ISO9001物管部工作手册（下）

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二、空调系统操作规程

（一）开机程序

1、检查电源、三相电压是否有380V。

2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。

3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

4、检查冷却塔补给水是否正常。

5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

6、按照室外气温凹凸打算冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度上升至30℃时需要加开冷却塔风扇。

7、检查膨胀水箱补水是否正常。

8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

9、启动冷冻水泵和冷却水泵。

10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。

13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。

15、启动主机。

16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。

（二）关机程序

1、关机前记录主机运行数据。

2、按停主机。

3、主机彻低停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可按照需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，按照负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵协作。

三、空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员举行监督。

2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行状况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。

3、按大楼空调运行时光表及时启停空调系统。

4、在不影响大楼正常营运的前提下，乐观探究并实施有效的节能办法。

四、空调系统修理保养规程

1、冷水机组修理保养和水处理由专业公司负责。

2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的修理，并按空调系统保养方案做好设备保养。

2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养方案，并负责ISO9001物管部工作手册（下）组织实施。

3、当值人员巡查发觉系统设备故障，应立刻举行修理，并报告主管管理员。

4、设备修理过程所要更换的零件，必需做具体记录。

5、按照系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注重环保，对有害气体、雪种等的排放必需加以限制。

7、注重用电、防火平安，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。

8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排解，逾期应向上级报告以便准时通知受影响的用户。

9、系统修理保养工作结束后应填写修理保养记录表。

五、中央空调系统应急处理计划

（一）冷水机组

1、巡查发觉运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。

2、发觉故障的技工将状况报告主管管理员并联系设备保养商修理。

3、设备保养商接通知后，办公时光4小时内到场修理，非办公时光12小时内到场修理，并在事后做修理报告。

（二）水泵

1、巡查发觉运行中的水泵异样，应先停该泵对应的主机，后停异样水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发觉故障的技工检查修理，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。

3、水泵故障较严峻，应报告主管管理员，由其支配组织修理，并在事后作修理报告。

（三）冷却塔

1、水塔电机故障

(1)巡查发觉运行中的水塔电机故障，应立刻停止该机。

(2)发觉故障后准时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

(3)属较严峻的故障应报告主管管理员，由其组织修理，并在事后作修理报告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查员工发觉水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。

(2)立即将状况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作修理报告。

3、水塔溢漏

(1)巡查发觉水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。

(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。

(3)将状况报告主管管理员，由其组织人员修理并在事后作修理报告。

（四）管网系统

1、主管道

(1)发觉或接报主管道漏水应快速关闭冷水机组和水泵。

(2)现场用沙包挡住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。

(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水处处乱射。

(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水状况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。

(5)报告主管管理员，由其支配抢修并在事后作修理报告。

2、水平管网

(1)发觉或接报空调水平管网漏水，应快速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。

(2)现场用沙包挡住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。

(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水处处乱射。

(4)报告主管管理员，由其支配抢修并在事后作修理报告。

3、空调机房内的伸缩节

(1)发觉或接报机房内伸缩节破碎，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

(2)将破碎伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立刻将破碎的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

(3)报告主管管理员，由其组织修理，并在事后作修理报告。

4、空调机房内的管道

(1)发觉或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水处处乱射。

(3)用沙包挡住附近用户单元门口以防水浸。

(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。

(5)注重水泵房污水井的水位，如水位过高则增强一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。

(6)报告主管管理员，由其组织抢修。

（五）通知受影响用户

大事发生后，主管管理员认为4小时内可修复的应利用紧张广播知会受影响用户，超过4小时才干修复的由管理公司书面通知受影响用户。

第五部分电梯管理

一、电梯操作规程

1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。

2、若有紧张状况发生，可利用梯内紧张对讲器与保安中心联系，等待救援。

3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL挑选开关打至HAND即可实现手动控制。

4、若需停梯用电梯专用钥匙举行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。

5、在火灾状况下，消防队员工可于基站控制电梯回降至基站。

二、电动扶梯操作规程

（一）启动

1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。

2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。

3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异样，即按急停按钮停止。

4、一切正常交付使用。

（三）应急停止

紧张状况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。

（四）改变行程方向

1、检查确认扶梯级无乘客。

2、停止电扶梯运行。

3、待彻低停止后，再转向启动。

三、电梯运行管理规定

1、物管部负责电梯的日常管理，并监管电梯修理保养承包商的工作。

2、天天开梯后举行一次电梯全段运行情况检查。

3、注重轿厢、井道等设施有无湿水状况。

4、举行检查时，应放置工作牌。

5、升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业看法后方可举行。

6、搬运有可能超载的沉重物件时，应准时与承包商联系，确定可行性，避开意外。

7、故障及紧张事故时，实行暂时应变措施。

8、日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

四、电扶梯运行管理规定

1、电扶梯的日常运行管理由强电组负责，修理保养由指定承包商负责。

2、天天按上下班时光表启／停电扶梯。

3、严格遵守电扶梯操作规程。

4、当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。

5、当发觉或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由设备管理员通知保养商到场修理。

五、电梯设备修理管理制度

1、托付电梯保养承包商对电梯举行保养修理。

2、物管部负责与承包商联系，催促并帮助其修理保养。特别状况时其他部门可以直接与承包商联系，并准时通知物管部。

3、将修理保养状况记录于电梯设备修理记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。

4、每季度末对电梯电源开关柜举行一次检查并做维护保养。

5、强电管理员对电梯设备的修理、保养举行检查监督。

6、当电梯年检期到期前，催促承包商做电梯年检年审。

六、电梯故障应急处理计划

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯修理员应按如下办法处理：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必需保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，修理人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后帮助乘客平安撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必需用机械办法移动轿厢后救人。步骤如下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。通过电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、，不要乱动。

(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采纳机械办法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并帮助乘客撤出轿厢。

5、当按上述办法和步骤操作发觉异样状况时，应立刻停止救援并准时通知大厦电梯修理保养承包商作出处理。

6、事后书面报告物管部经理。

（二）水浸事故

1、电梯修理员发觉或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立即通知物管部，当值保安员利用轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、电梯修理员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、挡住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4、即刻将状况报告主管管理员和电梯承包商。

（三）巡查中发觉电梯异样

1、电梯修理员巡查中发觉电梯运行异样，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异样等将危及电梯平安运行的现象发生，应立即通知监控中心。

2、监控中心当值人员利用轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3、电梯修理员将故障电梯关闭。

4、即刻将状况报告物管部经理和电梯承包商。

第六部分修理管理

一、用户室内设备修理规程

1、接到修理单，应先将单号和内容记下在修理档案记下表上，随后交对应的班组举行修理工作。

2、物管部修理工接单后在修理档案记下表上签收。

3、按照修理内容预备须要的工具和材料，按相应的修理服务允诺时光到达修理现场。

4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。

5、当判定修理项目属有偿修理时，按照物管部修理收费标准向用户报修理价格。

6、用户同意修理，则将收费金额填在修理单对应位置上；用户不同意该价格，修理人员在修理单上注明缘由，交用户签名。

7、因材料不足暂不能修理的，应向用户解释清晰，预约下次修理时光，并将有关状况记录在修理单上。

8、因用户自购设备故障无法修理的，应具体向用户说明缘由，由用户联系其设备的供给商修理，同时将状况记录在修理单上交用户签名

9、按照故障状况实行相应的修理措施，注重做好现场周围物品的防护和遮盖。

10、故障修复后，用户验收合格，修理人员在修理单上填写修理结果，请用户签名确认。修理人员清理现场后才可离开。

11、修理人员在完成的修理单上签名，交物管部经理复核签名，于当日交给物管部文员。修理单一联留用户，另两联分留物业部和物管部。物管部文员将修理单录入电脑，并填写修理档案记下表，定期归人修理档案。

12、每周由各专业管理员抽取10％已完成的修理单举行回访，发觉用户不惬意的应追查，的确属人为因素的应追究修理工的责任。

消防系统管理

一、消防报警设备运行规定

1、消防中心值班员负责消防中心内消防设备（报警系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立刻派人前往观看。确认火情后，利用广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

2、如有设备故障，监控中心值班人员准时通知物管部举行修理处理。

3、当日值班人员要负责消防中心的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。

4、由物管部选定消防报警设备维保单位，对消防报警设备举行日常维护保养，物管部派人协作并监督其执行状况。

5、物管部和内保部每月定期对大楼消防系统举行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。

6、消防系统如因维护或其他缘由要临时转变消防系统的状态（如手动／自动等），应由物管部书面通知内保部，并提出相应的暂时措施，确保大楼消防平安。

二、紧张广播系统修理保养规程

1、按保养方案表做系统保养。

2、保养时先ISO9001物管部工作手册（下）

断开系统电源。

3、清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。

4、清洁录音机磁头和机械部分。

5、检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。

6、清洁扩音机散热器上的灰尘。

7、保养结束后挑选部分楼层作测试，并填写消