商务写字楼物业管理投标书

商务写字楼物业管理投标书录第一章投标人资格证明文件1一、投标承诺书1二、法定代表人授权委托书23第二章企业基本情况9第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案三、入伙(住)管理方案789第四章对本项目物业管理的整体设想及策划第五章拟采取的工作计划和物资装备情况第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理第七章管理规章制度及管理档案建立情况第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标标全、公共秩序维护的服务内容和指标服务内容和指标十、控制突发事件的服务内容和指标内容和指标和指标容和指标第九章构建和谐社区与便民服务第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护修和更新划及实施方案第十一章公共维修基金范围的使用方案第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护第十三章拟采取的安全与秩序维护方案第十四章绿化和保洁管理方案第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明明第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明第十八章投标报价及经费收支预算第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序八、遇恐怖事件处理程序200201十、电梯困人事故的应急处理程序201十一、强烈大风的应急处理程序203前言首先，十分荣幸能参与“××广场××号楼项目(－－－)”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“××广场××号楼项目(－－－)”的现状，对“××广场××号楼项目(－－－)”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以××物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“××广场××号楼项目(－－－)”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购 (－－－)”成为××市乃至××省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“××广场××号楼项目(－－－)“前期物业管理服务招考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。再次感谢×××公司给予我们这次合作的机会。注册(通讯)地址：联系电话：传真电话：邮政编码： (－－－)的优势化运作的管理机制。康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对××广场××号楼项目(－－－)的管理质3、我公司是目前档案管理×级的物业管理企业，对××广场××号楼项目(－－－)将来5、根据××广场××号楼项目(－－－)智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介取得了良好的效果。第一章投标人资格证明文件标承诺书一、本公司认真研究了××广场××号楼项目(－－－)前期物业管理服务招投标2、在签署××广场××号楼项目(－－－)前期物业服务合同之前，本招标文件和3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订××广场××号楼项目(－－－)前投标单位名称：××物业管理有限公司(公章)法人代表： 本授权书声明：注册于××市××路号楼(投标人注册地址)的××物业 管理有限公司(投标人名称)法定代表人董事长(法定代表人姓名、职务) 为本公司授权签字的(投标人代表职务姓名)为本公司的合法代理人，就贵方组织的××广场××号楼项目(－－－)前期物业管理服务招标，以本公司名本授权书于年月日签字生效，特此声明。章：：格证明文件年，隶属×××(集团)有限公司，是国家×级资质的物业管理企业，注册资本万元人民币，管理面积已超过万平方米。//注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳务工人。××××物业管理纠纷案件胜诉、×××物业管理纠纷案件调解结东何资产和负债状况(万元资产和负债状况(万元)股东名称(单位或个人)××(集团)有限公司所占股份比例相关要求文件： (1)提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料(复印件)； 传真号码：成立和/或注册日期：资产：动资产：负债：净值：主要负责人姓名(可选填)：2、近三年主要业绩明细表(见附页)名称地址4、投标人所属的集团公司(如果有的话)料和数据，我们同意遵被授权人签字：被授权人的职务：传真号码：公章：经理资格声明项目名称：××广场××号楼项目(－－－)投标人公章：标人代表签字：人员、工程技术人员情况表理理管序姓名号12345年龄性别投标人公章：人代表签字：第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案的设置；流的设计；明开关设置位置；明开关开闭形式；的位置设计；的设置；洗手间的设置；信报箱的设立；告示栏的配置；管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用材的性能；检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)；原设计中不合理但又可以更改的部分提出议；安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；讨，能够使公建配套设施设备满足今后工现场，参与工程例会，及时提出维护收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、业户的合法权益；题加以解决，直到完全合格；保修费用；6)接管验收的作用以后的物业管理创造了条件。三、入伙(住)管理方案续时徒劳往返。1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8)业户入伙流程图如图所示。1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，4)整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公5)交付押金和首期租金。6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。处加签意见后，由管理处协托物业管理公司返修时，双方须签字确为了保证××广场××号楼项目(－－－)入伙工作正常有序，管理处经理负责对入视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。2)正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。 查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：一、我公司拟定于年月日至月日，集中办理入伙手续。您可在回执能按时前来，在年月日后，请到销售中心办理入伙手续(法定节假日休息，恕不受理)。址：三、办理时间：上午至，下午至。传真：年月日书回执年____ 年____ 月日前来现场办理入伙手续。此复。业主(签章)：入伙须知 关入伙事项和有关收楼程序，以免您烦。 (2)业主身份证(或护照)及印章； 证件和公章； (5)已缴款项的收据(调换正式发票)； (1)您(业主)的委托书，应由律师见证； (2)您(业主)身份证(或护照)的复印件； (3)代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。祝您顺利入伙！××广场××号楼项目(－－－)管理处年月日书如下顺序办理入伙装费、地籍图费。3、物业组经办人：部门签章：务费年月日 (三个月)、装修垃圾清运费，经办人：部门签章：线电视初电视线、地籍图(两份)、水表部门签章：年月日让您让您第四章对本项目物业管理的整体设想及策划手、好朋友；。二、管理服务理念―――――××物业让您更满意流号楼项目(－－－)”的三级操作文件贯穿于“××广场××号楼项目(－－－)”的物业管00；服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；；第五章拟采取的工作计划和物资装备情况为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。《施工人员登记表》复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的《施工人洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签理处经理确认。主入伙后进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作(但不限于)：房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；财务管理：对物业管理资金运作和管理；协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。用房：维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；名称柜电锤(进口)开办物品IBM7寸纯平显示器1台/永发48004张/防火板台面1600*800*750制滑轮转椅2张/防火板台面1600*800*750麻面弓型扶手椅镀铬钢椅2只/企鹅式WL-LM-13001只/科密8100/900*400*2300HY物品铝合金合页梯(1.5m－GC0MG-284台/长乐220V750W/电工牌1.5m/m-10m/m品第六章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理2、管理处运作方式及各部门职责2、管理处运作方式及各部门职责经理助理管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、业户服务保安部保洁绿化设备部。主管下属员工直2、部门职责给[业户服务部]门监巡机绿保电房籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事，协调服工工维防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆大专以上学历具备行业岗位资格证书人员岗位证书一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷表达能力大专以上学历人员岗位证书有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容表达能力五官端正，具有较强的敬业精神保养工作经验业户服务员(接待/财务/贯标/保安领班(兼) 1622212331115148844管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运门及有作业文管理处经理助理理业户设备管理部主管程中的编制(设备)突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些保安服务部主管各班保故应急处理的现场协调。防培训及小区消防安全知识宣传。勤和请假审批及工作考核。保洁绿化部主管。勤和请假审批及工作考核。护的业务联络。业户接待员(出纳、投诉)、装修、联系、投诉处理及工作；它服务费用的催缴工作；业户档保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；业户接待员(档案)纳等工作；；办公设备的维护保养工作；业户档案与资料的管理工作；理工作；对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；发现责任区域公物损坏向上级报告；用钥匙管理；巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工认真做好承包区域的环境保洁；设备工(值班水电工)对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；理和维修保养；电气设备的维修保养及故障检修；力电源的正常供给；理及实际操作与维修技术，做到判按时按质保量完成设备检修工作；意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作；设备工(维修工)对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；理和维修保养工作；，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；训率达到100%；各类专业人员持证上岗；训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了培训内容：②公司管理理念和服务理念教育③企业文化、价值观的传递课时课时授课内容1识；社识；社会治安条例；案例分析；员管相关知识；ISOISO001、物业管理；设备工程管理；房屋(建物知识)；机电设备；空调；电梯；与化与环保管理；客户服务礼仪；服务收费价格制定等；业的管不同类型的物4业管理及运作模式内部管理识；社会治安条例；案例分析；入住须知；物业管理运作相关知识；操作实务；设备工程管理；房屋(建物知识)；机电设备；空调；电梯；化与环保管理；客户服务礼仪；1234666察5%7设践儿童位标准及考核；文档管理；5%(根据需要可适当延长)，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知123物业管理现行政策法规物业管理常识不同类型的物业管理及运作模式实习与考察456各类专业管理企业的品牌建设实地操作与实践6663识；社会治安条例；案例分析；须知；物业管理运作相关知识；操作实务；设备工程管理；房屋(建物知识)；机电设备；空调；电梯；保与；绿文档管理； )课程概述：人)的统称。业户服务是专指物业管理业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管业户服务的需要，物业管理公司可以在项目管理处设置一课程目标：员对业户服务与作业标准、装修管理与训，使学员们对业户服务的重要性有进一步的理业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的。培训内容：①业户服务的概念；②业户服务的内容；③业户服务的基本要求；④入伙服务；⑤业户接待；⑥权籍管理；⑦装修管理；课程表述：识，保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车务基培训对象：课程目标：2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用；准》；课程提纲：①物业管理及保安服务的重要性②物业管理分类中的保安服务③保安服务的目标④保安服务的特点⑤保安服务的基本要求⑥保安服务的主要职责⑦保安服务的组织机构⑧保安各类人员的岗位职责⑨保安服务的主要任务⑩消防工作⑾安全应急方案⑿各类表格记录注意事项⒀保安队列动作教案课程概述：，了解保洁服务概论，特性和分类。从求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，阐明楼内保洁服、垃圾的存放与收集运作规范，环境保护与运作规范，掌握保洁课程提纲：、作业规程、检查等4.其他课程概述：可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管务相关人员课程提纲：课程概述：管理由服务公司承担，实行分专业管理，管理处监督的模式。物业设备一般可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通(空调)系。课程提纲：修管理33暖通(空调)系统系统中央监控室管理办法系统运行管理和维护保养管理制度统运行管理和维护保养管理制度系统运行管理和维护保养管理制度梯运行管理和维护保养管理制度统运行管理和维护保养管理制度电机组运行管理和维护保养管理制度、卡物管理办法设备、设施中大修管理办法第七章管理规章制度及管理档案建立情况序号123456789管理处内部岗位设置、标准职业安全健康职责物料管理办法停电停水应急预案水浸应急预案治安应急预案文件质量记录管理办法犬类管理办法保安岗位架构图保安运作规程人员出入管理办法监控中心管理办法车辆管理办法保安岗位操作规程安保岗位标准燃放烟花爆竹管理规定保洁岗位监管规程绿化(地)养护监管规程消防安全管理办法火警应急预案消防设备(设施)运行管理办法消防设备(设施)操作规程消防管理制度消防设备(设施)维修保养规程弱电设备(设施)运行管理规定弱电设备(设施)操作规程弱电设备(设施)维修保养规程弱电设备(设施)安全管理制度电梯设备监管办法电梯故障紧急预案供配电设备(设施)安全管理制度供配电设备(设施)运行管理规程供配电设备(设施)操作规程供配电设备(设施)维修保养规程电工安全操作守则给排水设备(设施)安全管理制度给排水设备(设施)运行管理规程给排水设备(设施)操作规程给排水设备(设施)维修保养规程管道维修工作规程房屋设备(设施)安全管理制度房屋设备(设施)运行管理规程房屋设备(设施)操作规程房屋设备(设施)维修保养规程房屋、设备设施巡视内容与要求设备完好率标准房屋、设施维修保养规程服务供方质量监管规程雨天防滑管理办法业户管理办法空房管理办法404142434445464748491、××广场××号楼项目(－－－)业主临时公约件件内限时处理、反对业户的口头(电话)或书面投诉，除做好耐心解释外，应及时落实到××广场××号楼项目(－－－)管理处，并在《业户投诉处理单》上作好书面记相关管理处，并督促限时冲突时，应及结果、回访情况以书面或E-设备每日至少巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观(安装凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台)、危机房屋结构安全及拆改共用管线置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修(户门之内的四壁、地面、顶面),不能对室外公用部位进行任何的改、——装修禁止行为：拆改原房屋的承重墙；改变房屋及配套设施的使用功能；随意封闭阳台；厕所要装空调必须经得开发商和管理处同意(统一装外机架或安装一拖二机型)；在预留或指定以外的位置安装空调建筑物量使用易燃装修材料；随意改变或移——填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办——随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手——业主应自行随时督查施工人员在装修时，是否将装修材料以次充——施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得到处游——不得随意搭电拉线，不得超线载负荷使用大功率施工电器具。理处集中后统一清运。——不准将垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。——抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定，做好——发生事故(伤、亡、火灾)要积极自救，并及时报告有关部门和。——聘请专业人员对装修进行验收：是否符合图纸要求；是否质量问出决算报告，报业委会审批，并接受审计。物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。收费项目：物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后，请业户确认签字，每月结算一次)。时，更要加强收费管理。按用应收、实收、预收或欠月的开支，做到平衡支出。各类费用的和业主在办理产证时缴入政府主管。集。集司审批同意后实施。维修资金使用项目：——业委会活动经费(由业主大会或业主代表大会决定)。加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理，超过限额的现金应，提高依法治火的能力和水； (－－－)提供良好的防火安全保障。通过在××广场××号楼项目(－－－)设立公告栏，向小区住户宣传消防家防火知识，提高开设家庭防火知识专栏，向业主(用户)普及居家防火常识，帮助业主(用户)消除家庭火险隐患防安全法律法规等行业规定组织业主参观××广场××号楼项目(－－－)消防设施系统，现场讲解小通过在××广场××号楼项目(－－－)设立法律法规常识专栏，向小区住通过小区内部网络发布法律法规基本常识，设立主页公告栏，向业主(用户)普及法律法规常识，帮助业主(用户)提高法律意识。通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题。电话、单、统计记情况、室内装修管理资从业户权籍状况，为业户需求提供服务。××广场××号楼项目(－－－)管理处的业务接待将收集到的业户资料每效地提高服务质量和服务水平。第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标端庄 (特约)服务等。整洁端庄；情接待明得体状态备的养护、保养、维修等象健康装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄状态度，回访率达到100%；(具体承诺见维修服务回访)对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的(如：特殊工艺要求、特殊材料采购等原因)，应书面告知报修人，请求再次预约上门维修；次预约上门维修(服务)通知单》，示意业户另约上门维修(服务)的日修项目，应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明)，说明维修并向业户表示歉意。次预约上门维修(服务)通知单》，示意业户另约上门维修(服务)的日。修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在《维修(服务)任务单》上签字确认、付费。有较大危险性的维修项目(如：室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道爆。在报修后预定时间内未到达现场等问题，应责成有关维修人员登门道歉。话投诉。的接听、处理的全过程作详细的记录，对重大投诉指标××广场××号楼项目(－－－)载人电梯24小时正常运行，其他设备按需杜绝无序抢修现象。b冷却风机正常、有效；a.内部按钮齐全完好，信号登记有效；d.应急对讲完好可靠；e.超载报警正确可靠；f.轿门开闭平稳，时间适中；a.安全钳齐全，性能灵活可靠；b限速开关可靠，动作灵敏；c.各安全开关齐全、性能可靠、有效；d.各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效；e.急停开关完好，性能可靠有效；a.连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；b.运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；c.导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；a.每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；b应急备用电源能自动切换；c.动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；d.发电机运行平稳，无异常声；e.轿顶、井道照明齐全良好；f.电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；c.急停检修开关有效；次制保养，有记录a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求；b阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；c滑良好，无咬泵现d电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；a.各排水(废水)管道畅通，无渗漏、堵塞；b.各排水(污水)管道畅通，无渗漏、堵塞；a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；e用污泥泵运行平稳，无堵塞；g气浮除渣设备完好；h.各电机绝缘性能符合规定；i正常可靠；j有效；k.电气接地保护可靠、安全；公共设备、设施包括：路灯、楼道灯等完好率达到98％以上；以上；现象 、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标a火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；a齐全完好；b动报警按钮完好、性能可靠；a淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b有效、各阀门启用灵活；a互代用；b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；c喷头、管道无渗漏、锈蚀；a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b.各送风口完好、无堵塞、结灰；c送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求；d送、排风机运转平稳，润滑良好；e机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；a.消火栓泵运转应与报警联动；b.喷淋泵运转应与报警联动；a.各烟、温感探头完好，感应正确；b.探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；c备用电源完好，切换迅速有效；a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；为保障业户、访客的人身、财产及××广场××号楼项目(－－－)的安真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范对突发事件应按各类应急预案门岗保安人员应熟悉××广场××号楼项目(－－－)常住人员及私家车记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人装修民工携带工具出小区，应查验发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪(点)的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。确保夜间(18:00-次日08:00)及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。次)。即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录以及停车管理的服务内容与指标对进出××广场××号楼项目(－－－)的车辆实施证、卡管理，确保车然有序；××广场××号楼项目(－－－)出入口及行车主干道地面用白色油漆划域内无违规停车现象。。缓行。阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域(特种车辆和搬场车辆除外)。在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及地下车库只为业户提供长期停车服务(特殊情况需临时停车，应由管理处经理批准后方可停车)。放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执行)。为出入小区畅通、停放有序。禁止载有易对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放。明100％完好；保持完好率达99％以上；指标上；案。——《保管钥匙承诺书》(复印件)——装修施工单位资质证书(复印件)——身份证明[身份证、暂住证、护照、临时户口等](复印件)——权籍资料(购房合同、产权证、付房款证明)——各类付费资料(有偿服务、代收代付等)——投诉、回访记录——各类服务记录线，超线载负荷使用大功率施工存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物第九章构建和谐社区与便民服务务部在每次活动开展前，拟定活动的实施计划，并报管理处经务部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并活动进行时，管理处指定的有关人员应注意安全防范工作，保障消防务部在每次活动结束后，以专文形式向小区用户通报活动情况具体形式如下：组织球类、棋类、牌类、垂钓等活动；组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法等比赛；组织小区内家庭运动会(以家庭为单位)；积极配合业委会开发儿童游乐场，会所(包括亲子室、阅览室、健身房等)；定期开展社区文化研讨会；建立沟通例会，及时听取业委会对物业管理的建议和意见(每季度一我方建议，会所根据××广场××号楼项目(－－－)的整体功能定位及交牌室、餐厅或酒吧人员准时上岗，不脱岗，上岗时保持精力充沛；情指导；待客户，讲解健身器材使用方法；行清洁打扫，保持健身场所整齐清洁；殊应停牌室在正常开放时间内开放；保持棋牌室环境整洁，器具完好；根据时点来确定麻将或棋牌的收费；按法律法规和社会治安要求严禁违法活动。保持环境幽雅，体现相当品位，器具清洁，设施精致；发现球拍有损坏应酌情协商处理。考虑到××广场××号楼项目(－－－)属于高档公寓，住户对服务的要求层次a便民服务b.有偿服务业户的特殊需要而提供的个别服务，是物c.代办服务：b.对于业户提出的特约服务要求，一般情况当场予以答复，特殊第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护案，设施设备的运行、检齐全结构，不任意改变原建筑的用途设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚共设备设施的完好施保养制度保持完好状态排施工进度a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护；b内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》d、设备、设施维修记录表》e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同a负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采作； (年度)维修计划表》；c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；a每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电记录表》；c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检表》内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故。a负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指查；d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与烟系统a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d、设备、设施维修记录a的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；检查；d每周巡视消防设备,检查巡视记录；e行状况，填写《消记录及定期检查记录，根c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养记录表》内；d《房屋、设备、设施维修记a负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配联系工作；b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；i案》规定负责处理应急事件。承包方维保人员a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检表》内；b工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障a每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收视设备巡视记录表》；b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设a负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表次巡备巡视记录表》；作；b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服设备维修保养d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；分承包方电梯维保人员a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》同时b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；a每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设保养；b保养及运行操作。每月一次切换检查双电a负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质检查、验证；d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d、设备、设施维修记e管，记录《设备故a的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检运行情况制订《房屋、设备、设施 (年度)维修计划表》；c养工作，并进行指检查；d每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e状况，填写《给排巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f、故障记录进行检查验g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；清洗消毒记录表》；案对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养象；平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；平整，五金配件具进行巡检，保持照明灯具完好，照巡检，保持照明灯具完好，照明开关防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭次a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c空鼓，铺设的地砖 好；b疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无对区内路面，侧石进行巡检：墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。蚀油漆铁栅栏。雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。每水道畅通，同时检查下水道出墙横管测试，接地电阻符合相关规定，高层应保持完好无断裂，局部锈蚀应除投泛光灯进行巡视，及时发检查照明供电控制保护装置功能是否正常。b给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；c检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；d检测潜水泵绝缘；，滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施。次次检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；。每次【清洗水箱(蓄水池)】水箱(蓄水池)清洗、消毒。水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，准应重新清洗水箱，再次采集水样化与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面否牢固，路面是每第十一章公共维修基金范围的使用方案为了加强××广场××号楼项目(－－－)公共维修基金的管理，保障大楼及其成立前，由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权证时，一次性按购房款的3％向业主收取大楼物业公共维修专项基金(芝罘区内该基金由市房产交易处代收)。开发建设单位在物业管理行政主管部门对该成立后，经业委会同意，物业管理行政主管部门将物业管理公共理企业代管，并应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施更新费用应当由责任人承担。格的共用的上下管道、落水路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设更新的，大楼管理处应当在业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费的费用方可在维修基金中列支。在维修基金列支的范围：的专项维修、更新及中大修；业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支。维修基金应当按照下列规定支取：预付业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主修基金帐目，并将下列情况在每次业主代表大会上公布：和费用；的项目和费用等情况；维修基金的再次筹集作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但帐户的变更银行办理维修基金帐户的有关变更生更换的；××广场××号楼项目(－－－)维修基金管理办法经业主代表大会三分之二效；有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护××市××广场××号楼项目(－－－)，位于××市××区滨海广场南侧，总建筑面积约167,000平方米，由四栋30层(不含地下部分)，地下3层，建筑高度一标我们对××广场××号楼项目(－－－)房屋本体和公用设施维修养护的目标上，房屋对××广场××号楼项目(－－－)房屋及公共设施的管理策略为做好××广场××号楼项目(－－－)的房屋和公共设施的维护保养，我们采理策略：重视××广场××号楼项目(－－－)房屋本体和公共设施的日常检查和养护工技术不足影响正常维修与养护，确××广场××号楼项目(－－－)大量使用玻璃幕墙，根据××市建筑幕墙检测胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已对策：保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。对策：房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。对策：保养、日常巡查和定期巡查相结合，防对策：对策：(1)了解掌握××广场××号楼项目(－－－)各种装饰材料的使用和维护特止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。护范围房屋本体维修养护范围是：承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》)。计划一一一损。性能是否完好以及地基沉降总量情况。序号房屋本体维修养护计划表(续)项梁板2次数一一一一柱柱承重墙每季每年每季一一一一，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重维修方案，由专业公司实施34567等一一一一一一一一一一一一异常及时修复。复。。况。动迹雨水侵入。3．(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每周一每半年一891234路 年一一一一一一一一一1231234112312312123451疏通。积及时清污。更换。施年年一一一一一一226它们在不良的环境和不利的工作条件下的保证相关材料及设施的完整性。 (1)砌体裂缝的修缮 (2)砌体腐蚀的维修已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修随着大厦投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现我们将对砌体结构进行适当，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋好。 (1)定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。 (2)对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间 缝发展。 外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。 和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露 (1)钢筋混凝土表面损坏的维修屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建 (2)钢筋混凝土深层损坏的维修 (3)钢筋锈蚀的维修损较小，我们对离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作： 2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工4)房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋缮2)屋面防水工程的养护②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。 (2)墙体防水工程的养护①定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头 (1)地下室防水工程的修缮大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗 (2)做好地下室防水工程的养护工作。 (3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道 (4)建立技术档案。 ，不在块料饰面上钉钉子、随便打饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家大理石内层，使大理石。筑的完损状况，确定房屋的完损等活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重提要：视，确保万无一失。××广场××号楼项目(－－－)是综合性强的现代化物业，其机电设备设施系统较为复杂，运行时间长，而且各系统大量运用现代高新技术，自动化程度高。作为政府公益性物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以，机电设备的管理显得尤为重要。××广场××号楼项目(－－－)机电设备设施特点××广场××号楼项目(－－－)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中要体现在：术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。度大。，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。2.2.1××广场××号楼项目(－－－)机电设备装机容量大、技术含量高，属智2.2.2××广场××号楼项目(－－－)是商业性物业，各区域能耗时间不同，这电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道保养方式次。 (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 ； (1)入住之初，协助××广场××号楼项目(－－－)，与供电部门协商落实××号楼项目(－－－)用电户类别。 (1)建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水 (2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好， (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。 (1)给水系统巡视维护表； (2)给水系统维修保养表； (3)排水系统巡视维护表； (4)排水系统维修保养表； (5)水池、水箱清洗记录表； (6)水池、水箱药品投放记录表； (7)供水系统月测试记录表。本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷 (3)制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅 (4)无火灾及其它安全隐患。 (1)消防报警系统巡视维护表； (2)消防报警系统维修保养表； (3)值班记录； (4)气体消防系统巡视维护表； (5)气体消防系统维修保养表； (6)消防演习记录。 (1)配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及 (4)定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全， (6)制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。 (2)空调系统巡视维护表； (3)空调系统维修保养表。 (2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种维护保养、巡视检 (3)电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明 (4)出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。 (1)电梯系统巡视维护表； (2)电梯系统维修保养表。 (1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实，各种维护保养、巡视检查记 (2)监控和红外线设备运行状态良好，摄像效果清晰，红外报警器能正常报 (4)出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。 (1)保安监控系统巡视维护表； (2)保安监控系统维修保养表。修、应急处理方案信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。 (2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证 (3)管理处保安、清洁保洁等人员，现场安抚读者等使用人，并安排有续疏时法 (1)接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。 (2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅 (3)事故不能在2小时内处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理 (3)故障不能在10分钟内处理的，管理处综合管理部须及时通知用户，并说2.2.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。，恢复设备正常消防系统报火警引起吓。为此，须严格按以通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘通 (2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将 握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确 尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备，都要由专人负责管理，随时了解机电设备的运行状况，保证设备设施时刻处于完好状态，杜绝设备带病运行，以免引起大的机电设备事故，导致维修成本的提高，影响设备的经济运行。2.2.5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检，及时发现设备隐患，减少、避免突发故障，提高设备的完好率，使设备处于良好的运行状态，延长设备的大修周期和使用年限，从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入，其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验，维修养护好的设备，其寿命可以延长15%至25%。2.2.5.3提高设备的运行效率，降低运行成本。提高电梯运行效率①选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制)，优化电梯运行状态，有效地缩短乘客候梯时间。实现水泵的高效经济运行大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关证水泵的工位点保持在高效区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频控制技术，对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造，加强水泵的日常管理，对节能效果影响很大。节约用水行不能保证供水压力时，系统将变频运行的泵转行的水泵；当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下限设运行。系统的恒压和小泵运行状态，根据管网水压的变工作 (1)降低污垢对换热设备的影响关键因素。循环水因素，定期投放水处理药剂，进行除垢、阻垢备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样 (2)清除和防止锈蚀壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理(膜层极薄，对导热系数无影响)，以减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命 (年)的影响如表所示：空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表处理处理方式设备使用寿命运行中作预膜处理未进行预膜处理风机盘管/风柜8．04．0制冷机组5供水管冷却塔6扬水泵9由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢，在空调水处理时，我们采用高分子多元聚合物复合水处理法，既保证水处理效果，又减低对换热器和管道的腐蚀。管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初虑，可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本，又在本物业大厦中，我们将采用下列手段实现节约用水：管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及效果。布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。 (1)供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对量。 (2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。 (3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换， (4)室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管第十三章拟采取的安全与秩序维护方案业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大××××广场××号楼项目(－－－)大厦，是集经营、办公、商务为一体的综作特点如下：××广场××号楼项目(－－－)是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。公和居住。是一个综合型的大厦，安全管理时间长。 (1)治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人有 (2)消防管理：防火及防止各种自然灾害。 (3)交通管理：维护××广场××号楼项目(－－－)交通秩序，车辆停放整 (4)公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。 (5)紧急事件和突发事件的安全管理安保系统为主；辅之以处 (1)保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。 (2)严格执行请销假制度和交接班制度。 (3)建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时 (4)实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告 (5)实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督 看到核安排表每天每周每月每半年每年时前时间前二十分钟后十分钟习 定定定定定安安安安安等以及每天闭馆播放闭馆音乐(部分楼层、房间不放闭馆音乐的控制问题)，每天闭 (1)岗位要求。情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头 (2)门岗控制工作要点辆，引导要及时，手势要规范，态度 (3)安全监控工作要点项目(－－－)内外的安全状况。，发现可疑情况定点跟踪录方面的详细资料。问题及时通知工程部派工程维视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正商定)。发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质到有价值的线索，易于解决问题，达到 (4)车辆疏导工作要点1)按××广场××号楼项目(－－－)车辆有关管理规定放行或禁行。辆，引导要及时，手势要规范，态度3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备(需有甲方有关部门签证的放行条)，同时无其它违规行为。场。 (5)巡视检查工作要点2)巡视范围包括××广场××号楼项目(－－－)内的商业区、办公区、各机房、各处通道等。意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。服佩带对讲机进行巡视检查。 (7)车辆管理工作要点对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保××广场××号楼项目(－－－)速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以盲点。的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。影响。录，若出现损坏、漏定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场 (8)消防管理控系统和消防设备设施，做好日常消防防范××广场××号楼项目(－－－)消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行知静。对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题及时排除，保证系统的正常查至少要包括以下内容：在下列场所，应增加巡视频率：防日常管理②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识，组解、掌握一定的消防常识。加强对义务消进行消防实战演习，内容包括：人员逃人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检 (9)防火管理防火管理是消防工作的重中之重，××广场××号楼项目(－－－)大楼重点区域的防火工作如下：检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现备一律切断电源，消除一切安全隐患。 (10)公共卫生安全管理制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高。我公司在对××广场××号楼项目(－－－)的管理服务中，将公共卫生安系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信、社区防控体系的建设等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生防疫是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的病毒的传播。业；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施(每天一次)，对物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒；除采用对各消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空气流动两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其××广场××号楼项目(－－－)每天的人流量大，素质良参差不齐，为防止出，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放。4．防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防管理工作必须常抓不懈。经常举办消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设备设施每月联动测试一次，每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能。采取的具体措施为1)严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放。2)严禁携带火种进入