房屋本体设施维修保养工作程序

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1房屋本体及公共设施修理养护管理程序

2业主（住户）有偿修理管理程序

2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。2.2客户服务部填写《修理记下表》，发出《业主报修托付单》并转工程部主管处理。

2.3工程修理主管或班长派工，并填写《业主报修托付单》相应内容。

2.4修理工带上《业主报修托付单》，10分钟内预备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对修理项目备用配换零件若干，整洁毛巾1条、整洁工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门修理，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）展示工作牌，使用上门修理的礼貌用语，查看现场后，按照《室内修理服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后举行修理。3修过程必需遵守操作规范，注重平安。

3.1修理完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不惬意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修托付单》上签下看法并签名。

3.2修理工把《业主报修托付单》交工程部班长签名后转交客户服务部。3.3由客户服务部预约业主（住户），并支配房管员带《业主报修托付单》上门回访。

3.4房管员将回访状况填写《业主报修托付单》并反馈客户服务部，《业主报修托付单》（一式两联）分离转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。

4普通修理工程管理程序4.1客户服务部及平安事务部在巡查中发觉房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员准时处理。

4.2如该修理工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。

4.3如该修理工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，按照修理项目的归属，填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批利用。

4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知修理班长，由修理班长填写《工程修理派工单》。

4.6修理工预备好材料、工具，在规定时光内赶赴故障地点开头修理，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出哀求。4.7修理工程遵守操作规程文明施工。

4.8施工完毕后填写《工程修理派工单》中相应内容，并将该单交修理班长。

4.9由修理班长确认修理效果后，将《工程修理派工单》归档。5维护保养工程管理程序

5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有须要时也请公司品质部专业工程师参与，对辖区内房屋本体及公共设施状况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。

5.2按照每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年方案并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批利用。5.3由工程部主管按照维护保养工作年方案制订维护保养工作月方案，并报管理处主任审批利用。

5.4如该修理工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。

5.5如该修理工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，按照维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批利用。

5.7工程部主管负责维护保养工作月方案的组织、协调、实施支配及质量监督工作。

5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。6房屋本体及公共设施修理养护原则

6.1坚持经济、合理、平安、有用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注重节省修理材料。

6.2维修及更换配件应尽量与原有配件型号、规格全都的原则。6.3为业主（住户）提供便利的原则。

7房屋本体及公共设施修理保养的依据

7.1符合修理计划或设计图纸的要求。7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。

8房屋本体公用部分修理养护周期及质量标准

序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础

观测房屋无倾斜、地基无显然沉降、移位，墙体无严峻裂缝等。

每年举行一次全面观测，发觉问题报告开发商和上级主管单位2梁、柱、板主体

无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。

发觉问题随时修补，每年举行一次全面检查。3墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）

喷涂匀称，饰面板（砖）安砌贴牢

每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次4顶棚

抹灰层牢固，无面层剥落和显然裂缝。

发觉问题按原样准时修复，每年全面检查修补刷漆一次。5楼梯、扶手

无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用平安，木扶手面无显然龟裂和漆层脱落。

发觉问题按原样准时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗

牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵便、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

发觉问题按原样准时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。7层面隔热层、防水层

层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发觉破损准时修补。8水箱、水池

完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封

每月检查一次，发觉问题准时修复，每半年清洗一次水箱

9天面扶栏、避雷带、公共防盗网

无破损、变形，无显然锈蚀

每半年检查一次，发觉问题准时修补，每两年油漆一次。

10消防设施（消防栓、消防

管、消防阀）无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无积累杂物，保持水压。

保养规定”执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。

11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无担心全现象。

15天检查一次，发觉损坏准时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其准时修理

12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清晰，声音正常，门锁、拉手完好。

每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆

13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清楚，没有被显然损坏，完好率100%

每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）

14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清楚、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧准时修理更换。

15散水坡、雨檐台、连廊与建造物外墙衔接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。

每季度检查一次，保持上下水管畅通，避开积水渗楼板，随时检查，发觉问题准时修复。

16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。

发觉问题准时修复，每年全面检查一次

17通风口无裂缝、破损、阻塞、锈蚀等状况

每季度检查1次，每次雨季前检查一次，发觉问题准时修理。

18上、下雨污水管无阻塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。

每月检查一次，每次雨季前检查一次，发觉问题立刻修补。

19设备房（水泵房、配电房、电梯房）

通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清晰，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。

每月全面检查一次，平常发觉问题立刻修补，每年对设备房刷一交漆。

室外公共设施修理养护周期及质量标准

序号项目标准检查、保养内容与周期

1室外建造小品、标识牌

完好率100％，符合平安要求，标识牌齐全醒目

是否有被损坏，有无平安隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次

2道路整体要求路面平滑，无显然坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0．1平方米，边角整齐无缺口

随时检查，发觉问题

随时修补3水泥路面

人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1．5㎝X1．5㎝X1．5㎝立方厘米

随时检查，发觉问题随时修补

4地板砖、拼花砖

不能缺少一块，98％没有松动，单块，破损面积大于20％的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发觉问题

随时修补

5电缆沟盖板

平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0．01平方米

随时检查，发觉问题随时修补

6路牙

整齐，没有很显然蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％车道路牙1年刷二次

黄、黑相间的漆

7挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0．005平

方米(50平方厘米)

随时检查，发觉问题随时修补

8踏步、台阶

没有显然破损随时检查，发觉问题

随时修补

9雨污水井、盖排水通畅，井盖没有显然裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持全都，与路面高度不超出±2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势缘由等可超出，但不能显然影响观瞻。

每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清晰，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准

10明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无堵塞

发觉问题随时修理，每半年全面检查一次

11给排水管道(含绿化用水管阀)水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无堵塞。

每月检查保养一次

12化粪池排水通畅，沉淀未超过规定高度

每半年全面检查及清运一次

13喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏

每月检查保养一次

14路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好

发觉损坏准时修理，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆

15儿童游乐设施设施完好，没有损伤，投有平安隐患

天天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等

16室外停车设施、消防设施车棚、车架

车棚无平安隐患，水泥单车棚梁、柱无显然裂纹，铁架单车棚的棚顶无显然破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无显然锈蚀、损坏

每周检查一次，半年保养一次17值班室、岗亭

门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。

发觉问题随时修补，每半年保养一次18道闸

道杆颜色鲜亮，上下灵便

自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常

按“道闸保养规定”执行

19车位画线、禁停线和标识

颜色鲜亮，字体清楚、醒目，标识符合要求，线条直，宽度全都

半年重刷一次20路障

牢固、无显然倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜亮、醒目

一年漆一次21室外消防栓

无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵便

发觉问题随时检查，