龙泉驿房地产市场分析939212080

精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------龙泉驿房地产市场解析第一部分龙泉驿宏观经济环境解析第一章龙泉驿城市大要一、龙泉驿城市里位图如图中红五星所示二、龙泉驿区地区现状及规划1、龙泉驿地区现状◆地理地址龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗绚丽明珠。距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。素有“四时花不停，八节佳果香”---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------的美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。◆地区规划及人口状况龙泉驿区幅员面积556平方公里，辖4个街道做事处（龙泉街道做事处、十陵街道做事处、大面街道做事处、同安街道做事处）、7个镇（洛带镇、西河镇、柏合镇、黄土镇、茶店镇、洪安镇、山泉镇）、1个乡（万兴乡），人口56万。◆交通状况成都东大街东延线等五条大道与成都市中心密切相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，经过成渝高速公路可至广西出海，经过沪蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线直抵中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达也许穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通畅。◆工业旅行龙泉驿区工业经济日渐强盛，正兴起为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，此中包含一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家有名企业、上市企业。目前，已齐聚了一汽大众、吉利轿车、神钢企业、川渝中烟等大企业企业，形成了拥有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新式资料家产集群，此中，汽车家产已拥有整车、主机和要点零部件等各种项目，形成了完好的家产链。龙泉驿区旅行资源丰富。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家要点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古庙石经寺等众多自然和历史人文景观，是四川省花果山风景名胜区和正在打造的新五大旅行景区“两湖一山”的主体地区，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为驰名中外的国际性旅行、招商、民俗嘉会。2、龙泉驿区城市发展规划---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------◆整体规划宏图龙泉主城区建成面积达69平方公里，人口达76万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优良高效的龙泉特点农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依靠，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划宏图。至2011年，地区经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超出350亿元，全口径财政收入打破60亿元，地方财政收入达亿元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。规模以上工业增添值超出180亿元；城镇化率达75%以上；大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区丛林覆盖率超出40%。到2017年，努力实现“十个一”的奋斗目标：①地区生产总值打破1500亿元；②人均地区生产总值打破15万元；③地方财政收入打破100亿元；④“四重”项目（重要家产化、重要功能性、重要基础设施、重要生态建设项目）投资打破1000亿元；⑤培养10个以上年销售收入过百亿元的大企业企业；⑥规模以上工业增添值打破1000亿元；⑦工业集中度达到100%；⑧人口规模达到100万；⑨城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比凑近1:1；⑩综合实力进入全国100强（力争全省首强）。◆地区发展规划明细依据成都市整体规划，龙泉是成都市未来都市里的构成部分，其地区定位为：山地型休闲旅行区，属城市重要功能区。以新式工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、地区交通枢纽与物流中心、城市化新增人口齐聚地、山地型休闲旅行区、特点农业示范区。该组团的空间发展策略是担当地区重要基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防范低水平建设。以下是龙泉各板块的主要发展方向：地区主要发展方向以发展居住和旅行休闲功能为主，在此形成城市东部副中心大面十陵片区（居住、公共服务区，28平方公里）客家文化、旅行功能区洛带（旅行商贸区，1平方公里）---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------成都经济技术开发区龙泉片区（工业服务居住区，面积42.5平方公里）我市重要的公路口岸同安镇（居住、会议、体育、教育为主，7平方公里）◆成都市东部新区规划规划：面积76平方公里，规划人口73．5万人；定位：以生活居住、休闲旅行、教育科研等功能为主的生态型城市新区；分区：整体结构包含一个副中心、一个片区中心、6个片区、15个居住区、五纵五横的干道系统；核心：核心区规划面积1．38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心。东部新区以浅丘地形为主，新区内水库、荷塘星罗云布，与曲折流经的东风渠相映相衬。新区内绿地占总用地的33．1％，同时占地10平方公里的十陵历史文化风景区，绿化面积较大，给新区以及全市供应清爽的空气。新区内，四川师范大学、成都大学、立德中学建成后将为新区平增几分人文气味。三环路、成龙路、老成渝路、成洛路的通车，使成都快速地向东部拓展。新区同时也是成都的东部门户，成渝高速路、成南高速路横跨新区，成为贯穿成渝经济带及川北的黄金之路。已经明确的地铁II号线将横穿新区而过，形成一个七通八达的交通网络。第二章龙泉驿区经济指标解析一、龙泉驿区GDP解析---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2005-2009年龙泉驿区GDP图（单位：亿元）300268.92250218.71200141.6150114.1398.221005002005年2006年2007年2008年2009年从上图中可以直观、清楚的看出，近5年龙泉驿区整体经济高速发展，年平均GDP增幅超出15%。2009年全区实现地区生产总值268.92亿元。2010年上半年，全区实现地区生产总值158.63亿元，同比增添23.1%，超目标增幅5.6个百分点，完成目标进度48.2%，增速位列全市第一。二、龙泉驿区家产结构解析2009年全区实现地区生产总值268.92亿元，按可比价计算，比上年增添18.0%。此中：第一家产实现增添值23.95亿元，增添3.8%；第二家产实现增添170.44亿元，增添22.7%；第三家产实现增添值74.53亿元，增添12.1%。三次家产比率为8.9：63.4：27.7，二、三家产比重连续上涨。人均地区生产总值达45732元，增添21.4%。龙泉驿区三家产比重图8.90%27.70%63.40%第一家产第二家产第三家产---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2010年上半年，全区三次家产呈“一趋缓、二加快、三安稳”的增添态势，三次家产结构为6.0：71.2：22.8，与上年同期对比，第二家产比重连续上涨，家产结构不停优化。三、龙泉驿区固定财富投资状况2005-2009年龙泉驿区固定财富投资额（单位：亿元）250215.29200151.38150111.0289.2510068.465002005年2006年2007年2008年2009年2009年整年累计完成全社会固定财富投资215.29亿元，同比增添42.2%。此中，工业投资118.45亿元，增添42.8%，占全社会固定财富投资的比重达55.0%。基础设施投资39亿元，增添34.5%。房地产开发投资27.98亿元，比上年减少24.9%。2010年上半年，全社会固定财富投资总数完成129.84亿元，增添20.3%，低于目标增幅0.2个百分点，完成目标进度49.9%，绝对值和增速均位列二圈层第二。四、龙泉驿区社会花费品市场状况---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2005-2009年龙泉驿区社会花费品零售总数（单位：亿元）4034.863529.933024.822521.3718.75201510502005年2006年2007年2008年2009年2009年全区实现社会花费品零售总数34.86亿元，同比增添16.5%。此中，批发和零售业零售额22.96亿元，增添27.1%。住宿和餐饮业零售额11.66亿元，增添0.18%。从经济种类看，国有企业零售额0.34亿元，增添62.4%；集体企业零售额3.17亿元，增添31.7%；私营个体企业零售额27.0亿元，增添13.2%；股份制及其余经济零售额4.35亿元，增添25.7%。作为拉动经济增添“三驾马车”之一的花费向来是龙泉驿区经济发展的短板。1-6月，全区社会花费品零售总数为31.38亿元，同比增添17.8%，较上年回落1.2个百分点，绝对值和增速在二圈层和全市排位均比较落后。传统节庆活动、餐饮娱乐等花费方式附带值不高，对经济的拉动效应不强，而汽车商贸、汽车娱乐等新兴花费热门尚在培养中，新兴花费热门缺失，地区花费连续增添动力不足。五、龙泉驿区金融状况2006-2009年龙泉驿区年关存贷款余额比较（单位：亿元）400305.07300222.4238.68200132.7149153.110099.81100.8502006年2007年2008年2009年年关存款余额年关贷款余额---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2009年关金融机构各项存款余额305.07亿元，同比增添36.0%，比上年提5.0个百分点。此中存储存款160.40亿元，增添21.9%；金融机构各项贷款余额238.68亿元，增添53.2%，提高37.1个百分点。此中工业贷款余额80.82亿元，增添9.0%。房地家产贷款余额21.5亿元，增添39.6%。六、城镇居民人均可支配收入与支出状况2006-2009年龙泉驿区人均可支配收入（单位：元）180001585716000136271400011020111691200010000800060004000200002006年2007年2008年2009年城镇居民人均可支配收入达15857元，增添16.4%；农民人均纯收入达7901元，增添8.9%；年关城乡居民存储存款余额达160.40亿元，增添21.9%。在财税收入快速增添的同时，城乡居民收入也连续增添。1-6月，城镇居民可支配收入估计达9306元，同比增添12.8%。近来几年来，龙泉驿区经济高速增添，但城乡居民收入并无明显同步增添，城乡居民收入水平在二圈层和全市排名均比较落后，这与该区的经济规模和发展水平是不般配的。居民增收缓慢进一步克制了花费的开释，影响了经济的连续健康发展。目前，龙泉驿区城镇居民收入增添主要本源于工薪性收入的增添，财富性收入和经营性收入增添空间收窄。农民收入增添则主要依靠出门务工人员收入提高和拆迁赔偿所得。而上述要素将在今后逐渐减弱，要想完全破除居民增收的瓶颈，则有赖于社会保障系统的健全和收入分配系统的改革以及一系列配套措施的完美。第二部分龙泉驿区房地产市场解析---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第一章龙泉驿区房地产发展环境解析1、发展房地产的区位优势明显龙泉驿区是成都市城市向东发展的主体地区，也是四川省独一的国家级经济技术开发区所在地，属成都市“半小时经济圈”内。龙泉驿区区位优势明显，交通便利，生态环境与天气宜人，空气质量凑近国家一级标准，拥有发展住所家产得天独厚的天生条件，而其特有的浅丘地形使得地区房地产项目独具特点。2、龙泉经济实力不停加强3、城市综合功能日趋强盛近来几年来，龙泉驿区投资了近20亿元力争建设成熟完美的配套基础设施，拥有“五纵三横”优胜的交通网络、桃花、客家文化等旅行特点资源。同时有成都大学、四川信息工程学院、四川旅行大学、四川师范大学东区、四川自修大学、四川省团校、四川航天中专校等10余所大中专院校；有星级旅店12家，此中四星级旅店2家；拥有注册医疗机构266个，此中二级以上医院4个；有成都百货大楼、红旗商场、互惠商场等数十个；拥有西南赛车场、阳光体育城和国际足球村等大型体育设施。城市综合功能日趋强盛，利于房地家产的开发和可连续发展。4、政府对房地产的帮助力度较大龙泉驿区区委、区政府立足当地实质和特点，一直把房地家产作为基础性、先导性、支柱性家产加以政策指引与帮助，先后投资了近20亿元，建设了较为齐备的市政基础设施。同时进一步加大治理软环境力度，投资环境获取进一步优化。区委、区政府以创建“成都?龙泉——21世纪成都最正确生态居住区”和实行“龙泉驿区房地家产可连续性发展战略”的工作目标，大力发展地区房地家产。第二章龙泉驿区地区房地产市场研究一、地区房地产宏观市场解析1、房地产整体运转状况2010年1-7月同意新动工项目6个（花香龙都、风格城、香水城、霏红榭、合能四时康城、开创项目），同意续建8个项目12个批次（分别是龙城1号2期、---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------合能四时映像、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾），同意新建商品房动工面积167万平方米，同比增328%。全区房地产实质投资25.5亿元，增添106%。同意新建商品房预售面积（新增供应）104万平方米，同比增添33%。新建商品房销售11551套，面积108万平方米，降落2%，今年初次出现同比负增添。商品房销售均价4527元/平方米;全区二手房成交3892套，面积39.7万平方米，同比增添48%。2、花费者构成解析1）住所客户本源解析——65%的产品被地区外来客户买走龙泉驿区商品房客户构成比率省内省外6%13%当地周边郊县35%11%成都35%成都五城区客户和龙泉驿区客户各占客户构成的35%，是龙泉住所的主要目标客户群。周边郊县、省内其余城市和外省的客户分别占到客户构成的11%、13%和6%，三者比率虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住所。2）住所花费者年龄分布——30-50岁购房者占多数---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------龙泉驿区客户年龄分布50以上,7%25以下,7%25-30,21%41-50,32%31-40,33%龙泉购房的花费者年龄主要分布在25-50岁之间，占总购房人群的86%，25岁以下和50岁以上客户较少，均为7%；年龄在30-50岁之间的购房者比率约为65%，此中31-40岁之间购买比率最大，占总购房人群的33%。3）住所花费者职业构成——分布比较均匀客户职业构成状况6%3%18%15%4%23%15%16%行政事业单位职员比重大型企业员工比重私营企业主比重专业技术人员比重外资企业员工个体工商户自由职业者其余在客户的职业构成上，龙泉的客户整体分布比较均匀，主要包含大型企业员工、私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。4）不一样地区花费者购买物业特点解析当地客户：作为龙泉当地的居民，当地购房者买房的主要目的就是为居家，因此在物业的选择上多偏向多层一般住所，还有部分为改进居住条件二次置业，其在---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------产品的质量上要求较高，主若是花园洋房、电梯公寓和联排别墅种类；价格在4000元/平方米左右的比较受欢迎，别墅的需求价格则相对更高。成都客户：成都人在龙泉买房主要有三种，“5+2”模式，“白+黑”模式和投资，别的还有小部分度假置业客户。作为常常要来回与成都和龙泉之间的“5+2”模式和“白+黑”模式，和其余需求对比更加侧重项目的地段和配套设施，以满足平常生活的基本需求；作为度假型客户则对项目的周边的自然环境要求很高，对周边的配套要求相对不高；价格方面成都客户承受能力较强，单价在4500元/平方米的物业受市场欢迎，此中以自然环境好的多层项目和别墅为主。外处客户（周边郊县、外市和省外）：这部分客户最明显的需求特点就是养老，多为在外工作回乡，也许是随单位到了龙泉，在此置业，以备未来养老之用。他们偏向的住所主若是周边配套和自然条件较好的项目。市场接受价格相同在3800元/平方米左右。商业花费者解析龙泉商铺目前主要的目标客户群为成都主城区和当地客户，此中成都客户占的比率要高于当地客户，年龄多集中在30-50岁之间，中等收入水平，选在郊县投资主若是由于龙泉商业物业的单价低，总价少，投资风险和投资门槛小于市区。二、地区代表性项目个案解析1、果壳里的城项目地址

龙泉驿区东大街沿线（驿都大道旁）开发企业

中铁地产（成都）开发有限企业占地面积

177676㎡

建筑面积

959494㎡定位语推行语

新成都百万平米

都会物业种类

高层电梯公寓容积率

4.2绿化率

42%---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------面积区间79-124㎡交通状况218、223路公交车、地铁2号线周边配套休闲配套：十陵生态公园、两大英伦会所、社区中心广场教育配套：龙泉三小、龙泉二中、龙泉三中、航天中学34层超高层建筑，百万平米规模震惊东城；“三轴、两园、一心”的经典园林格局，12万平米集中式园林(17个标准足球场大小)，地区独一无二的户户观景成效；art项目特点deco都市感立面；以套二作为主力户型进行打造，大多数户型均有大面积的赠予空间，突出的性价比；百米楼间距(停的下两架波音飞机的超宽楼间距)，保证私密性的同时，突出的景观享受；500米特点商业街。开盘时间2010年3月20日入住时间2011年11月物业管理艾明物业管理有限企业物业费1.4元/㎡/月价格均价4500元/㎡优惠措施一次性2%；按揭1%2、龙城1号项目地址龙泉驿东大街东沿线龙城大道1号开发企业成都志达房产开发有限企业占地面积400200㎡建筑面积588294㎡定位语推行语物业种类多层洋房、电梯公寓容积率1.47绿化率40%面积区间90-200㎡交通状况大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以抵完成都市里医院：华西医院隶属医院商场：大面镇沿街商业、川师配套商业周边配套公园：三圣花乡、五朵金花、十陵风景区商场：007连锁商场小学：大面小学中学：成都七中隶属中学三圣分校---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，无奇不有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------大学：川师成龙校区、成都大学、信息工程学院、四川财经学院幼儿园：小区配套生态幼儿园小区内部配套：3200亩果岭公园，无极景观泳池，

3000

平米体育公园（含下沉式网球场、篮球场、五人制足球场、羽毛球场、乒乓球场、少儿游玩场、老年门球场等），五星级景观会所（含室内健身房、桌球室、乒乓球室、视听室等），幼儿园，室内恒温泳池项目特点

配套200亩果岭公园，是国内首家以“坡地公园，休闲生活”为开发理念的大型公园社区，创建成都距离市中心近来、规模最大的坡地纯粹低密度高尚居住群落开盘时间入住时间物业管理物业费价格优惠措施

多层

2010年5月2011年7月成都安达祥和置业有限企业0.9元/㎡/月；电梯1.6元/㎡/月均价7000元/㎡一次性2%；按揭1%3、皇冠国际社区项目地址龙泉驿北泉路1018号开发企业成都恒禾置地发展有限企业占地面积217627㎡建筑面积473100㎡定位语推行语物业种类多层、小高层、高层电梯公寓容积率2.16绿化率40%面积区间77-190㎡交通状况公交218路、地铁2号线3000多平方的双语幼儿园，地中海风情形观游泳池，4500平米中心湖水景，两万五小区配套千平米的商业及风情商业一条街，30000平方米的5星级公寓式酒店，高标准网球场项目特点项目整体采纳别墅质量，为业主打造更加高端的居住空间，创建最为纯正的西班牙庭院生活。开盘时间2008年6月入住时间2009年12月--------------------------------------------