房地产营销策划 - 易居中国-2018石家庄润江壹号院竞标方案

润江地产正定壹号院+润江煦园易居中国整合营销方案010203宏观市场现状（房地产市场政策土地市场研究住宅市场研究）润江煦园项目于石家庄站位正定壹号院于石家庄站位品牌房企竞争开发区项目竞争营销思考正定项目竞争营销思考宏观市场现状房地产市场政策土地市场研究住宅市场研究01一河：即滹沱河，对都市区70公里长河道进行生态恢复与治理，打造防风固沙、涵养水源、滨水游览等功能的绿色生态长廊。两岸：南岸为中心城区，突出行政中心职能、完善传统服务职能，重点发展商务办公、信息流通等。北岸的正定承接行政办公、古城文化、会展旅游等高端服务职能。三组团：鹿泉、藁城、栾城三个新区组团。鹿泉重点发展信息产业，以西部山前为基准，发展旅游休闲产业。藁城承接石家庄生物产业、中药产业，并形成“三区八园”特色区域。栾城调整一产结构，形成装备制造基地和中药产业基地，提升服务石家庄的能力。鹿泉组团栾城组团藁城组团中心城区正定中部率先隆起西部加快发展东部整体突破河北省省会尽快完善省会功能，提高城市建设管理水平，担负起展示整个河北财富创造力、文化竞争力、社会发达程度重任，成为全省政治、经济、文化中心，对外竞争、交流第一平台。京津冀地区重要中心城市进一步加强与北京、天津的区域协作，积极建设后台服务基地、研发中试基地、会展中心、职教中心、文化旅游创意中心等，承接北京、天津的服务职能外溢。壮大先进制造业，建设区域性高端制造业聚集区。大力培育现代服务等高端职能，提高城市综合竞争力，建设成京津冀地区重要中心城市。石家庄城市宏观环境分析城市发展规划：为发展石家庄省会功能与承接京、津发展，“一河两岸三组团”布局加速成型，石家庄战略位置凸显，未来发展潜力巨大。石家庄GDP：石家庄市GDP总量及人均GDP总体保持平稳上升，自2015年以来，增速提升，石市整体经济水平提升，城市发展加速。石家庄整体经济水平提升，城市发展加速石家庄城市宏观环境分析2009-2017年石家庄GDP（亿元）及增长率排名城市2016年GDP（亿元）2017年GDP（亿元）所属省份1上海27466.1530133上海2北京24899.328000北京3深圳1949222286广东4广州19610.9421500广东5重庆17558.7619530重庆6天津17885.3918595天津7苏州15478.0917000江苏8成都12170.2313890四川9武汉11912.6113400湖北10杭州11050.4912556浙江11南京10503.0211715江苏12青岛10011.2911258山东13无锡9210.0210511江苏14长沙9323.710200湖南15宁波8541.19850浙江16佛山86309500广东17郑州7994.29003河南18南通67507750江苏19东莞6827.677580广东20烟台70037550山东21泉州6646.637533福建22大连6730.337363辽宁23济南6536.17285山东24西安6257.187206陕西25合肥6274.37191安徽26福州6197.777128福建27唐山64747012河北28常州5773.866620江苏29长春5928.556613吉林30哈尔滨6101.66609黑龙江31徐州5808.526600江苏32石家庄5857.86558河北33潍坊57466325山东34沈阳5460.015870辽宁35温州5045.45485浙江石家庄三产产值及固定资产投资：京津冀一体化，产业下放，经济结构优化，2015年以来，第三产业首次超过第二产业，跃居首位，在工业强市战略基础上，非农非工产业逐渐凸显，房地产行业影响力巨大。石家庄产业结构调整，第三产业产值增加2012-2016年石家庄固定资产投资、房地产开发投资及占比房地产开发投资力度增强，投资占比较高产业结构升级，第三产业主导，房地产行业加速发展石家庄城市宏观环境分析石家庄城市人口：石家庄城镇率不断提升，常驻人口稳定增长，保障房地产市场强大购买基数。石家庄城镇居民人均可支配收入逐年增加，石家庄城镇居民步入富足阶段，消费能级提高。常驻人口稳定增加，蕴含强大购买基数石家庄常驻人口数稳定增长，2016年常住人口1078.5万人自然增长率逐年增加，2015年提出二胎政策，2016年出生率达到12.62%随石家庄撤县并区等政策的实施，石家庄城镇化率不断提升石家庄城市宏观环境分析2012-2016年石家庄城镇居民人均可支配收入（元）与及增长率历史政策回顾：石家庄政策层面随中央口径，政策逐步收紧，直接影响市场量价。从形式上抑制了房地产的快速增长，但实质将市场出口勒紧，积蓄了大量的购房需求及供应诉求政策市场分析2016年10月27日石家庄政府

【开启新一轮严查】2017年1月【启动限价政策】省住房和城乡建设工作会议确保今年房价环比不增长2017年3月17日【启动限购限贷】同期银行贷款基准利率上浮；住宅被遏制，公寓发力2017年5月13日【预示限购升级】省政府办公厅印发市场意见若出现地王，限购将进一步收紧2017年7月10日【限价调控政策修改】装配式建筑、低容积率、工业改造三类项目，可申请预售限价提高2017年9月23日【五年限售政策出台】石家庄全面实施限购、限贷、限价、限售政策；市场降温投资被遏制2017年9月25日

【备案撤销新政发布】进一步遏制投资，购房合同撤销备案门槛大幅提升。2017年9月23日【十九大政策方向】房子是用来住的不是用来炒的定位，租售并举，长效机制政策层面总结：16年市场疯狂上涨，因市场不规范未推出限制政策，以市场严查，规范交易为主，市场依旧较热，持续走高；17年出台首部出台限购限贷，利率上浮，住宅市场有所降温，但整体热度不减，9月再次加磅出台限售，市场四限、投资需求被严重遏制，市场急速转冷，19大后未来发展方向确定，短期市场依旧严控，窗口期尚不明朗。政策跟踪：2018年2月28日石家庄开启新一轮严查，鹿泉区以率先针对五证不全项目进行拉网式检查，对于正规房企项目将呈现利好趋势。政策市场分析石家庄政策不放松，开启新一轮严查措施市场逐渐转向健康良性发展市场正规化对于品牌房企入市落地将呈现利好趋势品牌房企份额及市场站位将有较大提升2018年2月28日鹿泉区住房和城乡建设局联合发布《石家庄市整顿规范房地产开发销售及中介行为领导小组办公室关于在全市开展房地产开发项目违规销售行为专项整治活动》对于五证不全的销售场所立刻关停，将于3月6日对鹿泉区内所有的销售场所开展拉网式检查，如在检查中发现存在违法违规销售行为的讲进行立案并顶格处罚土地成交量价分析：

2017年土地成交量264.03万㎡，2017年土地成交均价0.94万元/㎡，2017年房地产市场政策收紧，土地市场逐渐正规化，高新区成交量高价低，存在较大上涨空间。土地市场分析截止2017年12月31日（以国有建设用地使用权挂牌出让截止时间为准），2017年1至12月石家庄挂牌出让国有建设用地使用权221宗，面积为737.18万平方米，约合11057.6亩。其中主城五区成交264.03万㎡，其他鹿泉、藁城、栾城、等地成交380.44万㎡商品房市场分析商品房供求走势：2011年-2014年9月限够期间，商品房市场未呈现出大幅度下滑，市场回归冷静，需求量平稳增长，2015年-2016年商品房市场需求量成井喷式增长，2017年政策收紧，市场出现正常回落，依据上一轮调控呈现，预计2018年商品房市场需求量将平稳增长2011年限购至2014年解限2017年3月后限购2013年限购常态化，上半年政策相对宽松，7月份政府大规模严查，政策收紧，整体市场稳中有升2014年前紧后松，6月份“二孩”政策出台，石家庄撤县并区，扩大城市版图，促进市场购房需求，市场逐渐回暖，为解除限购做准备数据源于石家庄市住房保障与房产管理局2013年2014年限购政策解除市场迎来发展期成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）限购常态化，延续12年窗口期，但政策逐渐收紧7月政府严查，政策收紧2011年2012年市场调控年2012年下半年出现政策松动后的市场窗口期市场出现小幅回升限购限价一房一价2011年2月20日限购，3月底确定石家庄新建商品住宅价格同比限涨10%的控制目标，四月底要求新建住房配建10%保障性住房，5月底，一房一价正式落地。2、4、6、7月央行连续启动加息，楼市进入深度调整；同年3月，石家庄户籍政策放松（凡在石家庄县城以上城区（含小城镇）稳定居住6个月以上或购置住房的，均可申请登记为石家庄城镇户口），释放刚性购房需求，缓解限购影响。2012年整体市场未出现大政策调控，但在2、6、7月份央行下调存贷款利率，政策出现松动迹象商品房市场分析住宅市场分析：上一轮调控为限购政策出台至解除为期3年，整体市场调控效果明显，调控期间市场不间断出现政策松口，稳定市场整体向好，价格呈波动性上升2011年9月2014年9月2016年3月2020年下半年调控去库存去库存+调控并存“限”字常态化2017年3月限购限贷2017年9月限售整体市场去库存2016年全年市场创历史新高限购、限贷、限售政策出台市场政策趋紧，调控年重现2017年整体市场由2016年解除限购后的报复性上涨逐渐回归平稳，市场稳定正向运行，在2017年调控年过后，市场需求被最大化压抑，预计2018年下半年将逐渐出现政策松动，将迎来短期发展窗口期，市场供求将逐渐平衡，价格将出现波动性上涨。2016年数据源于易居市场部；2017年数据源于易居克尔瑞机构统计商品房市场分析住宅市场分析：根据历年调控阶段来看，预计本轮调控将持续到2020年下半年，此前“限”字常态化，2017年整年以政策调控为主，根据市场调控期间政策来看，预计2018年下半年至2019年上半年将出现阶段性窗口期商品房市场分析总结：限购限售常态化危险系数低土地量降价涨筑底高房价基础住宅市场跌宕后客户冷静购房限购限售政策施行，强力挤压刚需客群外溢，压缩部分外地投资客群，鼓励自住需求客户置业，改善本地客户影响较小。更多诉求是将客群推向环外新四区石家庄土地补证土地降低，土地市场逐渐正规化，高新区土地成交量高价低，未来价格上涨空间较大，将成为未来几年热点区域2011年-2014年，调控周期长达3年，市场效果明显，政策多次松动，市场整体向好运行，依据上一轮调控，2017年限购后，市场下行较快，客户购房更加理性限价是制约关键危险性高限价政策是政府正面回应中央政策，对于市场行为不负责。整体市场下行原因在于总价与首付关系不协调。不能有效控制客户门槛导致了市场不良行为商品房市场分析石家庄房地产2018年面临：石家庄现行市场的现状1、市场稳定平缓上行；2、购房需求逐步显现；3、陌生区域逐步开发整体市场随全国市场在逐步稳定，控制市场售价的同时，开放项目流量保证当年财政收入是政府诉求，也是房地产现状的首要关键市场涨跌后面临着客户的不冷静，但随着市场现状不变客户麻木认知重新开始进入购房需求内，有需求的人等不到市场下滑，等待市场下滑的没需求品牌房企的抗风险能力+陌生区域一级市场性价比+政府引流发展商手段未来市场已经注定是全市陌生区域的开发，价值对比没有更好，只有更合适市场平稳回暖中购房需求仍然存在品牌开发利好凸显商品房市场分析石家庄项目2018年现状：石家庄2018只会存在3种项目1、极好地段项目；2、潜力地段项目；3、没有地段项目主城区二环核心，价格贵，多改项目，不担心流量，不担心溢价。没有任务就不用着急，自然来访支持去化周边新四区，临近二环沿线，延长线，地铁线，不担心流量问题。通过品牌和产品在逐步溢价，实现更好价值序列目前交通环境差，地理属性劣势，但可以通过自身形成市场追逐。通过项目自有配套体系达到市场需求，超级性价比极好地段强地段中产品潜力地段中地段中产品没有地段差地段强产品房地产市场分析未来的生存在于我们作为那种项目出现？！润江煦园项目于石家庄站位开发区站位升级项目本体分析项目价值点提炼2.1新华区电子商务park长安区文化创意park桥西区金融park制造业、新兴产业开发区裕华区双创park桥西区——金融park大力发展现代金融，引入银行、保险、证券、风投、创投、基金，建立金融服务创新区。裕华区——双创park建立布局性城市综合体和商贸流通、生活服务项目，建设科学分布、服务完善的功能区域。新华区——电子商务park构建电子商务交易技术平台，重点引进电子商务、信息软件、设计研发等一系列围绕电商产业的聚集区。长安区——文化创意park建立科技先进、设计一流、创意丰富的文化创意基地，推进台湾文化创意产业园区项目建设，扩大文化消费。以发展生物医药、装备制造、轻工食品、战略新兴产业等主导产业为主体，重点引入专业化、高端化的生产性服务业和精细化、品质化的生活性服务业。石家庄高新技术产业开发区开发区功能分区：可分为五个功能区，每个区域分别承接不同的城市功能，本案所属区域位于高新区制造业、新兴产业区，为后期区域发展做动力支撑。30号地项目位于开发区，占据交通优势及未来发展方向项目站位研究项目区位及交通：本案位于石家庄高新区，铁路、高速、客运交通枢纽聚集，本案紧邻南二环东延主干路，地铁3号线（在建）韩通站直达本案，交通网络密集，各类交通通达便捷，增加项目价值。学院路南二环东延燕山大街（规划）太行大街地铁3号线（在建）秦岭大街（规划）昆仑大街富路北街韩通站80、518、580路石家庄东站白佛客运站新址学院路（新元高速路口）2Km5Km5.2Km南至栾城北至正定西至市区东至藁城交通通达便利，直达市区地铁利好，便于后期人口导入项目站位研究项目配套：高新区目前区域发展不成熟，处于在发展阶段，本案3公里范围内生活配套相对欠缺，主要以低水平村镇小学及小型门店超市为主，项目周边产业园区及工厂聚集，生活氛围相对较差，目前可沿学苑路直达市区享受市区丰富配套。宏达超市利亨超市韩通学校鹏鸿超市居然丽家装饰城北豆小学宋营小学石家庄一中河北交通职业技术学校石家庄四药有限公司格力电器小家电公司石家庄金冠中医药骨病医院石家庄开发区光明热锻产业园石家庄金刚科技工业园石家庄市粉来冶金厂石家庄第四医院石家庄北方药业有限公司石家庄协和医学中专南豆小学南乐乡小学八方小学格力产业园3Km学校北豆小学、南豆小学、石家庄一中、宋营小学、河北交通职业技术学校、石家庄协和医学中专、韩通学校等医院石家庄第四医院超市鹏鸿超市、亨利学校、宏达超市等产业园区石家庄北方药业有限公司、格力电器小家电公司、格力产业园、石家庄开发区光明热锻产业园等生活配套欠缺随区域发展，未来生活氛围将逐渐丰富项目站位研究项目环境资源：本案紧邻石家庄环城水系，三公里范围内两大水系公园，环山湖公园及天山公园，建成后将为本案营造良好居住氛围，增加项目卖点。天山公园环山湖公园环山湖公园规划建设雨水利用示范基地，形成东部产业区"绿肺"。同时结合规划的体育用地及军事基地开展体育军事项目运动。石家庄环城水系项目站位研究项目地块条件：本案北至金沙江路，西邻太行大街，紧邻环城水系，地块内部主要为树木园林为主，便于开发，地块内部为国防光缆，且临近金沙江路段遍布高压线，施工难度较大，建议本案退红线建设。项目站位研究金沙江路太行大街环城水系地块内部电缆提示金沙江道格力电器地块北侧高压线地块内部项目基础信息：项目整体规划总占地49.993亩，总建面9.51万㎡，其中可售住宅建面6.94万㎡，绿地率54.38%，容积率为2.1，本案规划86.2-87.5㎡两室及102-126㎡三室产品与市场热销产品契合度较高，总价可保证在最佳去化区间。项目站位研究以上总价以目前上市价格计算得出地块楼栋层数

可售层数两室紧凑三室小三室舒适三室合计（约88㎡）（约103㎡）（约117㎡）（126㎡）30号地1#18183636

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——722-1#18183618

——18722-2#18183618

——18723#18183636

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725-1#2525252525

——755-2#2525252525

——756#252550

50

——1007-1#2525252525

——757-2#2525252525

——75户型套数

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29420815036688面积合计（㎡）

———258722142417550453669382户型占比%

———42.73%30.23%21.80%5.23%100%总价（万元）———145.2170193.05207.9——高层合计688套项目价值点梳理：30号地项目重未来，弱产品，看涨未来市场热点区域城东核心区三维立体交通绝版城区水系资源石家庄开发区，高新区制造业、新兴产业区，为后期区域发展做动力支撑，厚积薄发的积蓄较大项目紧邻南二环东延、太行大街快速路，无缝连接市中心、正定、藁城、栾城区，同时地铁3号线韩通站紧邻本案，交通网络密集，出行便利紧邻环城水系两大公园，优质水系资源，提升居住环境品牌地产铸造优质产品组合润江地产石家庄深耕多年，成功打造润江翡丽公馆、如园、慧谷国际、星际中心等多个地产项目，市场认可度较高市场刚需刚改客户热情较高，项目规划86-88㎡两居及102-126㎡三居产品，与市场刚需、刚改客群契合度较高地中海建筑风格地中海风格，设计着重突出整体的层次感和空间表情，外观时尚亮丽，富有极强的城市感和年代感。项目站位研究中地段中产品，区位短期内可得到改善——半年内投资热点项目位置可见利好凸显，短期内可以形成项目快速流量或中长期溢价指导方向：竞品市场研究123基于以上方向城市三产结构优化，进入加速发展阶段，发展潜力大，城市正向利好品牌房企加速进驻，住宅市场竞争加剧，刚需刚改客户需求被压抑，综合本案产品与客群对位，本案仍具竞争优势本案地段、交通、环境资源优越，具备较强内在与外在竞争优势1、抢全国品牌客户，名企招客做强势拦截2、地缘周边洗客重点，厂区客群刚改先下手3、卖未来，强化价值提升空间，Q3窗口期打配合正定壹号院于石家庄站位正定城市站位升级行政统一新四区价格对照项目本体分析项目价值点提炼2.2正定城市站位升级：正定“一带五廊、四轴五心、四区十二片”的空间布局结构，对正定进行重点建设，打造集生态、文化、科教、行政、商务为一体的生态宜居生活区。项目站位研究正定形成以“一带五廊、四轴五心、四区十二片”的空间发展布局“一带五廊”的生态景观结构“一带”是指滹沱河生态景观带“五廊”是指五条城区内部生态通风廊道，包括京广铁路绿廊、原京珠高速公路绿廊、上海大街绿廊、京石城际绿廊和岸下村至圣板村的都市田园生态廊道。“四轴五心”的功能组织结构四轴：正无路发展轴（中心城区东西向功能拓展轴）；古今历史景观轴（中心城区东西向景观轴和公共服务轴）；老城历史景观轴（城市最重要的历史景观轴和功能拓展轴）；新城公共服务轴（城市南北向公共服务轴）五心：市级中心：新城中心（商贸服务、总部办公和行政等职能为主）；新城分区中心（服务本地的综合服务功能为主）；老城分区中心：（服务县域的综合服务功能为主）；铁西分区中心（服务铁西分区的综合服务功能为主）；科教分区中心（服务科教分区的综合服务功能为主）“四区十二片”铁西分区、老城分区、新城分区和科教分区；每个分区包括2-4个功能片区，共12个功能片区。铁西分区老城分区中心新城分区老城分区铁西分区中心新城中心新城片区中心职教分区中心职教分区老城历史观景轴古今历史观景轴新城公共服务轴正无路发展轴正定=石家庄新原点新城古城协力创新行政统一：“县区合一”改革，促使正定行政统一，资源共享，政府搬迁明确正定城市站位，成为城市北部发展瓶颈突破口。项目站位研究“县区合一”2017年2月9日石家庄市委办公厅、市政府办公厅颁布《关于正定县、正定新区实行“县区合一”管理体制改革的实施方案》；“县区合一”管理体制改革的正式启动，标志着正定县与正定新区的行政统一，促使正定县与正定新区重新合为一体，达到了正定内部资源的整合共享；并加快正定向历史文明古城、京津冀协同发展示范区的综合性城市发展。“政府搬迁”为保证“县区合一”改革红利得到落实，稳定正定向上性发展，2017年4月27日，石家庄市人民政府颁发《关于市政府领导班子成员、市政府党组成员工作分工的通知》；《通知》明确提出石家庄四大班子搬迁至正定的举措；目前石家庄政府后勤副中心正筹备搬迁工作，搬迁至正定已经有了实质性的进展，明确石家庄对正定的重视力度，也是城市北跨发展的重要突破口，通过行政机关的搬迁来带动城市功能的外移。交通导向：随着正定“京津冀一体化”战略的站位凸显，石家庄北部扩张的需求，正定交通明显两大方向。1、对接外部城市航空轨道交通已经强化；2、对接内部的公交、轨道、BRT正在强化项目站位研究公路交通北二环地铁五号线（规划）体育大街二环外沿线新城大道太行大街二环路胜利北街二环外沿线地铁一号线延线地铁二号线延线1号线2号线4号线地铁线路体育大街新城大道太行大街1号线2号线4号线地铁线路公路交通城市交通快速公交观光1、2号线公路交通：胜利北街、体育北大街、新城大道、太行大街四条高速路，可直达正定公共交通：快速公交路2号线（建设中），仅15分钟可直达正定，观光1号、观光2号（规划中）直达正定古城游览区，方便居民休闲出行轨道交通：地铁1号线延线（建设中）、地铁2号线延线（规划中），地铁4号线延线（规划中），承载能力较强，可快速抵达正定正定国际机场首都机场为国际门户枢纽，石家庄及天津将参与枢纽分工，正定将成为石家庄对接京津冀发展，接轨国际的门户后期随城市发展，地铁有机会将直达机场，正定新区将成为石家庄到机场的重要承载区。新四区价格对照：正定（不含新区）均价0.89万元/㎡，处于新四区价值洼地。区域内土地翻新率低，供应少，内部消化较快，市区人群北向置业缺乏习惯性区域项目名称价格（万元/㎡）鹿泉区万合名著2.02国赫金悦府2.00秀水名邸1.90西山一号1.65中山尚城1.65帝华鸿府1.55万合名著1.52大者1.50恒大林溪郡1.50新兴花语原乡1.50云杉溪谷1.50大尚华府1.45鹿城一号1.40上起澜湾1.40区域项目名称价格（万元/㎡）鹿泉区城南尚府1.35奥华蓝郡1.30厚德中央锦城1.30慧昌海山湖1.30磊阳湖畔1.30瑞泰澜庭1.30保利西悦春天1.28海山广场1.25鹿泉健康城1.24蓝郡绿都1.20龙洲御景园1.10万合华府1.10天铭水润新城1.07鹿泉区住宅均价：1.43万元/㎡区域项目名称价格（万元/㎡）藁城区福美瑾园1.10藁城天山熙湖1.10润江紫宸院1.08康德郡1.00藁城天山熙湖二期0.98美的云熙府0.96藁城区住宅均价：1.04万元/㎡栾城区福美六号院1.50盛紫中央公园1.50智高1.25栾城天山熙湖1.20春熙雅园1.10万源雅筑1.03瀚正御璟城0.95金域华府0.90淳茂公园城0.80栾城区住宅均价：1.14万元/㎡正定县天山翡丽公馆1.35翰弘林溪郡1.24天逸城1.10上洋花园0.66紫金蓝湾0.65壹江城0.64新悦都0.60正定县住宅均价：0.89万元/㎡项目站位研究项目交通：项目于京广西侧，交通现状差，1、出门地道桥；2、通达性较差；3、交通面貌待改善；4、距离有效市区导入通路不直达；项目站位研究公交线路：地块附近公交线路较多，134路、139路设有“正定交警队站”可直达项目地，135路、141路、147路、148路设有“高远红木城站”距离项目地300m，除此之外还有132路、522路、526路等，公交出行较为便利。公路交通：地块紧邻车站西街，晨光路，均为双向四车道，通达性与交通延伸性较强，向东2分钟内可达正定老城区，向南15分钟可达石家庄主城区，恒州北街南段部分断路，一定程度上影响项目客户导入。交通枢纽：《正定县城地下空间开发利用专项规划（2017-2030年）》已获得批示，明确规划出地铁二号线将延至正定县城，并距离项目0.7KM处设有“正定站”，未来地铁出行将非常便利，项目西侧紧靠火车线路，目前该线路为正定核心火车线路，未来将影响客群居住质量。客户导入：通过“曙光路”、“兴德路”、“兴华路”导入项目西侧周边村镇客户，通过“华安西路”、“恒山西路”、“晨光路”导入正定县城东部客户，石家庄市区客户可通过车站南大街通往项目地车站西街本案车站南大街曙光路规划路金源路燕赵北大街恒州北街华安西路兴德路富强路正荣街北市场路市场东街规划路规划路府西街地铁二号线（规划中）正定站0.7KM正定火车站京广铁路恒山西路晨光路0.5KM兴华路项目配套：项目配套两方面，1、针对区域内人群，不存在方便与否，性价比何时即可；2、针对市区人群，购房价值导向，看低价、看投资、看空间，对配套关注低于交通体系项目站位研究本案3Km教育医疗公园商业政府子龙小学正定国瑞学校河北正定一中河北正定中学正定金河外国语小学曙光医院正定县中医研究所正定县医院正定县中医院正定协和医院常山公园北国商场盛华国际购物中心金河国际金润大厦物资大厦国际小商品市场三期梅山路商业步行街新天购物广场正定县政府国际小商品市场二期正定县城市管理局正定县交警大队教育配套：正定国瑞学校、正定金河外国语小学、子龙小学、河北正定一中、河北正定中学医疗配套：曙光医院、正定协和医院、正定县医院、正定县中医院、正定县中医研究所附属医院公园：常山公园商业娱乐：国际小商品市场二期、国际小商品市场三期、金河国际、盛华国际购物中心、物资大厦、北国商场、金润大厦、梅山路商业步行街、新天购物广场政府：正定县政府、正定县交警大队、正定县城市管理局教育资源：项目周边拥有子龙小学、正定国瑞学校、河北正定一中、河北正定中学等重点小、高、初学校，教育资源丰厚商业资源：商业配套多集中在铁路以东区域，并拥有多重商业业态，生活购物广场、国际小商品城和商务办公等，可以弥补商业匮乏的铁路以西区域医疗资源：项目周边拥有正定县医院、正定县中医院、正定县中医研究所附属医院三个二级甲等医院，医疗资源充裕。自然资源：项目周边3KM内自然源相对匮乏，仅有常山公园可满足项目居民的自然需求。地块四至及现状：本案东至京广铁路，南至曙光路，西至车站西街，南面正对正定县交警大队，西面紧靠曙光医院，拥有良好的定位性，地块目前已围挡，内部土地平整可以开工。项目站位研究车站西街曙光路京广铁路地块内部曙光路正定县交警大队京广铁路已围挡曙光医院地块环境：地块周边沿街商户较多，可满足居民生活需求，曙光路及车站西街大货车较多，其中车站西街为正定主干道，车流量较大，地块南侧有老旧电线杆，一定程度影响项目的形象与开发。项目站位研究公交站牌曙光路货车地块南侧电线杆车站西街车流量曙光路沿街商户车站西街沿街商户产品信息：润江以匠心精神，致敬千年古城，为正定打造标杆型中式华宅，项目总建面17万㎡，规划有8栋小高、高层，主打83㎡-94㎡刚需户型，101㎡-119㎡三居刚改户型，占比75.31%。产品类型功能型号户型面积㎡套数套数占比客户定位二居经济型83-9441636.81%刚需三居经济型101-11943538.50%刚改标准型121-12914412.74%刚改+改善舒适性132-14713511.95%多改合计1130100%——入户升级中式建筑自然式风景园林入口展示项目站位研究项目站位研究核心价值提炼：壹号院项目强化产品力及未来价值拉伸空间站位整盘核心价值：品牌+区位+规划+产品立足当下价值深化支撑项目品质，铸造正定标杆项目品牌价值区位价值居住价值产品价值河北名企潜力价值正定未来匠心打造“五心服务”企业使命爱心公益责任先行“1+4组团”战略石家庄城市副中心享正定古城文化精粹滹沱河自然资源锁定商业商务辐射区绿色生态社区自然式风景园林风格移步异景体会休闲生活近20个项目打造经验6年深耕需求定制精致润江物业管理过度：差地段→中地段的过度项目内部产品打造以及品牌实力，到外部的区位价值及后期升值潜力无问题小环境待改善，地块周边的观感及交通导入，此类问题只能规避综述项目站位正定+开发区项目目前面临现状快速入市抢热点价值潜力大，去化不是问题，价值提升是问题快速升值拉溢价品牌繁多，竞争剧烈如何突破市场热点竞争品牌房企加速抢占市场，楼市风起云涌，如何提升产品溢价，达到快速去化快速抢客做渠道2018年房地产市场进入收缩平台期，客户争夺激烈城市竞争研究品牌房企竞争3.1全国性房企石家庄布局：石家庄全国性房企进驻速度加快，大规模储地，目前已储地块及在售项目总建面高达1700余万方，未来石家庄竞争环境逐渐加剧。品牌房企竞争房企名称项目名称入市时间业态已售面积（万平方米）未售面积（万平方米）万科4个润德万科翡翠公园2017年9月28日高层12.584.8润德万科广场待定待定022万科正定文化村（康养社区项目）待定待定0待定华曙制药项目待定待定0420亩融创8个融创中心2017年10月1日高层、公寓、写字楼16.1840融创智谷待定待定0——融创臻园壹号2017年4月2日小高层、洋房、高层42.7552.25南五女项目待定待定0——

十里花廊项目待定高层、小高层083.25封龙山智慧小镇2018年下半年待定0待定兆通项目待定待定0——

富力2个富力城2017年9月29日高层、洋房83富力西柏水镇2018年4月别墅、洋房0198.2恒大6个恒大御景半岛2012年高层86.7413.26恒大滨河左岸待定待定074六街项目待定待定04.6325

恒大林溪郡2016年6月19日小高层、高层、洋房11.755.25三教堂项目待定待定0待定恒大翡翠华庭待定高层043保利6个保利茉莉公馆沁香园2017年11月11日高层3.71810.682保利堂悦待定高层010.29保利西山林语2016年8月13日别墅9.215.8保利西悦春天2016年7月23日高层、小高层26.016215.9838西良厢项目待定待定087.5焦化厂项目2018年下半年高层、洋房0137.5新城棉七待定高层、商业————美的美的云熙府2017年10月28日高层8.12.7金科2个金科正定府待定小高层011.3892

金科博翠园待定高层、小高层6.30旭辉吉汇大时代项目2018年下半年住宅、商铺07.1793远洋远洋贾村项目待定高层、洋房037.13远洋晟庭2018年下半年高层010.15合计——————218.65941.23房企名称项目名称入市时间业态已售面积（万平方米）未售面积（万平方米）金辉金辉优步大道待定小高层011.058908正定新区[2016]007号地待定别墅、洋房0荣盛6个荣盛华府2016年9月16日高层、洋房、公寓1626抱犊寨阿尔卡迪亚2017年11月29日洋房、别墅5.34484.2035钟家庄项目待定待定0待定寺家庄项目待定待定05.4414[2017]046号地待定高层0[2017]047号地待定高层0绿地绿地中山公馆2016年9月24日住宅、写字楼、公寓2.76991.78碧桂园4个碧桂园天汇2017年9月30日高层110.6碧桂园桃园里2017年10月22日别墅、洋房114碧桂园湖光山色待定别墅、洋房045.7南村项目待定住宅、商业016.6665绿城管理3个绿城诚园待定高层、洋房、别墅0150绿城西山桃花源2017年5月21日别墅5.3224.916御河上院泰禾泰禾石门院子2018年5月1日别墅、洋房09.06龙湖原云台项目待定别墅016天山9个栾城天山熙湖待定高层、洋房3.34520.655正定天山熙湖2016年3月20日高层、洋房125.372正定新区[2016]010号地待定待定09.3041正定新区[2016]011号地待定待定09.32017正定新区[2016]008号地待定待定07.25459藁城天山熙湖待定高层、洋房021.2461天山熙湖三期待定高层、洋房08西五里项目待定待定80亩0天山九峯2016年9月29日高层17.750580.58西美2个西美花盛2016年10月小高层、洋房8.1641.9388西美金山湖待定别墅0135国赫肖家营————————中宏2个西部山前————————东南智汇城2016年10月30日高层22.93260.27众美众美尚苑————

——180亩合计——————127.2819.3合计：未来预计上市面积高达1700+万方预计2018年竞争体量200+万方，全市竞争态势激烈石家庄全国性房企：2018年品牌房企项目逐渐落地，预计上市品牌项目约11个，市场竞争激烈。竞品市场研究万科在石家庄首个项目万科翡翠公园，该产品与定位客群所有出入，入市后未达预期销售预判，但万科品牌成功落地，市场认可度较高；预计华曙制药项目将继续延续万科“翡翠”高端产品系，产品设计将于市场契合度更高。融创2018年预计上市3个项目，目前已上市裕华壹号与融创中心两个项目在市场反响度较高，融创高端产品系已被市场认可，预计兆通项目将继续延袭“壹号”高端产品系，打造品质高层住宅区恒大地产在石家庄深耕多年，产品在市场赢得认可，客群基数大。融创：兆通项目预计产品：高层碧桂园：南村项目预计产品：高层融创：南五女项目保利：焦化厂项目预计产品：高层、洋房旭辉：中睿府新城：棉七项目远洋：机械厂项目协信：公里街项目协信：东仰陵项目远洋：贾村项目恒大：东许营项目融创：臻园项目万科：赵佗公园万科：紫系城市竞争研究开发区项目竞争营销思考3.2区域竞品项目：竞品项目主要以高层配洋房产品为主，多为刚需刚改产品，该区域处于目前主城区价值洼地，刚需及刚改客群重点关注区域。开发区项目竞争润都荣园保利堂悦富力城项目剩余货量（万㎡）价格（元/㎡）品牌房企富力城3高层：17500洋房：20000保利堂悦10.29预计：15000本地房企雍雅锦江25.37预计：17000瀚林甲第8高层：17000洋房：20000润都荣园3高层：17000洋房：19000天山熙湖三期11预计：18000合计60.66——珠江大道南二环东延太行大街昆仑大街天山大街学苑路雍雅锦江翰林甲第天山熙湖三期竞品项目面积段及总价段分析：竞品市场主要以85-88㎡两居及115-140㎡三居产品市场接受度较高，为目前市场热销户型，总价段145-155万元及190-235万元之间可保证项目快速去化开发区项目竞争富力城保利堂悦雍雅锦江瀚林甲第润都荣园天山熙湖三期8090100110120130140150160170180190200210及以上

一居两居三居四居竞品项目高层面积段分析项目名高层户型区间总价段（万元）富力城两居：85㎡三居：109-140㎡两居：148.75三居：190.75-245保利堂悦两居：86㎡三居：114-139㎡四居：159㎡两居：129三居：171-208.5四居：238.5雍雅锦江两居：82-96㎡三居：114-138㎡四居：160㎡两居：139.4-163.2三居：193.8-234.6四居：272瀚林甲第两居：88㎡三居：127-154㎡两居：149.6三居：215.9-261.8润都荣园两居：86㎡三居：114-139㎡两居：149.6三居：193.8-236.3天山熙湖三期两居：91㎡三居：137-143㎡两居：163.8三居：246.6-257.4富力城保利堂悦雍雅锦江瀚林甲第润都荣园天山熙湖三期单位：㎡竞品项目高层总价段分析120130140150160170180190200210220230240250及以上区域竞品产品占比产品户型（㎡）套数占比销售度两室82-96148535.81%★★★★★三室109-154250060.28%★★★★四室159-1601623.91%★★合计——4147100%——住宅竞品市场研究：目前区域竞品项目剩余货量约60.66万㎡，按目前竞品项目月均去化9万㎡/月，预计7个月可去化完毕。开发区项目竞争以上在售竞品去化周期为按每月正常推售计算，后期各项目按销售许可证下批进行推售，实际去化周期将大于7个月2016年2017年2018年区域内待售存量约60.66万㎡2019年富力城：建筑面积约17万㎡，剩余货量约3万㎡……保利堂悦：建筑面积约10.29万㎡，剩余货量约10.29万㎡雍雅锦江：建筑面积约44.67万㎡，剩余货量约25.37万㎡润都荣园：建筑面积约12.12万㎡，剩余货量约3万㎡瀚林甲第：建筑面积约12万㎡，剩余货量约8万㎡天山熙湖三期：建筑面积约11万㎡，剩余货量约11万㎡重点竞品分析——富力城开发区项目竞争项目名称富力城项目地址开发区东至太行大街、西至昆仑大街、南至南二环东延线、北至学苑路开发商石家庄富力房地产开发有限公司物业公司广州天力物业发展有限公司占地面积5.37万方总建筑面积13.43万方容积率2.5绿化率35%产品类型洋房高层入住时间2019年9月30日一期入住装修情况精装证件情况五证开盘时间2017年9月29日销售价格高层：17500元/㎡洋房：20000元/㎡（5100元/㎡精装费）产品户型高层：85㎡两居、109-138㎡三居；洋房：140㎡三居、166-253㎡四居智能设备无规划形式一期规划有5栋板式高层和4栋电梯洋房。销售政策花园洋房认筹办卡96折，高层住宅认筹办卡98折，开盘选房96折，按时交付房款96折，精装部分可分期付款，首次支付30%，六个月后支付30%，九个月后支付40%销售情况2016年开始内购2号地1#、2#楼约200套，内购客群主要以政府机关单位为主。2017年9月16日，推出3号地商品住宅568套高层，112套洋房，排卡楼栋为1#住宅楼，开盘前排卡约300余张，户型区间85-138㎡之间，开盘价格为1.6万元/㎡。9月29日开盘推出房源168套，销售158套，去化96%，截止目前为止该项目一期产品剩余约3万㎡货量，目前在售洋房均价20000元/㎡，高层17500元/㎡。客户情况该项目客户主要以开发区客群为主，其次为裕华区，桥西区及长安区客群占比30%，购买力相对强进，客户年龄集中在26-45岁之间，客户职业以民营为主，其次为个体户及白领，客户主要关注点为品牌、价格及地段交通。1#2#3#5#6#7#8#1#2#2#地3#地重点竞品分析——富力城开发区项目竞争户型：3室2厅2卫建面：138㎡户型户型：3室2厅2卫建面：109㎡户型户型：3室2厅2卫建面：123㎡户型富力城该项目于2017年9月29日开盘，但由于该项目入市时间较久，客户对该项目等待时间过长，造成一定客户流失，该项目高层产品户型为常规户型，面积段相对保守，但无亮点突出，月均去化70套。富力城户型套数套数总计总产品占比总占比高层两居8524424425%25%三居10924473225%75%12324425%13824425%洋房三居140484843%43%四居166246421%57%1842421%188（跃层）87%233（跃层）44%253（跃层）44%重点项目——润都荣园开发区项目竞争项目名称润都荣园项目地址学苑路与封龙大街交口东南角开发商河北创隆房地产开发有限公司物业公司待定占地面积5.05万㎡总建筑面积12.12万㎡容积率2.2绿化率38%产品类型高层、洋房入住时间2019年10月装修情况毛坯证件情况五证齐全开盘时间2016年10月销售价格高层：17000元/㎡洋房：19000元/㎡产品户型86.17㎡两居；114-139㎡三居；159㎡四居智能设备无规划形式共10栋楼：2栋33层高层，2栋24层高层；2栋8层洋房，4栋11层洋房销售政策高层交2万优惠400元/平；洋房交3万优惠500元/平1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#销售情况该项目于2017年10月份开盘销售，截止2017年年底去化约400套，目前该项目部分楼栋可享受首付分期政策10#部分房源首付分期政策：超备案价部分全部付清，正常首付部分1年半回清（订房10%，18年底10%，19年7月底10%），截止目前为止该项目剩余约230套房源。客户情况该项目客户主要以开发区地缘客户为主，客户置业目的多为改善置业，存在部分裕华区外溢客群，客户年龄段以30-45岁为主，个体户、白领及开发区工厂中高层管理者较多，客户主要关注点为价格、交通地段及产品。重点项目——润都荣园开发区项目竞争润都荣园

户型套数套数总计总产品占比总占比两居85963609.36%35.09%8626425.73%三居11011462211.11%60.62%12018017.54%126.64666.43%129444.29%13921821.25%四居15944444.29%4.29%合计————1026100%100%户型：2室2厅1卫建面：86㎡户型：3室2厅2卫建面：126㎡户型：3室2厅2卫建面：139㎡重点项目——雍雅锦江开发区项目竞争项目名称雍雅锦江项目地址天山大街和学苑路交叉口的东北角开发商河北五合房地开发有限公司物业公司华保物业占地面积8.5万㎡总建筑面积44.67万㎡容积率2.78绿化率34%产品类型高层、小高层入住时间三期18年底装修情况毛坯证件情况一、二期五证齐全，三期四证开盘时间2016年9月销售价格停售前15200元/㎡产品户型82-96㎡两居；114-138㎡三居；160㎡四居智能设备无规划形式一期由12#、13#、14#3栋高层组成。二期由3栋高层、3栋小高层、2栋商业组成。三期由4栋高层、3栋洋房组成销售政策暂无销售情况雍雅锦江共三期，2012年8月一期首次开盘，一期首开12#13#14#号楼，共计792套房源，2015年10月二期推售3#4#，12月加推5#。2016年3月推售8#，2016年4月推售6#/7#，目前一、二期均已售罄；2016年9月三期开盘，推售1#、2#、7#及5#部分房源，由于证件不全该项目目前处于停售中仅接受咨询。客户情况该项目亿、二期客户主要以开发区地缘客户为主，客户置业目的以刚需及刚改为主，存在部分投资置业，客户职业以个体户、职场白领为主，客户年龄集中在25-40岁之间，客户关注点以价格、地段交通为主。重点项目——雍雅锦江开发区项目竞争雍雅锦江（三期）

户型套数总产品占比两居82-9663267.16%三居114-13827629.33%四居160333.51%合计——941100%户型：2室2厅1卫建面：89㎡户型：2室2厅1卫建面：96㎡户型：3室2厅2卫建面：124㎡重点项目——瀚林甲第开发区项目竞争项目名称瀚林甲第项目地址南二环东延线与昆仑大街交口西北角开发商石家庄瀚麒房地产开发有限公司物业公司待定占地面积4.8万㎡总建筑面积12万㎡容积率2.5绿化率35%产品类型高层、洋房入住时间2019年5月装修情况毛坯证件情况部分五证开盘时间2018年1月销售价格高层：17000元/㎡洋房：20000元/㎡产品户型88㎡两居；127-154㎡三居；149-177㎡四居智能设备新风系统规划形式两栋高层，六栋洋房销售政策3万抵5万销售情况该项目于2018年1月份首次推出高层产品，共推出361套房源，当日销售339套房源，销售均价17000元/㎡，去化率达到94%，去化情况练好，目前高层产品为尾盘，后期将推出洋房产品，洋房均价预计20000元/㎡客户情况本案客户主要以地缘性客户为主，开发区客群占比较高，本案绑定瀚林学校18年教育，客户关注度较高，客户年龄集中在36-45岁之间，以个体户，企业白领及企业中高层管理者为主。重点项目——瀚林甲第开发区项目竞争翰林甲第1/2#楼号户型（㎡）户数总户数产品占比1号楼1299615640.31%92482号楼1276223159.69%9662149628931合计————387100%户型：2室2厅1卫1建面：89㎡户型：3室2厅2卫建面：127㎡户型：3室2厅2卫建面：149㎡重点项目——保利堂悦项目名称保利堂悦项目地址东三环与槐安东路交叉口的东北侧开发商河北保利联创房地产开发有限公司物业公司保利物业管理有限公司石家庄分公司占地面积5.79万方总建筑面积10.29万方容积率1.5绿化率30%产品类型小高、高层入住时间待定装修情况精装证件情况四证开盘时间待定销售价格待定产品户型88㎡两室；108-142㎡三居；151-182㎡四居规划形式13栋商品房+1栋保障房+1栋写字楼；1-7#为18层，8#和9#为11层，10-13#为10层项目情况该项目共规划13栋住宅楼，新中式建筑风格，延袭“悦”系归家理念，88-182平米丰富面积段，打造低密品质社区。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#13#12#14#开发区项目竞争重点项目——保利堂悦开发区项目竞争产品类型户型户型面积（㎡）套数户型占比高层18F2室2厅1卫8810814.77%3室2厅1卫10814419.70%3室2厅2卫12610814.77%3室2厅2卫136729.85%3室2厅2卫142729.85%小高10/11F3室2厅2卫138（T2）16422.44%3室2厅2卫151（T2）425.75%4室2厅3卫182（T1）212.87%合计731100%户型：3室2厅2卫建面：138㎡T2户型：3室2厅2卫建面：151㎡T2重点项目——天山熙湖（三期）开发区项目竞争项目名称天山熙湖三期项目地址学苑路与祁连大街交叉口西北角开发商河北旭帆房地产开发有限公司物业公司天山物业有限公司占地面积3.6万㎡总建筑面积11万㎡容积率2.2绿化率38%产品类型高层、洋房入住时间待定装修情况毛坯证件情况土地证开盘时间待定销售价格待定产品户型91㎡三居；137-143㎡四居智能设备无规划形式规划11栋楼9栋洋房2栋高层销售政策排卡中高层12万抵14万；洋房25万抵28万销售情况天山熙湖三期于2017年12月份成功拍地，目前其他证件正在办理中，该项目目前接受咨询，处于排卡中，高层排卡费5万元；洋房排卡费10万元，预计3月底开盘客户情况该项目一期、二期客户主要为开发区客群，地缘性为主，客户年龄集中在30-50岁之间，客户职业以私企业主，民营企业中高层管理者及政府官员为主，客户关注点以区位、交通、产品户型较多。总结：开发区项目竞争一线品牌房企进驻加速未来市场竞争加剧区域竞品刚需刚改为主合理总价区间内快速去化刚需刚改客户重点关注地缘性客户为主力品牌房企进驻速度加快，品牌项目在工程质量、正规性、物业服务等赢得市场认可，区域内项目主要以刚需刚改产品为主，常规两室及紧凑三室等低总价功能型产品去化情况良好，竞品项目均价在17000元/㎡左右该区域目前处于主城区价值洼地，受区域发展程度及周边配套影响，该区域主要以刚需刚改产品为主，刚需及刚改客户对该区域关注度较高通过竞品项目分析，客群主要以地缘性客群为主，25-45岁之间客户为主要购买力项目整体定位项目整体定位城区东部核心居所中产阶层品质社区竞品客户来源客户地图竞品客户开发区地缘客户为主，深度挖掘地缘客群竞品客户年龄客户地图通过案场了解，客户年龄年轻化，主要是由于受市场限购限贷政策影响，部分父母为孩子购房，或二次或多次置业将房产至于孩子名下，实际购买者年龄以30-45岁之间客群35-45岁之间客群为主，客户年龄偏年轻化竞品客户职业客户地图个体户、中高层管理者及企业白领中产阶层客群本案客群定位客户地图主要为社会成功人士，特点是稳重理智，有原则，这部分客户社会阅历丰富，不追求浮华，注重环境与品质，多为终极置业。购置产品为顶级别墅，首付承受能力在250万元左右。品质刚需客群（45%）改善客群（55%）高端客群购房人群分类塔尖客群改善型客群，个体户或企业中高层管理者，中产阶级客群，一改或二改，因目前居住功能欠缺或居住环境欠缺而改善。具备一定支付能力，关注项目品质。多数购置常规三室或大三室产品，首付承受能力在100-150万元之间。白领或医生律师等品质刚需客群，结婚置业/毕业生留城置业/村民进城置业等为主。支付能力低，对价格关注度最高，对品质要求低。多数购置两室和小三室高层产品，首付承受能力在50-80万元。主力客群他们不是顶尖财富人群，但同样处于财富金字塔的上层，是社会精英，上流消费阶层。富有，更热衷于享受和价值实现。购置产品为大平层或入门级别墅，首付承受能力在150-200万元之间。次主力客群客户地图：本案客群主要以开发区地缘性客户为主，部分长安区、裕华区外溢客群，桥西区及新华区中心城区跨区置业及藁城良村开发区进城置业客群作为本案偶的客群。客户地图开发区地缘客户55%长安区、裕华区客户25%桥西区、新华区客户10%藁城及良村客户10%地缘性客户地图：石家庄高新区以岭药业、格力电器等重点企业为主，本案三公里范围内各类企业数量超过35个，涉及企业中高层管理者及基层员工约4万+。客户地图产业园天山科技工业园方亿科技工业园博云工业园格力电器石家庄产业园东明工业园中国光前产业园东杜庄工业园河北医科大学医药产业园石家庄金刚科技工业园······企业石家庄前进机械厂石家庄开发区光明热锻厂热处理厂格力电器石家庄公司以岭药业藁城市东波纸箱加工厂河北省藁城市华美纸箱厂石家庄四药有限公司······开发区企业3公里开发区产业园区3公里产业园区数量15+涉及园区职工1万+工厂企业数量20+涉及员工3万+售楼处选址：由于本案北侧临近金沙江道地块高压线遍布，且地块内部布有电缆，将影响售楼处建设进程，建议本案沿用润江臻园项目原有售楼部，可快速投入使用，缩短市区距离感同时增强项目感官，后期可利用看房车等进行客户拉访。售楼处建议润江臻园原售楼处项目地珠江大道太行大街珠江大道连接中心城区客群导入价格建议：建议本案以低价策略入市，低于市场价格入市抢夺市场眼球，建立项目形象后进行溢价销售。价格建议同区域参考项目富力城瀚林甲第润都荣园均价（元/㎡）175001700017000项目及权重本项目富力城瀚林甲第润都荣园总项目参考权重自选权重修正评分评分评分评分权重ABCEF得分加权得分加权得分加权得分加权得分得分得分得分因素修正地理位置10%10%8%10%8.60%856.8959.5909959.5资源配套15%20%15%15%16.60%8512.75951990189514.25交通条件20%15%20%15%19.00%90189514.259013.59018产品规划13%9%10%15%11.80%858.5908.1857.659512.35整体规划8%20%20%20%16.60%851795199018907.2自身配套14%10%15%15%13.40%9013.59099099012.6开发商实力20%18%15%10%15.00%8512.759016.28515.39519合计100%100%105%100%101.00%

89.3

95.05

90.45

92.9因素修正100%

88.26

93.52

90.13

91.71综合计算栏建议入市售价（毛坯）15500元/㎡营销建议：大开大合，流量优先，两开两罄去化90%以上，后续尾盘去化，保证项目资金快速回笼，当年清盘。营销建议1、做好项目前期准备，强化销售执行力；2、再次细化客户地图，强化拓客工作；3、调配现有甲乙双方资源，抢占市场客户；易居资源——解决客户来源1、开发区6年深耕客户资源调配；2、房友联动全市稳定客源渠道；3、全员营销发动资源克而瑞资源——强化客户信心1、克而瑞对于项目宣传；2、克而瑞购房客群研究支持；3、克而瑞市场引导回款4亿大定10.7亿成交688套有导向的营销动作：先明确客户地图，细化拓客点位（企业团购、地缘拓客、资源电开）润江品牌年，做整体品牌发布，打包项目进行集中面试，品牌拉项目节奏营销建议阶段目标线上策略线下策略活动策略品牌落地强势入市品牌定局加推热销润江品牌站位首次热销后加推开盘，二次热销两大阶段形象类主题推广，针对性资源整合做好项目周边的地缘性宣传，抓准地缘及周边客群精准媒体选择，精准客群投放产品细节化卖点推广，首次开盘热销宣传，持续市场声音为下半年助力易居资源介入+克而瑞资源介入+渠道扩散由面到点、由内至外，全面网罗精准化地推+渠道资源整合充分发挥人际口碑传播的力量项目品牌馆概念，强化项目品牌优势每个项目案场均对现有项目做不同程度宣传项目价值持续释放，重点针对项目优势输出区域发展、地铁建设、环城水系、土地稀缺等多项优势，做超级性价比暖场不间断、抽奖不间断，确保人气热度居高不下10月4月5月6月8月7月9月11月12月项目产品站位首次开盘二次开盘针对开发区的营销：易居多板块的整合，克而瑞+易居资源+房友联动的多面营销手段，不再单纯靠单一渠道带客手段营销支持客户蓄积期客户认筹期项目首开项目强销期易居客户资源提前介入克而瑞购房者客群介入现场易居执行力还原房友联动持续带动多渠道整合发力2018年易居全新舰队从项目开始到后期打通现有市场瓶颈保证项目快速去化展厅开放：润江品牌馆，在市区设立一个整合展厅，综合润江石家庄地区全部项目，并设立品牌背书，在全城品牌年代中增强企业竞争力，以及润江融创的战略合作营销动作润江慧谷大厦如梦•如園正定壹号院润江星际未来城润江月龙湾润江12号地项目润江紫辰院润江煦园润江翡丽公馆润江总部国际润江臻园方亿·峯度住宅商业工业“16年商业价值典范”慧谷大厦“16年商业价值典范”慧谷大厦“17年最期待项目紫辰院润江集团专注于房地产开发、物业服务、商业运营、科技创新企业孵化四大核心业务，为地产服务及产业发展的综合性集团；截止2017年，润江集团累计完成投资额120亿元；竣工及在建施工项目面积近300万㎡；物业服务面积80余万㎡；商业运营面积8.7万㎡；润江集团秉承“区域深耕，京津冀羽翼一体化”的总体战略，以“1+4组团”战略为核心，不断进行区域深耕扩张，实现全国性布局。品牌活动发布：百架无人机构建“润江”品牌未来蓝图，开启“润江”在老百姓心中品牌站位。营销动作润江活动主题：润江地产暨产品发布会活动内容：1、邀请公司领导及营销部员工、石家庄各大媒体及意向客户等人员参与活动2、项目产品细节亮相，讲述产品设计及建筑理念3、润江地产代表发言，全面讲解项目核心价值体系，引领石门人居新高度4、进行无人机灯光秀，各大媒体活动前后宣跟踪播报客户资源介入：开发区资源提前铺设，易居已有客户积累做电开，进场前的提前蓄客，保证项目快速客户导入营销动作全市300万组客户资源，开发区54万组客户资源累计各区域各项目的鲜活客群系统匹配推荐，支援项目各阶段成交仅针面向易居项目案场不对外使用开放客户资源独家云呼叫克而瑞资源间接介入：购房者的购房行为预判，全市项目检测动向，市场窗口期的预判，从市场数据侧面指导营销，以及部分克而瑞购房者客群整合营销动作石家庄克而瑞的公信力逐步提高，不仅同行业关注，购房者的关注持续增加克而瑞不仅可以做市场的行为预判，更可以作为客户和项目的媒介项目宣传到执行力还原—企业团购：开发区集合大量新兴企业、制造业及产业园区，为开发区客户主要就业行业，根据客户地图，整合企业及产业园，确定合作方式，通过企业陌拜、全员推介、团购优惠、定期联谊等方式吸引客户认购。营销动作团购优惠带礼陌拜饭局公共定期联谊资源对接转介线人联合各大企事业单位分层展开产品推介、公关联谊、资源嫁接、团购优惠等活动；联合全城各大媒体平台，建立项目公信力，梳理