物业工程维修部维修业务标准

TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"业户室内维修标准1工程设备巡查标准4电梯系统4\o"CurrentDocument"供配电系统5\o"CurrentDocument"供水系统6\o"CurrentDocument"地下车库排污系统7\o"CurrentDocument"消防系统7工程设备维护保养标准8电梯系统8\o"CurrentDocument"配电系统11\o"CurrentDocument"供水系统12\o"CurrentDocument"闭路监控系统13\o"CurrentDocument"可视对讲机系统13\o"CurrentDocument"红外线报警系统14\o"CurrentDocument"公共区域设施维护保养标准15上人屋面15\o"CurrentDocument"外墙饰面（涂料、面砖）15\o"CurrentDocument"内墙饰面15\o"CurrentDocument"楼面、地面15\o"CurrentDocument"天棚16\o"CurrentDocument"室外道路（地面）16\o"CurrentDocument"门窗16\o"CurrentDocument"防盗网、围栏16\o"CurrentDocument"沟井池渠16\o"CurrentDocument"挡雨篷16\o"CurrentDocument"外环境油漆17\o"CurrentDocument"房屋接管验收标准17楼宇本体验收标准17\o"CurrentDocument"公共配套设施接管验收标准20设备机房接管验收标准223.3检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧；检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘；测量控制箱绝缘（N0.5MQ）,并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；检查接地线连接可靠；检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锤修平,清除锂屑，调整动静触头间的间隙；检查各保护装置动作正常；检查接地线连接可靠，测量接地电阻；检查各电路板接插件连接牢固；查、清洁散热风机；检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；检查制动力矩，调整制动弹簧；检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500〜3000小时后更换新的润滑脂）；检查各安全装置，按照年检要求调整或处理；检查清洁自动门锁，加油润滑；检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；检查层门机械电气联锁装置，并清洁；检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；检查导轨润滑情况，加润滑油；检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换;检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。配电系统1、设备保养周期为每年两次。2、岗位为设备责任人。工程设备维护保养标准3、保养标准及内容如下：3.1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3.2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；3.3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；3.4、继电器延时准确，接线触点完好；3.5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；3.6、熔断器底座牢固，接触良好；3.7、电容器无膨胀或高温渗油现象；3.8、互感器接线柱牢靠，无发热；3.9、开关接触良好，开断正常，无发热；3.10、消防设施完好并定期检查合格3.11、清洁电柜内灰尘。供水系统1、设备保养周期为每季一次。2、岗位为设备管理员及自来水公司。3、保养标准及内容如下：3.1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3.2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；3.3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；3.4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠；3.5、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；3.6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；3.7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；3.8、清洁控制柜内灰尘。闭路监控系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3.1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好；3.2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好；3.3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好；3.4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好；地线接触可靠良好；3.5检查监控室的通风、照明、及清洁。3.6检查监视器电源线路及视频线路接触良好3.7检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧姆可视对讲机系统1、设备保养周期为每月二次。2、岗位为设备管理员3、保养标准及内容如下：3.1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏；3.2检查系统电源正常；3.4检查系统中继器正常；3.5检查系统各连接线路接触良好；3.6检查电控锁可以正常使用；3.7检查对讲主机使用说明清晰；3.8清理可视主机内及摄像枪灰尘。红外线报警系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3.1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查；3.2清洁对射探头上的灰尘；3.3检查主机及输出探头电源电压正常；3.4检查主机板及键盘正常使用。公共区域设施维护保养标准上人屋面.对损坏的面层进行修补要求即坏即处理；.对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理；.对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理；.对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。外墙饰面（涂料、面砖）.外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理；.涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）翻新周期为每5年一次。内墙饰面.涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理；2.涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次；.瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理。楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换；水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理。天棚抹灰层空鼓处理要求即坏即处理；天棚重新粉刷每5年一次；装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理。室外道路（地面）.大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；广场砖地面破裂更换（局部即坏即处理）周期为每2年一次；水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次；其它地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。门窗闭门器、门锁调校即坏即处理；变形复位即坏即处理，防腐防蛀处理周期为每2-4年一次。防盗网、围栏根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次。沟井池渠井盖、篦子刷漆每1年一次。挡雨篷加固、防锈处理每1年一次外环境油漆路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次房屋接管验收标准楼宇本体验收标准1、主体结构：1）内、外墙不得渗水、开裂；2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：1）抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。7、门、窗：1）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；3）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；4）电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；5）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；6）高档装饰门装饰完整。8、楼梯、扶手：1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；2）碎楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。业户室内维修标准.维修人员着装及携带物品.1维修人员穿着干净统一的工装。.2携带物品：电工常用工具；常用零星材料；干净工具垫布及抹布；简易鞋套；125离场通知单、笔；《工程维修单》。.维修人员接到工作单后，立即准备需要使用的材料和专用工具，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；急修必须在30分钟内赶到。.先通过可视对讲呼叫业户：“早上好（下午好）！我是物业维修员前来为您服务”，提前使业主有所准备，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门（连续3下为一次间隔10秒）。.如业户不在家，应在门前等待，一般情况不超过约定时间10分钟，离开10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。13s有线电视已开通，信号良好。14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。15s照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。22、暗埋线管及走向有明显标识。23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。24、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。公共配套设施接管验收标准1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。7、室外消防栓：1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。11s道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。设备机房接管验收标准1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。前在门口显眼处贴上离场通知单。（内容：尊敬的业户：您好！我们如约前来维修但未能联系到您，请您在方便的时候与住户中心.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维修内容，征得业户同意后方可进入其室内维修。.入室前必须穿好干净鞋套，在动手维修前，应先询问业户维修的有关情况并仔细检查，告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用（保修期内除外），业户同意后即刻动手维修。.在考虑维修方案时，应遵循如下原则：业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果；如果实在不能满足业户的要求，则为其提供一个参考性的方案，并向业户解释清楚原因，表示歉意以取得谅解。如"很抱歉，我们工程部暂时还不能提供此项维修服务，不过，我们可以帮您联络……您看这样行吗？”。.维修开始前先征得业户同意整理出工作区域，避免因维修作业而损坏周围设施及物品，打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修。在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时应小心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特别贵重的物品提醒业户小心保管；维修时尽可能避免大噪音、粉尘，保证维修质量的同时迅速完成维修工作，减少对业户的影响。.维修完工并自检合格后，及时清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾（如泥沙、砖头等）搬到附近的垃圾桶（箱）边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等），恢复各物品至原来的状态（位置）。.维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应注意事项，如业户表示满意，则请其在《工程维修单》上签名确认；如业户不满意（合理的要求），维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。如："维修好了，请您看看还有什么问题？"，“如果您对这次维修满意，请您在这张工作单上签名，或给予建议帮助我们提高服务质量，谢谢您！"，”以后还有什么需要维修的请与我们联系，我们随时为您服务！”。.离开业户家时，应说：“打扰您了，再见！”，退步出门，并轻轻关上大门。.维修人员立即返回工程部，在《工程维修单》上做好维修记录并签名。.维修人员维修时须注意：不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生；不得损坏业户室内任何物品；不得在业户室内闲坐、怠工；不得私下接受业户赠送的任何物品；不得与业户发生激烈争持；不得出现损害公司形象、利益的言行；不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。工程设备巡查标准电梯系统1、巡查频次为每周一次；2、岗位为电梯管理员和设备责任人；3、巡查的内容和要求按如下进行：3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超45C。，、湿度正常，。3.2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。3.3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。3.4限速器、选层器运行情况正常3.5控制柜内继电器、接触器工作情况正常。3.6制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净。3.7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度。3.8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好3.9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。3.10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好3.11厅门及轿门踏板清洁干净，关闭顺畅。3.12井道干净、底坑无积水，照明完好。3.13补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。3.14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。3.15电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动。供配电系统.巡查频次为每班