管理变革,价值创新

管理变革,价值创一一宝钢不动产管理专业化发展之路韩贞【摘要】在服务于钢铁主业基础上优化利用不动产资源,使其市场价值最大化，是宝钢面临的一个重要课题.分析了宝钢不动产专业化管理的必要性及发展前景;介绍了宝钢不动产专业化管理的现状及条件.在此基础上，提出了宝钢不动产专业化管理的总体思路及运作机制.【期刊名称】《冶金经济与管理》【年(卷)，期】2010(000)006【总页数】3页(P21-23)【关键词】不动产;专业化管理;运作机制【作者】韩贞【作者单位】宝钢发展有限公司，上海201900【正文语种】中文【中图分类】F273.4宝钢集团董事长徐乐江提出，未来一个时期，宝钢进行二次创业”势在必行。在宝钢二次创业”的过程中，不动产作为一种战略性资源，具有巨大的挖潜增效空间，而如何在服务于钢铁主业基础上优化利用不动产资源，最大化其市场价值，是摆在宝钢面前的一个重要课题。不动产是指土地、土地上永久性附着物及其所有者权利，其与房地产、固定资产存在明显区别。与房地产相比，不动产主要指用于直接生产经营和生活的土地、土地上永久性附着物及其所有者权利，房地产主要是指专业开发后用于出租或销售的土地、土地上永久性附着物及其所有者权利。与固定资产相比，不动产价值随市场而变，强调的是如何保值增值，固定资产价值随时间而变，按一定折旧率进行折旧。企业不动产管理是指以完成企业经营目标为前提，为企业经营活动提供必要的不动产物质条件，并通过对不动产的有效管理为企业提供现金流。企业不动产管理的目标具有多重性，其首要目的是满足企业主营业务需要，以公司经营目标为前提，在公司不动产管理与公司业务发展之间实现协同效应的基础上，充分挖掘和实现公司不动产的最大价值。目前，不动产已在各国企业全部资产中普遍占有很大比重。调查表明，在美国，企业用户掌握了市场上75%的商业和工业不动产，在《财富》500强企业总资产中，有1/3的比例是不动产。如何做好企业不动产管理，实现不动产的保值与增值，是企业关注的重要问题。目前，很多大型企业，尤其是跨国企业和集团公司，正在不断探索不动产的现代管理方法，通过提高企业不动产的价值和效能，增强企业的整体竞争力。当前，实行不动产专业化管理是国内夕卜大型集团公司发展的必然趋势。从发展方向来看，企业不动产专业化管理基本存在两条实现路径——外包于专业化机构与内部专业化运作，而后者更为普遍。国际上，惠普、摩托罗拉、西门子、通用电气等都建立了自己的不动产管理部门，全权负责企业不动产的购置、开发投资与处置。在国内，中石化、上汽、大连港和中人寿等大型集团公司均成立了具有独立法人资格的资产经营公司，统一吸纳包括不动产在内的企业资产，对其实行专业化投资运作管理，同时面向社会承接业务。长期以来，由于宝钢忽视了不动产的市场价值或者说对于不动产的市场价值没有充分了解，导致各下属公司采取〃消极”的不动产管理模式，大量房屋与土地利用效率低下，甚至长期闲置没有使用。为了有效体现并充分挖掘不动产所蕴含的巨大市场价值，必然要在满足主业需求的基础上，积极运用市场化途径，实现不动产的盘活与优化。与此同时，从资本投资角度看，不动产兼有股权和债权的综合属性，具有较高的投资价值。目前，由于我国土地资源日渐稀缺，房地产与企业不动产价格持续增长，投资回报率日益提高，已发展成为企业及个人的重要投资工具。因此，坚持盘活优化不动产，积极探索挖掘不动产的最佳用途，实行不动产的专业化管理对宝钢而言可谓是势在必行。宝钢的不动产价值大，具有广阔的挖潜增效空间。仅以存量待开发土地为例，据宝钢规划发展部于2009年12月底的统计，宝钢存量待开发土地33幅，共计达151.5万m2。按土地使用权类型，国有出让类13幅，共57.9万m2；划拨类19幅，共71.7万m2；空转类1幅，30.8万m2。与此同时，宝钢在全国各地新建和并购重组大型钢厂和钢铁基地，必然需要相关配套设施的投资建设，而这也将构成不动产专业化管理的重要内容。可见，依托于宝钢强大的产业背景及丰富的不动产资源，不动产专业化管理具有巨大的发展空间。根据宝钢新一轮发展战略及对生产服务业的具体要求，宝钢发展公司于2007年末启动整合重组工作，并通过整合重组打造专业化的生产服务平台，通过其自身管理水平、运作效率和服务质量的不断提升，为钢铁主业的快速发展提供有力支撑。在这其中，开展不动产的集中专业化管理是宝钢发展公司实现服务于钢铁主业目标的一个重要战略。依托宝钢新一轮发展战略定位及丰富的不动产资源系统，经过两年多的发展与探索，宝钢发展公司在不动产专业化管理上已经取得了一定的成绩，定位日渐清晰，业务范围不断延展，管理体系与组织架构不断完善：第一，已经建立起了一套比较完整的不动产业务管理模式和比较规范的业务管理制度，建立起统一规范化的合同签约机制、定价机制、审价机制、产权证规范管理机制和客户服务机制等。第二，培养发展起了一批项目运作经验丰富、执行效率高、创新意识强的不动产管理核心团队。第三，以宝钢发展下属公司——置业公司为执行单位，完成了内部不动产清产核资工作与不动产权证规范工作。第四，已经初步开发完成了一个全面、完整的不动产信息管理平台。可以说，宝钢已经初步形成了可开展不动产专业化管理的运作载体。结合宝钢提出的要坚持以不动产管理和运作为主的定位，不动产专业化管理可以概括为〃一个中心，两个结合，三个优先，四个加强”的总体发展思路。〃一个中心”是指以坚持做宝钢集团及行业、社会优秀的企业不动产综合服务提供商为中心；〃两个结合”是指结合为宝钢集团企业服务和为行业、社会服务，结合品牌专业领先和整体实力提升；〃三个优先”是指专业优先、品牌优先、资源优先；〃四个加强”是指加强培育不动产全业务链，加强培育不动产业务优质服务资源，加强培育不动产整合能力，加强培育不动产有效团队。业务框架方面，配合宝钢钢铁主业发展为导向，以专业运作能力和科学管理方式为基础，坚持将常规性与机缘性业务相结合、管理服务输出与资本项目输出并举的原则，在已有业务与已形成的核心能力基础上不断加强不动产业务的清晰定位，夯实存量房屋管理、存量土地管理、不动产全过程管理及不动产资本运作等四大业务板块。管理机制方面，可结合目前管理现状，建立三大管理平台：信息管理平台、运营管理平台和决策管理平台。通过采取信息化的管理手段，在此平台上实现不动产集中管理的资产运营功能、不动产深度开发的产业整合功能和不动产多元战略的投资发展功能，如图1所示。在运控模式上，可实行委托管理模式、事业部管理模式、公司化管理模式三步走的战略，循序渐进地推进不动产高效管理，最终成立具有独立法人