物业管理规章制度范文

物业管理规章制度范文（最新版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如工作总结、工作计划、述职报告、条据书信、合同协议、演讲致辞、心得体会、导游词、教学资料、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Downloadtips:Thisdocumentiscarefullycompiledbythiseditor.Ihopethatafteryoudownloadit,itcanhelpyousolvepracticalproblems.Thedocumentcanbecustomizedandmodifiedafterdownloading,pleaseadjustanduseitaccordingtoactualneeds,thankyou!Inaddition,thisshopprovidesyouwithvarioustypesofclassicsampleessays,suchasworksummary,workplan,debriefingreport,articleletter,contractagreement,speech,experience,tourguide,teachingmaterials,othersampleessays,etc.IwanttoknowPleasepayattentiontothedifferentformatandwritingstylesofsampleessays!第1页共32页物业管理规章制度范文物业管理规章制度范文5篇小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守家借鉴与参考!物业管理规章制度范文（篇一、物业接管验收管理制度1、验收前的准备工作本验收管理制度是指由__网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市__物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。__物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。验收小组根据提供的图纸,按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。2、验收的实施验收小组在验收过程中,可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收,然后再进行综合验收;实物的验收,主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。3、验收后的处理工作验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责第2页共32页人根据验收报告,写出物业的综合性验收评定意见书,呈交项目招标组。对存在问题的设备、设施写出书面报告,上报项目招标组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效,将全部、档案资料移交给管理处存档。4、验收后不合格的处理工作并报项目招标组和__物业审核。5、设备验收设施安装位置与安装质量符合;设备或系统的技术性能应与设计要求收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果也记录在《验收交接记录表》中。二、公共设施维护管理制度1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护,确保设施、设备处于良好运行状态。2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。4、厂区内的设备、设施损坏,须及时修理和更换。或更换。第3页共32页6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。三、临时用电、用水管理规定1、临时用电计划申请1)施工前,由施工单位或根据施工项目和用电量大小,向管理处递交临时用电计划申请表。2)临时用电计划申请表中,应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。3)管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。4)申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件,每人一证。操作人员无证的,管理处一律不予批准申请。2、临时用电管理规定1)凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材,必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。2)在管理处技术人员指定的地点接线,并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。3)电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。3、临时用电施工限制1)不影响厂区内机电设备的正常运作。2)不超出供电负荷量允许范围。3)噪音很大的电动工具,严格按规定时间进行操作,不影响业主的正常作息和生活。4、禁止以下行为:第4页共32页1)乱拉乱接电线。2)超出设计负荷的临时用电,未经申请用电计划的用电。3)直接将电线插入插座的用电行为。5、管理处管理权限1)有权劝阻或制止违章操作。2)有权对业主单位进行巡视检查。3)有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。4)对不听劝阻的违章施工行为,可停止供电,以防止事故发生。6、临时用水管理1)施工前,施工单位或业主单位根据施工项目和用水量,向管理处预先申请临时用水。2)使用人需安装水表,并接入管理处指定的用水接口。3)禁止任何乱接水的行为,不听劝阻管理处可采取停水措施。四、投诉处理和分析制度信函、电话或面谈),均需进行接待、记录,同时应做好相应记录。理措施,答复时间最长不超过一天。3、管理处按照业主投诉的内容,安排相应人员解决问题,并将结果反馈给客户服务中心。直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。第5页共32页未解决的,责成有关部门/管理处迅速处理。织有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生类似问题。五、意见调查和回访制度1、公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度:1)安全管理2)绿化管理3)清洁服务4)四害消杀服务5)投诉或意见处理6)停车场管理7)设备设施管理8)电梯管理9)维修服务10)服务态度的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。3、对存在的问题,管理处主任提出整改意见,责成有关人员限期解决。第6页共32页4、对业主的误解,应进行必要的耐心解释。5、业主意见调查结果及整改方案应向业主公布,接受监督。6、相关职能部门应定期对业主进行回访。7、回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。约时间答复。9、业主意见评价统计计算方法1)统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。2)统计计算符号n-发放的调查表总数h-回收的调查表总数x-调查表的调查项目数y-每份调查表评价满意的项数o-评价满意的项目总数a-回收率:%;k-满意率:%;3)统计计算公式a=h÷n×100%o=σy=y1+y2+y3+……+ynk=o÷x×n×100%六、维修管理制度第7页共32页5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、维修工到现场后,要做到:1)自觉维护管理处及业主的权益,不做损害管理处名誉的事情。2)不要不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。3、维修工进入现场维修时,应主动征求业主意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动,应征求业主的同意后方可进行。4、维修工进入现场维修时,应进行仔细检测,判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装,造成不必要的返工。5、维修工进行维修时,要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料笑取闹。6、维修工作完成后,维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的恢复各物品的原貌(位置)。7、全部工作完成后,维修工要试验维修后的效果给业主看,试验次数不少于3次,同时要给业主讲解应注意的事项,如果业主有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业主满意为止。确认。维修工离开业主单位现场时,应礼貌地谢谢业主支持、配合与第8页共32页谅解。9、维修工回到管理处及时做好维修记录。10、在维修完成后,由管理员不定期进行抽查回访。七、垃圾收集与处理管理制度1、垃圾的分类处理1)工程垃圾:瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。2)生活垃圾:清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内,间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2、垃圾中转站的垃圾应日产日清,如垃圾较多影响垃圾存放时,可增加清运次数。3、清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整,地面无散落的垃圾。1)负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。2)每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。4、垃圾中转站的卫生标准:1)地面无散落垃圾,无污水,污渍;2)墙面无粘附物,无明显污迹;3)垃圾做到日产日清;第9页共32页4)所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散积垃圾;害;5)可作废品回收的垃圾应另行堆放;6)垃圾站应保持清洁无异味,每天应定时喷洒药水,防止发生虫7)按要求做好垃圾袋装化。5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况,并记录。八、卫生消杀管理制度1、综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。2、消杀工作计划应包括以下内容;1)消杀对象;2)消杀区域;3)消杀方式药物计划;4)消杀费用预算。3、消杀区域包括:楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。饵料。识。6、消杀作业完毕,应将器具、药具统一清冼保管。第10页共32页7、消杀工作标准1)检查仓库或厂区生产车间,目视无明显蚊虫在飞。2)检查和楼层及转角垃圾桶摆放处,目视无苍蝇滋生地。3)检查楼内和污水井、无害虫出现。4)抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹,用布粉法检查老鼠密度,不超过1%,鼠洞每2万平方米不超过1个。8、消杀工作的管理与检查1)消杀工作前,综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。2)综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。3)综合管理员现场跟踪检查,确保操作正确。九、受伤/急症等紧急救援措施施或打电话给管理处救援。心呵护。120寻求援助,说明具体方位。4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。十、火警应急措施1、发生火警,切勿急燥,保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话119。第11页共32页2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。3、击破安装在楼道里的报警按钮。4、遇到浓烟,应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。5、用灭火设备扑灭火源,但切勿把自己置身于危险中。6、迅速脱离火灾现场,请牢记不要搭乘电梯。十一、停水/停电的应急措施1、当接到相关部门停水/停电通知时,应以书面形式提前通知业主,做好相应的准备。并在大堂入口处显着位置贴温馨提示等通知。2、当遇到突然停水时,管理处应打电话给政府相关部门咨询,同时并以电话/广播等方式快速通知业主,后再以书面形式补办。30秒之内自动启动,保证厂区的弱电系统正常运行。4、突然停电时,被困在电梯有人员应通知管理处专人进行解困。解困后,将电梯降至首层。式通知业主。6、突然停电时,应急时派专人检查厂房内的所有设备。物业管理规章制度范文（篇1.范围本标准规定了厂区物业管理的内容、范围、要求及考核办法。理、零星工程管理、办公用品管理。第12页共32页2.职责:2.1企管办负责制定厂区物业管理规定文件,并按文件进行检查考核。2.2物业公司按合同及厂区物业管理规定文件规定向烟厂提供各种服务。3.内容及要求:3.1物业管理主要内容(除办公大楼):3.1.1厂区所有公共通道、楼梯、走廊、电梯口、顶楼卫生(含小车库顶棚)。3.1.2厂区所有厕所卫生,厕所设施检查,化粪池清掏。3.1.3厂区所有水沟下水道卫生及公共通道、下水管道设施的检查。3.1.4厂区所有外墙、外窗户、外墙管道、外风扇等清洗。3.1.5厂区垃圾、木制废品清理。3.2物业管理具体补充范围及要求3.2.1厂门口宣传栏保持清洁。3.2.2公共通道包括:制丝车间一区东面通道;制丝一、二区门口大厅;成型车间大楼与制丝之间的走廊东至成型厕所,西至卷包一区南门天桥斜坡顶、北至卷包一区南门含卷包一区南门天桥;联合工房各层仓库外公共区域。3.2.3所有公共通道、走廊应保持地面整洁,墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘。第13页共32页3.2.4应保持清洁、无蜘蛛网、无积尘。3.2.5车间楼梯、扶手及工艺质管科大楼的大厅、楼梯、扶手及制丝一、二区的大厅、大厅玻璃、广告牌应每天擦洗。3.2.6厂区路面保证全天整洁、无落叶、无积尘、无杂物。3.2.7保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。3.2.8下水道及水沟畅通、无堵塞、无垃圾、无积垢。3.3绿化管理主要内容及要求:3.3.1负责做好厂区的环境绿化,负责现有绿化的改造。3.3.2做好厂区、车间的花卉、盆景摆放。3.3.3按企管办确定的位置和数量摆放花卉,不定期更换花卉,做更换,档次与现有水平相当。3.3.4花卉应定时浇水、施肥、除虫,浇水后应及时将地面水迹擦干净,不得留下积水,造成地面污迹,更换花卉应及时清扫地面。3.3.5应做到花色鲜艳、体现节日气氛。3.3.6草地、苗木应定时浇水、施肥、除虫、修剪、拔杂草,确保草地、苗木造型整齐美观、花池白净、完整无缺,如有枯死应及时重新种植。3.3.7及时清拣枯枝落叶,保证绿地整洁、美观。第14页共32页3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所发生的费用由物业公司负责。3.3.9如因自然条件或车间生产造成的死亡花卉苗木的重新种植,或因意外事件造成的花台破损修复,经企管办确认后费用由烟厂负责。3.4车辆停放管理内容及要求:3.4.1负责厂区摩托车、自行车的停放管理。3.4.2设立厂区摩托车、自行车停车线,确保车辆停放整齐。3.4.3专人指挥管理,维持良好的交通秩序,确保摩托车、自行车停靠规范、排列有序、走道畅通不堵塞。。3.4.4确保车库环境整洁。3.4.5确保车库照明(除办公大楼地下单车库)。3.4.6确保车辆安全,如发现车辆及相关车辆配件丢失,按责任大小,物业公司承担相应的赔偿。3.5零星工程管理主要内容及范围:3.5.1负责厂区、复烤厂的水电、土建、装修零星工程。3.5.2负责新增绿化工程。3.5.3所有工程应保质保量按时完成,施工过程应确保施工现场整洁、安全,施工结束后将现场清理整洁。3.5.4工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认,物业公司每月底将经部门确认的工程进行登记,交企管办备案,并附详细第15页共32页的费用清单。3.6办公用品及计生管理内容及范围:3.6.1负责办公用品的代购、发放工作。3.6.23.6.3负责固定资产的管理工作,厂区房屋的安全检查及维修申报工作,确保房屋安全和正常使用。3.6.4各部门应由固定人员领用办公用品。4.零星工程维修及办公用品申购程序:4.1在500元以内原有项目的厂区零星工程维修如房屋小范围漏雨、窗户玻璃更换、厕所、下水管道维修等,由部门或车间通知物业公司维修,物业公司维修后经部门或车间对工程效果及费用进行确认,物业公司填写物业服务登记表rj/qg0402-2,公共部分设施的维修由企管办确认。4.2厂区所有500元以上的零星维修工程,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表rj/qg0402-1,经分管厂长审批后交企管办登记。工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认。4.3大额的零星工程,由物业公司进行费用预算,费用超过5万元的工程应由物业分管领导审批同意后交厂长审批,并按有关审计程序执行。4.4办公用品在500元以内原有用品的更换,如更换台玻、台布等,由部门或车间通知物业公司,物业公司重新购置或更换后经部门或车间确认(物业服务登记表rj/qg0402-2)。第16页共32页4.5所有500元以上办公用品的购置,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表(rj/qg0402-1),经分管厂长审批后交企管办登记。办公用品交付使用部门后由使用部门确认。4.6每月底由物业公司对所有项目进行汇总,交企管办备案。5.考核办法:5.1上级检查如有不符合要求每项扣1000元。5.2厂部组织检查如有不符合每项扣100元。5.3企管办现场管理员检查如有不符合每次扣50元,当月内重复发现第二次扣100元,第三次扣150元,依此类推,当月累加。5.4如有部门对物业公司提供的服务不满意可以向企管办书面反映,经核实每次酌情扣50-200元。物业管理规章制度范文（篇一、中央智能调度中心管理制度智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。242人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最第17页共32页度，合理处理。6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机合。8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。二、智能停车场管理制度1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作第18页共32页单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。三、配电房及特种作业人员安全制度1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操灭火器材要配备到位。3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验审工作。4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。第19页共32页5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一旦需要即能投入工作。6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者必须及时向主管部门提出，以便修正。四、配电设备保养规定一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。记录。全标准。六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。次。八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。九、每年对接地网检查、测试一次。十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。第20页共32页十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。五、水泵房管理制度户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。第21页共32页九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。六、风机房管理制度房的管理，特制定以下规定：一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。二、机房内应保持环境清洁，通风良好。三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。四、每半月同消防检查一起，试运行一次。五、严禁在机房内吸烟。六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。七、开关平时应置于高速状态。七、柴油发电机操作规程（一）、启动前的准备工作：1、全面检查柴油机各部分是否正常。2、检查水箱水位（2/3以上）。3、检查机油油位。以上）。检查油箱开关及有无渗漏。5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。（二）、启动及运行：1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。第22页共32页2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。4、试运行期间做好各项记录。5、水温合成至60度时，方可带动负载。6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。物业管理规章制度范文（篇第一章总则的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。相关秩序的活动。第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。第23页共32页物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。第六条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：(一)业主委员会不依法履行职责的问题;(二)业主委员会换届过程中出现的问题;(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;(四)提前终止物业服务合同的问题;(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;第24页共32页(六)需要协调解决的其他物业管理问题。第二章物业管理区域第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。起三十日内书面通知建设单位重新划定。品房买卖合同中明示。物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规房地产行政主管部门备案。第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖主、居(村)民委员会的意见后确定。第25页共32页第三章业主、业主大会及业主委员会员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。大会履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。主委员会职责。的业主委员会职责。第26页共32页处(乡镇人民政府)。第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。派员共同组成。第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;事规则和管理规约草案;筑面积;(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。人名单。第27页共32页前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开提出异议者复核结果。第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者实反映。第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑委托代理人参加业主大会会议。第28页共32页当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，