园博苑房车假日酒店可行性分析报告6.26修订

/*毅宏房车酒店投资经营分析报告书一、项目基本情况托毅宏集团正在规划中的自驾游基地项目，房车酒店项目建设于此更具得天独厚的优势。2、项目规模酒店客房采用毅宏集团自主研发的房车60辆(房车供电供水由园博苑提供，排污项目以下功能区均为毅宏集团向园博苑租赁的固有建筑。E酒店经营保障设施：员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房等拟租赁一栋距各辆房车距离适中的面积适当的建筑作为统一规划。酒店周边配套设施建设5、项目前期计划配合园博苑灯光节活动，以房车酒店前期品牌推广为主要目的，在主展岛码头沿线展示及体验。6、目前项目现状身没有酒店项目经营经验的原因，暂时不考虑投资独立进行酒店投资经营。公司首选对外承/*包给有酒店经营经验的团队进行合作经营。所有的硬件投资以及各方面关系协调由毅宏集团处理。希望有相关酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。7、项目优势与劣势分析 (1)房车酒店位于厦门市园博苑景区内，景区拥有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，开发价值大，与泉州、漳州、福州等大城市都在1-3小时车程以内，与市区及市内主要景区地和游艇配套的运营服务中心，倚靠厦门国际旅游城市的吸引力和厦门优越的地理交通条件以及园博苑独特的园林水文景观，定会吸引到全国各地的游客，成功打造闻名全国的星级房 (2)酒店比邻厦门天沐杏博湾温泉度假村、厦门明珠海湾大酒店，厦门杏林湾大酒店，厦门京闽北海湾酒店高端酒店区域内，酒店氛围和客源市场较好； 餐饮、会议、停车等配套设施相对较为齐备，可提供相应的商 项目劣势分析 (1)因酒店位于园博苑景区内，对于一些外地游客来说，园博苑的知名度及文化底蕴总体要低于鼓浪屿景区，相应的推广应及时跟进。 (3)因集团规划本个房车酒店项目为固定式不可移动房车酒店，对于一些喜欢移动房车酒店的客户缺乏吸引力。 (4)因房车酒店以露天形式呈现，受自然天气因素影响最为直接，厦门受亚热带海洋性气 酒店机会分析 (1)随着房车主题展览和论坛的召开，房车游这种在国内新兴的旅游方式逐渐成为焦/*博苑将是房车酒店驻扎的首选之地。 (2)欧美国家的房车租赁体系非常成熟，预订后出机场就可以直奔租赁点租到房车。的房车体验项目在厦门这样一个全国著名旅游城市，市场预期前景相当乐观。二、本地市场情况交通环境让厦门旅游中转枢纽地位更为突显。端酒店最密集个空白的同时带来巨大的经济效益。六是旅游产品丰富多彩,海洋旅游已成为新的增长点。厦门海域面积多达390多平方公发展滨海旅游产业。涌现出以鼓浪屿、五缘湾、梦幻海岸、大嶝小镇为标志的一批滨海休闲亚、东南亚金/*七是旅游主题节日活动持续火爆，引来游客源源不断。元旦、春节、清明、五一、端午、厦门旅游企业文化节、海峡旅游博览会、国际游艇帆船展览会、厦门(海沧)玛瑙文化旅游节、小嶝紫菜文化旅游节、厦门国际动漫节、海峡两岸(厦门同安)温泉文化旅游节、厦门大嶝两岸特色旅游购物节和厦门自驾旅游节等丰富多彩的节庆活动大力促进了我市旅游业健康蓬勃发展。三、投资概算 布草、杂件、家具、易耗品)，约计 0万左右； (三)、会议(宴会)物资： 员餐物资、员工更衣室物资、人事培训物资、员工宿舍物资、员工服装、印刷品等约计 工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右： ； (七)、市场开拓费用100万； 总计承包开办费用约计2330万元(暂不包含供电供水、强电设施设备、消防、安全监 控、弱电、污水排放的设施建设以及管理维护费用)。 。/* (三)、酒店员工前台接待6名(日夜班各3名)，保安6名(日夜班各3名)，保洁员6名(日夜班各3名)，餐厅厨师，员工共计6名，会议厅，服务人员共计4名。共计员工28名，以平均工资2500计，共计70000/月(840000/年)。 (四)、酒店水电费：按水费5元/吨，电费2元/度计，酒店每日水用量80吨，电用量1000度，共计水电费2400/天(876000/年)。四、收益及回报概算 (1)接待住宿收入预测项目项目平季淡季合计房间数月出租率房价(元/辆/天)客房月收入(元)年收入(元)2.餐饮收入预测 (1)餐厅收入预测：根据房车酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达8140元，全年餐饮收入可达详见表1.1。表1.1每日餐饮收入估算表序序号目每桌人数人均消费每日收入1包厢总收入662散台总收入*/8865080%20002.2.1午餐2.2晚餐3餐饮收入(不含酒水)4酒水收入5餐饮收入(含酒水)6音乐烧烤吧 (2)会议(宴会)收入预测：根据本房车酒店餐饮的定位，预计每月会议(宴会)收入可达272220元，全年会议 (宴会)收入可达326.6万元。详见表1.2表1.2每月会议(宴会)收入估算表序号序号项目1会议总收入1.1大会议室中型会议室1.3小会议室投影仪租借2宴会总收入2.1宴会厅(午餐)2.2宴会厅(晚餐)3总收入(不含酒水)每月收入2可容人数使用率价格⑶年餐饮会议收入预测根据以上对中餐、会议(宴会)接待、音乐烧烤吧的收入估算，预计酒店年餐饮收入应表1.3年餐饮收入估算表目收入(元)接待量(人次)会议(宴会)音乐烧烤吧合计/*3.总收入预测预计年实现总收入1254万元，详见详见表2.1。表2.1年销售收入及税金附加情况表税税金及附加收入(元)目住宿收入餐饮收入合计 (二)成本费用预测因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用第一年为755万元，第二至第五年为每年万元，第六至第十五年为万元。详见表2.2。表2.2总成本费用估算表(单位：元)成本项成本项目折旧经营租金管理行政费用市场推广费用(含工资)能源消耗(水电气消耗)物业保养员工工资第一年估算依据投资额和房车寿命经营协议第二到五年六到十五年预计房车酒店运营的15年中，前五年每年可实现税前利润万元，后面每年可实现税前利润万元。详见损益估算表。损益估算表(单位：人民币元)第三年第三年第一年第二年目*销售收销售收入税金附加成本费用利润总额所得税税后利润折旧盈余公积可分配利润 (三)投资回报概算 总计承包开办费用约计2330万元(暂不包含供电供水、强电设施设备、消防、安全监 控、弱电、污水排放的设施建设以及管理维护费用)。 电、 污水排放的设施建设以及管理维护费用，预计回报周期5-6年)1.1.客源影响带来的风险而影响公司的发展和盈利。减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。由于市场需求的剧增，目前在厦门掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的年内出现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞/*是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。2、客源影响对策多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。酒店将提供有竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。5、行业特点风险对策根据同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：(1)散客：省内外高档消费的商务、公务散客；(2)团队：会议团队、旅行社组织的高端团体客人；(3)本地消费：本地讲究居住品质喜欢体验尝鲜年轻人群也是酒店的主要客源之一。3、主要服务产品/*主要提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务置客房、餐饮和各种相关商务设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来厦旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务散客、会议旅游为主，观光旅游为辅的酒店。1、酒店市场定位及经营间2.对经营管理的要求高务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对酒店的经营管理提出了较高的要求。争展战略步骤设想⑴本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制良好的经济效益。⑵工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照五星级酒店的要求建立/*管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。力力争成为全国知名，厦门唯一的房车酒店。⑴本阶段目标⑵工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。(1)散客：省内外高档消费的商务、公务散客。(2)会议会展客人：政府各职能部门、驻筑政府、企事业单位及省内外各大中型企业。(4)团队：省内及省外旅行社组织的高端团体客人。主要提供住宿、餐饮服务。定价采用竞争定价法，根据竞争对手(当地五星级以上酒店)的价格策略进行定价。餐饮服务价格将参考厦门市五星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。5.4.销售渠道⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。⑵通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。⑶通过与省内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。/*通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向高档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据调查数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上式在散客销售中将占据重要的地位。机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。5.6.1.客房业务⑴旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本市较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙、成点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。⑵会务客源事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。⑶散客客源/*绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬送娱乐服务和优惠折扣的奖励。进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度。划⑴服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。/*④娱乐服务项目，如健身房、棋牌等。⑤商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。⑵酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店计划安排如下基本设施：接待大厅、总服务台(含接待处、问讯处、收银处)、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处、行政楼层接待等。②客房接待设施。房车内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，都配有电话和宽带，城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的早餐厅、音乐吧和自助烧烤。④娱乐服务设施。具有相应的设备设施，如健身房，棋牌室等。/*⑶娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、⑷安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、务内控制度收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财6.4.人员配