成本分摊原则修改建议

成本分摊原则修改建议成本管理部201708182目录12分摊总原则分科目对比成本分摊原则修改建议3成本分摊原则对比分析建议在总原则中增加明确：“谁受益谁分摊、紧前不紧后”的原则在成本归集原则中增加明确：“先归集、后分摊”原则；除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品；各产品的主体建安成本归集到对应产品。成本分摊总原则建议目标成本测算表、现金流管控表和收益率指标测算表优化合并，土地成本，三费，含税的表格全部整合到一套表，指标清晰明了，简单快捷4成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。跨期分摊：按各期用地面积；同期不同业态：按各业态的用地面积若当期内各成本归属对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，按照各独立组团的占地面积比分摊地价

若无法进行占地面积划分的，则按照各产品业态的计容可售面积比例进行分摊

对于不计容积率的可售物业和自持物业，如不缴纳任何地价费用，不参与地价分摊跨期分摊：按各期占地面积若同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，为更客观地反映土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的计容建筑面积乘以相应指定土地加成系数再参与土地成本分摊。

如商铺的土地加成系数如下：商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5

各项目的土地加成系数在目标成本审批时予以确定，一经确定不再调整集团修改建议建议保留中梁分摊原则：跨期分摊：按各期用地面积；同期不同业态：按各业态的用地面积区域不同意见汇总一、建议增加：垂直方向多业态，按地上建筑面积占比分摊。二、按占地面积分摊在土增税清算时认可的是土地分割证面积，目前国土局采用较多的为先分摊基底面积再分摊共有面积，公式如下：1、宗地内该用途分摊建构筑物占地面积＝∑幢该用途建筑面积/幢总建筑面积×幢建筑占地面积（公式1）2、宗地内该用途分摊共同使用面积＝宗地内该用途总建筑面积/宗地内各用途总建筑面积×（宗地总面积－宗地内建构筑物总占地面积）（公式2）宗地内该用途分摊土地总面积＝1.1＋1.2（公式1与公式2计算结果之和）。此种分摊方法趋合理，商业能多分摊面积，能准确测算增值税，准确计算利润，便于投资分析5成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁开发前期准备费用场地平整按占地面积分摊临建板房及临建售楼部按受益产品可售面积分摊其余按照总建筑面积分摊跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊集团修改建议建议按碧桂园修改为：场地平整按占地面积分摊；临建板房及临建售楼部按受益产品可售面积分摊；其余按照总建筑面积分摊区域不同意见汇总1、场地平整按可售面积分摊

2、各类规费按收费所依据的标准分摊，（有些按规划面积，有些按总建筑面积）6成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁主体建筑工程费、主体安装工程费各产品的主体建安归集到对应产品按直接发生直接归属集团修改建议建议保留中梁分摊原则：按直接发生直接归属区域不同意见汇总7成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁小区管网道路工程费按地上建筑面积分摊

跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊集团修改建议建议修改为：跨期分摊：在整个项目中按各期建筑面积比分摊，再在当期中按各归属对象建筑面积分摊；

无跨期分摊：按各归属对象建筑面积比分摊区域不同意见汇总一、建议保留中梁原核算原则二、按占地面积分摊8成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁园林环境工程费按占地面积分摊

跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊集团修改建议建议按碧桂园修改：按占地面积分摊区域不同意见汇总一、建议与土地面积分摊原则一致，或按可售面积分摊二、按地上建筑面积分摊9成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁公共配套设施按地上可售面积分摊对于可售配套设施：跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊不可售配套设施的核算与分摊：原则上不可售配套设施所占土地的成本，应作为配套设施直接成本的一部分，单独核算并按照下述方式对其成本进行核算与分摊。①独立建造的不可售公配设施（会所、学校、幼儿园、医疗、消防站等），须将其成本分摊至各可售分期和业态。②非独立建造的不可售设施（除会所），其成本可不再分摊，直接归属于该设施所在的可售分期和业态。③不可售会所，无论是否独立建造，均须将其成本分摊至各分期、各业态。集团修改建议建议保留中梁分摊原则区域不同意见汇总10成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁地下车库（1）车位售价执行集团底线管理相关规定，目标成本编制时：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上受益可售产品。（2）若租金收入是一次性收入且归房产公司所有的长租的项目，其一次性租金收入视同车位售价、按实际收入计取。（3）对于还未出售的车位计算项目绩效时车位自身承担成本不得大于车位售价的一定比例（如下），在此基础数计算的亏损成本统一在地上可售产品分摊。已售的按实际收益计取，比例计取标准：一、二线城市中心城区按售价100%；一、二线郊区、其他城市按售价50%

别墅附属车位：成本直接计入相应产品对于地下车库、人防车库用于租售的地下部分须核算其实际成本，单独归集与核算归属于地下车库的各项建造费用；考虑地上地下各产品业态的盈利水平，原则上地下车库利润率要达到该分期的地上各产品业态的平均利润率。若低于平均利润率，应考虑将超出的成本合理分摊至地上可售的各产品业态中，至少不能低于该分期地上利润率最低的产品业态人防车位（1）目标成本编制时若政府无明文规定人防车位可售，则人防车位（人防地下室）成本全部分摊至可售产品。政府有明文规定人防车位可售的项目，人防车位成本分摊方法同上述非人防车位。（2）后期通过租售获得收益的，计算项目绩效时一并考虑。计算项目绩效时，人防车位按实际租售情况计取收益。集团修改建议建议全部参照碧桂园车位分摊原则进行分摊区域不同意见汇总一、建议后期成本测算套表补充分产品售价、盈利和亏损部分内容；二、建议对可办证和不可办证做进一步明确，根据增值税清算办法，若可办证，可分摊至非住宅成本、不可办证不在土地增值税清算范围内，成本不计收入，在土地增值税测算表中可做适当更改；三、地下车位的分摊需与财务核算成本原则沟通11成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁开发间接费用按总的建筑面积分摊

跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊集团修改建议建议修改为：跨期分摊：在整个项目中按各期建筑面积比分摊，再在当期中按各归属对象建筑面积分摊；

无跨期分摊：按各归属对象建筑面积比分摊区域不同意见汇总12成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁样板房1.所有工程成本均先归集，后按可售面积分摊。2.实体板房：洋房样板房室内装修成本（含硬装及软装）分摊到对应产品，别墅装修成本自身归集，不分摊。板房定价的成本参照集团营销中心相关文件规定。3.临建板房：所有成本在受益可售产品分摊。建造成本中核算，但属于销售费用管理范畴：①临时营销设施若为临时售楼处、样板房，其土建、安装、装修（含设计费）等成本，不得考虑残值，全部属于销售费。若为临时体验区景观，其设计、采购及建造成本，全部属于销售费用。看房通道、销售围挡成本属于销售费用。②实体营销设施售楼处：若用会所作售楼处，土建、安装及硬装部分属于建造成本；软装及后期整改费用，属于销售费用；若用商铺作售楼处，土建安装部分属于建造成本；硬装和软装费用及后期整改费用，属于销售费用。实体样板间：硬装部分属于建造成本；软装属于销售费用；若软装在后期进行打折销售，并作为合同房款以外的价款收回的，收回款项可冲抵销售当期的销售费用；后期需拆除部分计入销售费用。非正常施工赶工费、措施费、总包配合费等相关费用计入销售费用。③非临时的体验区、示范区的景观成本，全部属于建造成本，需整改或返工部分计入销售费用；在销售过程中根据举办销售活动或根据季节需要临时更换的草花，属于销售费用。集团修改建议建议保留中梁分摊原则,同时参照集团发文《关于营销费用口径调整的通知》进行调整：红线内永久性营销设施，除设计及软装费归入营销费用，其余费用均纳入项目工程成本；物业管理费包括前期物管费、营销场所物业管理费、空置房物管费归入项目成本：永久示范区中超额投入的景观费用及其他归入项目成本以上费用先归集至科目，再按归属的成本科目的分摊原则进行分摊。区域不同意见汇总建议参照碧桂园分摊办法13成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁管理费用（1）项目管理费用包含：

项目非一线部门（如财务部、仓库、饭堂、宿舍、工会）的日常费用，和土地使用税、印花税、房产税、咨询审计费、固定资产折旧、招聘费等费

用。按可售面积分摊。（2）区域平台费用包含：

区域各部门（区域办公室、区域人力、区域财务资金部、区域营销管理部等区域部门）费用，按上一年度区域平台销售（实际签约）费用率计算。（3）集团平台费用包含：

集团各职能中心（集团办公室、人力资源管理中心、财务资金中心、集团营销中心等集团各职能中心）费用，按上一年度集团平均（实际签约）费用率计算（按年更新发布）（4）项目相关各类奖金（包括投资拿地、成就共享、底线奖等），在目标成本科目中专项列示，但不纳入全成本也不纳入管理范畴。（5）项目方案版目标成本报审环节，须专项说明“项目管理费用”费用明细及构成；同时，须专项上报各类奖金归集方案及其细项构成。跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊

无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊区域年度绩效考核：

（1）项目管理费用，按项目当年各产品签约（实际签约）销售面积分摊。

（2）区域平台费用，按照区域各项目当年签约（实际签约）的销售面积分摊集团修改建议建议保留中梁分摊原则：跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊区域不同意见汇总按不同业态的建筑面积分摊包括地下车库14成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁销售费用1.项目销售费用

包含项目销售人员劳资薪酬、广告费、宣传推广费、委托代销手续费、展览费、租赁费等项目营销部门发生的所有费用，按项目各产品销售收入分摊。跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊

无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊2.以下支出需当期费用化，按销售费用处理：

（1）销售案场特约物业服务支出。

（2）未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费。

（3）租赁临时展销中心：将租金和装修（含硬软装）成本在租赁期内按年分摊计入每年销售费用。

（4）自2015年1月1日起明确的，为促进项目销售，应区域项目要求新开业的酒店，其新开业期亏损，需要项目与酒店管理公司协商一致，计入当期销售费用。3.在计算区域各年度绩效考核时按集团财务资金中心统一规定执行。集团修改建议建议保留中梁分摊原则：跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊区域不同意见汇总按不同业态的建筑面积分摊包括地下车库15成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁财务费用利息费用：

1.利息费用按可售面积分摊。

2.利息计算方法：

旧项目：计算外部贷款利息，但该贷款归集团使用的除外。

成就共享和同心共享项目：

若使用第三方融资，按实际使用融资金额和融资利率计算息，在净利润计算之前扣除。

若使用集团资金，无论项目盈利或亏损，均按集团要求的资金回报率（以发布为准）计算使用内部资金的利息。跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊

无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊税金：

1.包含应缴纳的所有税金：营业税及附加、土地增值税和所得税。

2.土地增值税按预计清算与预征孰高原则计算。进入清算环节的，以税务机关出具清算审核事项通知书（即审核结论）为准。

3.所得税在分摊时按利润总额的25%统一标准计取。集团修改建议建议保留中梁分摊原则：跨期分摊：在整个项目中按各期地上可售面积比分摊，再在当期中按各归属对象地上可售面积比分摊无跨期分摊：按各归属对象地上可售面积比分摊区域不同意见汇总按不同业态的建筑面积分摊包括地下车库16成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁自持商业、公共配套设施与公司资产分摊工程成本均先归集，后按照下述方式，按可售面积分摊到受益产品。

（1）自持酒店、商业：土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本自身归集不分摊。

（2）无产权学校：成本归集后全部分摊至地上可售产品。

（3）有产权学校：

①若碧桂园学校接收，土地成本和景观环境工程成本分摊至地上可售产品，其他不分摊。前期无法判断的，按不接收处理。后期接收后再对成本做重分摊调整。

②若碧桂园学校不接收，成本全部分摊。

（4）医院、会所、综合楼、肉菜市场和超市、销售中心等有产权资产：土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本自身归集不分摊。

（5）会所、业主活动用房、物管公司用房、道路桥梁、肉菜市场、销售中心等无产权公配和除（4）规定之外的不论有无产权资产：全部分摊至地上可售产品。会所处理

l若可售、开发商保留产权且对外经营的，应作为成本归集对象，预留相应成本。

确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该全部分摊到可售产品中。

l混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。

教育及其他设施处理

l无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其设施应作为配套设施，成本全部分摊入其他可售产品中。

l有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为归集对象，归集成本中是否包括地价，视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定。

l产权属于开发商的教育配套，应单独作为成本归集对象，按商业方式处理。

返迁物业（回购房、回迁房、保障房和公共租赁房）处理

l为便于成本过程管理，返迁物业（回购房、回迁房、保障房）均单列产品进行成本核算，并参与各项成本分摊，是否分摊地价视返迁物业的性质确定。

l无偿将产权移交政府或拆迁户的，将其作为地价支出，在其他销售产品进行地价分摊。上述所有配套设施，不论有无产权，如后期成功销售或租赁的，则补计算收益，一般情况下成本不再重分摊调整。集团修改建议建议保留中梁分摊原则，但增加明确以下两条原则：工程成本均先归集，后按照下述方式，按可售面积分摊到受益产品。所有配套设施，不论有无产权，如后期成功销售或租赁的，则补计算收益，一般情况下成本不再重分摊调整。区域不同意见汇总17成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁跨期分摊办法（一）土地成本：各期区按占地面积分摊成本（二）公配与有产权资产分摊

1.若项目分期开发且受益区域存在未开发部分，按占地面积在各期中分

摊，再按可售面积在同期不同产品间分配。

2.若项目的公配与有产权资产在当期未建设，但当期受益的，根据占地面积按受益原则预提承担对应成本。

3.若项目分期取得土地：

（1）后期地块未获取时，其公配与有产权资产的成本仅在已取得地块中进行分摊；后期土地取得后，其公配与有产权资产的成本不再追溯分摊调整前期分摊成本。

（2）后期地块已获取而未正式开发时，其公配与有产权资产的成本根据受益原则按占地面积在所有已取得地块中进行分摊；后期土地正式开发后，其公配与有产权资产的成本不再追溯分摊调整前期分摊成本。

（3）车位跨期分摊：如当前未按规划条件配置人防及非人防车位，则需将应建部分车位应承担成本预提至当期，如人防采用缴费方式且当期未缴的，应将应缴纳部分成本预提至当期。

4.红线外其他配套设施

（1）红线外包括线路迁移、供电设施、供水设施、供暖设施、市政公园、排水设施、桥梁、市政路等全项目受益的，成本按各期占地面积分摊。

（2）前期未预计的后期发生红线外成本，在后期受益地块分摊，不再追溯分摊至前期已开发地块。

（3）项目前期已经明确并测算后期需要配建红线外设施的，需将该成本在全部受益期区分摊。集团修改建议建议按照碧桂园增加公配资产与有产权资产跨期分摊办法区域不同意见汇总18成本分摊原则对比分析科目碧桂园中梁收购项目（一）项目为净地收购，地面无附属有价值的构筑物时，成本归集分摊参照上述管理办法。（二）非净地收购项目土地成本分摊总原则：

土地分摊成本基数=总收购费用-【已建竣工总货值+在建未竣工已发生成本（不含地价）】+协议确定总债务；

先按总占地面积分摊至在建未竣工和未建两部分，再按《分摊管理办法》分别对在建未竣工和未建实施分业态和跨期区分摊。

已建竣工部分不再参加土地成本分摊，因其货值