容积率拆分及产品排布培训

容积率拆分及产品排布培训第1页/共40页2目录容积率拆分1容积率拆分方法及案例2产品排布方法及案例4产品排布33容积率拆分及产品排布第2页/共40页容积率拆分容积率拆分3第3页/共40页容积率拆分︱容积率的概念容积率

=总建筑面积用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=0.5倍用地面积

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。红线内可建设用地面积4第4页/共40页容积率的概念的说明产品策划基础知识︱容积率与产品形态容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。容积率拆分︱容积率的概念5第5页/共40页用地红线与可建设用地项目地块东西向道路南北向道路

代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留容积率拆分︱容积率的概念6第6页/共40页一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分7第7页/共40页住宅项目平均层数如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：平均层数=

地上总建筑面积（用地面积x容积率）楼层平均面积和（用地面积x建筑密度）=容积率建筑密度

基底面积一般大于楼层平均面积不是所有单体都能做到相同层数其他因素的影响，如日照、退线等我们需要修正！容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分8第8页/共40页建筑平均层数建筑平均层数平均层数=容积率建筑密度x日照间距系数x楼层修正系数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分9第9页/共40页拆分容积率什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分10第10页/共40页容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例11第11页/共40页容积率拆分方法及案例︱方法12第12页/共40页昆山世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分容积率拆分方法及案例︱案例13第13页/共40页地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染项目区位:江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万㎡，容积率1.5。西夏区沪宁高速天然水系容积率拆分方法及案例︱案例14第14页/共40页项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区容积率拆分方法及案例︱案例15第15页/共40页总体容积率1.528-32F高层3.2-3.5联排叠拼别墅07-0.8独栋双拼别墅0.4-0.59F小高层前提还是不限高！容积率拆分方法及案例︱案例16第16页/共40页容积率拆分方法及案例︱户型配比如何计算户型配比？17第17页/共40页产品排布产品排布18第18页/共40页

与容积率密切相关的几个指标日照间距建筑密度建筑限高建筑退线产品排布︱相关经济技术指标19第19页/共40页日照间距日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。地面北前楼后楼日照间距产品排布︱相关经济技术指标20第20页/共40页日照间距日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系北京产品排布︱相关经济技术指标21第21页/共40页日照间距︱气候区划产品策划基础知识︱容积率与产品形态产品排布︱相关经济技术指标22第22页/共40页日照间距︱塔式建筑与板式建筑日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB产品排布︱相关经济技术指标23第23页/共40页建筑密度产品策划基础知识︱容积率与产品形态建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高产品排布︱相关经济技术指标24第24页/共40页建筑限高建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制；给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。产品排布︱相关经济技术指标25第25页/共40页建筑退线由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。项目地块东西向道路南北向道路

代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留产品排布︱相关经济技术指标26第26页/共40页容积率建筑密度建筑限高日照间距建筑退线影响产品形态产品排布︱相关经济技术指标27第27页/共40页产品排布方法及案例产品排布方法及案例28第28页/共40页我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。共同影响因素（如区位等）外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论产品排布方法及案例︱地块价值分析29第29页/共40页影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响改善因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4>地块1>地块3地块1地块3地块4工业厂房影响高压线影响经适房影响其他项目影响绿化改善绿化改善绿化改善绿化改善高压线影响绿化改善公建地块影响地块价值分析产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）30第30页/共40页X-6X-10X-9X-7X-4河道、绿化带改善厂房噪声影响其他项目影响交通便利交通便利噪声影响地块价值分析改善因素：西侧河道及绿化带改善环境；南侧现状道路，接通便利。影响因素：北侧厂房噪声影响；南侧道路噪声影响；东侧低端项目对品质影响。地块价值排序：居住价值：地块西侧>地块中部>地块南部>地块东北部商业价值：地块南部>地块东部>地块西部>地块北部产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）31第31页/共40页居住价值：东地块>西地块东部＞东地块西部商业价值：中间规划路>两侧影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村改善因素：东侧绿地>西侧绿地地块价值分析西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境产品排布方法及案例︱案例32案例：黄土岗项目第32页/共40页西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N规划原则综述R=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；适度拆分总体容积率；拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房；所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；产品排布方法及案例︱案例33案例：黄土岗项目第33页/共40页西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限价房景观公园整体规划布局由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房产品排布方法及案例︱案例34案例：黄土岗项目第34页/共40页产品排布方法及案例︱楼盘布局形态楼盘布局的三大形态点群式布局行列式布局围合式布局35第35页/共40页产品排布方法及案例︱楼盘布局形态一、点群式布局（组团式布局）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。36案例：北京金茂府第36页/共40页产品排布方法及案例︱楼盘布局形态二、行列式布局特点：行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。37案例：南昌万科青山湖案例：杭州德信泊林印象第37页/共40页产品排布方法及案例︱楼盘布局形态三、围合式布