郑州市整顿与规范房地产中介市场秩序方案

附件郑州市整顿和标准房地产中介市场秩序实施方案为认真做好整顿和标准房地产中介市场秩序工作，维护良好的房地产中介市场环境和房地产中介各方主体的合法权益，根据？中华人民共和国城市房地产管理法？、？中华人民共和国广告法？、？国务院对确需保存的行政审批工程设定行政许可的决定？〔国务院令第４１２号〕、？郑州市城市房地产市场管理条例？、？城市房地产中介效劳管理规定？〔建立部令第９７号〕、？房地产估价师注册管理方法？〔建立部令第１００号〕等法律、法规和规章，结合我市的实际情况，特制定本实施方案。一、指导思想和工作目标以“三个代表〞重要思想为指导，以法律、法规为依据，按照边检查、边整改、边处理、边完善、边提高的原那么，在全市范围内开展整顿和标准房地产中介市场秩序工作，通过清理和整顿，使房地产中介市场各种不良行为得到有效遏制，房地产中介市场秩序明显改善，营造公平竞争、老实信用、标准运作的市场环境，全面提高房地产中介机构的整体素质和从业人员的执业水平，促进我市房地产中介市场和房地产业持续、快速、安康开展。二、整顿和标准的主要内容针对我市房地产中介市场存在的主要问题，重点清理整顿以下违法、违规行为：〔一〕房地产中介效劳机构无相应资质证书〔备案证书〕和相关人员没有房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书，违规提供房地产中介效劳或超越经营范围从事房地产中介效劳的；〔二〕转让、出租、伪造、涂改房地产估价机构、经纪机构资质证书〔备案证书〕或房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书的；〔三〕房地产估价师、房地产经纪人同时在两个〔含两个〕以上房地产估价机构、房地产经纪机构执业或未经注册擅自以房地产估价师、房地产经纪人名义从事房地产中介业务的；〔四〕资质证书〔备案证书〕、营业执照、税务登记证等证照及执业房地产估价师、房地产经纪人等相关人员的姓名、照片未在办公场所醒目位置公示的；〔五〕不按时报送主管部门要求上报的报表及相关资料或报送的报表及相关资料内容不真实的；〔六〕外地房地产中介机构来郑开展房地产中介业务未到主管部门备案的；〔七〕迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告的；〔八〕房地产中介机构不履行合同约定义务，不按约定时限为委托方提供有效房源，或不与委托方协调进展房产交易的；〔九〕利用格式合同对委托方作出不合理、不公正约定的；〔十〕因中介方的原因造成合同无法履行，不退还委托方定金、产权证和其它有效证件的；〔十一〕房地产中介机构违规开展吞吐或变相吞吐房产业务，偷逃国家税费，牟取不当利益的；〔十二〕以包销或以出卖人全权委托的名义，隐瞒出卖人的实际价格和第三方进展交易，获取差价，违规收取佣金以外的报酬的；〔十三〕利用虚假信息、过时信息进展宣传，骗取客户信任；或互相串通以假出租、假出售等方式骗取中介费的；〔十四〕将不具备交易、抵押、登记等条件的房产进展公开挂牌或通过新闻媒体登载广告、承接业务的；〔十五〕〔十六〕利用工作之便出卖、泄露委托人商业秘密的；〔十七〕伪造或暗示委托方伪造身份证、公证书、离婚证等假证件或冒充交易一方当事人违规进展房产交易、抵押、登记的；〔十八〕房地产中介机构与没有合法委托手续的代理人签订合同的，或中介机构与委托人签订的合同中对房源描述与产权证不一致的；〔十九〕与房地产开发公司串通违规销售不具备销售条件的楼盘或不按正常销售方式操控热销楼盘或炒卖经济适用房的；〔二十〕以委托方房产不具备交易、抵押、登记等条件为借口，需要疏通关系或承诺为其办理相关手续，向委托方索取委托合同之外的财物、费用的；〔二十一〕没有合理证据或不按法定程序而擅自认定委托方违约的；〔二十二〕买卖双方在合同履行过程中出现纠纷，中介方推脱责任，不进展调解，不提供有关证据的；〔二十三〕加盟店证照不全擅自开展业务的；连锁店、分支机构未到主管部门备案擅自开张营业的。三、整顿和标准的方法、步骤整顿和标准房地产中介市场秩序工作分四个阶段进展：〔一〕宣传发动阶段〔２００５年９月２９日至１０月１０日〕通过新闻媒介等舆论手段宣传整顿和标准房地产中介市场秩序工作的重要性和紧迫性，宣传有关法律、法规、规章和政策，为整顿和标准工作顺利进展做好舆论准备。〔二〕自查自纠阶段〔２００５年１０月１１日至１１月３０日〕房地产中介效劳机构按照整顿和标准房地产中介市场秩序的要求，针对整顿标准的内容逐条进展自查。〔三〕检查落实阶段〔２００５年１２月１日至２００６年３月３１日〕在企业自查自纠的根底上，由市房管局、工商局、物价局等部门联合成立假设干检查组，对全市的房地产中介市场各方主体进展全面检查。〔四〕整改提高阶段〔２００６年４月１日至１０月３１日〕各有关单位对在检查过程中发现的中介机构所存在的突出问题，要认真进展剖析，查找原因，并依法做出处理。同时，对整顿、标准工作进展全面总结，在此根底上进一步完善各项规章制度，建立长效监视制约机制，从根本上改变房地产中介市场秩序。四、有关措施目前，国家相继出台了一系列有关房地产方面的政策，其目的之一就是整顿标准房地产开发、中介、物业等房地产企业的行为，保护房地产市场各方主体的权益。整顿和标准房地产中介市场秩序是一项长期的工作，只靠集中整顿和治理还远远不够，在目前国家有关房地产中介方面法律、法规还不健全的情况下，必须建立长效管理机制，长抓不懈，不断完善有关制度和措施，应着重从以下几个方面开展工作：〔一〕建立房地产中介机构信誉档案系统。根据建立部？关于建立房地产企业及执〔从〕业人员信用档案系统的通知？〔建住房函[２００２]１９２号〕和？关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知？〔建住房综函[２００３]００２号〕的要求，对全市房地产中介机构及执〔从〕业人员实行信誉档案管理，建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。利用网络信息手段，将各类房地产中介机构及相关人员的根本情况、业绩良好行为、违法违规行为、效劳质量问题及其它不良行为记录和公众投诉及处理情况等向社会公示，承受社会监视，为政府部门和社会公众监视房地产中介机构及执〔从〕业人员的市场行为提供依据，为社会公众查询房地产中介机构及执〔从〕业人员的信誉信息提供效劳，为社会公众对房地产中介领域违法违规行为的投诉提供有效途径。信誉档案系统的建立，将进一步增强房地产中介机构及执〔从〕业人员的信誉意识，提高诚信度和效劳水平，维持房地产中介行业的良好秩序。〔二〕建立郑州市房地产中介行业微机管理系统。为进一步加强房地产中介行业的管理，建立郑州市房地产中介行业微机管理系统，对房地产中介效劳机构、执〔从〕业人员、投诉情况、培训记录、经营业绩、考核情况等内容进展微机化动态管理，大幅度提高管理的效率和力度，减少房地产中介效劳机构和执〔从〕业人员违规、违纪行为，适时掌握我市房地产中介行业的动态情况，为政府宏观决策提供依据。〔三〕催促行业协会出台行业自律准那么。结合我市房地产中介行业的实际情况，通过行业协会制定行业标准和准那么，标准房地产中介市场中的各种行为，争取做到事事有标准，处处有约定，大幅度提高我市房地产中介机构和执〔从〕业人员的信誉以及效劳水平、效劳质量，全面提升房地产中介在全社会和房地产界的地位，全力维护房地产中介机构在经营活动、对外交往以及与金融、保险、政府等部门来往中的合法权益，减少同行中的无序竞争，增强行业的凝聚力，提高行业资源的利用效率，提升行业的整体竞争力。〔四〕制定和出台有关房地产中介活动一系列示范文本。由于房地产中介市场起步较晚、相关法律法规不完善等原因，目前大局部房地产中介机构还是各自为政，在广告宣传、看房标准、信息登记、业务台账、档案管理、居间合同文本、售后效劳等方面还没有统一的标准、统一的操作方式，特别是居间合同文本，更是五花八门，霸王合同、成心回避责任合同、陷阱合同等还屡见不鲜，有些房地产中介机构由于常识性法律法规的缺乏，甚至制订出连自己的权益都无法保护的合同。因此，制定统一的、标准的、易于操作的、既能保护买卖双方又能保护中介机构的合同示范文本势在必行，这是市场的要求，更是广阔中介机构的呼声。制订统一的示范合同文本，既可防止合同履行过程中纠纷的发生，又可提高合同签约的准确和高效，更能提升房地产中介机构的信誉度和知名度，便于房地产中介机构更好的开展业务，促进房地产中介市场安康、有序、快速的开展。〔五〕加大房地产中介行业执〔从〕业人员的培训力度。我市有相当数量的房地产中介机构存在自身要求不高、经营场所简陋、内部管理混乱、从业人员素质低下、规章制度缺乏、法律意识淡薄、经营理念无序、诚信度不高等现象，严重影响了整个行业的形象。房地产中介执〔从〕业人员应该是集房地产、金融、法律、保险、市场营销等知识和经历于一身的专业技术人员，房地产中介执〔从〕业人员应该是房地产界的精英和骨干力量，因此，加大对房地产中介现有执〔从〕业人员的培训力度，特别是加强对经理、财务、估价、纪纪、咨询等骨干人员的培训显得尤为迫切。另外，还要对房地产经纪人实行登记注册制，对已取得房地产经纪人资格到达一定年限的人员进展继续教育，以便更新知识，跟上行业的开展。〔六〕主管部门要加强管理，制止个别公务人员利用职务之便为房地产中介机构提供任何便利。决不允许主管部门工作人员与房地产中介机构互相串通，内外勾结，违反规定和程序办理房地产有关手续。凡发现主管部门工作人员利用职务之便为房地产中介机构违规办理房地产有关手续的，对工作人员和房地产中介机构一并进展严肃处理，决不姑息。〔七〕进一步加强执法力度，对房地产中介市场的各种不标准行为依法进展查处。在房地产中介机构自查自纠的根底上，采取明查暗访的形式，定期不定期地对房地产中介机构的经营行为进展检查。在检查中，对仍存在问题的房地产中介机构和执〔从〕业人员坚决予以处理，该停业整顿的坚决停业整顿，该罚款的坚决予以罚款，该撤消资格证书的坚决予以撤消，该去除出行业队伍的坚决予以去除，净化房地产中介市场的不标准因素。〔八〕推行房地产中介标准化效劳。制定出台房地产中介机构档案管理、经纪人〔估价师〕挂牌上岗、售后效劳、标准用语等方面的标准，统一房地产中介经营场所标志，全面推行房地产中介标准化效劳。〔九〕维护房地产中介机构正常的经营秩序。今后，但凡资质证书〔备案证书〕、营业执照、税务登记证、机构代码证等不齐全的“房地产中介机构〞，主管部门不得为其办理房地产交易、抵押、登记等有关手续，房地产开发公司等有关单位也不得与其签订相关合同，营造公平竞争的市场环境。〔十〕通过新闻媒体对清理整顿结果予以公布，承受社会和群众的监视。在清理整顿中，对不合格以及需要整改的房地产中介机构在有关媒体上予以曝光，对经营行为标准、效劳水平高、社会评价良好、在行业中具有带头作用的房地产中介机构进展表彰，进一步促进整个行业的开展。五、具体要求〔一〕提高认识，狠抓落实整顿和标准房地产中介市场秩序工作涉及范围广，政策性强，各有关部门和单位要把这项工作作为整顿和标准市场经济秩序、优化经济开展环境、拉动经济增长的重要工作来抓，要从实践江泽民同志“三个代表〞重要思想的高度，充分认识这次整顿和标准房地产中介市场秩序的重要意义，切实增强责任感和紧迫感。〔二〕明确分工，密切合作市房地产管理部门要加强房地产中介效劳机构的资质管理、经营全过程的动态管理以及从业人员特别是房地产估价师、房地产经纪人的管理，标准房地产中介效劳市场；市工商管理部门要对没有取得房地产中介效劳资质证书或未按规定备案的房地产中介效劳机构进展依法查处，并加强房地产中介广告管理，严肃查处虚假、