【浅析房地产行业的融资方式】3800字

浅析房地产行业的融资方式目录TOC\o"1-3"\h\u28496浅析房地产行业的融资方式 1248关键词:房地产行业；融资方式；现状；措施 118873一、房地产行业融资 114132二、万科公司融资方式分析 15307(一)万科公司简介 121169(二)不同阶段万科地产的融资方式 2317111.原始积累阶段的融资方式 2253592.业务转型向专业化经营阶段的融资方式 285803.稳定发展阶段的融资方式 330088三、结语 4摘要:房地产行业的健康发展直接关系国家经济和人民生活，其成为全国经济的主要支柱产业，对钢铁、建筑、家电以及各个关联产业的持续发展，具有着至关重要的推动意义。融资是公司的生命线，对资本密集型的中国地产公司而言更是如此。不过，就现阶段而言，对于中国地产公司的主要融资途径还是相对单一，因此本文以万科公司为主要分析对象，研究其在各个发展阶段的主要融资方式，以此了解我国房地产企业不同的融资方式。关键词:房地产行业；融资方式；现状；措施一、房地产行业融资房地产行业融资，是指房地产企业在有关建设项目发展和施工过程中，所实施的融通资金的活动。从广义上而言，房地产业融资的范畴类似于房产金融，但都是指房地产企业对资金的筹措、融通以及结算工作等。在更具体化层次上讲，房地产业融资是指房地产业投资项目在发展过程中，透过利用金融或非金融机构融通资产的活动。也是说，狭义的房地产业融资可以专指当中某些更具体化的操作管理环节，如资本融通活动。二、万科公司融资方式分析(一)万科公司简介万科有限公司，创建于1984年5月。1988年，万科股份制改革后进军住房领域，到了1993年时专职于向大众住房发展。通过几年奋斗，万科逐步巩固了其在住房业的领导优势。目前万科地产是中国内地规模最大专业住宅开发类企业。(二)不同阶段万科地产的融资方式1.原始积累阶段的融资方式万科企业于1988年12月完成股份制改革，形成了万科企业控股公司。这次的股改过程中，万科向社会公开募股集资，这笔融资为后来万科规模的快速增长打下了资本基础，为介入地产领域发展积聚了资本能力1991年1月万科集团在深交所上市交易，当年的六月，公司配售和定向发售了A股新股累计融资1.27亿人民币。当年末，万科企业A股总股本已达到了七千多万股，万科的资本能力已满足了房地产跨区业务的发展条件。因为此次股份制改革筹集资金效应已经得到了充分证明，使得万科集团在93年5月在深交所成功推出了4，500万B股，以香港地区的投资基金为重要买家，并由此第一次和国外资金进行了对接，而万科集团也把筹得的四千五百万港元资金并全部用作了地产主业的发展，而这些资本的有效运用也更加突出了地产作为万科的核心服务地位。而且，当时我国正在启动商品房制度改革的序幕，中国国民经济平稳高速发展为万科集团创造了相对稳定的宏观经济与政策环境，我国的地产行业也借此机遇而实现了发展迅速，尤其是万科集团正是在这个巨大的机会面前实现了飞速发展，为今后的发展与壮大打下了基石。2.业务转型向专业化经营阶段的融资方式万科集团曾于1997年6月和1999年12月的时候二度配股筹资，累计融资总规模达到10.3亿人民币，其中资金大部分投入于深圳市本地住房的发展中，这也促进了集团的地产业绩更上一个台阶。这两次的配股扩容不但使万科安全地渡过了改革阵痛期，还吸引了大量外部其他公司资源投资，在地产业界取得了很高的影响力。2000年初，万科又再次增资配股，共募得融资6.25亿人民币，这些融资资金大部分用于投入深圳市，上海市乃至北京地区住宅项目的发展和零售业务的发展，万科的经营能力也逐步得以提升。2002年底，上海万科集团通过增发可交换公司债券筹得融资达到十五亿元。此次可转债的推出进一步提升了以地产为核心主业的上海万科集团的资本实力。此外，在中国地产上市公司中，万科集团首次通过信托贷款资金的方法筹措资金。03年，万科集团以信托贷款资金的方法向新华信托投资控股公司提出1.9995亿元的借贷，同年年底，万科公司又和新华信托签订数额为2.602亿元的借贷。和其他的融资方法比较，房地产信托融资方法利息虽较高，但是由于万科企业利用房地产信托的方法获取了更多资金，在政府经济调控政策紧缩的条件下仍然保证了资金充裕。金融机构的存贷款利差在这一时期不断下调，不过万科企业仍然积极拓展投资新途径，尤其是海外投资方面。04年7月，万科与德国的一家商业银行签署了合作协议书，由万科集团将项目公司控股比率降至48%，实现的财务成果将作为公司长期投资而不需计入合并的财务报表。万科集团在中山项目上得到了HI公司所提出的，时限为四十二个月、数额为共计3，500万元的借贷。万科集团此次操作巧妙地规避相应的监管规定，名义上为外商进行融资，实际上确进行了商业借贷。同年七月，万科公司共发放总额合计约为19.9亿元的可转换债券，其当年资产负债率已降低至58%以下。对成长期阶段的公司而言，创新投资方式是其实现高速发展的关键。处在专业化运营阶段的万科积极尝试并利用了各种投资方法，包括:银行借款、定向增发、公开增发、商业银行间信贷投资、公司债、可转债、房地产信托、国际合作开发等。成长阶段的万科集团控股公司将紧密结合成长阶段房企的发展特征，尽可能多的尝试融资市场的不同投资途径，并丰富利用自身的品牌效应。以万科投资方式的广度与全面性和同行业相比，可以发现万科的投资多元化程度居于国内地产之先。从某个方面来说，正因为获得了更完善和多元化的投资渠道，万科进行扩张的道路才能畅通，今后的发展基石也才能夯实，造就了万科日后的辉煌。3.稳定发展阶段的融资方式在2005五年末的时候万科企业控股公司和当地政府文化产业投资管理集团公司以及其下属企业RZP双方已经通过签订了出让项目股权的合同。本次转让后，上海万科取得税前利润为8，614万美元。此外，北京永达中国发展投资管理股份公司(万科全资下属企业)将拥有的沈阳万科永达地产股权的百分之五十一转让给了RZP，而经过本次股权转让，上海万科股份公司取得的税前利润达到106万元人民币。2005年12月，由万科公司和中信资本投资公司二家企业合资，万科通过地产发展基金的成功筹措资本达到了1.5亿人民币。上海万科集团于2012年7月，通过10.79亿港元的对价获得了香港南联地产73.91%股权，并顺利实现在香港上市。2006年至2007年之间，由于国家的资金政策不平衡，严控税率，上海万科公司可在此期间的二次增发中共筹措资金大约为一百四十二亿港元，尤其是二次增发的平均售价最高可达31.53港元。万科集团借助这二轮融资资本能力得到提高，行业龙头的地位越来越牢固。但也正是如此，通过资本市场的融资让万科企业融资得以游刃有余，并同时维持着合理的债务架构。2008年，在中国金融危机爆发的历史背景下，万科企业成功在深交所增发公司债券，五年下来，已为万科企业减少了投资成本二点二五亿。而万科企业与中国建设银行战略性质的合作伙伴关系是企业开展双方合作关系的重要开始，万科企业借此利用较好的发展新机遇，并充分利用自身良好的品牌优势从而发展企业资本的能力。由于2009年增发了112亿元B股股票，所以尽管在国家资金严厉控制的大背景下，但企业资本一直维持在相对比较充足的状况。万科集团于12年初出于对东莞和鞍山等地项目发展的需求，向华润深国投信托公司投资方式人民币十亿元人民币。此外，万科集团还使用了香港地区的股权交易平台进行投资，于二零一三年披露了B转H预案，以介绍的形式通过在香港联合交易所主板上市交易和注册成交，企业的总投资成本将可以减少约百分之三。二零一五年，万科集团再增发了五十亿元公司债，这也使得万科的投资成本进一步下降。万科良好的融资市场信誉还得到了国际权威评估机构的肯定，评分展塑均为稳定。综上所述，对发展已步入成长期的地产企业而言，在投资时需要把融资市场成本因素放在首位，以保证投资政策的稳定性，同时注重保持良好的经营绩效以达到企业长期发展的目标。由于融资与股本扩大和股票价格上升联系密切，加上好的业务能够提高留存利润，增强竞争性，所以经营业务也是公司资本运作的基石。三、结语总而言之，目前在中国地产开发公司中最主要的筹资渠道大致有七种，依次为金融机构贷款、债券融资、私募股权融资、利用外资、上市融资、房地产信托以及信托投资基金。由于地产业已经快速发展为中国经济支柱产业，对中国经济的稳定健康不可或缺。而资金也是中国房企赖以生存和发展壮大的关键环节。在中国地产公司对筹资方法的选取过程中，也深受各种方式的影响。尤其是根据中国的实际国情出发，我国政府对地产行业的宏观调控政策，也在较大程度上影响着中国房企对于以什么方法进行筹资的抉择。而经过调查也表明，处在不同经济蓬勃发展阶段的中国房企在选取筹资方法时也各有侧重点。不过，从公司长期健康发展考虑，不管处在哪个阶段，不断创新投融资方法，建立多样化投资布局对房企来说必不可少。参考文献：[1]张哲.房地产融资方式演变与创新思考[J].时代经贸，2012(10):113-113.[2]陆雪梅.房地产融资方式多元化的经济学分析[J].饮食科学，2017(12X):186-186.[3]薛英，王春峰.国际市场房地产融资方式创新与我国公开市场融资[J].现代财经：天津财经大学学报，2005，25(2):32-36.[4]王家庭，张换兆.房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学，2005(6):39-45.[5]曾姝，廖静.创新房地产融资方式的思考[J].价格月刊，2008(5):44-46.[6]谢晓林.论我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].中国集体经济，2017(18):56-57.[7]叶令怡.我国房地产融资方式研究——以中国恒大为例[J].财富生活，2019(10X):70-