前期物业管理制度

修修订日期如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！元一集团有限公司(征求意见稿)总版本生效日期总版本生效日期A制订日期会签会签订文件修订记录版次变更修订录者版次变更修订录者如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第一条制度目的：为规范元一集团物业管理有限公司的前期物业管理工作，加强物业项目承接、项目前期介入、物业验收接管、入伙管理及装修管理，明确物业公司与委托单位的权利与责任，提高物业服务质量，特制定前期物业管理制度(“本制度”)。第二条适用范围：本制度适用于元一集团物业管理有限公司及各分、子公司所规定3.1充分重视。完善的前期物业管理是提高日后物业管理水平及管理效率的必要前提；亦是确保集团内部委托单位的房地产项目全面、准确满足顾客需求和期望，赢得顾条相关职能部门及职责•为验收接管工作提供指导。公司运营管理部务部如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！的人员招聘工作。工作。•负责物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、。业公司人力资源部业公司客户服务中心如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第二条物业公司不限制各分、子公司在有条件的情况对外承接物业服务项目，但必须将对外承接项目的工作意向及拟承接项目的《可行性分析报告》报物业公司运营管理；经批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。第三条投标活动主要由物业公司运营管理部分管副总经理负责，由运营管理部经理第四条物业公司运营管理部负责从各种渠道收集招标信息；在获取并核实物业管理招标信息后，运营管理部经理须迅速组织人员开展项目可行性分析并形成书面的《可行理部分管副总经理应迅速成立投标小组。查、招标文件分析、投标文件编制及评审、如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第六条在编写投标文件之前，投标小组须对投标项目进行详细调研，充分识别委托单位的需求及期望，并形成书面调研报告；调研报告须陈述信息的内容、来源及可靠程；物业法规及主管部门政策、工作惯例；争对手表现进行分析等。第七条运营管理部分管副总经理负责组织投标工作小组根据项目调研结果及投标文竞争力；如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！关部门按照《物业收费管理制度》及《物业收费管理流程手册》进行服务费定价；投标文件中所涉及的所有物业费用收费标准必须经过物业公司财务总监及总经理的批准。第八条投标文件编制完成后，运营管理部副总经理应组织投标小组成员对投标文件进行内部评审与修改；内部评审须着重考虑以下几个方面：8.2物业管理方案是否有针对性，能否体现招标文件要求的特色；3是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达；第九条投标文件必须经过物业公司总经理审批后方可进行定稿及装订、盖章及密封第十条物业公司总经理、运营管理部分管副总经理或指定专人代表公司参加招标单范围内；对任何改变服务标准、收费标准，以及可能引起服务成本变动的事项，都必须将修改后的招标文件提交至物业公司总经理审批后方可执行。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第十一条收到招标单位中标通知后，运营管理部须按照《合同管理制度》与招标对于任何超出投标文件承诺范围的合同条款，运营管理部经理需在拟定合同前报运营管第十三条政府职能部门备案结束后，运营管理部经理负责根据中标价格报政府物第十四条若与委托单位签订的《前期物业服务委托合同》期满时，物业公司仍未《前期物业服务委托合同》的原因，形成书面记录并存档，以总结工作经验与教训。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！入是指物业正式交付使用前，物业公司从客户(使用人)使用要求及物业管理角度出发，就物业规划、设计、设备选用、设施布局、施工监管、验收接管及销售等方面，向委托单位提出优化建议等一系列物业管理服务。物业管理前期介业本身最大限度地满足客户的需求和日后物业管理的需要。第二条物业前期介入的阶段包括规划设计阶段、施工图纸设计阶段、项目施工阶段第三条物业管理前期介入主要由物业公司运营管理部分管副总经理负责，运营管理第四条物业公司运营管理部分管副总经理应根据物业项目的特征制定前期介入工作各专业施工图(含管线综合图)会审结束。对于集团内部委托单位开发的房地产项目，问题；并调查3个以上当地(或附近地区)类似楼盘在规划及房屋质量方面的通病；以如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！(1)物业整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系、人流与车流的划分，消防车道设计、车位数量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。若属、(3)绿化与景观系统设计的功能及经济性；(4)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；(5)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规要求；(6)户型的平面设计是否合理；(7)建筑外立面的设计是否留下治安隐患等。5.1.4集团委托单位研发设计部须根据项目实际情况采纳物业公司提出的建议并将公司运营管理部经理组织相关部门人员编制，由运营管理部分管副总经理负责审批并定如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！性意见。运营管理部亦可通过调查相关项目总结类似工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏设置等，并反映在《施工图建议书》中，以提醒委托单位研发设注相关事项。《施工图建议书》应考虑的因素包括但不限于以下：(1)屋面、卫生间/厨房等所用防水材料的选择；(2)门、窗的材质；(3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；(4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；(5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；(6)烟道、排气道的位置；(7)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。(8)室内管道、管线、智能化设施布局的合理性；(9)设备产生的噪音；(10)设备总控制开关的位置；(11)设备设施的能源消耗；(12)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等布局。设委托单位总经理及集团运营总监报告未根据建议作图纸修改的理由。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！单位研发设计部获取各类综合管线图，并进行物业公司内部评审。评审结束后，向委托、第六条对于集团外的物业项目，规划设计、施工图设计阶段前期介入的主要工作包，向委托单位获取相关资料，包括该项目获得《预售许可证》前所有相关的审批文件及设管理部负责向委托单位研发设计部获取各类综合管线图以进行物业公司内部评审，评审结束后，向委托单位提交《综合管线建议书》并跟进落实情况。建设施工阶段前期介入工作的主要内容为跟进项目基础工程、主体工程、门窗工程、装饰工程、安装工程、公共配套工程等六大工程的施工质量及进度，重点掌握客户使用及物业服务功能。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！好准备。协助和支持，包括配合实施促销活动、维持销售现场秩序，以及销售中心、样板间的日宣传，若发现损害物业公司利益的推广行为，必须及时上报运营管理部分管副总经理，并与委托单位进行交涉。8.3物业公司运营管理部负责组织相关人员为委托单位销售人员提供物业服务知识专项培训。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！物业分公司与客户签订《前期物业服务协议》前必须按集团《合同管理制度》履行相应的合同评审手续。《前期物业服务协议》中所涉及的所有物业收费标准均须经过物业公司财务总监、运营管理部分管副总经理及总经理审批；物业收费的定价与审批9.1物业公司在与业主委员会开展物业服务合同(续签)洽谈时，应完成以下工作：户)意见和要求；9.1.4物业公司向业主委员会提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报运营管理部分管副总经理、总经理审批。9.2物业分公司与业主委员会正式签订《物业服务委托合同》前必须按集团《合同履行相应的合同评审手续。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第一条物业公司运营管理部分管副总经理负责客户服务中心的组建与监督工作，运2.2物业公司运营管理部需在项目验收接管前1个月完成客户服务中心经理、客服第三条物业公司运营管理部副总经理负责客户服务中心经理、客服部、维修组、安客户服务中心的具体组建工作，各主管须积极配合。及项目入伙前的相关准备工作等。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第五条客户服务中心的组建必须按照组建工作计划进行；组建工作计划由客户服务中心经理拟定，经物业公司运营管理部分管副总经理、总经理审批后，相关工作人员遵责分工及开办费用测算等。其中，工作进度安排应将每项工作的起止时间精确到具体工作日；职责分工安排应将每一项工作分配至具体负责人及协办人员。理汇报组建工作进度；物业公司总经理、运营管理部分管副总经理负责对组建工作的进度进行监督，并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助完成组建工作。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第一条物业验收接管是指项目通过综合竣工验收后、客户正式入伙前，物业公司从客户角度对项目质量和使用功能进行验收，并与委托单位进行交接的工作。物业验收接管可以帮助委托单位及早发现项目的质量问题，减低后期客户广泛投诉的风以便预留充足的时间解决验收接管过程中所发现的问题。第三条物业公司运营管理部分管副总经理负责组建验收接管小组，并对验收接管工负责为验收接管工作提供指导，重点关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的4.3跟踪验收接管过程中所发现的问题，督促委托单位进行工程整改并组织二次检术摸底，与委托单位沟通相关技术事宜。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！发送至委托单位工程技术部分管副总经理。验收接管小组成员需严格按照《验收接管方第七条在正式开展物业验收接管工作前，验收接管小组须按照《验收接管方案》完第八条物业公司对项目进行验收接管时需确保物业项目已满足以下前提条件：.2各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；8.3楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！第九条验收接管工作分成资料验收及工程质量验收两大部分。一般情况下，资料验等真实、不合格，或房屋本体、公共配套设施、机电设备验收存在质量问题，须立即以书于以下：；过整改期限，验收接管小组须立即向物业公司总经理报告相关情况；由物业公司总经理处理方案。验收接管小组须确保工程质量验收合格后方可与委托单位办理物业移交手续。第十条物业公司总经理须指派专人跟进监督接管验收遗留问题的处理情况；所有验收接管中发现的问题都须在入伙前处理完毕。第十一条验收接管工作完成后，验收接管小组将物业的产权、工程、设备资料及所有工程质量验收文件、物业移交文件交客户服务中心客服部归档；客户服务中心客服如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！合完成。第三条物业公司职责范围内的具体管理工作由客户服务中心经理负责，物业公司运如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！积测绘报告及委托单位工程技术部移交的资料，按单位核算各客户须缴纳的各项物业服如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！X第八条入伙办理过程中，交房小组人员必须及时与存在疑虑或不满意见的客户进行矛盾激化或不满情绪扩散。第九条入伙期间，交房小组须每天对入伙办理情况进行汇总统计，并向物业公司及移交至客户服务中心客服部统一存档。第十一条入伙结束后一周内，物业公司客户服务中心经理应组织交房小组对入伙运营管理部备案。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！加强物业装修管理，避免因装修而影响物业安全、第二条物业装修管理由物业公司客户服务中心经理及客服部、安全组、环境组及维。第三条客户服务中心经理于入伙交楼后须迅速组织相关人员完成装修管理的准备工如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！4.1.1客户/租户为个人：身份证复印件(原件须核验)；4.1.2客户/租户为企业：营业执照、法人身份证复印件(原件须核验)；4.1.3委托他人或施工单位办理申请：除以上(1)或(2)资料外，还须提交客户或的身份证复印件(原件须核验)。.1施工单位资质证书；招牌及门牌图样等)两套；4.2.3施工负责人的身份证复印件(原件须核验)、两寸照片两张及联系方式；4.2.4施工人员身份证复印件(原件须核验)、两寸照片两张及联系方式。4.3.1消防批复文件：如装修工程须报消防部门审批的，客户/租户须提交消防部门出具的审批意见复印件(原件须核验)；4.3.2环评批复文件：如经营业态为酒店、娱乐、餐饮等，客户/租户须提交环评报批意见复印件(原件须核验)。如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！及5.1客户服务中心客服部主管负责审核客户/租户提交的基本资料，确认客户/租户身结构、管线及外观产生影响；以及是否已通过相关政府职能部门的审批意见(消防、环5.2.1土建基础、梁、柱、墙体；5.2.2用电负荷及水、电线路；客户/租户前往客户服务中心办理相关手续。如下规定：如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！6.2.3装修施工人员原则上不允许留宿施工现场。若确实需要留宿的，客户/租户应人人身安全及财产损失的，由客户/租户临时卫生洁具；6.2.6客户/租户须在施工现场配置相应数量的消防器材。请办理签收《动火作业规程》后，方可按照《动。6.4.1装修保证金(由装修施工单位缴纳)；6.4.2建筑垃圾清运费(以元/平方米计算)；6.4.3装修垃圾清运费(以元/平方米计算)；6.4.4公共设施损耗费(以元/平方米计算)；如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！6.5禁止事项。客户/租户在进行装修施工时严禁进行影响物业外观及设备功能、或等；止施工并给予相应经济处罚。处罚金在装修施工单位保证金中扣除；如保证金不足，则此而造成的损失，由客户/租户承担。6.6.3若客户/租户违反相关装修管理规定，并造成他人或公共财产损失的，客户/租如不慎侵犯了你的权益，请联系我们告知！相应法律及经济责任。若严重违规并造成重大损失，触犯法律、法规的，须移交至第七条客户服务中心客服部确认客户/租户通过资料审查并