贵阳2022年市场总结及2023年展望

2022年贵阳房地产市场年报投资管理|新房营销|存量运营TowardsMoreSustainableDevelopment...贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998•经济构面|产业构面|人口构面|城规构面•供销表现|土地价格|土地特征•楼市政策|供销表现|楼市特征•长期预判|短期预判|区域分析正合股份·Since1998正合股份·Since1998贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©正合股份·Since1998正合股份·Since1998正合股份·Since1998贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©正合股份·Since1998<城市基本面核心观点>复苏持续滞缓贵阳贵安联通加强贵阳贵安联通加强棚改、保租房入市慢三产因疫情增长放缓二产以高新产业拉动经济恢复势头较弱新增就业人口不足•经济：增速下滑，强省会拉动作用暂未凸显；•人口：受疫情影响，新增就业人口负增长。•二产：因装备制造业拉动和政策扶持稳步增长；•三产：核心主导，但整体受疫情影响较大。•华北华南向交通通道拓宽；•市域快铁开通；•保租房受疫情影响，交付显缓；•旧改、背改完工率高。正合股份·Since1998经济恢复势头较弱；“强省会”对集中度拉动作用暂未凸显；房投持续负增长，固投正合股份·Since19982412603806.6%22年受9月疫情影响较大， 增速同比下滑2个百分点 2.6%12%10%2412603806.6%22年受9月疫情影响较大， 增速同比下滑2个百分点 2.6%12%10%4%速缓慢赖三产三产发展滞缓贵阳处于GDP高增速时期全国增速3.0%经济构面-经济总量大环境受疫情影响较大，贵阳GDP增速下滑至近年最低位，恢复态势较弱：①GDP增速2.6%，同比下滑2个百分点；②西安、重庆因二产支撑略高于全国增速，其余西南城市均低于全国增速。图：2017年-2022年Q1-Q3贵阳市GDP总量及增速亿元Q1-Q3：亿元2022年Q1-Q3：增速2.6%20年疫情影响GDP补偿式增长2022年Q1-Q3：增速2.6%20年疫情影响GDP补偿式增长12% 增速大幅下滑39927210%5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0004%1,5001,0002%500201720182019202020212022Q1-Q3贵阳市GDP(左轴)贵阳市GDP增量(左轴)贵阳市GDP增速(右轴)全国GDP增速(右轴)国家及各城市统计局，由贵州正合进行统计分析图：2017年-2022年Q1-Q3西南五城GDP增速对比201720182019202020212022Q1-Q3贵阳GDP增速成都GDP增速重庆GDP增速西安GDP增速昆明GDP增速表：2019-2021年Q1-Q3西南五城GDP增速对比QQ%4.5%QQ4.8%QQ.1%4.0%先水平低位徘徊ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022正合股份·Since1998Page611.1%21.3%24.0%202111.3%20.9%24.2%202011.2%22.3%22.3%202211.1%21.3%24.0%202111.3%20.9%24.2%202011.2%22.3%22.3%2022Q1-Q3位度持续处于西南四城末位经济构面-首位度贵阳-遵义经济集中度持平，贵阳暂无核心支柱产业受疫情影响较大致“强省会”拉动作用暂未突显：①经济：贵阳依赖三产受疫情影响较大集中度下降；②人口：集中度小幅提升，但人口虹吸效应仍较弱。图：2019年-2021年贵州省各地级市人口集中度图：2020年-2022年Q1图：2019年-2021年贵州省各地级市人口集中度100%80%60%40%20%100%80%两100%80%60%40%20%100%80%两城经济集中度持平贵阳经济占比下滑1.7%60%40%20%40%20%17.8%17.1%15.8%202118.5%17.4%13.7%201917.1%15.5%2020贵阳遵义毕节其他城市贵阳贵阳遵义毕节其他城市表：2022年Q1-Q3西南五城GDP集中度及2021人口集中度城市2022Q1-Q3GDP(亿元)2022Q1-Q3GDP(集中度)2021常住人口(万人)2021常住人口(集中度)贵阳3,29722.3%61015.8%成都14,93036.9%2,09425.0%西安8,26335.2%1,31633.3%5,71227.4%84618.0%省会城市GDP集中度应达30%人口集中度应达20%贵阳均不达标国家及各城市统计局，由贵州正合进行统计分析①首位度提速慢：保持省内第三位，21年集中度仅提升0.3%②集中度小幅提高，但人口增量严重不足：贵阳为省内人口唯一增长城市，但增量未达强省会计划年增量(20万人/年)，同时面临人口流向省外高能级城市的风险。-表：2019年2021年贵州省各地级市常住人口与人口集中度-地级市常住人口(万人)常住人口(集中度)201920202021201920202021贵阳49759961013.7%15.5%15.8%遵义63066165917.4%17.1%17.1%毕节67269068418.5%17.9%17.8%六盘水2953033028.1%7.9%7.8%安顺2362472466.5%6.4%6.4%铜仁3193303288.8%8.6%8.5%黔南3303493489.1%9.1%9.0%黔西南2893023008.0%7.8%7.8%黔东南3553763749.8%9.8%9.7%ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022-30%贵阳成都重庆-30%贵阳成都重庆西安昆明20182019202020212022Q1-Q3贵阳成都重庆西安昆明投房投持续负增长，固投依托建安和高技术产业投资低位增长：①房投与楼市现象趋势相同，持续负增长，占比逐年下降；②建安工程投资高增速比重大，高技术投资增速猛增但占比低，拉动固投小幅增长。图：2022年Q1-Q3西南五城固投及房投累计同比增速 固投低位增长，建安和高技术投资小幅拉动，但民间投资谨慎+房地产持续下滑10%-10%-15%-20%-25%贵阳、重庆、昆明因市场信心较低导致房投持续走低-21.4%贵阳市房投持续负增长15%3.4%国家及各城市统计局，由贵州正合进行统计分析ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©20222018年-2022年Q1-Q3西南五城房投/固投图：50%42018年-2022年Q1-Q3西南五城房投/固投图：50%45%40%35%30%25%20%15%10%120%100%120%100% 80% 60%40%20%贵阳房投/固投处西南五城第四位贵阳疫情期间固投占比逐年下降20182019202020212022Q1-Q3贵阳全国表：2021年-2022年Q1-Q3贵阳市固投各项投资增长情况建筑安装工程投资民间投资基础设施投资高技术产业投资房地产开发投资2021构成68.4%46.3%22.1%5.9%41.2%2022Q1-Q3构成73.9%38.7%20.4%12.2%34.7%2021增速-9.1%-8.1%-13.0%8.2%-11.92022Q1-Q3增速24.1%-20.1%3.7%134.9%-21.4%高占比高增速保障固投稳定发展持续高负位增长经济下行，信心不足低增速，占比下滑城市基建新开工放缓增速激增占比小但发展迅猛持续负增长增速降幅扩大正合股份·Since8.9%6.5%8.9%6.5%经济构面-居民收入收入增速同比下滑4个百分点，储蓄意愿增强：①受持续疫情影响西南五城收入增速整体下滑，贵阳受影响相对较小；②房价收入比相对较低，但购房意愿仍不足，储蓄意愿持续增强。图：2017年-2022年Q1-Q3贵阳与全国人均可支配收入及增速2020年前三季度：30,272元，同比增长4.9%2021年2021年前三季度：33,330元，同比增长10.1%2022年前三季度：35,488元，同比增长6.5%50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000201720182019202020212022年Q1-Q310%4%图：2017年-2022年Q1-Q3西南五城城镇居民人均可支配收入增速疫后初期补偿式增长疫情初期增速下滑疫后初期补偿式增长疫情初期增速下滑西南五城整体收入增速均下滑4%201720182019202020212022Q1-Q3Q1-Q3贵阳人均可支配收入(左轴)贵阳人均可支配收入(左轴)Q1-Q3全国人均可支配收入(左轴)全国人均可支配收入(左轴)贵阳成都重庆西安昆明 贵阳人均可支配收入增速(右轴) 全国人均可支配收入增速(右轴)表：2022年西南五城城镇居民人均可支配收入、商品住宅均价及房价收入比情况梳理表：2020-2022年前三季度末贵阳金融机构存款余额、储蓄存款(人民币)及增速间金融机构存款余额 (亿元)金融机构存款同比增长(%)储蓄存款(亿元)储蓄存款同比增长(%)12,7653.0%3,08121.8%13,5185.9%3,43111.3%14,2175.2%3,88313.2%支付力贵阳成都重庆主城西安QQ均可支配收入(元)107月房价收入比处西南五城末位备注：房价收入比=商品住宅成交均价*城镇居民人均住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入国家及各城市统计局，由贵州正合进行统计分析昆明第三季度城镇人均可支配收入数据暂未公布，根据上半年数据估算ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022储蓄意愿持续增强1)城镇每个家庭住房面积按100㎡计算；2)估算年度人均收入：2021年城镇人均可支配收入=2021年前三季度城镇人均可支配收入/9*12；3)家庭人数按每个家庭3个人估算储蓄意愿持续增强正合股份·Since21年Q1-Q3增速为12.4%21年Q1-Q3增速为12.4% 经济构面-居民消费比下滑16个百分点；②消耗品和娱乐类消费维持高增速，非必要饮食、大宗消费和保值类产品负增长。图：2017年-2022年Q1-Q3贵阳市限额以上社会消费品零售总额及增长20年疫情初期社会活动减少致消费降低，20年疫情初期社会活动减少致消费降低，21年在低基数情况下同比高位增长3,00022年因持续三年疫情叠加9月疫情加重，非必要不消费，17年以来首次负增长19年烟酒类零售额下降36.8%，拉低整体增速19年烟酒类零售额下降36.8%，拉低整体增速-3.8%02022Q1-Q3限额以上社会消费品零售额(左轴)增长率(右轴)来源：数据来自贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析4%表：2022年Q1-Q3各类限额以上消费品零售总额及增长类别消费总额(亿元)增长率(%)67.60.6饮料类14.829.8饮料、烟酒等非必须饮食消费回落较大烟酒类88.624.7装、鞋帽、针纺织品类33.0化妆品类18.174.4消耗、娱乐类消费增速较快体育、娱乐用品类7.252.6家用电器和音响器材类30.231.9日用品类23.0书报杂志类3.8文化办公用品类11.330.8中西药品类32.916.7金银珠宝类3.817.1家具、汽车等大宗消费和保值类投资负增长家具类536.5汽车类212.3通讯器材类13.10石油及制品类110.66.6建筑及装潢材料类0.819.7ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022长，正合股份·Since1998三产持稳持续主导三产持稳持续主导40%40%57%59%59%58%60%58%39%37%38%37%36%产业构面-产业结构三产持续主导但增速滞缓，二产工业增速稳定：①工业结合“强省会”政策引导增长持稳；②三产整体占比稳定，但受疫情影响严峻，房地产、旅游业相关产业负增长，房地产支柱地位明显下滑。图：2017年-2022年Q1-Q3贵阳市产业结构占比20182019202020212022Q1-Q3一产占比二产占比三产占比贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析疫情导致三产增长乏力，二产稳定增长但基底弱，产业构成稳定表：2020年-2022年Q1-Q3贵阳市第二、第三产业生产总值及增长行业2020年2021年2022年Q1-Q3生产总值 (亿元)同比增长(%)生产总值(亿元)同比增长(%)生产总值(亿元)同比增长(%)第二产业15535.516815.412405.5工业8844.51,0079.77644.5建筑业6707.06764787.1第三产业25814.428367.318970.6交通运输、仓储和邮政业2623.129510.4205批发和零售业2885.63408.42280.0住宿和餐饮业82519.28金融业5194.55293.93605房地产业3216.53676.6226其他服务业1,0954.91,1967.18092.5金融业、其他服务业仍为三产支柱房地产业支柱地位下降贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998产业构面-工业匹配“十四五”工业制造业转型战略，装备制造业持续高增速：①传统产业增长乏力，烟草业支柱地位稳定，医药、橡胶产业等持续负增长；②重点行业中先进装备制造业、特色食品因政策扶持增长迅猛。、装备制造业、电力生产及供应业、汽橡胶及塑料制品业•增速下滑：磷煤化工、铝及铝加工、烟草制造业表：2020年-2022年Q1-Q3贵阳重点产业增长分析重点工业202020212022Q1-Q3同比增长(%)同比增长(%)同比增长(%)增加值占比(%)贵阳市重点行业100磷煤化工17.019.911.811.9铝及铝加工2.0-10.25.4特色食品业烟草制造业2.312.95.435.4医药制造业-10.66.5电力生产及供应业11.510.1橡胶及塑料制品业0.3-26.513.0装备制造业12.926.831.221.4——汽车制造业24.94.15——电子信息产业制造业4.646.349.111.5贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析表：2022年Q1-Q3贵阳市第二产业“1+7”重点行业增加值构成占比及增长支柱行业构成占比(%)构成占比增长(%)“1”工业在筑央企制造业40.85.6“7”新能源汽车制造业4.332.2先进装备制造业“十四五”7.4对经济拉持行业19.5动作用明显电子信息制造业7.718.9生态特色食品制造业5.613.7磷化工产业9.615.2铝及铝加工产业6.0传统二产增速下滑医药制造业5.7ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022产业构面-旅游业游客出行难度大：疫情防控要求与旅游消费特征直接矛盾凸显，9月疫情加重国庆旅游数据惨淡。表：2022年贵州省、贵阳市旅游优惠政策优惠方式门票减免A、学生、持有贵州优才卡人员等全免门票、船票打折套票打折温泉+餐饮套餐门票，住宿送景区门票等文旅优惠券联合各银行及平台推出加油、高铁九折等共1000万元优惠券冬季旅游“一免三减”12月16日推出，全省377家A级景区免头道门票，高速通行费、星级酒店和等级民宿价格、旅游商品价格减半表：2022年1月-10月贵州省住宿和餐饮业市场主体和销售额缩减情况供给侧缩减程度住宿和餐饮业注销4.73万户——住宿业消费品零售额同比增长-11.1%——餐饮业消费品零售额同比增长-3.8%表：2020年-2022年贵州省五一、国庆期间交通数据交通指标2020五一2021五一2022五一2020年国庆2021年国庆2022年国庆民航累计进出航班(班次)1,4023,2641,0933,8674,235545进出港旅客(万人)419215进出列车(班次)2,2102,5291,7233,8783,5322,313接送旅客(万人铁进出列车(班次)1,7602,0861,4343,2543,0251,959接送旅客(万人)5301737230高速进向车流(量)/7625405,2671,115423高速出向车流(量)/6984984,8851,012425疫情背景下跨省风险高，受9月疫情影响国庆旅游数据惨淡表：2021年-2022年贵州省重点景区五一、国庆游客流量数据景区名称2021五一(万人)2022五一(万人)同比增长(%)2021国庆(万人)2022国庆(万人)同比增长(%)黄果树风景区(5A)11.113.010.0-23.1%青岩古镇(5A)13.610.1-25.8%16.8疫情影响闭园镇远古镇(5A)30.420.1-33.8%32.46.4-80.2%天河潭风景区(4A)14.013.5-3.4%12.5疫情影响闭园西江千户苗寨(4A)22.02.2-90.0%18.1未公布游客数量减档严重或闭园ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022正合股份·Since1998Page14离；引人政策持续加强但作用有限，受正合股份·Since199870020年七普对常住人口数据进行纠偏致增量较高2010-2020年年均增长16.6万人，2020-2021年增长11.5万人10260070020年七普对常住人口数据进行纠偏致增量较高2010-2020年年均增长16.6万人，2020-2021年增长11.5万人102600 1066746810895004003002001000人口构面-人口规模②21年增速虽处西南五城首位，但人口基底薄弱。图：2010年-2021年贵阳市常住人口变化情况万人2021年贵阳常住人口610万201020112012201320142015201620172018201920202021常住人口年增量国家及各城市统计局，由正合进行统计分析表：2010年-2021年西南各城市常住人口变化情况城市常住人口增长变化量常住人口(万人)户籍人口(万人)常住人口年均增速2010202020212010202020212010-20202020-2021西安8471,2961,3167839781,0005.3%1.6%成都1,4052,0952,1191,1491,5201,5564.9%1.2%重庆主城7461,0361,039612712未公布3.9%0.3%6448468505845805893.1%0.5%贵阳4335996103734374453.8%1.9%21年低量高增速ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022正合股份·Since1998Page16人口构面-人才政策业人才引力，促进头部企业入驻吸引人才；②减小人才居住压力,放松购房限制，加大人才租房支持。表：2020及2022年贵阳市招商引资及人才友好政策变化是否新增适配对象调整内容观山湖区招商引资政策/集团总部的世界500强、中国500强、民企2000强、大型央企团队或个人后一次性奖励100万元后一次性奖励30万元业和生态特色食品业的团奖励20万元人才购房政策才(C类)D、市级优秀人才(E类)、市级产业人才(F类)人才住房保障上毕业生或研究生以上学历毕业生国际顶尖人才(A类)、国家级领军人才(B类)、省部级领军人才(C类)、在贵阳贵安创业、工作期间业绩显著、贡献突出的人才大专及以上学历，40岁以下，本人及配偶无市内房产，在筑就业或创业产，未享受其他住房优惠政策，本科及以上学历保租房补贴人才保障性租赁住房、经筑房网认定房源的用户4400元的两年租房补贴医疗保障“两院”院士、“长江计划”学者、国家杰出专业技术人才、博士等0元落户/子女教育贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析新增变化：11)招商引资力度加大，增强人才引力招商企业种类增多，奖金增幅约200倍，并增加社会化招商引资政策，鼓励优秀企业入驻加大人才引力。2)人才住房优惠政策力度小幅上2)人才住房优惠政策力度小幅上调人才住房保障体系明晰，购房政策放宽，人才住房压力减小，但仅从住房端调整优惠力度，人才引力依旧不足。(截至11月24日，2022年人才服务绿卡共发放465张)3)社会福利力度持续加3)社会福利力度持续加强疗保障等方面提高优待，增加入筑人才留筑的机率ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022正合股份·Since1998Page1740%新增市场主体增幅下滑60% (主要由于新增个体工商户增幅下滑69%)40%新增市场主体增幅下滑60% (主要由于新增个体工商户增幅下滑69%)18.515.313.9 14%11.7疫情影响增速负增长疫后回暖，就业人数大幅上升人口构面-市场主体新增市场主体大幅下滑，受疫情影响严重新增就业人口负增长：①市场主体：因新增个体工商户增幅。图：2020年-2022年Q1-Q3年贵阳市(新增)市场主体增速图：2017年-2022年Q1-Q3贵阳市城镇新增就业人数及增长率万人10%10%201720182019202020212022Q1-Q3新增就业人数(左轴)同比增长率(右轴)新增就业人数(左轴)贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022“⼀心三核多组团”新规划强调阿哈湖生态定位，以观白组团带动白云城市能级，短拓场三改”除棚改滞缓，其他完工率较高；保租房受疫情影响入市较慢。正合股份·Since1998线，新增京筑往返列车线，新增京筑往返列车城规构面-城际铁路图：贵阳高铁主要沿经线路上海新呈现已呈现待呈现川黔渝环线长沙南昌香港贵安站贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析ZhengheGroup·Since1998Copyright©ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022表：贵阳新开物流线路及高铁站分类站点/线路时间意义高铁站贵安站2022.03拓宽华北向客流通道，新区重要枢纽物流铁路都拉营—钦州港2022.04构建贵州南向物流通道，标志西部陆海新通道专列进入常态化都拉营—湛江港2022.01打通黔粤物流通道，推动产业互动改貌—平湖南2022.03助推“黔货出山”，深化黔粤港澳合作表：贵阳高铁主要沿经线路情况进度线路通车时间起止地点行程时间开通意义 标)重庆能力西部陆海联通门户港建设路2022.06郑州-万州(贵阳-郑州)郑州-重庆(5小时)贵阳-郑州(7小时)客运通道重庆心城市间经济流通圈连接上海-贵阳-时)北京-贵阳-时)正合股份·Since城规构面-道路路网市域快铁及贵黄高速全线贯通，贵阳贵安联动格局初呈现：①市域快铁开通，贵阳贵安⼀体化交通建图：2022年贵阳市交通路网建设项目分布文县林城东路延伸段观潭大道数博大道延伸段 松柏环线(贵安段)见龙路南段延伸段太金线松柏环线贵黄高速乌当长顺高速新四环路线已开通未开通贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved联动发展格局，但由于站点离居住区较远，客运量现暂不理想表：2022年贵阳市交通路网建设项目信息分类建设项目项目全长(km)项目投资(亿元)预计完工日期最新建设进度龙里县“环贵阳城镇带”/ (乌当长顺高速公路)营车305(串联修文—乌当—贵定—龙里—惠水—长顺—平坝—清镇)//新增规划省政府同意批复 (贵黄路-太金线) (未来持续建设联通贵安) (贵安1.64、贵阳4.72)现互通伸段/2022年(延期)贯通2022年2月(延期)大道主跨顺伸段/2022年12月底(延期)车2022年10月(延期)示43.0(一期)(乌当—花溪)2023年底(一期)信号联锁系统可正式投用，初步具备列车上线调试条件74.8(联通贵阳、贵安与清镇)2024年(一期北段)“十四五”期间开建T10.9(白云区-云岩区)2024年(一期)表：2022年贵阳市已打通的典型断头路项目信息路段所属区域/片区通车/打通时间贯通路线城时代小区道路全市22条断头路(云岩2条、南明3条、观山湖2条、花溪3条、白云1条、高新区2条)项目目标全部完成，达到通车条件正合股份·Since城规构面-空间布局开人口增量，长期加强贵清产业联合发展吸附人口增量，到2025年实现105万新增常住人口。图：贵阳市“一心三核多组团”空间总布局造新城活力商务中心未来潜力贵阳政府文件，由贵州正合进行统计分析贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved表：贵阳市“一心三核多组团”规划及产业方向空间布局具体规划产业及方向一心阿哈湖绿核/三核南云魅力中心重点发展现代生产性服务业，优化城市功能，改善人居环境观白活力中心观山湖重点发展现代服务业与现代制造业，进一步完善服务功能；白云重点发展大数据，加大旧城改造力度，完善基础设施贵清动力中心贵安重点发展电子信息制造、先进装备制造、新能源汽车、新材料等新兴产业，完善城市服务功能；清镇重点发展新能源和传统工业多组团花溪建设高层次文化人才聚集高地，构建全域旅游体系；乌当重点发展新型医药产业，与临空经济示范区、综保区等协同发展表：至2025年贵阳各区计划人口迁入和新增常住人口情况新增人口类型南明区云岩区观山湖区白云区花溪区(含经开)乌当区消费型人口(万人)3.48产业型引入人口(万人)2.7013.24.515.28.8新增常住人口(万人)10.57.321.010.025.012.0观山湖区和花溪区计划产业引入人口和新增常住人口最高正合股份·Since城规构面-一圈两场三改目标：高目标规划，聚焦老城(新增“精品街”打造计划)表：2022年贵阳市“一圈两场三改”计划行政区一圈两场三改15分钟生活圈(个)停车场车位(个)农贸市场(个)棚改(户)(户)背改(精品街)(条)云岩区4,80021,2112,176110(30)南明区4,80023,86112,461110(30)观山湖区06731,27810(10)花溪区82,80021,9617,84840(10)经开区52,36445,45720(10)72,08032,4454,44530(10)乌当区1,52023,1503,70520(20)清镇市2,20042,722776100(25)合计80≥20564495602338146440(145)方公众号，由贵州正合进行统计分析“一圈”：启动1267个项目，开工1245个，完工1133个，开工率98%，完工率91%；“两场”：农贸市场开工率100%，完工41个，完工率76%，停车位完工2.4万个，完工率96%；”三改“：棚改--2022年计划棚改6万户，全部启动签约；旧改--计划改造4万户，开工率100%，完工率85.6%；背街小巷--计划改造500条，开工率100%，完工率94%。表：2022年云岩区、南明区重点棚改项目进度项目户数区区块棚户区块棚户区周边地块棚户北京路(雅园)周边地块路周边园三期2022年棚改施工方面无实质性进展ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022未公布具体开工进度未公布具体开工进度城规构面-保租房21%，入市节奏较慢；②2022计划建设2.7万套，核心布局双核、白云及乌当，但仅呈现两个人才房。•筹集方式：商品房配建、产业园及高校闲置公租房及宿舍、存量住房改建、回购、新筹建等；•2022年聚焦双核及产业聚集区：双核就业人口基数大、白云高新区、乌当产业人才聚集；•逐年开工计划：2021年0.3万套，2022年3.2万套，2023-2024年6.5万套，共10万套；•逐年交付计划：2022年1.6万套，2023年2万套；2024年3.4万套(7万套人才保障性租赁住房)。表：2022年贵阳市保障性租赁住房计划新建项目数(个)改建项目数(个)合计项目数(个)055101505246000707000213156核心布局双核与产业聚集地：双核+白云+乌当占比约80%贵阳市政府，由贵州正合进行统计分析•年度：2022年已开工61个项目，共计2.17万套，占全年开工计划67%；•整体：截至目前已启动2.57万套(间)，已交付0.33万套(间)，与年底交付1.6万套的目标还有距离。表：2022年贵阳市新建保租房典型项目建设进度行政区新建/改建项目名称新建/改建套数云岩区新城控股保障性住房租赁住房项目约100套市供销社稻田汇项目约2000套尚和锦城项目约3000套万达小关项目约2500套南明区晒田坝地块约500套观山湖区观山湖区盼盼产城融合项目约500套湖山郡四期约2000套白云区新型产业城市更新项目—新型工业化新兴产业园区项目约500套表：2022年贵阳市已入市的人才保租房项目项目性质项目名称域业态管理运营房源数量开业时间市级万科城云岩区公寓赛嶺公寓796套2022.6市级万科翡翠天骄观山湖区公寓赛嶺公寓1030套2022.9(原定)2022年仅两个保租房项目入市，共计1826套，翡翠天骄因疫情延期入住ZhengheGroup·Since1998Copyright©2022贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright©2022Conclusion-城市基本面小结•经济构面：经济恢复势头弱；受产业结构影响“强省会”对集中度拉动效应暂未凸显；房投受市场信心影响持续负增长，固投依托建安和高技术产业小幅增长；居民收入增速下滑，消费增速大幅下降，消费倾向消耗类和娱乐类。•产业构面：三产受疫情影响较大但仍占主导，二产因政策倾斜装备制造业稳步增长，旅游业受疫情波及影响加剧。•人口构面：人口低量中速增长，引人政策持续加强但作用有限，疫情影响新增就业人口负增长。•城规构面：对外拓宽华北客运通道、华南物流通道，对内市域快铁开通加速贵阳贵安同城化发展；新空间规划强调阿哈湖生态定位，提升白云城市能级，加强贵安清镇产业联合；“一圈两场三改”旧改、背改完成度高，棚改完工率低；保租房受疫情影响致交付显缓，入市项目少。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998正合股份·Since1998正合股份·Since1998贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©正合股份·Since1998<土地现象核心观点>一级市场告急，政府预期降低成交价结构性下滑成交价结构性下滑持续底部溢价成交平台公司兜底土拍条件松绑市场降温严重幅下滑•供：2022年商住&商业供应7781亩，同比下滑20%；•销：2022年商住&商业成交4146亩，同比下滑37%。•价格：整体低价，各区域价格滑；•溢价率：持续低溢价成交。•房企拿地：平台公司拿地占比74%，民企下半年拿地意愿上升；•土拍条件松绑：起拍价下降，教育配建纳入地价，商业比例下调等。正合股份·Since1998供销表现(Ⅰ/Ⅲ)缩水。正合股份·Since199810-12月成交,占43%77818,0007,0006,0005,000410-12月成交,占43%77818,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000065774146企信心低应5297亩，占全年68%；②销：10-12月成交3448亩，占全年83%，主要为平台公司拿地。图：2016-2022年贵阳商住及商业土地供销量亩2图：2016-2022年贵阳商住及商业土地供销量亩22年供应同比下滑20%10,000 成10,000 成交同比下滑37% 9,00021年1-10月供应5,615亩10-12月成交3,448亩，占83% 21年1-10月供应5,615亩10-12月成交3,448亩，占83%2016201720182019202020212022供应成交11供应来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分；研究对象为商住(纯住宅+商住)及商业用地，不含工业及其他用地贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998亩3,0002,500亩2,000应12071,5001,0005000亩3,0002,5002,000亩3,0002,500亩2,000应12071,5001,0005000亩3,0002,5002,0001,5001,0005000图：2017-2022年贵阳市各区域商住及商业土地供应量统计图：2017-2022年贵阳市各区域商住及商业土地成交量统计稳1,328亩,246亩观山湖区云岩区南明区白云区乌当区经开区花溪区双龙区2022201820222018201920212017交439亩高94%,857亩力观山湖区云岩区南明区白云区乌当区经开区花溪区双龙区20182019202120222018201920212022来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分；研究对象为商住(纯住宅+商住)及商业用地，不含工业及其他用地贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998图：2022年贵阳市区域商住用地供销量图：2016-2022年贵阳市商住用地供销量亩亩1,4008,939 同比下降25%降38%9,0008,0007,0006,0005,000宗；成交7宗公司拿地公司拿地，其部终止1,2006,676图：2022年贵阳市区域商住用地供销量图：2016-2022年贵阳市商住用地供销量亩亩1,4008,939 同比下降25%降38%9,0008,0007,0006,0005,000宗；成交7宗公司拿地公司拿地，其部终止1,2006,6761,000宗，成交3宗5,803宗，仅2宗成交亩，占%3,0002,0001,000400200%地。3宗，成交10宗9年供应稳定增长800宗，成交宗，成交3宗宗，成交6003,5866003,586宗均12月成交地占002016201720182019202020212022观山湖区2016201720182019202020212022成交供应成交供应11-12月成交供应贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998业大道铁投拿地面积：51.64亩(1宗)表：2022年贵阳市各区商住整体土地供销量统计沙文城南路东拿地房企：贵阳智科置业(隶属高拿地面积：50.83亩(1宗)灵村贵阳城投拿地面积：41.70亩(2宗)域供应宗数(宗)供应面积(亩)成交宗数(宗)成交面积(亩)观山湖区91,1297772云岩区75096348南明区7783286区1,4121102乌当区1,0195305经开区98753214花溪区45643374双龙区53865386合计676,676413,586新沙文组团沙子哨贵阳市投资控股拿地面积：189.19亩(1宗)麦架广门云岩贵中土地开发拿地面积：83.11亩(1宗)城西路与云潭北路交叉口贵阳城悦城市更新拿地面积：304.23亩(2宗)综保区白云城区新堡东风观山西高铁东站行政中心风镇贵阳市投资控股集团拿地面积：304.58亩(5宗)大关会展金融鸭村贵阳产控拿地面积：96.74亩(1宗)小关乌当城区高铁北站未来方舟顺海城北世纪城三马城东×1中心×1城区花果园兴西路贵阳交投拿地面积：103.54亩(1宗)城南龙洞堡甘荫塘小河城区巢乡拿地面积：5.26亩(1宗)溪大道西侧尚宸城市更新拿地面积：80.81亩(1宗)业大道铁投拿地面积：51.64亩(1宗)表：2022年贵阳市各区商住整体土地供销量统计沙文城南路东拿地房企：贵阳智科置业(隶属高拿地面积：50.83亩(1宗)灵村贵阳城投拿地面积：41.70亩(2宗)域供应宗数(宗)供应面积(亩)成交宗数(宗)成交面积(亩)观山湖区91,1297772云岩区75096348南明区7783286区1,4121102乌当区1,0195305经开区98753214花溪区45643374双龙区53865386合计676,676413,586新沙文组团沙子哨贵阳市投资控股拿地面积：189.19亩(1宗)麦架广门云岩贵中土地开发拿地面积：83.11亩(1宗)城西路与云潭北路交叉口贵阳城悦城市更新拿地面积：304.23亩(2宗)综保区白云城区新堡东风观山西高铁东站行政中心风镇贵阳市投资控股集团拿地面积：304.58亩(5宗)大关会展金融鸭村贵阳产控拿地面积：96.74亩(1宗)小关乌当城区高铁北站未来方舟顺海城北世纪城三马城东×1中心×1城区花果园兴西路贵阳交投拿地面积：103.54亩(1宗)城南龙洞堡甘荫塘小河城区巢乡拿地面积：5.26亩(1宗)溪大道西侧尚宸城市更新拿地面积：80.81亩(1宗)河路经诚城市建设拿地面积：69.37亩(1宗)航空港经开金竹成交面积 (亩)01-200201-400401-600601-800800以上热度小碧富源路 花溪城区秀南路拿地面积：152.07亩(2宗)孟关贵安-大学城位置：大坝村拿地房企：中铁文旅拿地面积：222.33亩(1宗)百花青岩位置：枫林路北拿地房企：嘉宸拿地面积：106.88亩(2宗)秀路贵阳城投拿地面积：秀路贵阳城投拿地面积：96.74亩(1宗)路街道办事处路街道办事处拿地面积：88.22亩(1宗)位置：付官村拿地面积：97.53亩(1宗)贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since涨30%8%1,105560供销表现-城区|商业涨30%8%1,105560业市场持续走低；②仅花溪1宗土地由中铁市场化开发，其余由国企定向产业配套及平台公司定向拿地。图：2022年贵阳市区域商业用地供销量3宗，成交12宗图：图：2022年贵阳市区域商业用地供销量3宗，成交12宗亩3,0002,5002,0001,5001,00050002016201720182019202020212022成交供应成交亩400亩400350宗，成交2宗350300250200南明、经开无房企拿地150宗，成交2宗，全由100平台公司拿地5亩小地块成交乌当无供应0观山湖区白云区乌当区云岩区南明区经开区观山湖区白云区供应成供应宗贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since19985,000交同比下降24%4,0003,0002,0001,0000供销表现-城区|近郊&郊县5,000交同比下降24%4,0003,0002,0001,0000贵安因科创城高规划高供销，其他区域低迷：①供应：贵安为供应高位，龙里逐年放缓，三县一市同比图：2017-2022年近郊&郊县商住及商业用地供应量图：2017-2022年近郊&郊县商住及商业用地成交量亩8,0007,0006,0005应同比下降10%4应同比下降10%3,0002,0000贵安新区龙里县清镇市修文县息烽县开阳县20212017202020202120172020亩6,000贵安新区龙里县清镇市修文县息烽县开阳县20212017202020202120172020来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分；研究对象为商住(纯住宅+商住)及商业用地，不含工业及其他用地贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998土地价格(Ⅱ/Ⅲ)格同比下滑19%，下半年双核少量成交拉升低价，持续零溢价成交；云岩靠地王价正合股份·Since1998表：2020H1-2022H2贵阳市各区域住宅高价地成交统计(楼面价高于4000元/㎡)统计2020H12020H22021H12021H2表：2020H1-2022H2贵阳市各区域住宅高价地成交统计(楼面价高于4000元/㎡)统计2020H12020H22021H12021H22022H12022H2图：2018H1-2022H2贵阳市商住用地价格及溢价率统计价为3392元/㎡元/㎡热市逐价期30%25%20%15%10%域6,000面积面积面积面积面积面积宗数(亩)宗数(亩)宗数(亩)宗数(亩)宗数(亩)宗数(亩)观山湖区0052811288165003311云岩区00335143495404003210南明区11276346566164471500白云区00146001810000花溪区00197001850000经开区63420000412400005,0004,0003,000成价上升2,0001,0000下行保守期不足，房企拿地3,472质地块放量，全国品企入年下双龙区116100000000002018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H2起始楼面地价(左轴)成交楼面地价(左轴)起始楼面地价(左轴)成交楼面地价(左轴)合计8630161121101298181206156521核成交高价地板块板块贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998Page36土地价格-城区|整体商业价整体同比下滑8%，基本零溢价成交：①商业价格：22年成交价1789元/㎡，较去年下滑8%；②溢价表：2022年贵阳市典型商业用地详细情况成交成交表：2022年贵阳市典型商业用地详细情况成交成交用地面积成交楼面地价 (亩)(元/㎡)溢价率行政区宗地位置竞得单位年份月份元/㎡较22年商业成交无溢价12%10%3,5003,0002,5002,0001,500用地面积成交楼面地价 (亩)(元/㎡)溢价率行政区宗地位置竞得单位年份月份元/㎡较22年商业成交无溢价12%10%3,5003,0002,5002,0001,5001,000贵阳观山湖新型城镇化建设投资有限公司贵州中兴置业有限公司贵阳中澄房地产开发有限公司东至观山湖区委党校云岩区三马片区茶园村花溪区青岩镇大坝村花溪区青岩镇大坝村花溪区青岩镇大坝村花溪区阳光街道办事处花溪区阳光街道办事处20227观山湖区1,8300.00%54.54202211云岩区0.00%2,0205.11,939花溪区202220.140.00%1,6501,789花溪区98067.660.00%20224%花溪区2,00016.3120220.00%花溪区2,00016.3120220.00%500花溪区20223.653,2000.花溪区20223.653,2000.00%0201720182019202020212022花溪区20220.00%11.392花溪区20220.00%11.392,950起始楼面地价(左轴)成交楼面地价(左轴)溢价率(右轴)来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区(龙洞堡)部分GG算在内贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2023AllRightsReserved正合股份·Since1998