旅美学者用美国实例大谈业主大会法人地位如何

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[提要]业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构。

业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构。业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，但与业主大会履行重要职责不相称的是，业主大会的法律地位不明确，业主大会既不是法人，也不是民法通则规定的可以作为民事主体的其他非法人组织，在法律上没有适合的民事主体地位。业主大会民事主体资历的缺失极大地影响了其职能的发挥。给予业主大会法人资历向来是学者们热议的话题。

由建外SOHO大事说：国内业委会的难堪位置

2023年地产商潘石屹的建外SOHO小区爆发了物业管理战斗。据报道，这场战斗的起因是：2023年10月，建外SOHO东区业主委员会主任以1700万元物业费去向不明为由，通知物业服务企业“终止合同”，同时托付新物业服务企业举行暂时托管。但业主委员会的做法受到部分业主反驳与质疑。前任物业服务企业不肯撤离，新老物业服务企业的秩序维护员为争夺物业办公室酿成矛盾，小区由此陷入混乱。

概括而言，建外SOHO小区的业主委员会不能做到名正言顺，建外SOHO小区的业主委员会没能掌管好财务。但假如你要责怪建外SOHO小区的业主委员会，猜测他们也有一肚子的苦水要吐，当今中国小区想做些事的业主委员会要实施一些决议会经常会被业主杯葛、阻挠、反驳，啥事不管的业主委员会会被物业服务企业牵着鼻子走，败了家产还不知道呢！

曾有媒体调查显示，业委会在小区的冲突突出。其中反映业委会运作不规范的占被调查对象总数的19.28%，反映超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员成为物业服务企业对立面的占11.30%。

总的来说，国内业委会的位置是非常难堪。由老美的故事说：

业主大会在国外很牛气

有一天，笔者与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡谈天。但她失约了，其次天打来电话说，昨天中午带领一位客户在曼哈顿租房，业主与房客谈好协议后，去物业服务企业记下，结果等到晚上9点，审查手续还没办完，客户不能住进。房产经纪人想在曼哈顿半天、一天搞定一笔租赁生意，那太天真了！

这是由于曼哈顿大部分公寓业主委员会制定的公寓管理制度十分严格，目的是保证公寓业主的居住品质，不能让“阿猫阿狗”混进来。物业服务企业是执行业主委员会的规章，对准房客的收入与品格举行调查，至少要准房客工作单位证实、收入证实、信誉分数、原房东的对该房客的评估信件等，还要收几百元的申请费，搬进搬出要交近千元搬家出入费。

这种制度要在国内执行，房东、房客、业主委员会、物业服务企业早就“火拼”起来了，物业服务企业有什么权利审查业主准房客？我的房客给你们挑来挑去，客人跑了，损失谁来赔？业主委员会有什么权利制定这些“混蛋”规章？搬个家，还要收“过门费”，太霸道了吧！但是，美国就行，几十年，近百年了，行过来了，这是由于美国的公寓业主大会是法人，业主委员会与一般的公司董事会一样，也叫董事会，它具有一般公司企业董事会相同的职责与权利。

美国的公寓小区只要开盘（美国卖楼花是犯法的，出售的是装修好的房间），哪怕只卖出一套，公寓小区的财务就要与开发商划清，利益要分开。

由纽约司规矩定说：美国业主大会如何运作

第一，纽约司法部准许开发商有两年担任业主委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任。换句话说，开发商有两年时光来管理这个公寓的运作。但是，一年以后或有51%的单元售出，业主有权自行选举业主委员会。开发商根据这项规定，在开盘的同时，就向纽约州政府注册一个以该公寓小区命名的一个公司，如这公寓叫“河畔公寓”，注册的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注册公司普通托付律师或税务事务所，交二三百元手续费即可。申请三个星期后，就可拿到政府颁发的开业证书、有限公司的规矩手册、董事会股东手册以及钢印一个。

公司法人，往往是开发商指定的业主委员会主席，一个物业服务企业的负责人。其次，假如这个公寓小区有500套单元，两年只售出240套，出售的单元不到51%，第三年，开发商也要托付物业服务企业进行业主代表大会，选举新“河畔公寓有限公司”业主委员会（董事会）。固然也可保留老委员。

第三，物业服务企业的角色是业主委员会（董事会）所招聘的总经理，他也只拿一份工资，物业服务企业只能猎取该公寓小区的总物业费的3%至7%作为管理费，其他的钱均是“河畔公寓有限公司”的。

第四，美国的公司财务支出入账都用支票，普通不允许使用现金，业主交物业费也是交支票，政府要求每一笔钱都要控制在国税局眼皮底下。因此，物业服务企业要动用“河畔公寓有限公司”的钱，要写申报单，开好支票，递交给业主委员会财务委员（董事会财会）过目，签字生效。第五，没有出售的单元的物业费由开发商支付，这些单元的产权还是他的，在业主委员会改选时，他拥有未售出全部单元的选票。纽约司法部门规定，只要开发商在该楼盘的1%的单元还没有卖出（留着自己用的不计），他在业主委员会（董事会）就可以保留一席。

第六，小区业主委员会每月进行一次会议，研讨小区财务设备维护人事等事宜，并把会议备忘录交给管理公司，让管理公司执行，有的会议决议印成通告，发给每个业主。

第七，无论哪家物业服务企业来接管，“河畔公寓有限公司”还是“河畔公寓有限公司”，跟普通公司一样，董事长CEO可换，公司牌子不变。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物业服务企业还要请会计事务所查核“河畔公寓有限公司”的财务，写年终财务报告，并向政府报税，填写公司税表。它与一般公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”账面的余额不用交盈利税，由于它是属非盈利公司。从以上的例子看，美国把公寓小区它当一个经济实体的公司来经营运作的。业主委员会就是公司的董事会，单元多的业主股份就多，选票比例就高。全部，美国有许多开放商对自己开发的楼盘只出售49%，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控业主委员会（董事会）与物业服务企业，使他开发的公寓小区始终保持他的设计管理理念，而不是搞的乌七八糟。

我国业主大会

确立法人地位的可行性

我国现行《物业管理条例》主要突出的是业主大会，无数地方政府的有关条例的描述相同，“同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门

的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权1/2以上利用。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘物业服务企业，专项修理资金使用和续筹计划的打算，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上利用。”

业委会的形式与代表大会制的模式相仿，但是各级代表是兼职的，而小区的业主委员是在经营一个经济实体。由于业委会与物业服务企业，业主三者之间的冲突焦点、工作重点是“钱”，设法制衡互相之间的利益，使三者之间利益均得，这与代表大会制有本质区分。

我想，国内小区业