星河时代A2区营销策略执行案

星河时代A2区营销策略执行案前提基于前期对时代A2区的价值分析、客户分析、以及销售的推售建议，根据目前的市场情况，本次针对A2区的营销策略重在解决目标客群的渠道拓展以及营销推广方案的执行。Thinking思路市场分析及竞品情况认筹时间及认筹形式销售时间及销售建议面临难题及应对策略2011年房地产市场是有史以来政策环境最为严峻的市场，而深圳是全国各个城市中政策执行最为严厉的城市户籍限2套，1年以上社保的非户籍限1套，基本没有操作空间限购限贷限价90/70认房又认贷，伤及自住需求“价格月度环比0增长”在限购限贷的情况下，90/70的严格执行让资格变得更为稀缺未来形势依然严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题关于资格客户——1个基于大量假设的印象型估测资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客户（1）买得起房的客户——家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户（2）资格已消耗的客户——

已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平（3）资格客户=11.6万73.2÷11.6=6.3：1

要获得同样的效果需要付出6倍的努力！政策环境仍在收紧，从一系列的市场情况来看，中央政府对调控的态度依然坚决40城市房屋登记欲联网二三线城市开始限购发改委：不会改变调控方向或放松政策住建部开始推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库异地联网工作，目前候选城市逾40个，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在丌同城市的房产将得以“一幵查询”，异地购房的资产流向、程度、走势将可以得到“统一监控”；未来异地炒房将被逐步纳入监管范围，打击异地投资投机购房的漏洞将被封堵，这对中国房地产市场格局将形成深远影响。二三线城市限购令拉开序幕，浙江台州成为首推限购令的城市，从台州政策来看，限购范围仅局限为城区范围和新建商品房购买，地方政策力度有限，博弈心态十分浓重；中央的态度目前看仍然十分坚决：媒体报道住建部已经不20多个二三线城市就出台限购措施达成一致；住建部称将同时参考自己的房地产价格监测系统，限价措施不能代替限购。8月25日，中国发改委主席张平表示，下一步中国将坚持房地产市场调控决心不劢摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，认真落实住房用地供应计划，加大普通商品住房建设力度，努力增加有效供给，继续抓好保障性安居工程建设资产筹措和土地供应。从近期政府的媒体基调看，未来调控不放松，开发商现金流趋紧。从宏观经济形势来看，全球经济可能陷入二次探底，客观上要求房地产行业保持稳定，以应对经济的下滑。美国：经济增长缓慢，高失业率是美国目前面临的最突出的问题，近期可能出台经济刺激政策，包括房地产刺激政策欧洲：受债务危机影响，对财政赤字持谨慎态度，开始实施财政紧缩政策

从深圳市场来看，除了资格紧张以外，信贷紧张也是影响市场的一个重要方面；三级市场的成交暴跌对于二级市场可用的信贷额度来讲也许是一个利好2010-2011年上半年，深圳三级市场成交面积为二级市场的3倍左右，所占用的信贷额度为二级市场的1.5：1，当前三级市场成交量下跌近9成，意味着三级市场客户向二级市场流入的同时，信贷额度也将向二级市场偏移。二手房第三季度成交量创造了近5年的新低点，９月，深圳共成交２３６０套二手住宅，成交面积为１９.５３万平方米。第三季度日均成交量不足80套。评估价征税政策是一方面的原因，另外一个原因为新房入市价格相对较低，导致大量二手房需求转向新房市场。第三是买房者对房价下跌的预期不断增强，而目前大部分存量房持有者都有一定的经济实力，不急于出售，买卖双方的博弈正在加剧。房地产面临客群、银根、政策三大压力入市项目普遍采取快速出货原则——限价、促销、让利一是限购长期化、普遍化，如此越往后具有购房资格的群体越少，得赶紧抢；二是银根还在收紧，房企融资难度越来越大，或多或少担心资金链问题；三是深圳限价政策现在要求片区按月环比零增长，就意味着价格只能一波比一波低，一旦出现个别楼盘降价拉低片区均价，后面开的楼盘就只能不超过或者跟着继续降。房地产现状三大压力媒体造势，渲染楼市降价氛围在售豪宅项目来访来电逐渐减少，部分项目因启动转介后来访量有所提升，但市场成交量依然较少。上门量成交量

重新启动三级市场转介；“换房革命”噱头；样板房开放，新品VIP认筹9月3日9月18日17#和23#楼开盘；开盘销售68套加推20套复式；“一年零月供”特价房活动农行高级理财讲座竞品公园大地——“全城高佣转介”+“换房革命”+“帮你付月供”，引起市场强烈关注，上门量和成交量随之放大竞品紫麟山——近期高层推出特价房和一口价单位，成交量不错，但别墅产品滞销，每月成交不足一套。活动营销主要起暖场效果。9月26日-10月16日期间，推出20套特价房单位;150平米总价155万，140平米总价147万，整体推出特价房均价约10500元/平米;原先均价为13500元/平米,相当于降价3000元/平米；与备受瞩目的奥迪A1新品联手，提出买房送车（首付），房车一步到位——幸福生活一步到位的概念。近期成交一套220平米的联排别墅，总价约650万。竞品天悦湾——开盘后启动三级市场转介、现场暖场活动，上门量有所上升，但成交速度不理想，开盘后至今仅成交8套。推广无营销亮点启动三级市场转介2%，客户量有所上升，现场氛围较好；持续暖场活动：V客品鉴团活动；湖滨狂欢节、购房抽家电、送价值10万元黄金；现场高尔夫、航模展；黄一真风水讲座。短信每周60-80万、户外、网络等传统渠道推广价格尚未调整，叠墅3.5万元/平，复式2.5万元/平，启动转介后成交6套复式，2套叠墅，成交速度缓慢。开盘时间2011年10月15日开盘地址万泽云顶香蜜湖营销中心总占地28003㎡建筑面积109064㎡总户数486套容积率3.22推售套数106(2套样板房)——4#和5#主力户型155㎡拼合4+1房；174㎡4+1房成交均价4.5万/㎡（带6000元/㎡精装修）销售情况成交55套（自9月27日拿预售证起暗解，截止10月16日成交26套，开发商保留29套），带精装修发售，精装修款不纳入房价需另行支付，精装修款不能贷款，要与首期款同时付清，造成客户首付有一定压力营销情况：7月24日开放样板房；国庆期间部分关系客解筹；10月15日开启“精工入住标准示范单位”及线下开盘。开盘启示：当前市场预期下降的情况下，总价在650万以上的产品对应目标客群的购买欲望和对价格预期较低，成交周期较长。开盘采用暗解的方式有助于提高成交率，额外精装修的费用收取可以灵活调整价格策略。近期新开盘项目——万泽云顶香蜜湖开盘时间2011年10月22日上午9时项目地址招商路与后海滨路交汇处东南总占地2万㎡建筑面积1.05万㎡总户数约520套容积率4.9推售套数520套主力户型110㎡三房、130-145㎡四房、160㎡五房成交均价合拼4万元/平米非合拼4.3万元/㎡（毛坯）销售情况10月22日上午9点现场进行开盘，以VIP顺序号进行选房，截止11时到访客户约60批，开盘当天销售11套，截止10月23日共销售14套。营销情况：10月22日开盘10月15日第二批样板房开放，VIP客户升级10月1日样板房开放，验资20万办理VIPA栋1单元B栋C栋D栋2单元A栋2单元D栋1单元开盘启示：在当前市场预期下降的情况下，客户购买欲望和对价格预期不如以往，导致240批认筹客户仅到访65批。逆市下需慎重考虑集中开盘的方式，以及总价在450万以上的产品解筹率较低。近期新开盘项目——绿海湾花园开盘时间项目名称销售率开盘时间项目名称销售率开盘时间项目名称销售率7月10日纯水岸87.8%8月20日世纪汇都会轩70%9月17日万科清林径40%7月11日华盛西荟城87%8月27日华盛西荟城71%9月18日公园大地42%7月16日喜福汇92%9月10日金地天悦湾17%9月23日万科公园里34%7月20日中粮鸿云60%9月10日首地容御20%9月23日香山里29%7月23日深业东城国际70%9月17日熙园山院16%10月15日万泽云顶香蜜湖27%7月26日泛海拉菲34%9月17日廊桥国际19%10月22日名居绿海湾3%各月开盘楼盘销售率情况：7月份开盘楼盘销售率约70-80%之间；8月份开盘楼盘销售率约70%；9月份开盘楼盘销售率集中20-30%之间；10月份开盘楼盘销售率约10%-20%之间；刚需楼盘的销售率较高；豪宅楼盘的销售率较低。从下半年开盘的新项目看，受政府调控影响，销售率逐步走低市场结论1、未来调控政策不放松，市场价格下行的压力将持续累积，房价开始步入下行通道；2、楼盘营销活动难以改变客户浓厚的观望气氛，市场成交依旧低迷；3、非刚需楼盘（144平米以上或总价在400万以上的产品）面对“三限”的影响，成交低迷，销售压力日益增大。Thinking思路市场分析及竞品情况认筹时间及认筹形式面临难题及应对策略销售时间及销售建议A2区推售背景1营销目标：A2区预计年底前完成3.6个亿销售。具体任务：102套可售叠墅，实现50%销售，即成交50套。营销节点：9月30日

10月1日缤纷都市体验街区开放A18栋叠墅艺术样板房开放拿到预售许可证，正式开盘A20样板房开放，圣诞包装出街

11月19日

11月26日A2区推售背景1目前推广渠道：LED：户外：每周100万短信、业内彩信、电台、网络专业稿及软文、新浪微博以及周末暖场活动。A2区时代领墅的面世仅依靠线下的小众推广渠道为主，线上的产品形象及推售信息较少，导致逆市下的客户认知和到访有限，未达到新品推售所需的认知效果。A2区推售背景1目前积累客户情况：时间来电量新客来访量A2区诚意客户量9.25-10.22661110.3-10.91962210.10-10.162247110.17-10.2333330合计1002034诚意客户仅是对A2区有意向持续关注的客户，在对比目前时代剩余别墅产品之后，认为可以考虑A2区的叠墅产品。其关注的原因有：1、关注价格，合适的价格将考虑购买，有1批；2、关注产品，等样板房出来参观，再考虑是否购买，有1批；3、老带新，推售时愿意带朋友过来购买，有2批；1、A2区时代领墅未给市场带来新品推出的认知效应面临的难题22、市场大势下行，传统营销难以改变客户观望情绪3、现有到访客户量及诚意客户数量不足1降价龙华花半里——“零损承诺”的降价活动，开盘一个月价格由1.7元/平米降到1.3万元/平米,直降4000千元；10月18日推出400套78-86平米2-3房单位，成交185套，9月开盘成交的客户，按本次开盘价格的折让比率，返还折扣金额；首地容御——推出150套89平米的两房，价格由3.8万元/㎡（毛坯）降到3.2万元/㎡（带4000元/平精装），开盘成交103套，后续每周均30套的走量；兰亭国际——中秋节推出62套房源，价格由3万元/㎡降到2.4万元/㎡，当天成交30套左右，后续每周3-6套的走量。市场各楼盘表现32噱头公园大地“换房革命”国庆期间万科清林径“比房行动”“针对市场冷淡，客户观望心理严重”，推出——“1000万信心保障+3天无条件退订再赠500元比房加油卡”，号称“比房行动”“针对市场冷淡，客户无名额”，推出——“5万抵28万的换房基金申请”，号称“换房革命”市场各楼盘表现310月15日万科棠越推出“竞墅行动”“针对别墅高端客户当前观望、对比心态”，推出——“提供置业所需的价值点，主动让客户去市场比较，以此突出项目优势，坚定客户信心”；参与万科棠越“竞墅行动”成功填写“竞墅攻略卡”，客户即可享受四重惊喜礼遇，包括Ipad2、旅游卡、加油卡等丰厚礼品及额外10万元购房优惠。10月18日万科公园里“一步到位”购房季买房送精装，购125平米四房送价值2000元/平米的精装;所有认购客均可获赠价值8万元私家基金,品牌家私,家居用品；所有认购客均可参与“品牌家电大礼”砸金蛋活动；购房送名车优惠券。10月22日中央原著“挑剔革命”买房要挑好户型，好品质的楼盘；中央原著豪宅品质，经得起挑剔；中央原著启动诚意登记，126—153㎡新品单位优惠申请中，10万认筹金。3渠道三级市场转介成为各楼盘的香勃勃,提高转介点数或者增加奖励项目转介点数转介奖励摩尔城转介3%,报销100元的士费公园大地高层2.5%,复式3%,别墅3.5%;带客上门可报销车费和获赠50元手机充值卡;转客认筹奖励现金200元;珑瑜转介2.5%上门报销车费,成交1万元佣金奖励睿智华庭转介2.5%上门报销车费天悦湾转介2.0%无市场各楼盘表现34促销□紫麟山特价房单位：国庆期间推出20套特价房单位，比原先价格低3000元/平米，均价1.1万元/平，销售12套,销售效果较理想；□万科金色领域一口价单位：不分楼层，总价180万元，面积在125至130平方米之间，均价约14000元／平方米，降幅约10%；□阅山华府送世界游：推出“楼王配名流，买房游世界”活动，欧洲、美洲、非洲世界各大国“任你选”，上门客户同样可抽取“出国游”的机会。市场各楼盘表现3真正大幅下跌的楼盘较少；部分楼盘通过活动促销、特价房来吸引客户；当前流行制造噱头来吸引或触动客户，增加上门量和成交量；大部分楼盘三级市场转介的力度加大，但成效在递减。营销启示41、以量博质·跑快市场（突破市场的局限性，积累大批量客户）2、针对性质变·全点爆破（改变营销策略、价值提升、促成客户成交）营销应变策略5爆破式快销之道——项目起势营销应变策略5第一招：时代风云席卷全城户外全覆盖：量铺排：认筹至开盘期间占用惠州丹堤所有户外两周时间内容铺排：结合认筹节点、开盘节点释放项目最新信息，吸引目标客户上门。短信：每周100万同步，针对不同的高端客群发布信息。内容要点：今天你看见时代了吗？寻找时代纯墅区户外，凭户外相片到访星河时代有机会获得百元加油卡。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——项目起势营销应变策略5第一招：时代领墅无处不在报纸：媒体选择：建议期间投放一次整版侨报和一次深圳晚报（包刊），主打区域内客户和企业管理层内容铺排：结合认筹节点、开盘节点释放项目最新信息，吸引目标客户上门。方式：凭报纸可上门领取100元加油卡以及5万元品牌家居套装劵彩信：量铺排：1.5万业内彩信内容铺排：结合认筹节点、开盘节点释放项目最新信息，吸引业内人士关注时代新品。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——项目起势营销应变策略5第一招：时代领墅无处不在网络：量铺排：持续两周（搜房和房信各一周）的首页拉幕广告+图片新闻内容铺排：结合认筹节点、开盘节点释放项目最新信息，吸引目标客户上门。价格：刊例价6.5万/天，3折，约2万/天电台：量铺排：10S和15S硬广144次，20S宣传带48次，1次连线内容铺排：结合认筹节点、开盘节点释放项目最新信息，吸引目标客户上门。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温●●●●●A2区开盘前推广铺排10.2911.511.1211.1911.26开盘短信报纸电台样板房开放、同步认筹活动三级市场推介会网络户外三级市场推介会全羊宴、大盆菜学校答疑、大盆菜大盆菜业主答谢宴学校答疑LED户外上画（新品）户外上画（开盘）LED、COCOPARK延展100万短信+业内彩信100万短信+业内彩信140万短信+业内彩信140万短信+业内彩信侨报深圳晚报房网拉幕广告搜房拉幕广告正常铺排圣诞包装到位营销应变策略5爆破式快销之道——客户积累1、星河系业主到时代现场参加活动并领取“业主权益卡”。2、星河系业主可将此卡交新客户，新客户获得额外99折购房优惠。3、凭此卡购房成功后，星河系业主可获得8万元现金奖励。4、此卡注明期限（开盘后一个月内有效）。第二招：业主权益唯我所享（老业主拓展，老带新奖励）类似餐饮现金券？给客户“传销”的工具？。。营销应变策略5星河时代业主权益卡1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——客户积累活动对象：星河全体员工活动时间：从项目认筹之日起，截止至2011年12月31日活动要求：星河员工身份需经现场销售经理确认，推荐的朋友不属于老带新的范畴方为有效转介；活动奖励：1、在认筹期间推荐朋友认筹（20万足筹），可获得2000元星河集团体验卡；2、推荐朋友购房成功后，转介方可获得5万元现金奖励；第三招：星河全员营销行动（星河员工拓展，转介客户奖励）营销应变策略51项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——客户积累第三招：星河全员营销行动（星河员工拓展，自身购房优惠）营销应变策略51项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温活动对象：星河全体员工活动时间：从项目认筹之日起，截止至2011年12月31日活动要求：星河员工身份需经现场销售经理确认；活动奖励：1、星河员工自身购房（包含直系亲属）可获得额外3个点优惠；2、星河员工重购等同于老带新奖励，可额外再获得8万元现金奖励；3、星河员工自身购房同样需要进行认筹，但不获得认筹奖励；爆破式快销之道——客户积累启动深圳全城近万名的销售中介进行目标客户挖掘，共同获取时代最后的黄金盛宴------百万认筹礼，千万成交佣。转介不再等待成交，双重大礼奉上，只要认筹即可获得认筹佣金，成交更可获得高佣回报。第四招：万人行动共享时代盛宴营销应变策略51项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温高佣启动全城万人转介一、目的市场下行期及客户上门量不足短期内快速积累诚意客户，保证A2区开盘足够的诚意客户量二、转介对象、转介房源：选取深圳市多家房地产代理公司：中原二三级市场、世华、美联、港置、家家顺、21世纪不动产等近万名在职业务员转介A2区102套单位（线上口径为A1区剩余单位和A2区叠墅）三、启动时间：从项目启动认筹之日起四、转介佣金：1、客户诚意登记，交足筹20万元，即可获得5000元（现金或佣金）奖励，无论是否最终成交，客户进行诚意登记即可获得。2、A2区单位开盘之日，诚意登记客户成功认购A2区单位，每一套可获得18万佣金奖励+2万元现金奖励（相当于2.5个点）；五、具体步骤：1、代理公司挑选：深圳市各房地产代理公司（中原二三级、美联、世华、港置、家家顺以及21世纪不动产等）。2、人员组织：以推介的方式，深圳各房地产代理公司参加，在时代现场进行项目推介、培训活动等。同时，时代的现场业务员进行重点地铺的宣传和动员。3、活动内容：先以推介参观形式向各房地产代理公司进行星河时代花园A2区推介，推介会后各房地产代理公司销售人员参观现场（园林、样板房），参观结束后现场派发转介宝卡、项目楼书等物料。六、转介有效认定：客户进行诚意登记，交20万元诚意金，即可获得5000元有效转介佣金（或现金奖）；诚意客户开盘当天成交即为有效转介；老带新的客户不纳入转介客户范畴。高佣启动全城转介爆破式快销之道——销售杀客第五招：换位营销（项目价值体系转化）【都市墅级综合体时尚生活观】向客户强化高附加值的都市生活方式通胀下更需享受墙内外不同的生活成本节约生活时间成本节约交通运输成本节约消费购物成本节约资源享受成本节约子女教育成本营销应变策略51项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——销售杀客营销应变策略5现在买不买房？（不断的释放购房口径建立信心）答：买，房价的上涨和城市建设和GDP的轨迹是一致的，只要城市不断地发展，GDP不断地发展，房价就会不断上涨的。地铁到哪里，哪里的房价就上涨，也就是说成本要上升，土地是越来越少了。所以房价是不可逆转的，但是有一个波动，不是永远地上涨，政府出台再多的政策调控，目的是抑制房价不能过快上涨，就是说上涨是可以的，但不要过快增长。另外，我们不要相信兜里的钱，因为这个钱一直在贬值，你也许可以等到房价跌下来了再买，但是人民币贬值的速度比降价的速度要快。钱绝对不要放在银行，因为9月的CPI是6.1%，存款利率却只有3.6%，你可以把钱赚过来，但是贬值速度更快。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温第五招：换位营销（买房该是时候出手了）爆破式快销之道——活动升温第六招：时尚名品周周送活动策略：话题炒作，保持项目市场持续热度；活动主题：时尚名品大抽奖活动背景：1）话题炒作，吸引新客户关注；2）老客户回流，营造现场热销氛围；活动地点：售楼部现场；活动内容：1）时尚名品抽奖活动；2）每周抽取大奖：ipad，iphone，lv箱包，施华诺思奇水晶等时尚品参与人群：项目积累客户、媒体覆盖网罗客户、到访客户营销应变策略51项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——活动升温营销应变策略5第七招：剑客沙龙，业内营销，网络炒作量铺排：短暂签约半求、妹妹、老生阿泰、异形等多家剑客共同炒作时代新品内容铺排：周末在时代现场举行沙龙，与置业者进行房市交流炒作内容：时代所在大运新城片区的未来COCOPARK商业版图布局对片区带来的意义

时代别墅的独创性

地产后市走势，购房者如何置业等炒作形式：在各大网站发帖，每天不少于一篇

各自微博发言，每天不少于10个时代有关的原创贴1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——活动升温营销应变策略5第八招：星光之约.名流盛宴时间：11月每周末晚上17:30-19:30地点：时代现场（售楼处内）对象：星河系的别墅业主及诚意客户内容：邀请客户及其朋友到时代现场参加时代家宴，以吃大盆菜的形式象征团团圆圆。每批客户入场时拍集体照，之后冲洗用相框表装起来送给业主。目的：邀请业主及其朋友，加强老带新的客户挖掘并维系老业主，促进诚意客户的成交。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——活动升温营销应变策略5第九招：时代大成.名校入驻------深圳实验学校招生答疑会活动对象：主要以星河时代老客户、业主为主活动时间：11月初的周末两天（上午11：00—11：40下午16：30—17：10）共举办四场活动地点：星河时代营销中心内容：有关学校招生的计划和安排，业主对孩子是否可以入读学校等问题进行现场答疑。为了确保业主的子女入读，尽早安排高层入伙，为业主创造入读条件。目的：吸引客户到场，带动现场人气从而聚拢客户资源，达到实现诚意客户积累目的。深圳实验学校招生答疑会1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温爆破式快销之道——政策应变营销应变策略5第十招：贴息行动利率上调无所谓，时代领墅仍享七折利率优惠对象：针对所有成交客户目的：坚定购房按揭客户的信心，银行贷款的利率差额折算购房优惠进行减免，让客户感觉真正的实惠。内容：根据不同产品的银行利率调整优惠看，以10年利息优惠为可操作方式，对外统一口径，给予成交客户统一优惠：低叠65万，中叠50万，顶叠60万。1项目快起势2客户快积累3销售快杀客5政策快应变4活动快升温银行七折利率优惠明细产品形态总价（万）贷款（70%）10年利息优惠20年利息优惠30年利息优惠底叠80056068436715666962723394中叠60042051327611750221960685顶叠75052564159414687782450856备注：如果一次性付款，同样享受同类产品10年利息优惠营销应变策略5十大必杀招拓展目标客群：1、时代风云席卷全城，凭户外到访可获百元油卡机会；报纸、网络、彩信、短信、电台等传统渠道同步上线；2、业主权益唯我所享（老业主拓展，老带新奖励8万元现金）；3、星河全员营销行动（购房、转介均可获得奖励）；4、万人行动共享时代盛宴，拥有百万认筹礼、千万成交佣；5、换位营销（项目价值体系转化）6、剑客沙龙，业内营销，网络炒作7、星光之约.名流盛宴，业主及诚意客户晚宴邀请和答谢；8、时尚名品周周送9、时代大成.名校入驻-----深圳实验学校招生答疑会10、贴息行动，为业主减免10年贷款利息差额优惠；营销应变策略5其他备选方案：1、以赠送样板房硬装的方式，吸引目标客户成交，合理进行价格的调整，如万泽香蜜湖；2、认筹客户（或星河会会员）转介诚意客户到访，到访即有奖，转介方可获100元加油卡；3、成交客户赠送世界游，一家三口世界各地任挑选；Thinking思路认筹时间及认筹形式面临难题及应对策略销售时间及销售建议市场分析及竞品情况项目名称启动认筹认筹方式开盘时间认筹期总筹量宝能太古城（现房）7月24日交100万直接锁定房号8月10日15天10个天悦湾9月3日验资50万9月10日7天100个熙园山院（现房）8月6日定存100万直接锁定房号或验资100万，9月10日客户升级9月17日40天30个首地容御8月29日20万认筹，冻结资金50万9月8日10天80个香山里二期7月3日20万验资，9月17日通过查征信进行客户升级9月23日80天420个万泽云顶香蜜湖7月23日验资50万10月15日80天150个名居绿海湾10月1日验资20万10月22日20天90个当前高端楼盘认筹方式及时间：现房销售，直接交钱锁定房号；预售楼盘，启动验资；验资金额以20万---50万为主；楼盘认筹时间较短，20天为当前市场主流；从当前豪宅楼盘认筹来看，主要以20万至50万验资的形式，认筹期不超过20天。从目前豪宅市场的情况看，1）认筹仅依靠验资不能把握客户的诚意度，需要收取一定的诚意金，锁定目标客群；（以星河会入会或A1区别墅产品认筹的方式收取）2）逆市下，客户更多考虑价格的因素，认筹时间不能超过一个月。线上的项目信息传递和现场的形象展示，需通过客户体验拔高价格预期，注重强化项目都市别墅的价值优势，实现价格的匹配；因此，建议A2区的认筹方案。认筹时间建议11月12日启动认筹原因：1）现阶段的客户对市场降价的观望情绪高，未来市场变化不可控，越早启动认筹越有利于对目标客群的锁定，争取客源；2）认筹时间与A2区起势时间一致，更有利于对诚意客户的把握，减少到访客少导致的诚意客户不足。3）预计11月底开盘，目前市场情况下，建议缩短认筹时间，以提升诚意客户的解筹率。基于目前市场情况，建议在