房住不炒的政策外溢效应“蜜糖与砒霜”

如果理解房地产暴利的本质？我们对房地产行业“暴利”的认知，从何而来？说到房地产行业们直观印象是房地产业“暴利”的，过负、杠杆高转形获巨额盈。通常个宅目完流程（）地开商先资地（2获四证建房（3获预卖（4绿，边完理论，个目0本为地30的本税费外30的本建安剩的0利因此正常的投资回报在1附近。在况，房产发的期金中只有成右自资，在得证房后开发就获银贷，而银行款能支一以上建成及费所以实际上地产开商收益率可以较为轻松到3以上。另外一房获预，房产发的金会回，而换自资金。意着自资可以成止个目垫资这也将进一提房地产开发商的投资回率至50以上。而在业速张开发商的年回报率达到0甚至20都是有可的这也是地行给以暴利印因。“暴利”的房地产行业，到底指的是什么？一个很容易被忽视又常重要的问题就是暴”的房地产行业，底的什么？是我们通常知房地产行业么？统计对地行的义是“以土地和建筑经营对象，从事房产发建设、经营、管理及修、装饰和服务的多经济活动为一体的合产业，是具有先导性基性、带动性和风险的业，投产表体为“房产。而业界通常所说的地行业，既包括房地本的经营开发等相关务动，又包括上游的拿地施等投资活动；些用指标“地开投，也是将地的产活包括内。在计口径，包了房产业也括“筑中“屋筑建安装”“筑饰装修和其建服业有住宅商营用、公楼商房相活。因此我们通常所指“利”的房地产行业实较为广义的概念，含官口径下的房地产业建业两者。但事实真如吗？图：统计局口的房产主要是指开发经管的过程统计《07年民经济分类注释，图：统计局口的建业主要是指施工与造过程统计局07年民经济分类注释，怎么定义一个行业是否“暴利”？我们妨过些据来理“利的质究竟是谁暴利？究是暴利？根据入出，个业的总值可分“中消”“加”两部分其中，中间耗映了某一行业在生过中、对各行业货物服的耗；伴随着这种消，行业也对相关行业成动。而增加值则是某行业在生产过程中、创出“产品新增价值，不有对其他行业的拉作。体从入的度看增加”分含：动者酬生税额营业盈余额固资折营业余额。此值也一程上体出劳动资等素原投入。图：投入产出结构数据来源：图：总产值的分结构数据来源：一种直观的理解是中消耗在总投入中的比高，则表示该行业多到对国民经济的拉动用而增加值的占比越，该行业更多起到的对身加值的提升。此谓暴利的质首体为总出增值占极高。此外，除了“增加占的高低，增加值结特征也十分重要。加值主要献居部（动者酬或府门生产净那不全算作“利。正“”应现企部。此，谓暴”本，还体现企盈的比极高。真“暴利”的是房地产业，而不是建筑业根据020年入出各业增值比的排，地在42业中列二到70以上仅于品料业；建业“加占比”为5在42个业中于常平这明建筑业在本行业发过程中，以拉动其他行为，而房地产业则是多在增加自身附加值。“暴利”是营发营理的地业而是工建的筑。 图：各行业的间投和增加值占比结构：020年（单位：） 国家统计局，图房地产业间投和增加值占比变单位）图建业的中间投和增加值占比变（单%国家统计局， 国家统计局， 图增加主要流向哪些行业020（单）图：建筑业最使用分的结构变化（单） 国家统计局， 国家统计局，那么，70的增加值占，在国际上是什么平？如果美日的产增值总中的比至为72.%和80.6。是国本各业增值比遍都高即行的展，都有多来加行的增最的业在20以中最的业仅为5。因结合情和经济构来国内的房地产业在增加值部分的占比依然是偏高的。 图：美国各行业的中投入和增加值占比构：015年（单位：） WI，图：日本各行业的中投入和增加值占比构：015年（单位：）WI，再从增加值的结看如果利要中企部也以明一业为“暴在房地业的加值结构中企部门利明显更多在的营业盈余额，定本旧和业余额结在217年后历大变化可与时定产折政的整关但是合企部加占比在2行中然高的。而建筑业的增加值构，劳动者报酬占比高营业余占在2行业属于等低平这体现了筑相“朴”特。图：房地产业增加值分的结构变化（单：）图：建筑业增加值部的结构变化（单位：）国家统计局， 国家统计局，与其他1个国民经济行业对比来看，房地业增加值结构也能充说其“暴利的特征是营业余是企业门利业的占比排非靠的置。图：各行业增加值部的占比结构：按照业余排序：200年（单位：） 国家统计局，图：各行业增加值部的占比结构：按照业排序：200年（单位：）数据来源：国家统计局，而企部“到蛋大意着民门府部“到蛋。图：各行业增加值部的占比结构：按照民门排序：200年（单位：）数据来源：国家统计局，图：各行业增加值部的占比结构：按照府门排序：200年（单位：）数据来源：国家统计局，“暴利”还体现为房地产业在最终使用中的占比不断提升除了高增值比以及业门利主特征外房地产业对消和投资“抢夺也越来显著体现为房地产业最终使用中的占比来高应的居杠率不抬升。图：居民部门杠杆率单位：）数据来源：，图19和图20分别衡量房地产业在“最终用环节的规模增长以占变化从趋来地最终用的额断升比出动升趋势显出涨金价上以配服价格涨居消和造成影。图房地产最终规模变（位元 图房地产业“使用中占比提（单）国家统计局， 国家统计局，就在地“终比断高同农林牧渔纺纺织化学产品金属制品非金矿物制品行中占越来低然能认定这些行受房产的压因经结的也对资具要影；但不否的房业对费投“夺的使体他领域的消和力降。图：农林牧渔最终中占比下降（单：）图：纺织服装在最终中占比下降（单：） 国家统计局， 国家统计局，图：纺织品最终使中占比下降（单位：） 图：化学产品在最终中占比下降（单：） 国家统计局， 国家统计局，图：金属制品最终中占比下降（单：）图：非金属制品在最使用中占比下降（位） 国家统计局， 国家统计局，当然有些业最使用的断例卫生和社会服运仓储邮政燃金融科信息软件的术进和济构调会使一些行在费投中重要逐提但可否房对行也确有动。图7卫生社会服在终使用中占比提（单位）图交运仓储邮政在终使用中占比提单位% 国家统计局， 国家统计局，图：燃气最终使用的占比提升（单位：） 图：金融在最终使用的占比提升（单位：） 国家统计局， 国家统计局，图：科在最终使用的占比提升（单位：） 图：信息软件在最终中的占比提升（位） 国家统计局， 国家统计局，在“暴利”的同时，房地产业还享受着其他行业的拉动在房地产“暴利的时，其他行业对房产的拉动比例也较高。理这个题事上各业在展程都可免的对他业到动作用，如融发带了房产、地业发展带了筑等。我们先算各业发展程，房产的拉占对有业拉动的比。比大明地产该业发中分得羹越。金融、批发零售、房地产（身、居民服务、教对行业的总拉动中，以上都贡献给了房地产。照各业总出权话2个行业的增长中房地产业获得的“平均动例”为3.6，远高于划分水平10%42=.3%，并且这一比例还在断升。图：各行业增长中，地产业获得的平均动：2020年（单位：）数据来源：国家统计局，图：各行业增长中，地产业享受到的平拉比例不断上升（单）数据来源：国家统计局，而建筑业正相反，得“平均拉动比例”低且仍在继续降低。算了各行的长，筑获得拉比。建业拉比最的业房地产业、建筑业（自身、共管理、教育、水环，但比不到如按照各业总出权话，2个行业的增长中建筑业获得的平均动例为.5排序较靠后。图：各行业增长中，筑业获得的平均拉比：020年（单位：）数据来源：国家统计局，图：各行业增长中，筑业享受到的平均动例有所下降（单位：）数据来源：国家统计局，图：各行业，在其他业增长中，获得的均动比例：200年（单位：）数据来源：，“暴利”之余，房地产是否对国民经济起到足够的贡献？事实，前的析，我已可基认房地业暴”本——极高增值比企部门利主对体消和资抢等，都是“利的现。而在清些后更要的题：房地产固然暴利，但它是也应拉动了国民经济的？这味，果地对民济拉作足够大，么种暴”乎也非可受而于这问的论核还是要去析房产是是我通认中支产业？谁是国民支柱产业，房地产还是建筑？谁是国民经济的支柱行业？在我们的通常认知，义房地产的产业链长对上下游行业的带作较强。一面房产与建业产不分房地开过直消耗大量建材，动泥、铁玻、金陶瓷化等业发；另一方，住相的费活也促家、具织汽等业造业的发因伴随着广房地产行业的发展国经济整体受到提振。图：房地产产业链示图 数据来源：但根前的析广的房产业括房产业建业者从业人数来，筑的业数十于地业从值来，筑的产也远超房产；后分中我还得，筑对各业拉作整上也更强些那么一个值思考的问题就是，地和建筑业，究竟谁国经的支柱产业？图房地产业与建从业人数对（单位人）图：房地产业与建筑的总产出对比（单元） ， 国家统计局，从行业的总产出来看，建筑业遥遥领先“总产出”可以衡哪行业的体量较大。为2020年行总出部42个行的产中占的排，中过5的建筑、发零业占比在45之的农渔、属炼食烟、金、运储政化学品、信算而房地产的占比为3.5，与筑业相比明显偏低。因此从总产值来看建业是当之无愧的支产。图：总产出：各行业：2020年（单位：）国家统计局，建筑业对其他行业的拉动作用明显强于房地产事实上，建筑业的产之所以庞大，很大度是因为建筑业在产增过中，吸收了大量其行的产值，一从筑“中投的比远于平均水”可看。这种吸更对行业拉的。相比之下，房地产“间投入的占比”并太，因其产增过中对其行的值收多，动用有。因此这角来，筑业是之愧支产业。图：中间投入：各行占比：2020年（单位：）国家统计局，从具拉的业看建筑金属冶炼、非属矿物、化学产品批零和科研等完消系数高说建依赖这行的入来提升自的出这味建筑对些业动用比明。图：建筑对各行业完全消耗系数：020年国家统计局，图：建筑业完全消系数最大的五个行变化国家统计局，而房产金融、租与商务服务、房地自、交运仓储邮政以信软的完消系都高主要动是业。图：房地产业对各行的完全消耗系数：020年国家统计局，图：房地业的完全耗系数最大的五个业国家统计局，各行业看似对房地产业的需求很强，但真正需要的是建筑业然而建业产虽很高对他业平拉动用较但是建筑业的产出却并没有被他业所直接利用——使用节占很，是主要流最使环，以固资形的式在，为屋筑土工程等等。相比下近年地业的中使占”断提，前经近成。与他41个业，房产“间用比”近3，势仍不断提直观上，这表各行业对房地产业产的需求越来越强，事真如此吗？我们认为不这样。图建筑的中间使与最终使用占（单位% 图：建筑业在中间使中的占比偏低（单：） 国家统计局， 国家统计局，图9：房地产业的中间使用使用和最终使用占比化（单位：）

图50：房地产业的中间使用、最终使用和总产出42个行业中的占比不断升（单位：） 国家统计局， 国家统计局，图：中间使用：各行占比：2020年（单位：）国家统计局，表明看建业其行业拉虽多但其他业建业“间需求”低乎筑的产在为行的材料“那重而是房地业然没对他行起很的动用，是产却为他行业所要。但事上建业5右的出在终用“固资形”，且其中的当部，终成为地业经产。进步，地业过经营住和字，以取租、业、以于成（价也是筑业的“定本成）格出房等式让他行使其品作生产活动原料一因本质上房地产业取差价和租金，更多是种商业行为，各行业正要的产品是建筑业产。显然建筑业是根基房产业是手段。谁是国民支柱产业？答案是建筑业此时来到文到问题房地产和建业究竟谁是国民经济支业？答就较晰。从总产值来看，业在42行中遥先当之愧支产；从对其他行业的拉作来看，建业样高平均平是之愧支产业；从中间使用的角度，直观建业其行提供、供中使”的产品如地么，但房产多到是“作筑最产”的作用本一商行为而行真需、实建业产建筑业是根基，房地业手段。因此，真正的国民柱业并不是广泛意义的地产，而是其中的筑。房住不炒，针对的是谁？房住不炒，针对的是谁？在得“筑是民济的柱业这结之后“住政对的对象谁已昭若。一方，地业暴本质其居消的抢夺、及此成民部门在他域消能下降都政层难纵容另方，正国民支柱业建业因各行真需的品建筑的出而地业更多的一商行因此“房住不炒”政治的是房地产业而是筑业。后续房地产业的三种变革路径从逻上看后房产的革至有种能出的径。变革方向一：从量角出发，减缓房屋建的度。随着口速下以人口龄的剧我对房的求能逐下降；商的荣衰，也来商地的宕起。此减房建造速度是应长经结构整变方。最大问可在，种变革方不会响地业，会建较影因难会打房地产的时及辜。变革方向二：从价角出发，减缓房屋价上速度。房地价的涨滋了很问。居而住价上意着生活成的大高对业而，字租上意味成端力剧从而挤压盈空。此房屋给变情下减缓屋格涨度可以改变民终费构还可降企的本；打房产同，又不会建业生大影响。变革方向三：从利的度出发，压降房地业增加值占比。房地业利本在极高增值比因直接降一分比，似乎更对下。且种整方，建业副作较。这三变思的果然是一的哪更、哪不适，一分析。三种变革路径的“外溢效应”变革方向一：减缓房屋建造的速度拉长期看房建的速已出了势的放从21世初的0左右至0甚在两出现增。2022年屋工积为.1亿；220年为2.4平；200年为.8平；2000220合为10.；20202在策地产打之，地新开工显降。理论，着策放，新开速应一程度回，而轮产周期的暖能不历那样利。图：房地建造速度趋性放缓（单位：） 图：办公楼、住宅新工面积同比增速（位）， ，图办公楼住宅施面积同比增（单位% 图：办公楼、住宅竣面积同比增速（单） ， ，如果我们假设房屋造度继续放缓，例如到030年，房屋建造面积较020收缩5%1%20，那会对建筑业、房地业来怎样的影响？首先，建筑业直接到击。如到230年，建造积较020年缩51020%，照220年建业“宅屋筑”例40左来算，同时设筑的他分行规不；么30建业总出会较2020年总出滑2.04.18.1。图：减缓房屋建造速，建筑业受到多大响（单位：，亿元）国家统计局，而建筑业的总产出降一方面意味着，在间入环节，建筑业对他业拉动会收缩相应比例尤其金冶、金矿物化品批零和科研等全耗数高行业另一方面意着作为下游的房地产，发展也会受到明的限。从前者来看，据全耗系，筑每缩1，对属炼非属物、化学、发售科的拉，会少025.230.1401201。 图：建筑业对各个行的完全消耗系数：020 国家统计局，但考到行所的动也不全自建业，此合算话如果2030年屋造积较20降低1020话那么除了建筑业之，收缩最明显的将会是研非金属矿物制品、属品、金属冶炼压延工以及木材家具。在收的例，果30房建面较200年低5020应建筑业产滑2.0418.1，么：1、研收幅将到0.20.57113；2、金矿制的幅度到0.2044.8；3、属收幅为0.102104；4、属炼延工收缩度为010000.39；5、材收幅为0.001703%图：房屋建造速度下，建筑业收缩，对它业的影响国家统计局，另一方面，建筑业产中的95为最终使用环的“固定资本形成这部最终流向房地产业。如果屋造度降房地的游给将显收缩，而响房产业的展以受地行业动行的展。前文到200时屋建面较020年缩5102%那间投入环因建业缩房地业拉下降房产业缩而现对地产业的累仅为0.040070.15的累但是最终使用环节对房产影响，可以认为就是给缩%1%20。由于地金、赁与务务交仓邮政信软等业拉动作用强房产每缩1对述业拉作用减弱0.150.90.02002。图：房地产业对各个业的完全消耗系数：020年国家统计局，同样，行所的动也不全自房产，此合算话如果2030年屋造积较20降低1020从而地业照51-20比收的，因此最受拖累的将会金融、租赁与商务务公共理、信息软件以及宿饮。在收的例，果30房建面较200年低5020应房地产总出滑5020，么：1、融收幅将到0.204208；2、赁商服的幅度到0.1028.5；3、共收幅为0.1021.4；4、息收幅为0.0014029；5、宿收幅为0.001402% 图：房屋建造速度下，房地产业收缩，其 国家统计局，因此如将屋造度下对筑的响对房产影进合考虑的话可得下所的200各业收例除了建筑业和房地业之外，受影响较大的业有科研、金融、非属物、租赁与商务服、共管理、金属制品等等。而按表各业收比例算种情况下030年的总产出，将会较020年下降0.5、1.2、2.0，个响是较的此在定度，也说明减房建的度”思可是问的。图：房屋建造面积收，030年各行业及总产的收缩比例国家统计局，变革方向二：减缓房屋价格上涨速度我们将房屋粗略分住和写字楼，住宅价和字租金的上涨，影逻来看并不一样。价上涨制民费投，写楼金涨升关行业的本从压行盈利。首先从住房价格来，论是线是线住价远整物的幅，这也证前提的居民终费房产占比来高。图一线城市房价涨远超整体物（单位% 图：二线城市房价涨远超整体物价（单：） ， ，住宅的主要受众是民门，压制住宅价格上斜率，对最终使用节影较大。以200为期截至022底一跑赢CI约20.二微输约0.8。房价为明，手价与体物水基保一增速。图住宅价格同比增与PI同比增（单位% 图：住宅价格与PI走势对比（单位：0101）， ，如果设手价与CI速持致那相比当的际况房地产业“终用节获得资将下约1，按020年入出算就是11亿相于产的0.4。而“节省”下的11万亿（即0.4的总产值）可以用于其他行业消和投中，比前提纺服、金属制品、非金矿质等些下较行业，而动些业企业利及加乃总产的升。其次从写字楼价格看相比于住宅价格的速涨，写字楼的价格涨度与整体物价之间，似并有稳定的关系。以208为期一城市0-2009年写楼金有所落随从00217经了速上，2018年今所降圳、京写楼跌度更，海写楼格变化相温。二城的租价变则加杂，也城发的位、产业群类又很的关。图6：一线城市写字楼价格涨幅与整体物价的关更为复杂（单位：）

图：二线城市写字楼格并未跑赢通胀（位）， ，长期看一城的字楼金幅能绕CI曲线动但线市字楼租涨则能于C，这味写楼租涨幅不定赢胀因此在某程上写楼格可并政针的象。但是便此短期价的波动，对于行业言意味着成本端的不定以尽管期看金格幅不，是如封期间各业营滞情况下租金的刚性成本依意味着压力。图：一线城市写字楼金涨幅围绕I波动（位：）

图二线城市写字楼金涨幅可能长期低于（位：）， ，写字楼租金作为行的要成本之一，如果们一年为周期，假设种景：（1租价的速与I保一（）金格的速于CI约1百分点（）金格增低于CI约1个分那么在三种情况下因金变化而对各个行业造的响有多大？从投产表可直获得个中使”部流房产金，可以将个字解各行业租成。中批发零售、金融、息件、租赁与商务服务等业租金成本较高。因，字楼价格变化对于些业成本端影响较大。矿采石加、品料、林渔行在金上的支不；此字价格化这偏游行业响小。图：各行业与房地产关的成本（单位：元）国家统计局，租金变意着业本的化反在入出表“间上而在行业产不的设，租的化影了行业加可理工资、收企盈）变化。对应前文提到的三情：租价的速与I保一，以为现状；租价的速于I约即业的本端力大行增将会受挤；租价的速于I约%体为业的本压减，业增加值提所综合虑行的本构，金化居民服、租赁与商务服务信软件、住宿餐饮以及发售的影响最为显著以对金本名前金融业影不，因其加值身很，此金的化不以其加值部分成大干。按照景2居服、租与务务信软件住餐以批零售业的加将有019.180.1401301压降。图如果租金价格高于CPI增速1各行业增值将被压降多大比（单% 国家统计局，相应，于景3如果金格增于CI约1那居服、租赁与务务信软、住餐以批零的增值将高0.190.80.140130.1。图如果租金价格低于CPI增速1各行业增值将被提高多大比（单% 国家统计局，事实上，各行业增值变化还会有进一步影。从民政和业个体来（）果动酬下的，民消能力会弱（2如政府税收低话政消以及府资动会少（）果业利滑的话，定本成及货变也受影（）此，果业利少的话，否有力生经营也一问而这些也都体现在了最使用”环节的变化中。因此，租金价格的化不仅仅影响各行业成、进而影响各行业增值还会进一步影响到最使用”部分的最终费固定资本形成以及出。是最使环会到大的响以出怎的结性化这问较难量化我只提一定性讨。整体言如政调的思是降金格那么各业润间释放是具一积作的同时会一带企生产营积性带消费投资积性。变革方向三：压降房地产的增加值及营业盈余的占比在前“缓屋格涨速”讨中我提到各业增值被改变。么果接变地产的加呢？事实，们第章论证“地业暴体现较的加占、以及较的业利比目前地的加部占在70以，业余部分在加中占为49.8几一的加都给企相比起前个变革方向（从房屋建和价的角度来抑制房产的收入，直接压制加部分的规模，可能是更效“反暴利”的途径。目前地的加部占在70以，们设在间入变情下，将增值分占压至50、55、60；么增值分要缩21、52.861.4。 图：压降增加值占比需要压降多少增加 国家统计局，同时如调增值结构将业余分占比现的9.8下至30、5、0而政府生税额以流向动的酬占都等比例升话那营盈余分要缩2.53.5。图：压降增加值占比压降营业盈余占比需压降多少增加值？国家统计局，但是压房产增值及业余占”方式影的仅是地产业自。尽管压降增加值看来是在改变房地产业身行业利润、劳动者酬税费，但实际上，如一行业的增加值真的降，行业发展的积极也受影响。类于培业果只课不利看来对他业影不，但问题如不盈，它还什动去课？因此，房地产业的加如果明显压缩，会响房地产业发展的积性最也会在一定程度上响其他行业的增长。回到文关房产收缩，房产拉较的行也面收”讨论对依难量，因为我没法算地业增值压会多程度影该业展积极性。能知的是金融、租赁与商务务公共管理、信息软以住宿餐饮等行业会受到定影响。此外前也到，加值变最也体在“终用中即终消费、定产成及出口会变。图：房地产业收缩，其他行业的影响国家统计局，哪种变革方向是相对可行的？如果对比前面三种革式：第一种“减缓房屋造速度”的副作用较，整体国民经济的拖作比较显著。设到200年屋建面较020年少510、20，么2030年的产较200降0.5、102、2.0，这影还比大，似乎不可。第二种“减缓房屋格涨速度”需要区分宅写字楼。住宅价更影的居民终费固资