中和项目市场分析实施报告

z.z.中和镇工程

市场分析扌艮告和鸿地产•经营部2008年5月目录一、 工程根本情况1、 工程土地性质2、 边配套情况二、 工程市场环境分析1、 近期房地产市场开展状况2、 中和镇区域市场分析三、 工程开发SWOT分析1、 优势2、 劣势3、 时机4、 威胁四、 工程分析1、 产品销售价格预期2、 工程投资分析一、工程根本情况1、 工程土地性质地块位于双流县中和镇化龙社区。净地面积约28亩。地块呈不规则长条形，两面临路。•用地强度二类住宅用地：此区域容积率最大不大于4.2，建筑密度不大于30%。按照双流县规划局的普遍要求：兼容的商业建筑面积小于该地块计入容积率的建筑面积的20%。住宅局部90平米以下的户型占总建筑面积的70%以上。2、 边配套情况工程至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。工程靠近高尚生活区，边路网兴旺、通达度高，根本市政配套完善，居住人口密集。新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。Z.Z.•但是工程3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公立卫生院，整体居住水平较差工程临近的小区工程临近的小区二、工程市场环境分析1、近期房地产市场开展状况1〕政策状况•信贷政策仍没有放松监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于无可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款式，按揭申请流程更加苛刻格。•央行5月20日起存款准备金率再次上调5个基点。经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。预计今年下半年央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。z.z.•?住房保障条例？列入国务院立法方案3月17日，新组建的住房和城乡建立部相关负责人表示，？住房保障条例？〔以下简称?条例？〕已经列入2008年国务院立法方案，将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。2〕近期相关市场概况•高新南区3-5年“五味〃俱全在天府新城新闻发布会上，高新区首次对外发布了天府新城的“造城〃规划，将用3—5年时间，把天府新城打造成一座科技、商务、国际、时尚、宜居“五味〃俱全的对外窗口。在天府新城建立规划的同时，基于37平公里的产业“两步走〃规划也已敲定——在2010年，天府新城软件及效劳外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上；到2015年，软件及效劳外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20—30万人。在2008年后3个季度，将启动47个建立工程，建立面积将达800万平米。天府新城建立的3到5年里，预计每年会新开工1000万平米以上。天府软件园、西部最大金融后台、投资8个亿的我市首个国际社区将在今年3季度开工建立，从规划上看，高新南区将是一个安居乐业的好场所。也让我们看到城市在运营过程中对“领航旗手〃的建立。先让一局部人一局部地区先富起来，这一局部的快速开展将带动其他区域的开展，也就是先拉长其他板子，再补短板也容易一些。另外对于整体而言，这一局部的着力建立也将在短时间增加城市对外影响力。•地震为房市带来的阴霾之后，地震一夜之间使在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给房地产市场前景蒙上阴影。业分析：“前段时间厉的调控政策，楼市中外来投资者本来就有所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居住平安得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。外来投资者集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离。〃房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢复，可能需要至少几年的时间，整个楼市在短期呈现一个萧条的状态，市场可能回到两年前。特别是一些品牌知名度不高的开发商，将直接面临产品滞销，资金回笼慢的重危机。一位外来开发商坦言，他们会降低对未来楼市潜力的预期，将减缓一度急速的扩步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，撤出。2、中和镇区域市场分析1〕中和镇根本情况中和镇位于市城南新区，距市仅12公里。东与本县新兴镇、锦江区三圣乡交界，南与华阳街道交界，西与高新区会展中心交界，北与锦江区琉璃街办交界，是市主城区近期开展的主要向，是未来核心区域的重要组成局部。中和镇常住人口3.8万人。2007年中和镇全街道实现工农业总产值27.7亿元，农民人均纯收入6054元。2〕中和镇目前房地产开发情况•领馆逸品工程位置双流县国际城南.领馆区占地面积24亩绿化率33%容积率4.20总户数500户楼层状况17层相关信息一期规划用地约13亩。采用半围合建筑空间组合规划设计，新古典主义建筑风格，迷人的东南亚风情园林设计，

绿色水景广场，带来生活舒逸享受。而在建筑本身，两梯四户、六户设计，55—110平米的户型区间，80平米两房设计，100平米3经济三房，花园变卧室等可变的价值空间，挑高6米空中阳台，舒适又经济。“新会展、领馆旁、中小户型专区〃，为都市时尚人士打造的生活专区。销售价格均价4000元/平米。工程卖点领馆逸品位于开展迅速的国际城南区域，与规划中的第三领馆区毗邻，地段优越，开展前景客观。地铁1号线，红星路南沿线延伸段，交通便利，多条公交直达。•三和南锦工程位置成仁路建筑面积44572.1平米绿化率30%容积率1.8总户数484户z.z.相关信息以厅未住宅设计中心进展，满足城南居家生活现代、时尚的特点，提供了42—135M2多种成熟户型以供选择。居家、投资、经商兼能适宜。销售价格价格未定•领馆区1号工程位置双流县南延线•新会展•锦江畔占地面积39553.35平米绿化率50.2%容积率4.5总户数1440余户建筑类型高层小高层楼盘简介“领馆区1号〃打造的是德式风情巴登印象，采用原生态的园林规划。本楼盘东临检查院宿舍，西临华楠半岛，南临三利宅院，北临锦江与世纪城隔河相望，毗邻规划中的领馆区，为新兴的高档住宅社区。距离市中心约15公里，距离飞机场高速路入口约8公里，交通便利。销售价格起价5800元/平米

均价6300元/平米最高价7200元/平米工程卖点毗邻南延线市政府行政办公区、国际会展中心、新建领馆区，楼盘边为新兴的高尚住宅区，锦江（府河）环绕，环境清幽开展潜力巨大升值空间无限，居住投资两相宜。•育才竹岛工程位置双流县天府大道南延线〔远大都市风景对面〕建筑面积21万平米绿化率39.50%容积率3.9总户数1300余户相关信息高尚住宅，建筑规划形态为8栋17-32层高层住宅户型面积：90-140平米销售价格均价4800元/平米。工程边配套小区部配套:会所、游泳池、网球场等中小学:七中育才学校〔东区〕幼儿园:七中育才学校〔东区〕附属幼稚园其他:湿地公园、**生态公园三、工程土地SWOT分析1、 工程土地优势〔STRENGTH〕•区位优势工程位于未来的领事馆区，靠近未来政治、经济、金融中心，靠近高尚生活社区。•生活配套工程中和镇中心地带，临近菜市、医院齐全，生活便，。•交通优势。工程围路网兴旺，通达度高，到市中心区域仅需5-10分钟。2、 工程土地劣势〔WEAKNESS〕•环境问题工程边三面邻近的都是拆迁安置小区，其整体低端的生活水平为本工程带来负面影响。•地形问题工程虽两面临街，但是地块形状不规则，中庭进深较短。•景观问题由于用地面积小，景观环境较为缺乏。•缺乏大型商业娱乐配套工程边仍然缺乏大型的商业娱乐配套•竞争优势目前工程3公里区域在售楼盘相当多，并且体量大，区域呈供大于求，竞争明显。3、 工程土地时机〔OPPORTUNITY〕•高新区蓬勃的开展势头，大量的人口移居，带来了强劲的自住需求•区域规划为领事馆区带来的机遇•区域整体物业偏高档，因此针对中下层次需求的楼盘较少4、 工程所受威胁〔THREATEN]三面邻近的都是拆迁安置小区，整体生活水平低；地块较小且不规则，部环境缺乏；边不邻近绿化公园，外环境受局限，这三点最重要的原因，造成了本工程在此区域的定位只能针对中下收入层次。而受目前宏观政策的影响，各地纷纷开建经济适用房以保障低端收入人群的住房问题。z.z.中下收入层次在选择住房的时候往往第一考虑要素都是价格，因