对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

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文/舒可心

修理资金的总额理论值巨大，仅以朝阳园小区为例，20万平方米的物业管理区域，全部房屋销售合同总值约为20亿元人民币（早期的外销房项目），按2%的比例归集起来的修理资金总额理论值为4千万元！即便是按内销房价格计算，一个20万平方米的物业管理区域的修理资金理论值也是上千万元！如此巨大的资金，远远超过物业管理企业或者普通有限责任公司的注册资金，其牵扯到的利益是千家万户，是城市建造的平安，是社会的安定。假如该资金被滥用将导致企业的破产或者业主财产的损失，任何企业和个人都无法担当相应的责任。

当前，把业委会而不是业主大会看成是物业管理的主体的观点，是业内、社会上乃至部分高层领导人士的一种普遍的错误熟悉，而这也是造成业委会滥用权利、业委会行为泛政治化，甚至造成小区居民生活担心宁以及部分地区社会动荡的主要缘由。因此，下面我对专项修理资金收取、使用、管理方面的论点，都是基于一个最重要的基础：业主大会是物业管理的主体，业委会是业主大会的执行机构。这是物业管理活动中一切和物业管理有关的行为的法律基础。

修理资金的权属、用途、决策、责任等是一个十分复杂的问题。考虑其制度设计时，必需明确几个问题：一、关于资金信托管理制度的设想

按目前的规矩设计，业主是修理资金中其所应交纳部分的全部者，而不是和其他业主按份共有。这就使得有关的制度设计似乎碰到了法律上的难堪：权利人不能行使权利（即业主自己不能花自己的钱）的状况。因此，用规矩和规则正确定义修理资金的性质和全部权状态是很重要的基础工作。我认为，应通过现有些金融制度框架，把修理资金定义成一个以业主共有利益为受益人的信托资金。在资金归集阶段，每个业主共同组成了该资金的托付人。而该笔信托资金的受托人（管理人）可以由业主大会超过2/3投票权利用决议打算业主大会自己成为受托人，或者托付包括政府部门指定的会计师事务所、物业管理企业在内的第三方或者由多个组织组成的第三方组织来履行资金的管理职责。托付人需要（如用利息）支付相应的资金管理费用。在制度设计中，可以明确禁止托付业委会作为该资金的受托人。而业委会只能作为监督者或者和某一有能力担当责任的第三方组成受托人组织。也应当考虑在目前大量的物业管理区域中不能召开业主大会的状况下，该资金的受托人为政府某部门指定的会计师事务所等机构。即符合“政府指导行为”和“市场行为”相结合的社会现实。如此处理，政府则能真正从市场中解脱出来。

二、按照不怜悯况建立不同的决策机制

修理资金使用在不同共用位置、设备设施的状况下，其决策机制应当有所不同。对于某自立建造物专有些公共设施（如电梯等）和对于囫囵物业管理区域内的公共设施（如供热锅炉等）在使用该资金时的决策方式应有所不同。假如机械理解《物业管理条例》中“专项修理资金使用和续筹计划的打算，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上利用”的条款，则可能发生某一个楼的电梯在需要更换时，需要由那些既无需出钱也无利益关系但却是同一物业管理区域内的其他楼的业主共同在业主大会上举行表决。因此，政府应当在规矩和规则的制定中，引领业主（大会）做出允许按物业利益关系不同的业主群体以适当比例决议该资金使用的制度决议，从而建立起一个“原始”制度。我认为，应当以“建造物区别全部权”理论为基础，最小以独栋建造物为单位，对仅仅属于该建造物内的共有财产需要使用该资金时，可以由业委会或者其他机构组织该建造物内的全部业主以民主决策的方式决议资金的使用，并应尽快续筹以不阻碍囫囵物业管理区域内对修理资金的使用为起码条件。

三、资金管理环节中的问题与解决

明确了专项修理资金的性质和使用对象的情况，下面来研究专项修理资金在收取、使用、管理中各个环节中需要仔细处理的问题。（一）专项修理资金的管理制度设计

资金本身的平安甚至比决策程序的周密来的更重要。因此，政府在这方面应当有足够的预备：业主大会尚不具备相应的自我管理这些原来属于他们自己的财产的能力。对此，有关规定应当做好如下预备：

首先，由政府牵头组织若干家律师事务所，出台严谨、公正的修理资金的托付管理合同范本。明确受托人（资金管理者）动用该资金的形式要件和审核责任。明确该资金在托付人的指令下由受托人操作而产生的效益（比如购买国债等）受托人可以获得酬劳。

第二，以“政府指导”的方式，把该资金交给政府发牌（有资质）的若干个会计师、审计师事务所等机构中的某一个机构来管理。该机构对该款项向政府出具保证并向该资金全部人（业主大会）担当责任，以利息为管理费用，根据政府规定的决议程序形成的决议文件向施工单位直接拨付款项并负责审核、审计等工作。为了实现政府服务、监管职能的改变，应当摒弃政府直接管理的模式，以避开政府担当相应的民事责任。

第三，鼓舞业主大会决议将该资金交给上述中介机构管理，或者交给物业管理企业或其他组织管理，但务必指导业主大会应托付业委会与资金管理单位建立特地的账户和签署托付合同。并由业委会按期（如每个月或者每3个月）到银行打印对账单备任何业主查询。

最后，坚定反驳业委会自管。尽管理论上假如业主大会有超过2/3投票权同意的状况下是可以这么做。但政府必需尽“告诉义务”。惟独这样，当业主大会决议导致业主权益受到损害时，政府才没有责任。同时，政府应当指导业主：业主自主并不是可以彻低相信业委会代替他们做主，反驳业委会自管恰恰是为

了让业主大会对该资金有最大的控制权利。通过国家法律框架和现有些市场机制来管理资金，将使得资金更平安和更有效。而由一个事实上缺少监督的业委会来单独管理资金，则是风险巨大且几乎无法援助的行为！

（二）决策和使用方面问题比较多。

这其中有实体上的，如本文前述的囫囵物业管理区域内的共有财产用途状况和该物业管理区域内的某个单体建造物专有些共有财产的用途需要处理。而程序上和形式上的问题则越发复杂。但是，无论怎么设计囫囵制度，都应当以业主大会决议为资金的使用形式要件而不是容易以业委会加盖公章的公函。至少是资金管理者应当有义务在审核业委会公章的函件或者业主大会决议书面文件的同时，审核业主大会的表决投票。

此外，因为城市管理（即公共管理）的需要，政府市政管理部门有权利要求业主大会动用修理资金对其共有物业举行修理、更新等活动。这种行政命令，可以由业主大会托付业委会申请行政复议直至行政诉讼，否则业委会应当按照政府行政命令来详细操作资金使用工作，业委会否决操作的，资金管理者可按照政府行政命令组织操作。政府有对违背政府行政命令的行为举行行政处罚的权利。处罚的对象是业主大会（即全体业主）或者其他资金管理者。

（三）政府行政权利的作用和行使方面，应当明确和有力。

在当前的社会大环境下，业主的“自我”意识增加，但同时，公共责随意识淡漠。而物业管理区域内的无数事项，特殊是修理资金涉及到的事项，往往都和物业的平安、居民的平安有直接关系。而往往这些平安大事在发生之前，没有任何征兆。政府普通都是依照各行业相关的质量标准和有关行政规则加以管理的。而这些方面的管理，在现代物业管理区域中，不但不能减弱，相反应当加强。究竟由众多小业主组成的主体的素养和能力，还不足以明确估量平安大事的发生、进展以及自己可能应当担当的责任。

惟独政府有关部门仔细监管，提出整改行政命令，才干保障物业管理区域内的所有设备设施运转在一个平安的情况下，从而实现社会公共利益的平安。一味的把政府的责任都推给业主，一味的追求业主大会的“自治”是对城市公共利益不负责任的表现。使得政府从本来方案经济体制下的“管制”和“包办”向服务功能改变的过程中，仔细履行其行政管理的职责。对个别业主的欠费行为，政府不应当干预，而应当指导业主大会利用包括诉讼的手段