程工程假设采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进展选择。7、垄断性质的工程工程(如水、电、气等)应尽力进展公关协调，最大程度降低造价。8、施工合同会谈人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应明晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10、出包工程应严禁擅自转包。(四)施工过程的本钱控制现场签证1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的详细审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原那么，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算根据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程工程，在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理1、工程开工前，原那么上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位亲密配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析^p事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并催促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员结合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经历收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进展整理，存入工程技术档案。工程进度款1、原那么上不向施工单位支付备料款，资料共享平台《房地产开发环节的本钱控制制度》(s://..)。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开场抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按以下程序办理：◆施工单位按月报送施工进度方案和工程进度完成月报表;◆工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度方案，审核工程进度内容和完工部位(主体构造及隐蔽工程局部须提供照片)、工程质量证明等资料;◆预算部门整理复核工程价值量;◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台账。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银企关系和监视工程款项的使用提供便利。4、工程进度款支付到达工程造价85%时，原那么上应停顿付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。(五)工程材料及设备管理1、工程开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照以下原那么决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税方案指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供;3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、应按工程实际进度合理安排采购数量和详细进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、甲供材料、设备的采购必须进展广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下条件择优确定供货单位：◆可以实行赊销或定金较低的供货商;◆愿意以房屋抵材料款，且承受正常楼价的供货商;◆可以到现场安装，承受验收合格后再付款的供货商;◆售后效劳和信誉良好的供货商。6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部回绝付款。7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承当索赔责任。8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相别离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的`质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进展封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。(六)开工交付环节的本钱控制1、单项工程和工程开工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程构造验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、凡有影响使用功能和平安及不合设计要求的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处分措施等。5、采取一次性拘留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承当。(七)工程结算管理工程开工结算应具备以下根本条件：◆符合合同(协议)有关结算条款的规定;◆具备完好有效的质量评定结果和符合标准要求的开工验收资料;◆工程设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备;◆工程遗留问题已处理完毕;◆施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。1、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。2、“点工”必须按照定额价计取、结算。3、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完好，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进展复审。4、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。5、审算部门应对主体工程本钱进展跟踪分析^p管理，进展“三算”比照，找出工程本钱超、降的因素，并提出改良措施和意见。6、在审算部门提供的结算资料根底上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。(八)其他环节的本钱控制1、正式出售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建立本钱，并对照本来钱预算逐项审核;对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行本钱，并列入工程完全本钱范围内。《销售承诺事项清单》及有关本钱测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配