长沙项目调查报告

“雅博”长沙项目调查报告目录第一部分：调查背景第二部分：项目核心价值因素一、 片区城市结构二、 长沙人文因素三、 片区商业网点布局四、 长沙市在售楼盘一览表（部分）五、 项目商圈单店调查第三部分：问卷统计与分析一、 主问卷二、 消费者问卷第四部分：宏观环境研究一、 地产市场现状与发展趋势二、近期地产市场相关政治、法律、经济因素三、长沙市2003年经济与社会发展情况分析四、长沙市商业环境及商业地产情况分析五、 关于小户型第一部分：调查背景引言一、调查目的与执行战略本次调查是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果，追求项目发展价值最大化为目的的前提下进行的。二、调查方式与对象1、深度访谈：业内专业人士 (实际执行有10人)2、针对性问卷调查（1）业主问卷：由万顺物业公司派出问卷 40份，收回有效问卷 20份。（2）消费者问卷调查：请湖南女子大学房地产专业共10人，于同一天分别在项目所在片区(定为3000米内)分别于楼盘售楼处周围，大型商场门口，房交会现场，万顺家园等地调查，派出问卷160份，共收回有效问卷138份。周边商业状态调查：应用专业统一的表格，请湖南女子大学房地产专业的学生5名，采取扫街的方式，对项目所在片区多条街道（包括胡同）进行访问登记，共回收有效表格30份（计约600门店）（共8条街）3、典型项目实地调查、商业：已执行共10家、平盘：已执行全计35个项目(含项目片区所有在售楼盘，可类比性楼盘，或供鉴学习的项目)4、间接调查、剪报(湖南日报、长沙晚报、萧湘晨报、湖南经济日报)、政府机构资料搜集：长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙建设局、长沙规划局。、网上搜集资料5、参加活动、长沙市2004年商业地产市场分析论坛。、长沙春交会三、资料统计与分析方法1、深度访谈与资料搜集：采取经验判断及观点集合重叠式总结2、问卷：excel计算与制图第二部分：项目核心价值因素调查分析一、区域城市结构1、项目周边人口因素：万顺家园所在地属于都正街居委会。见图示。辖区人口常住人口20000人，暂住人口8000人。（资料提供：都正街居委会治安主任李先生）2、 城市结构详情表类别 详情社区 马王街社区、定王台社区、金沙里社区企事业 单位 市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省宿舍 人民医院宿舍、煤碳厅宿舍企事业单位 省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公安局档案科、都正街城管队，市工业设计院、省纺织集团、都正街小学、工商所、、康复医院、邮政所大型建筑 定王台新府（写字楼）、凤凰大厦、天心城市广场、顺天国际财富中心

数量 项目关联性1．提供稳定的静态系统；2．属于传统社区，尚未被现代商业冲击或启动；3．除了即将消失的五金一条街，尚未有任何形式的商业体，易于书写新的商业主题。商铺数量 （详情见片区商业网点布局） 1．提供动态客流2．可吸纳购买我们的住宅和商铺公共设施 天心公园 1与公园管理处建立合作，向业主提供优惠园票。2提供项目环境优势和地区配套。 3增强商业交通体系、人民路开通，将直接建立项目临街地位，并拉近道路状况、项目与五一商圈的距离；通行量 多路公交车经过项目规划

能见度。（易于找到）提供动态客流；提升商业价值人民路开通二、长沙的人文环境湘楚文化：“唯楚有才，于斯为圣”—岳麓书院对联长沙是一个超前消费的城市：见长沙消费与零售市场的调查亲身感受，与深圳相比有过之而无不及长沙是一个较具休闲娱乐经济趋势特色的城市长沙满街都是足浴保健按摩茶馆娱乐业+眼球经济兴盛超前电视连续剧《还珠格格》打响全中国，此后长沙广电局兴建“长沙金鹰影视文化城”，并倡导培养本地影视人才，各剧尽量起用本地人才；湖南卫视是仅次于中央电视台在广告运营最红火的电视台，继而长沙各个电视台（频道）都百花齐放越办越好，并着力在娱乐、时尚引导市场；长沙各电视台（频道）、行业（如汽车、房地产）都在搞各种各样的选美；一个“漂亮宝贝”发廊能够开多个分店，单店三层，且作到了长沙无人不知，是个奇迹；三、片区街铺分布路名典型店面统计平均店面项目关联性（平米）建湘南路、天建材、五金、机械一条751．善待拆迁户，对于提高心路街（将拆迁）少量餐项目形象及口碑是有必饮、休闲店，一个中型要的；音像店2．于该地块形成一个专业市场是有可能的。都正街内几条超市3家，药店1家，401．解决老百姓的温饱和健胡同休闲6家，菜市场1家康是最根本；2．可建立规范市场或配套取代之。人民芙蓉路至西餐厅2家，其他1060将会纳入项目同一商圈，有项目家互动互补作用蔡锷路美容店，酒吧，服饰精140（胡同内/品，婚纱摄影45个）城南路休闲6家，餐饮4家，115/其他10家解放中路餐饮休闲酒吧12家美150/容美发用品2家，医院诊所4家，文艺类9个，银行典当3家地产，其他4家定王台书市图书110每日大量年轻时尚文化人群，我们可否吸纳，值得思考四、长沙市在售楼盘一览表（部分）项目名称 商圈 物业类型 规模 住宅售价 商铺售价（元/平米）（元/平米）曙光大邸曙光路住宅40亩，建筑面积10万平米，930户左岸春天开福住宅17亩，建筑面积21万平米，1107户爱晚风情河西住宅36亩，建筑面积6。5万平米，597户王府花园车站北住宅10栋1300户梦泽园车站北住宅150亩几米空间五一小户3．8亩，建筑面积4。5万平米，520户青年公寓五一小户1栋17层180户添景阁五一小户五一新干线五一小户28亩，建筑面积6。2万平恒隆国际五一商住米/锦绣中环五一商住/铜锣湾五一商住10744平米上海城韶山路商住255亩，建筑面积35万平米，18栋2124户宏景名厦韶山路商住13亩，建筑面积6。5万平米，鸿铭中心韶山路商住104亩，建筑面积15万平米，700户马王堆商贸城火星大道商住15亩，建筑面积2万平米，5栋340户西街花园芙蓉新区商住248亩新时空No。1芙蓉路/赤黄路商住4800平米，288户长沙茶市雨花大道商业11474平米，建筑面积23274平米王府井五一商业12．6亩，建筑面积7万平国中星城体育新城商业米/蓝色地标解放西路商务亩，建筑面积万平米，栋户同开湖山庄雨花区别墅2600亩，建筑面积1300亩，410栋都市春天候家堂/26．4亩建设局宿舍楼芙蓉路//洪盛大厦//建筑面积5万平米

2750起/2800/2000/2900/3500/290014800（首层）4000（二层）3800（三层以上）42806000（二层）20000370040000200004200/20000（首层）10000（二层以上）2500起 15000起3500 20500（收层）4000（办公）3100 100001780 11000（首层）2680（办公）2900 /3000 /11000（首层）8800（二层）/17000-400003500* 130004500 /2300 10000200003100五、项目商圈单店调查新一佳（候家塘）经营规模交通情况

1.1万平方米 3 层劳动路与芙蓉路交接，公交车路线多市场环境 东塘商圈候家塘中心，人流量大经营范围一层：生鲜，熟食，手机，钟表，眼镜，出租铺位商品配置二层：食品，日用品，洗涤日化，三层：家杂，百货，电器日营业额 60万日均人流6万人量经营模式 百货超市经营效果 优市场定位 中档客户，周边居民，公交上下客配套服务 齐评价 选址佳，适合该类型商场经营沃尔玛经营规模 1.6万平方米 2 层（二三层）交通情况 解放西路，黄兴路步行商业街东侧市场环境 商业中心区成熟地经营范围 一层：商品配置 二层：冷冻冷藏，生鲜，熟食，食品三层：日用，家杂，百货，电器，日营业额 50万元日均人流7万人量经营模式 超市经营效果 良市场定位配套服务评价

全国统一，中高档客户，逛街市民齐万达商业城龙头商业零售项目，品牌号召力大，黄金商业位置，互动效果强家润多（体育场）经营规模 6000平方米 1 层（地下）交通情况 体育场底下层，临东塘商圈，交通主干道旁市场环境 地段开阔，车流量大，人流量小，步行交通不便，商业氛围低，周边居民少经营范围商品配置 生鲜，熟食，冷冻冷藏，食品，日用，家杂，日营业额 8万元日均人流1.5万人量经营模式 超市经营效果 差市场定位 量贩型，大通道，驾车购物场所配套服务 少评价 今后发展不乐观家润多（火车站）经营规模 7000平方米 3 层交通情况 火车站商圈核心位置，交通便利市场环境 车流量大，人流量大，商业氛围浓经营范围 一层：小吃， 生鲜，熟食，商品配置 二层：食品，日用品，洗涤日化，三层：家杂，百货，电器日营业额 50万元日均人流8万人量经营模式 超市经营效果 优市场定位 中低档消费，装修陈列不佳，火车站位置定位好配套服务 齐评价 效益优，硬件软件需提高好又多经营规模 7000平方米 2 层（二三楼）交通情况 黄兴路步行街西端，交通便利市场环境 紧靠核心商圈，人流量大经营范围 一层：出租铺位（茶艺，珠宝，首饰，钟表，眼镜，）商品配置 二层： 生鲜，熟食，食品，冷冻冷藏三层：日用品，洗涤日化，家杂，百货，电器日营业额 30万元日均人流6万（二三楼）量经营模式 超市经营效果 一般市场定位 同行竞争优势不明显，黄金位置稍偏地段配套服务齐评价选址邻近沃尔玛无优势，商家希望通过其带旺一楼及其他楼层大量铺位，因商品优势不足，效益很差空位多平和堂经营规模4万平方米7层交通情况五一商圈，黄兴路与五一路交接处市场环境商业气候成熟经营范围负一层生鲜食品用品超市商品配置一层品牌钟表珠宝、皮鞋、名店二层品牌女装三层品牌男装、休闲装、四层内衣、床用、儿童、体育、五层美食广场、游乐中心六层中西餐厅日营业额80万元日均人流5万人量经营模式大百货经营效果优市场定位一流品牌吸引中高档消费者配套服务齐评价经营优良，管理到位，品质高，促销欠缺黄金珠宝化妆品市场经营规模 5000平方米 2 层交通情况 黄兴路步行街中市场环境 步行街，人流量大经营范围 黄金珠宝化妆品商品配置日营业额 低日均人流7万人量经营模式 租赁商铺经营效果 差市场定位 定位模糊，未形成专业市场配套服务 -评价 专业商户稀少，无有影响力大客户进驻，即将转型老照壁美容美发用品市场经营规模 3000平方米 1 层交通情况 蔡锷路老城区市场环境经营范围 美容美发用品商品配置日营业额 （租金80元/日均人流8000人量经营模式 租赁商铺经营效果 良市场定位 传统

平方米）配套服务 少评价 原老照壁老客户及商户为中坚力量，形成地区专业市场第三部分：问卷统计与分析一、业主问卷统计分析调查地点A：万顺家园、天心公园、蔡锷南路、定王台书市B：贺龙体育馆(房交会现场)C：BOBO国际、五一新干线、步行街、铜锣湾、王府井D：通程广场、新时空 NO.1、曙光大邸、一心花园、国中星城售楼处、唯一星城E、雅华香舍、鸿盛大厦F、好又多、新一佳、平和堂G、河西区0H、随机ABCDEFGH7142426171218205.1%10.1%17.4%18.8%12.3%8.7%13.1%14.5%5.10%14.50% A10.10% B13.10%C17.40%DE8.70%F18.80%G12.30%H说明：之所以于项目所在地(A)问卷少，是因为我们己有多次了解周边情况：业主问卷(40份)，周边商业网点调查(80个)。二、消费问题部分1、 您家买菜一般去A、菜市场B、超市C、不定分类ABC数量383516比例42.70%39.33%17.98%50.00%42.70%39.33%40.00%30.00%17.98%20.00%10.00%0.00%ABC2、 您家买日常用品一般购买数量是A、一次性大批量购物 B、零星购买分类 A B数量 25 54比例31.65%68.35%80706050

68.3540 31.653020100A B如是零星购买，一般去哪里？A、百货商场 B、超市C、专卖店员 D、批发市场分类ABCD数量35300比例5.36%94.64.%00

100.00%94.64%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%5.36%10.00%000.00%ABCD3、 您平时一般去哪里玩？（最多选 2个）A、KTV房B、茶楼 C、酒吧D、网吧E、休闲中心F、美容院 G、逛街 H、逛公园 I 、健身运动分类ABCDEFGHI数量61017884141711比例6.3%10.5%17.9%8.4%8.4%4.2%14.7%17.9%11.6%20.00%17.90%17.90%15.00%14.70%10.50%11.60%10.00%8.40%8.40%6.30%4.20%5.00%0.00%ABCDEFGHI4、 您玩的地方一般家有多远？A、一公里以上 B、500—1000米C、200—500米D、200米以内50.00% 46.50%45.00%40.00%35.00% 31%30.00%25.00%20.00%14.10%

分类ABCD数量3322106比例46.5%31%14.1%8.5%15.00%10.00%

8.50%5.00%0.00%A B C D5、 您玩的地方，档次一般为？A、中高档场所 B、大众化场所70.00% 66.20%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%

33.80%

分类AB数量2447比例33.8%66.2%0.00%A B6、 您对目前消费场所的满意度是：（最多选 2个）A、价格便宜 B、品种齐全 C、商品质量 D服务好E、档次高 F、环境好 G、商品信誉好分类ABCDEFG数量722191922212比例6.8%21.4%18.4%18.4%1.9%21.4%11.7%25.00%21.40%21.40%20.00%18.40%18.40%15.00%11.70%10.00%6.80%5.00%1.90%0.00%ABCDEFG调查对象统计1、男92人 女46人2、年龄结构20-2526-3031-3536-4041-5050以上2515442214185044403025222015181410020-2526-3031-3536-4041-5050以上3、职业构式公务员事业单 科技人 职工 企管人员 个体经营 家庭主妇 其他位人员 员24 12 29 26 12 5 3040242926301212205100业员员工员营妇事人职人经主人员技管体庭位务科企个家单公4、学历初中以下 高中、中专 大专以上下班23 39 7680 76706050394030 2320100初中以下 高中、中专 大专以上下班5、籍贯80 7160 54长沙市 湖南省内 外省40547113200长沙市 湖南省内

30他其13外省您的家庭月收入大约是（元）A、 1500以下B、1500—3000C、3000—5000D 、5000—8000 E、8000—10000F、10000以上分类ABCDEF数量1238261051比例13%41.3%28.3%10.9%5.4%1.1%50%41.30%40%28.30%30%20%13%10.90%5.40%10%1.10%0%ABCDEF通常您家每月生活开支是（元）：A、 600以下B、600—1000C、1000—1500D、1500—2500E、2500以下分类ABCDE数量143518167比例15.6%38.9%20%17.8%7.8%50.00%38.90%40.00%30.00%20%20.00%15.60%17.80%7.80%10.00%0.00%ABCDE投资购买商铺或购房问卷部分1、您现在居住的房子是：A、 自购商品房 B、自建房 C、单位住房 D、租赁房 E、集资、福利房分类ABCDE数量2810262614比例26.9%9.6%25%25%13.5%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%ABCDE启示：1、C+E为38.5%，表明项目居民住宅形态，大部分仍为依赖“单位”。2、长沙仍存在少量居住自建房现状 (9.6%)。2、未来几年内，你的资金准备用于A、购房B、子女上学C、养老及保健D、投资E、出国F、结婚G、未定B、分类ABCDEFG数量34245181813比例33%23.3%4.8%17.5%7.8%7.8%12.6%40%33%30%23.30%17.50%20%12.60%7.80%7.80%10%4.80%0%ABCDEFG启示：项目所处地区居民未来几年资金出路主要为购房且较大(这为我们选择调查地点并公开)、子女教育、投资、结婚，如A+D则为一半以上，这并增强了这次调查的针对性的难度。3、近期，您有无投资购买铺位的打算？A、有B、无C、不一定分类ABC数量205222比例21