2023年房地产估价师之房地产案例与分析基础试题库和答案要点

2023年房地产估价师之房地产案例与分析基础试题库和答案要点

单选题（共80题）1、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B2、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】D3、在公司内网中部署（）可以最大限度防范内部攻击。A.防火墙B.电磁泄密及防护系统C.邮件过滤系统D.入侵检测系统【答案】D4、以下关于软件开发的叙述中，不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用，要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困难，尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下，软件维护期远超实现期，所以，降低维护成本比降低实现成本更重要【答案】A5、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C6、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A7、数据字典存放的是（）。A.数据库管理系统软件B.数据定义语言DDLC.数据库应用程序D.各类数据描述的集合【答案】D8、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B9、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B10、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】A11、用户界面设计的原则不包括（）。A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】C12、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】A13、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D14、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明()。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的【答案】B15、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A16、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为()测试。A.功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B17、OutlookExpress是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C18、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神【答案】B19、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。A.对象B.封装C.类D.消息【答案】D20、某项目计划20天完成，花费4万元。在项目开始后的前10天内遇到了偶发事件，到第10天末进行中期检查时，发现己花费2万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟2天完工，不需要增加费用B.推迟2天完工，需要增加费用4000元C.推迟5天完工，不需要增加费用D.推迟5天完工，需要增加费用1万元【答案】B21、在Word编辑状态下，将正文中所有“internetexplorer”改写为“InternetExplorer”，常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。A.“修订”B.“替换”C.“定位”D.“粘贴”【答案】B22、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少【答案】B23、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神【答案】B24、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D25、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B26、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B27、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D28、（）不是良好的编程风格。A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值D.程序中包含必要的注释【答案】A29、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C30、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】A31、在面向对象技术中，抽象类是（）。A.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D32、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A33、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C34、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D35、使用独立测试团队的最主要原因是()。A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C36、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A37、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】D38、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B39、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B40、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C41、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A42、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】C43、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，（）不属于项目范围定义的输入。A.项目章程B.项目范围管理计划C.批准的变更申请D.项目文档管理方法。【答案】D44、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D45、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚【答案】C46、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】B47、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B48、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D49、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A50、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C51、程序语言的语句从功能上大体可分为()两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句【答案】A52、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】A53、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】B54、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C55、用户界面设计的原则不包括（56）A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制，注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】D56、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B57、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B58、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.集聚程度B.交通条件C.楼层D.租户类型【答案】D59、（）是错误的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可视化编程语言B.可视化编程中采用控件技术和事件驱动工作方式C.在可视化编程中，可以不编写程序代码来完成界面的设计工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）开发软件不需要编写程序【答案】D60、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件开发工程化使自动化测试完全代替人工测试成为必然趋势B.开发时应注重将质量构建进产品，而不是在产品出来后再测试C.测试人员应与开发人员密切合作，推动后续开发和测试规范化D.软件测试的目的不仅要找出缺陷，还要随时提供质量相关信息【答案】A61、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B62、C程序代码“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B63、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和【答案】C64、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C65、（）不是面向对象程序设计的主要特征。A.封装B.多态C.继承D.结构【答案】D66、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B67、在TCP/IP体系结构中，（）协议实现IP地址到MAC地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A68、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C69、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C70、在软件正式运行后，一般来说，()阶段引入的错误需要的维护代价最高。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A71、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D72、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A73、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少【答案】B74、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A75、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B76、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B77、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】C78、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是（）。A.对象是类的模板B.“封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D.一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D79、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】D80、若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈S中元素依次出栈并入栈T，然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B大题（共10题）一、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。二、第二题阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】对n个元素进行简单选择排序的基本方法是：第一趟从第1个元素开始，在n个元素中选出最小者，将其交换至第一个位置，第二趟从第2个元素开始，在剩下的n-1个元素中选出最小者，将其交换至第二个位置，依此类推，第i趟从n-i+1个元素中选出最小元素，将其交换至第i个位置，通过n-1趟选择最终得到非递减排序的有序序列。问题：2.1【代码】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//对data[0]~data[n-1]中的n个整数按非递减有序的方式进行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下标if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此处m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本题考查C程序设计基本技能及应用。简单选择排序方法是设所排序序列的记录个数为n。i取1,2,…,n-1,从所有n-i+1个记录（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序码最小的记录，与第i个记录交换。执行n-1趟后就完成了记录序列的排序。第1空应填j循环结束条件，j应该运行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循环控制语句，j每次递增1，往后移动一个元素与a[i]进行比较。第3空为自动保存最大元素的下标，k=j。第4空为交换两个元素，temp为临时变量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]为后面n-i+1个记录（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序码最小的记录，再将temp赋给data[k]。第5空为调用selectSort对数组arr进行非递减排序，selectSort有两个参数，数组和排序元素个数，为selectSort(arr,m)。第6空进行元素遍历输出所有的数组元素，从下标为0开始，所以填i=0。三、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；四、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。<1>、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？<2>、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？<3>、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。五、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】

1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。六、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。<1>、商务办公楼估价的常用方法有哪些？<2>、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？<3>、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。七、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的