业主大会和业主委员会的规范问题

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文/朱希全

某区某小区的业主委员会经过去年近一年的筹备工作，在街道办事处、居委会、房地产行政主管部门的指导下正式成立，业主委员会也向区行政主管部门作了备案。但在业主委员会履行自己职责时，却又接到业主反映说：业主委员会选举没有达到全体业主的2/3，不符合规矩规定，应重新召开业主大会，重新选举产生业主委员会。

某县（市）某小区在同一小区内浮现两个业主委员会，并同时发布公告。新业委会做出打算，罢免老业委会三个正副主任。一时光，搞得小区业主一头雾水，业主不知谁才是合法的业主委员会。

从以上两个典型的案例我们可以看出，业委会的规范成立是后期物业管理活动中的重要方面，是保证社区正常生活秩序、物业服务正常运转、维护大多数业主的根本利益的重要保障。业主大会是否规范召开，业委会是否规范成立是当前应引起高度重视的问题。

业委会的成立，《物业管理条例》有明确的规定（以下简称“条例”），业主大会制度是《条例》的七项重要制度之一。《条例》规定了业主在物业管理活动中享有些权利。在物业管理活动中，业主基于对房屋的全部权，有对物业和相关共同事务举行管理的权利。但因该权利涉及众多利益主体，单个业主在行使单个权利时，惟独利用业主大会来实现。《条例》规定，解聘、选聘物管企业必需经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上打算。可见物业管理权享有是一种集体行为，并不由单个或部分业主利用个别行为来实现。当前，多个小区在选聘、解聘物管企业的问题上冲突尖锐，业主与物管企业之间的关系紧急，发生一些不应该发生的问题。其主要缘由还是不能依法解决、处理单个（或小部分）业主必需听从多数业主共同利益的原则。业主大会制度，目的就是建立业主民主商议、自治管理、平衡利益的机制，也是表述业想法愿，实现业主利益均衡的组织形式，其基本议事准则就是商议。业主公约是依据国家相关法律、规矩制定的，是业主应该共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍的约束力。它是对业主在物业管理区域内一些重事件务的共同性商定，是解决和调节业主之间权利与义务的基础文件。有的省市和地区已经把《业主公约》视为小区、大厦的宪法文件。业主共同遵守公约，是管理好共同财产、共同利益、均衡秩序、建立物业共同关系人的行为准则，享受和正常实施物业管理的关键。

实际上，业主利用召开业主大会，成立业委会参加物业管理，不仅仅是为了协助物业管理企业解决日常管理和服务中的困难与冲突。更重要的是，严格监督物业管理企业的日常工作，尤其是严格监督物业管理费和修理资金的使用，综合评判物业管理企业服务质量和水平，有利于推进物业管理的行为规范，不断改进和提升物管企业的服务质量，而不是形成一个对立面。

业委会是业主大会的执行机构，详细执行业主大会打算的事项，并就物业管理区域内的普通性日常事务做出打算，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。因为业委会委员也具有个人利益，甚至浮现为个人谋取私利，伤害业主利益的行为。有些业委会并不明确自己的职责、权利和义务，擅自打算物业区域的重大问题，伤害了大多数业主的权益，影响了小区（大厦）的正常生活和物业管理秩序。因此，胜利地召开业主大会、选举产生业委会是充分体现业主民主自治、民主决策的重要阶段。这一阶段应当在街道办事处、居委会、公安派出所、社区办、当地街道行政主管部门的有力指导下，在业主的充分酝酿、商议下，筹备召开好首次业主大会。根据业主大会的议事规章，规范业主在物业管理中权利义务，制定和修订前期物业管理阶段由建设单位制定的业主暂时公约。并且，应该在议事规章中对业主投票权确定方法等重事件项做出明确的规定。业主大会在不违背法律、规矩的前提下，有权按照本物业的管理区域内的实际状况对业主公约，业主大会议事规章举行修改和补充，使业主公约、业主大会议事规章内容真正能够体现广阔业主的利益。

在选举、更换业主委员会委员时，要充分考虑业委会委员的思想道德素养和管理水平，真正选举出热心公益事业、责任心强、