内蒙古2016年上半年房地产估价师理论与方法：估价目的模拟试题

内蒙古2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。A：43B：112.5C：123.3D：150E：工业用地的监测点评估价格2、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章3、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性土地所有权的排他性土地的有限性4、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司内部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。A：10%B：15%C：20%D：30%E：执行层的组织协调5、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于一万元。A.30B.50C.100D.1506、城市—的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A.详细规划B.控制规划C.指标规划D.分区规划7、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的直接成本利润率为。A：36%B：62.07%C：73.47%D：80%E：工业用地的监测点评估价格8、城镇土地使用税采用分类分级的税率。A：比例B：超额累进C：全额累进D：幅度定额E：执行层的组织协调9、某房地产开发项目的占地面积为15000近，规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/面.假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元/m2。A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同10、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.0911、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%12、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%,该房地产的价格为万元。A：159.56B：168.75C：169.39D：277.70E：工业用地的监测点评估价格13、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为260m2,则该大厅的建筑面积为_m2。780520C.1040D.26014、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为_。0.5年和1年0.5年和1.5年0.5年和2年1年和1.5年15、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积16、注册结构工程师注册有效期为一年。A.1B.2C.3D.417、下列关于利率的叙述有误的是_。A.利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B.我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C.浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D.我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施18、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则19、建设工程概（预）算最基本的内容是_。A.单位工程概（预）算书B.工程项目综合概（预）算书C.已建设项目总概算书D.其他工程费用概（预）算书20、下列关于税收的表述中，正确的是_。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据21、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8%B：10%C：18%D：18.6%E：工业用地的监测点评估价格22、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为。A：7.5%B：8.3%C：12.5%D：16.7%E：借款合同23、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。252622412135298524、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103.26%B：105.43%C：112.06%D：114.42%E：工业用地的监测点评估价格25、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础B：独立基础C：箱形基础D：桩基础E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。0.211.232.013.232、已知年名义利率为12%,按月计息，则年有效利率为（）。12.55%12.00%12.36%12.68%3、以下关于合法原则的说法欠妥的是_。A.在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。B.在依法判定的使用权方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。C.在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。D.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。4、城市用地共分为一大类。81016465、编制城市规划一般分为两个阶段。A：总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：分区规划E：详细规划6、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势B：季节波动C：年度波动D：循环波动E：不规则波动7、直线趋势法公式中的常数a、b是由—决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来历史价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料8、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高B：房地产拍卖数量少，价值低C：拍卖结束后续工作多D：拍卖结束后续工作少E：房地产拍卖法律性强9、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率.抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有。A：抵押物的流动性B：抵押人信用等级C：抵押物价值取得的情况D：贷款期限长短E：通货膨胀预期10、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%,按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。544.10709.996300.00709.3811、下列会计科目中，属于资产类的有。（2009年试题）A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：委托加工材料E：坏账准备12、高层建筑地价分摊的方法有。八：按建筑物价值进行分摊8：按房地价值进行分摊^按土地价值进行分摊口：按建筑面积进行分摊E：按楼面地价进行分摊13、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。33045065070014、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低档商品口：高档商品E：急需商品15、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。（2004年、2005年、2007年试题）A：物理结构B：区域结构C：产品结构D：供求结构E：总量结构16、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用17、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大18、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格19、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法8：平均增减量法^平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法20、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C竞争情况调查D.消费者调查21、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数22、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。（2008年试题）A：流动比率B：借款偿还期C：现金回报率D：资产负债率E：利息备付率23、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为