领隽城市花园项目一期（B、C区）、二期及三期工程勘察设计任务书

2/24知识城ZSCN-D2地块规划设计任务书目录项目概况及周边条件项目区位情况建筑规模城市总规及区域控规地块现状道路交通周边区域环境周边基础设施其他情况规划设计基本原则设计理念及意向目标市场定位规划设计原则规划设计要求项目开发经济技术指标总体要求项目规划布局项目各业态产品户型配比配套及功能设施要求建筑风格建议园林打造建议开发意象建议设计成果文件要求设计单位定标后，施工图设计要求：配合要求；设计的主要内容和范围；设计深度要求；设计总体要求。一、项目概况及周边条件1、项目区位情况项目位于广州市黄埔区中新知识城南起步区，东接增城中新镇，北邻从化市，南临广州科学城，西靠白云区，距离市中心35公里、白云机场20公里，旧萝岗区重新并入黄埔区后，新黄埔区属于广州“中心六区”之一。2、建筑规模项目总建设用地面积约25.7万㎡，总建筑面积约75万㎡，其中住宅建筑面积约50万㎡，是区域内规模较大的住宅社区。3、城市总规及区域控规根据最新的《广州城市总体发展战略规划（2017-2035）》草案显示，广州市最新主城区范围包括：荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南，黄埔区九龙镇以南，番禺区广明高速以北，是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。项目所在区域已纳入广州主城区规划范围。项目位于黄埔区中心知识城南起步区，总体规划为集居住、办公、商务、休闲、生态于一体的宜居新城。4、地块现状地块内部有待拆迁村落长庚村及生活池塘，北面为万科幸福誉五期及保利拾光年住宅项目，南望帽峰山，西面为现状路及农田，东面为知识产权专利局；目前暂无厌恶性建筑及景观。地块内部为不规则坡地状态，西面、东北角地势较高，中部地势较低，最高点约80m，最低点约48m。5、道路交通地块北面为村级小路，东北、东、东南面道路为新铺设道路，双向六车道；其余位置为泥土路；地块内部被南北向的村级道路分割成东西两部分；长庚村内有仍有少量狭隘道路外，其余部分均为坡地。地块距离地铁21号线何棠下站直线距离约1.7公里。未来地块西南面将建有花莞高速及永九快速路。6、周边区域环境项目周边主要为住宅建筑及山体，未来地块西、北、东面均有高层建筑，西面为国际创新驱动中心，主要建筑形态为中低层建筑，另有一栋高层建筑；北面为邻里中心及配套六年制中学；东面为200m高的知识城大厦；东北面约200m为公园绿地，南面为帽峰山体。未来地块周边环境较为现代化。7、周边基础设施项目周边基础设施齐全，达到“七通”条件。社会服务型基础设施方面，周边有基础的商业、社会服务、行政管理机构，未来规划有12年教育设施、邻里中心等基础生活设施。8、其他情况地块内长庚村仍有少量待拆迁村屋及居民生活，池塘为地块内低点，拆迁进度将会影响地块的开发顺序。二、规划设计基本原则1、设计理念及意象中新知识城将从国际一流水平的升态宜居新城规划出发，建设成为高质量、高水平的城市公共配套服务设施，成为广州东部最重要的宜居生活圈。地块将成为知识城的标杆项目，代表知识城飞速发展的形象。设计方案应体现以下特征：时代性：体现大都市品质，建筑形象及品质应超越周边项目；人文性：结合区域文化特征及目标客户群的特点，与新加坡文化相互融合，体现独特的人文特性；合理性：项目为大型居住社区，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业产生良性的互动关系，分合有序；人性化：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的布局及规划，体现“以人为本”的精神。2、目标市场定位本项目将注入影响广州城市未来的新活力，成为广州东部首屈一指的集居住、生活、工作、休闲、娱乐、体育、优质教育为一体的综合体巨舰。项目暂定为“知识城·印象星城”，是东部罕见的生态智慧社区、青年风尚大城。项目所在广州市处于粤港澳大湾区，位列全球第四，但经济增速居于世界级湾区之首，预判10年后，将成为第一大湾区；战略定位为充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈；而广州市定位为充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科教文化中心功能，着力建设国际大都市。预计到2030年，粤港澳大湾区GDP将达到4.6万亿美元，超过东京、纽约和旧金山湾区，成为全球经济规模最大的湾区。项目所在知识城板块，于2017年广州市政府提出，要将知识城建设成为具有全球竞争力的知识经济新高地、珠三角经济圈产业转型升级的新引擎、广东省战略发展新平台、广州东部山水新城核心区。经过近十年的发展，知识逐步成为经济新高地、高端产业引擎。房地产市场方面，知识城住宅项目2014年下半年集中入市，价格区间8000-13000元/㎡；2017年底第二批项目入市，价格上涨至2万元/㎡，年均涨幅30-40%；2017年项目开始交楼入住，预计5年后的2023-2024年有望开始释放改善置换需求。知识城板块目前处于黄埔区五大主要板块中（另四个为旧黄埔、科学城、萝岗区府、长岭居）的价格洼地，与长岭居板块同属黄埔区后期开发区域，且黄埔区仍属于限购范围的中心六区，能承接四大板块及中心城区的外溢改善需求知识城板块当前基础建设不断完善，产业落地、吸纳大量就业人口，居住需求仍为刚需为主，老城外溢首改为辅；随着周边社区楼龄不断增长及家庭变迁，预计知识城3年内将逐步产生置换需求，现有高层住宅的客户逐步向入门改善、品质改善过渡。3、规划设计原则设计方案须严格遵守国家及省市的相关法律法规，并最大限度满足开发企业的经济及社会效益。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，考虑开发企业的效益，结合目标客户群的生活习惯、喜好等方面的需求，针对广州房地产市场的特点进行务实的规划。考虑开发企业的效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区的关系，创造合理、高效和方便使用的人性化空间，同时符合以后运营和管理的要求。考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边环境的辐射作用，部分配套设施的服务对象，除本项目的住户外，还应包括周边居民，从而树立项目的品牌与社会形象。三、规划设计要求1、项目开发经济技术指标ZSCN-D2地块综合技术经济指标项目指标单位地块名称ZSCN-D2地址中新广州知识城南起步区KS1号路以南、KS4-2号路以西用地性质二类住宅用地(R2)土地出让年限2013年1月8日起计规划总用地256662.04/237706.6(净用地)㎡其中住宅规划总用地216671㎡计算容积率建筑总面积5201822㎡容积率2.41建筑高度≤100mm建筑密度≤25%绿地率≥35%公建配套要求社区居委会(设3处)：建筑面积300㎡；

文化室(设3处)：建筑面积600㎡；

老年人服务点(即“星光老年之家”，设3处)：建筑面积300㎡；

居民健身场所：用地面积3000㎡，建筑面积600㎡；

物业管理用房：建筑面积1100㎡；

垃圾收集站(设3处)：用地面积480㎡，建筑面积300㎡；

公共厕所(设4处)：建筑面积280㎡；

出租车停靠站点：用地面积500㎡，结合小区出入口设置道路交通主要出入口方位要求结合规划小区路设2个，不得设于城市干道交叉口50米范围以内，具体位置应尽量避开路灯等市政设施；出入口净宽控制在12米以内。小学（不在本次范围内）规划总用地19,488㎡计算容积率建筑总面积13,641.6㎡容积率0.7建筑密度25%绿地率35%幼儿园（不在本次范围内）规划总用地6,388㎡计算容积率建筑总面积5,110.4㎡容积率0.8建筑密度25%绿地率35%2、总体要求本项目的规划及建筑设计，应符合项目的市场定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。3、项目规划布局住宅规划布局：除满足地块经济指标及相关建筑规范外，还需最大限度发掘住宅与景观的价值关系；园林景观布局：以景观带规划各建筑之间的关系。道路布局：地块北面与邻里中心之间的规划路为主要的车行、人行道路，应合理安排该位置的商业、住宅的车辆进出流线，尽量减少相互交叉与干扰，做到人车分流，确保车流顺畅、人行安全。居住区应合理安排车辆主次出入口与主次道路的位置。车库布局：以高层住宅的地下室作为车库的主要设置点，人车分流。车库出入口尽可能避免在车流人流量较大的位置，并对住宅的影响降到最小。项目各业态产品户型配比（后续调整）产品需充分考虑宜居性、舒适性、合理性，面积段建议在80-140区间，可考虑2房1卫、三房两卫、四房两卫产品布局；5、配套及功能设施要求满足相关文件的要求，服务型公建尽量考虑居民使用的便利性。6、建筑风格建议应与城市面貌呼应，展现国际化、大气的现代审美，强调保有东方文化的根基，追求西方之国际现代化；同时提倡建筑与环境的和谐共生。注重建筑的品质与成本的项目协调。建议采用浅亮色立面材料。7、园林打造建议充分利用地块内现有的坡地山林资源，打造大型立体式现代风格园林。首要考虑中心园林，保证大型活动空间及楼距。满足各个年龄段的住户，落实园林功能。儿童：打造以“安全，趣味，欢乐”为主题的儿童启蒙及成长乐园天地；中青年：沿园林外围打造夜光健康运动跑道，满足中青年群体追求“富氧+舒适+健康”的生活理念；老年：打造“健康，社交”多重功用的老年人养生场所。8、开发意象建议知识城自2011年起，旧时荒地上如今一座座产业园拔地而起，配套设施逐渐完善，人才不断涌进，它正在造就粤港澳大湾区一座新的科技及宜居大城。2019年7月，首届JIC（JuniorInnovationCamp）青年创新成长营（后称JIC成长营）在中新广州知识城完美落幕。JIC青年创新成长营是由深圳的科技教育创新机构MASSLAB青少年科技中心面向全国优秀的中学生举办，致力于让学生拥有关怀社会与世界重要议题的胸怀，并以自身的反思促进全面科学知识学习与能力增长。中新知识城正如朝气蓬勃的青年，厚积薄发，不断成长。9、设计成果文件要求9.1.1全部设计成果除了正式施工蓝图，还均应制作成电子文件，设计方案文本采用PPT及对应的PDF格式文件，设计方案图形文件采用autocad的dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用当前较为普及的应用软件，所有电子文档制作成光盘以便备案存档，效果图规格像素可打印大幅面室外广告要求。9.1.2设计变更管理要求：1）设计单位整理设计变更台账本，每月最后一周的周三提交更新设计变更台账本。2）设计变更引起的晒图费用包含在设计费中。3）设计变更份数与施工图份数相同。4）设计变更发出要求：设计变更通知单+升版目录+升版图+设计变更台账+设计变更依据复印件5）设计变更发起专业，如果引起其他专业修改，需要以变更包形式，同时发出。9.1.3图纸版本要求：1）正式施工图审查合格的图纸，版本号为0版。2）图纸修改版本号，以A,B,C序列递增，同时修改出图日期。3）升版图纸要明确标明旧版本图纸作废。4）升版图纸，图纸目录一并修改。请款要求;请款必须提交请款阶段之前所有文件的电子档，即图纸文件的电子档（dwg、pdf）、图纸清单纸质档。设计单位定标后，施工图设计要求：一、配合要求：参与股权方方案汇报及意见整改，编制规建会、相关专家会汇报文件，并通过审批。在设计过程中，设计方应与相关政府部门积极沟通，并应根据相关会议的意见、发包方及股权方的意见，对方案进行及时修改。初设启动时编制各专业对比分析报告，提出最优设计选项。二、设计的主要内容和范围：设计的主要范围及内容应包括整体项目的所有设计相关的内容，不限于以下内容：2.1、方案的设计、修改和完善：根据甲方的要求及有关规定的设计深度要求，在方案设计阶段负责对方案的设计深度进行完善，满足各时期各分期的规划、建筑报建的图纸要求。2.2、单体建筑设计：（1）建筑设计：单体设计平面与竖向优化，总体首层或地下连廊通路设计优化，建筑立面对比优化，建筑材料对比优化，地下室净高经济性控制及单车位面积与柱跨选择对比优化等等。（2）结构设计:合理控制钢筋含量和混凝土含量。梁柱布置合理，卧室、客厅内部不应有梁从中间穿过。入户门注意梁的位置。（3）强电设计：备用电源系统、动力供电系统、室内照明系统、防雷接地系统和永久供电系统。（4）建筑智能化设计（包含但不限于）：综合布线系统、建筑设备监控系统（BA）、安保监视系统、有线电视与广播音响系统和其它本项目需要的弱电系统及其他5G相关推荐系统。（5）给排水设计：建筑室内、室外给水、排水系统设计（6）空调设计：建筑物内部通风系统设计、建筑物内部空气调节系统设计、通风与空调的分区管理设计。（7）消防设计。（8）绿建设计、海绵城市、节能设计（装配式设计如有）。（9）投资估算和初步设计概算。（10）人防工程设计。（11）基坑支护设计。（12）市政工程设计。（13）园林绿化设计（含园林水电、园建、小品、景墙、大门、门岗等）。（14）建筑装饰设计：各类型建筑及地下室外露区外立面设计（包含广告位若有），公共区间精装饰设计，展示及样板房设计。（15）管线综合图等。（16）标识设计（17）钢结构设计（幕墙设计如有）：门头、简单钢结构设计。2.3、主要设计工作内容应包括但不限于如下表所列内容：序号工作内容分项名称设计阶段备注方案初步设计施工图1修建性详细规划修建性详细规划及综合管线规划■■■2建筑方案定案阶段■■■报建方案文件■■■总平面设计■■■建筑设计总说明■■■主体建筑设计■■■主体外配套建筑设计■■■外立面设计■■■幕墙设计■■■组织各专业经行设计优选对比工作及绿建设计，海绵城市，BIM校核（装配式如有）■■■3结构基坑支护■■■地基处理■■■基础■■■主体结构■■■4通风空调采暖通风■■■空气调节■■■防排烟■■■节能■■■5给排水给水（生活用水、饮用水、消防用水等）■■■排水■■■6电气高压供配电系统■■■低压供配电系统■■■动力系统■■■自备发电机组■■■室内照明■■■防雷、接地■■■7智能化楼宇自控、自动化系统■■■满足施工招标，并审核施工图。通讯自动化及信息网络（包括程控电话交换系统、有线电视和卫星电视系统、音响系统、公共广播系统，含紧急广播）■■■安全监控（室内和室外的重要部位）■■■门禁分区分时分级管理系统■■■停车场管理系统■■■有线广播■■■卫星电视■■■有线电视■■■综合布线系统■■■8消防建筑防火■■■结构防火（包括钢结构）■■■防烟、排烟系统■■■火灾自动报警■■■紧急广播■■■消防联动控制■■■消防栓系统■■■应急照明■■■水自动喷淋系统■■■气体灭火系统■■■9室外市政工程道路设计■■■室外管线设计■■■10景观园林景观园林■■■11灯光工程（含泛光系统）■■■12燃气■■■13通讯和电信■■■14环保■■■15卫生■■■16节能设计建筑节能设计■■■节能设备■■■17人防工程■■■18投资控制■■■19电梯扶梯设计和选型■■■20装修（含二次精装修）住宅（包含平层、复式）、公建配套、会所（含营销展厅）、所有户型样板房（包含实体样板房、临时样板房、创意样板房、交标样板房）、电梯轿厢装修等■■■包含精装修相关的二次机电配合。公共区域■■■2.4、对于由专业公司或其他设计人实施的设计或评估任务，设计人应给予积极配合并提出技术解决方式，针对该部分意见设计单位需无条件在约定的时间内修改到位。三、设计深度要求3.1、对各阶段设计文件设计深度的要求3.1.1.设计文件的设计深度，应符合国家和当地政府相关主管部门对各阶段、各专业设计文件编制深度并满足建筑专业报建及单体报建的图纸深度。3.1.1.规划设计应满足规划推演的合理性要求，至少做到3个规划方案对比，立面形式也应满足三个方向的推荐意向，总体规划布局及产品应满足发包人及相应股权方的过程审查的意见及要求。并无偿修改至发包人主管的集团确认。3.2.方案设计文件3.2.1.方案设计文件应包括方案建筑设计总说明和建筑方案推演图纸。3.2.2.方案设计应对建筑、结构、设备进行多方案技术经济比较，实施性方案建筑专业应达到并满足初步设计的要求。明确结构体系并经过计算，确保结构方案的安全可靠。3.3.初步设计文件3.3.1.初步设计文件应包括设计总说明书和各专业的设计说明书、各专业设计图纸、主要设备和材料表、工程概算书。初步设计文件均以各工程子项为编制单位。3.3.2.初步设计阶段须对结构体系、主要设备选型进行多方案技术经济比较，使设计具备技术先进性、可行性和经济合理性。初步设计文件应满足以下要求：1) 符合经过审批和甲方同意的最终方案及专家评审意见；2) 能据以准备本项目施工的主要建筑材料、构配件和设备；3) 能据以编制、审核本项目的投资概算；4) 能据以进行本项目的施工准备；5) 能作为本项目各专业施工图设计的依据；3.3.3.初步设计文件中的结构设计文件，应对结构的选型、布置、计算截面尺寸、材料用量等予以明确和量化，应符合设计技术标准、规范的要求。3.4.施工图设计文件3.4.1.施工图设计文件应根据设计管理部门批准的初步设计文件进行编制，内容应包括各专业的说明书、图纸等。施工图设计文件均以各工程子项为编制单位。3.4.2.施工图设计文件的深度应满足以下要求：1) 能据以编制本项目施工图预算；2) 能据以编制本项目招标文件；3) 能据以安排本项目建筑材料、构配件和设备的订货及非标准设备的制作；4) 能据以进行本项目的施工和安装；5) 能据以进行本项目施工各阶段的验收，包括但不限于隐蔽工程验收和竣工验收等。3.5.市政、园林和装修等专业工程设计文件的设计深度，应符合国家和当地政府相关主管部门对各阶段、各专业设计文件编制深度。3.6.对本项目设计质量的要求1）.设计应充分体现甲方的建设意图，满足本项目的功能需求，在控制投资的同时，做到适用、安全、美观、经济，并具备良好的环保特性，取得良好的社会效益。2）.乙方应根据设计管理部门及甲方对设计文件的审查意见，在本项目设计范围内对设计文件进行修改和完善。3）.乙方提交的设计文件不符合本合同约定的，乙方应在甲方书面通知明确的期限内将符合本合同约定的设计文件交付甲方。4）.本项目主体结构设计合理使用年限应符合国家有关规定。四、设计总体要求1、建议本项目按三阶段设计：方案设计、初步设计及施工图设计2、方案设计要求：2.1、先进行主要部分方案设计，包括但不限于以下部分：1）住宅户型设计与平面布置2）商业及配套功能分区与平面布置3）建筑整体布置与功能设计4）建筑外观方案设计5）项目景观方案设计6）项目基坑支护与开挖方案设计7）建筑结构方案设计8）建筑节能方案设计