上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告

深圳市天健（集团）股份有限公司深圳市市政工程总公司上海市保障性住房建设项目投资建设可行性报告同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司二零一一年一月目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc282589298"1项目宏观背景1HYPERLINK\l"_Toc282589299"1.1保障性住房建设成为住房建设的重点1HYPERLINK\l"_Toc282589300"1.2保障房建设政策相继出台1HYPERLINK\l"_Toc282589301"1.3保障房建设市场巨大，前景可观3HYPERLINK\l"_Toc282589302"1.4保障房建设资金支持4HYPERLINK\l"_Toc282589303"2上海市相关政策及发展趋势6HYPERLINK\l"_Toc282589304"2.1相关政策6HYPERLINK\l"_Toc282589305"2.2市场前景6HYPERLINK\l"_Toc282589306"2.3规划布局7HYPERLINK\l"_Toc282589307"2.4信贷支持9HYPERLINK\l"_Toc282589308"3深圳市天健集团（市政总公司）参与保障房建设的战略设想10HYPERLINK\l"_Toc282589309"魂3.1薄以低风险产品旅进入上海市场援，规避房地产藏调控风险篮10HYPERLINK\l"_Toc282589310"抖3.2至增强企业商誉中，搭建政府合尾作平台脆10HYPERLINK\l"_Toc282589311"想3.3想发挥企业综合皂竞争优势，提慕高经营业绩，满多方获取利润捆11HYPERLINK\l"_Toc282589312"驼3.4格保障房住宅的稀开发优势施12HYPERLINK\l"_Toc282589313"悉4绍产品分析及定誉位辰13HYPERLINK\l"_Toc282589314"计4.1欧住宅设计栽13HYPERLINK\l"_Toc282589315"戴4.2颜公建设计稿13HYPERLINK\l"_Toc282589316"室4.3凳装修标准逗13HYPERLINK\l"_Toc282589317"估4.4吼结构设计兄15HYPERLINK\l"_Toc282589318"稼4.5咽给排水设计雅15HYPERLINK\l"_Toc282589319"麦4.6种暖通设计宋16HYPERLINK\l"_Toc282589320"拴4.7偷弱电系统辽16HYPERLINK\l"_Toc282589321"掠5千开发方案及进衫度计划助17HYPERLINK\l"_Toc282589322"股5.1糖开发方案蹲17HYPERLINK\l"_Toc282589323"电5.2盖项目实施进度乱计划售17HYPERLINK\l"_Toc282589324"叙6炊投资估算及资愿金筹措杰19HYPERLINK\l"_Toc282589325"甘6.1卧投资估算依据捉19HYPERLINK\l"_Toc282589326"畅6.2脏投资估算假定浆条件乓19HYPERLINK\l"_Toc282589327"左6.3罢建筑安装工程广费用普20HYPERLINK\l"_Toc282589328"蜜6.4证工程建设其他瑞费用仆20HYPERLINK\l"_Toc282589329"笼6.5紫预备费匹21HYPERLINK\l"_Toc282589330"貌6.6拦土地费辛21HYPERLINK\l"_Toc282589331"融6.7饭管理费仓21HYPERLINK\l"_Toc282589332"沙6.8志建设期贷款利她息寸21HYPERLINK\l"_Toc282589333"裳6.9众投资估算表欧22HYPERLINK\l"_Toc282589334"偷6.10标资金来源及融旧资方案睛25HYPERLINK\l"_Toc282589335"瞎7夹财务评价网28HYPERLINK\l"_Toc282589336"翅7.1鼠财务评价的依筒据兄28HYPERLINK\l"_Toc282589337"漏7.2蜡财务评价主要申参数爆28HYPERLINK\l"_Toc282589338"武7.3限财务效益分析津28HYPERLINK\l"_Toc282589339"息7.4宋清偿能力分析唱30HYPERLINK\l"_Toc282589340"耻7.5旧敏感性分析疼31HYPERLINK\l"_Toc282589341"匆8打风险评估分析养33HYPERLINK\l"_Toc282589342"泪8.1驼竞争性风险丢33HYPERLINK\l"_Toc282589343"谣8.2咳成本风险术33HYPERLINK\l"_Toc282589344"夜8.3艘政府回购款逾妈期到位的风险授33HYPERLINK\l"_Toc282589345"解8.4雁利息上涨风险逝34HYPERLINK\l"_Toc282589346"项8.5皆质量管理不达胶标风险慌34HYPERLINK\l"_Toc282589347"寻9六研究结论枕35项目宏观背景诸保障性住房建击设成为住房建欠设的重点乏住宅市场供应睬主体正在发生尝改变。来在疲2010创鹰年之前的胡近焦10迷摸年里，住宅市师场基本上是由默单一的房地产偏开发商提供住废房，政府提供肉的保障性住房它基本缺位。傅从沾2010酒喂年开始，政府仆再次担负起主四导低收入群的导保障性住房建蜂设，使单一供露应主体向多元村供应主体转变词，这种转变将罪有利于抑制房症价过快上涨带颠来的一系列社喊会问题。寄加大保障性住凡房建设力度是兴本轮调控的一但个基本线索，第李克强副总理遇的多次座谈、键调研表态，在铜很大程度上将蹲进一步强化保坝障房建设的政欲策分量疲。呢201劝0阻年全孤国循58垫0撒万套的保障房施建设任务不仅们是历年来力度其最大的一年，喊而且也将开启滚保障大规模建杏设的起点。保徐障性住房的大予规模投资建设辨，不仅可以大水幅对冲预期中肆的商品房投资虚回落对经济增彼长的负面影响度，而且也将是膝本轮调控能够慰引向深入的有胀力支持。保障膝性住房的供应隙量将主要集中鸟于一线城市和乘房价涨幅过快插的计划单列市丘和二线城市。之图衬1-毅1馋：未来将逐步哄形成不同层级般的城市住房体凡系弓保障房建设政永策相继出台惑住建部甜201蹄0缝年彻5册月拉1蒜9贴日润与各地政府签罪订目标责任书唤，在某种意义缝上将保障性住号房的建设上升恼到政治的高度厅，而区域间的流政治攀比效应袍将促使保障性吵住房加快建设魔，弥补市场化偿房地产投资的轧回落，有效降起低房地产调控小负面影响。言表毕1-舌1留：垄新醉“快国十千条摆”俯以来中央部委眨及领导有关保煌障房建设的政叶策与调研一览挨表远政策及中央领优导调研浊政策与调研内烛容万5看月恶1舱9告日贝，住建部与各胆地政府签订住床房保障工作目糊标责任书病保障性安居工驶程协调小组将捏适时对各地落岛实责任书的情卵况进行督促检债查，年底将组不织验收。住房罗保障工作目标粱责任书的完成校情况，将纳入篇住房和城乡建纪设部、监察部旗对各省、自治核区、直辖市人匪民政府住房保坟障工作的考核佣和问责。馒6惑月眯1坊2息日似，七部门联合匀发布《关于加名快发展公共租谨赁住房的指导牙意见》下公共租赁住房营供应对象主要榨是城市中等偏射下收入住房困隔难家庭。有条每件的地区，可汪以将新就业职莫工和有稳定职内业并在城市居驰住一定年限的跑外来务工人员搭纳入供应范围际。指出成套建击设的公共租赁敢住房，单套建筑筑面积要严格喝控制在铅6大0芝平方米炮以下。监6印月瞎1责2验日顾，住建部关于倚做好住房保障罢规划编制工作熄的通知执力争尸到股201差2殊年末，基本解僚决斥154确0鸭万户低收入住葛房困难家庭的碧住房问题搭，顿2013-2零01馋5寒年各地要结合被实际，稳步扩邻大制度覆盖面远，适当提高保疮障标准，力争铸到规划期末，花人均住房建筑祸面积满1柏3终平方米饭以下，低收入屿住房困难家庭键基本得到保障垄。呼8善月同5骑日认，七部委联合歌印发《关于利诞用住房公积金野贷款支持保障燕性住房建设试喘点工作的实施顺意见》来选袋定忍2汇8粗个城市为利用独住房公积金贷端款支持保障性富住房建设试点软城市户，丛13婆3艇个经济适用住汤房、棚户区改宅造安置用房、停公共租赁住房稍建设项目为申堤请利用住房公葡积金贷款支持滴保障性住房建课设试点项目，喷贷款额度多约奴49夜3白亿元。级8培月既2漂1挪日让，李克强在常博州主持召开加蜘快保障性安居男工程建设工作耗座谈会查强调保障房建锄设各地进展还宏不平衡，住房虏保障体系仍不骗完善，政策支意持力度也有待鸡提高。要进一泽步加大保障性三住房建设力度腊，在人口较多陶的城市，要大简力发展公共租椅赁住房，缓解租中等偏下收入葬家庭以及新就纽业职工、外来邮务工人员的住特房困难；在低核收入家庭较多僚的城市，要进西一步加快廉租酸住房建设步伐能。匠9疲月岗1犹7匙日霸，李克强在北搞京主持召开加菌快保障性安居汇工程建设工作贺座谈会博强调加快保障包性安居工程建逝设，要通过建球机制，做到保相基本、促公平它、可持续，使剃低收入和中等紫偏下收入群众种基本住房能够滨得到保障和支轮持，使保障性蔽住房真正惠及扮困难家庭，使夹住房保障体系诞建立起来并长突期运转下去。忧在一系列政策勤力推之下，保切障房建设力度训空前。对于房屡地产开发企业酷而言斥，记201或1储年或不再是博淡取房价快速上泊涨的短期超额屡收益的时期，膊而是一个为即烟将到来的新的杏市场格局进行双预先安排、谋臣划的时刻。保桨障房可能就是梨一块试金石。齿保障房建设市酸场巨大，前景至可观这201浮0则年，全国住宅陵用地供应量大痒增鹊137示%剪，其中保障性疏住房用地增夸加砌336秤%晋，商品房用地欧增信加邮93私%踏。土地供应一赏反过去五年平洒稳增长的状态旨，将从根本上中起到平抑房价寻的作用。拣201侮0岂年，市场关注遥的房地产调控灰重点一直在抑幼制需求上，然办而，在增加供不给方面政府的漆力度也很大，闲尤其是保障性晶住房、中低价夸位肆/译中小套型住房晓用地量占供应否总量训的版77模%混。竿201欢0烦年，全国土地习出让成交总价缎款该2.7债驾万亿元，同比祸增举加如70呀%沿，而土地出让织平均地价同比晴下究降住17患%胡，地价直接推哗动房价的动力炮不再，有利于蹲房价的平稳。帝图谦1-得2撑：捷2010奥防年全国住宅用决地供应量大牌增挣137%很图鸡1-篮3盲：磁2010经坝年土地出让平汽均地价同比下板降海17%幅201犯1希年，我国拟建悠设卡1000爽卧万套保障房，仅与荐201泉0闭年扯58战0买万套相比，增诱长欲72.4泰%崇。登100乘0拾万套保障房的独建设目标远超条此前市场预期袜，意味只着俭201孕1肆年保障性住房厌投资将仆达敏1.4侵狸万亿元，达到角全国房地产投郊资规模的五分由之一左右。可屋见，保障房建象设市场巨大，话前景可观。西表硬1-坊2幅：周2010-2赌01与1拾年保障性住房丹建设规模、投神资额情况梳年份仍保障房建设规至模盛（万套）聚保障房开发面茎积威(输万平方米）腊保障房开发投挽资谎(数亿元）很201造0男年咐580当29000惊7250想201炎1再年那1000享50000神14000粉保障房建设资揭金支持色资金问题是保盲障房建设面临钓的难题，为此届今后国家有关房部门将继续鼓独励各地探索建付立保障性住房套建设融资平台坝，尽快建立起抽由政府主导的诚市场化投融资链和建设机制，寻从而实现保障浑性住房建设可然持续发展。随仿着公积金闲置略资金支持保障涌性住房建设的救试点的逐步成浊熟，覆盖面必躲将扩大。交201竖0委年塔1败0链月宏2尾6坛日暂，财政部、国扩家发展改革委恋、住房城乡建兽设部联合发布铃《关于保障性络安居工程资金赵使用管理有关娇问题的通知》刮（财化综阅[2010]狱9骆5搞号），要求切怕实落实各类保号障性安居工程掩资金，允许土壁地出让净收益淘用于发展公共柜租赁住房，允绵许住房公积金晚增值收益中计炎提的廉租住房绘保障资金用于漠发展公共租赁唱住房。达上海市相关政桨策及发展趋势相关政策怜201瞎0纵年艰1孟0船月产7艰号，上海市政扮府批转了市住即房保障房屋管倚理局等五部庙门插震《关于进一步先加强本市房地垂产市场调控加裂快推进住房保胆障工作的若干蜂意见》（沪府采发肢[2010]仍3抹4规号）庆。故“冈意孩见歌”应提出要着力推鼻进住房保障工乒作，逐步放宽市廉租住房准入笔标准；积极推蝶进公共租赁住税房工作，抓紧为建设和筹措一侨批公共租赁住碗房；全力推进耻以保障性住房车为主的大型居呼住社区建设，嫁今枝后扩5扰年新增保障性辉住看房券10亏0财万套。忘自傲201词0郑年妙5洪月胳2罗0上日情上海市政府与尤浦东新区纽等佳6钟个相关区政府双签署翁《举201啦0粥年本市保障性大住房建设目标悄责任书》、并据下达各项目建根设计划以来，咐市、区各相关辅部门采取并联烦审批、简化程赠序、缩短周期概的办法加快推女进土地储备、锐规划设计、手中续办理、开发杰建设及完善配南套建设；同时瑞通过例会制度叼、简报制度、器督查制度等，扶及时反馈信息界、解决问题，旧确保按期推进搞。馅从奋201怜0食年上海市政府果召开的保障性沫住房建设总结援及明年保障性书住房建设推进尿会上获悉码：拴201求0浪年，上海市政喉府着力加大了沃保障性住房建纳设的力度，全贞市保障性住房虽新开工党超境120桂0漫万平方米，建使设规模为历年勺来的高峰，建泳设基地涉及浦诉东、嘉定、闵徐行、宝山、青谣浦、松江，以击及徐汇、普陀夫、长宁、虹口测、闸北等中心枯城区，上海城具投总公司、上辛海建工集团、剩上海城建集团呢、绿地集团等驶多家国有大型促企业集团积极阿参与建设。市场前景老201畅0猾年，上海共完教成保障性住房塞用地供笼应砌84瘦0亲公顷，占全部抛住宅供地巧的采7殿6艘％。全市保障完性住房新开工愉超牙120略0妻万平方米。泥201赚1尸年上海将继续翅全面推进住房诞保障体系建设爸，新开工建设欧和筹肆措剖150匪0纤万平方米、供豆应麦18.太5桌万套保障性住塞房。今后，上熊海市新建的商均品住房建设项丙目，还将按不才低船于字5么%扛的比例配建经拿济适用住房、千公共租赁房等龙保障性住房。企根零据荷“须十二蠢五聋”牵期间上海住房利建设的初步方屋案，上贫海间“鹰十二垦五借”将住房建设大约罚为随1.2妖5谋亿平方米，其治中侮，红230浸0催万平方米将用朝于经济适用房仗建设宁，见200翅0萍万平方米用于葛廉租房公用房剑建设闯，纠200袭0虽万平方米用于秀重大工程配套辟拆迁安居房建锻设规，圾200伙0温万平方米用于箱普通商品房建栽设（中小型、烧限价房建设）习，逗170偏0盘万平方米用于肠商品住宅建设宏，帆250洁0停万平方米用于雾非住宅的商业顷地产配套项目愤建设。恭由此可见，保饼障性住房建设羞将成为上海市转未来住房建设啊的重点。规划布局煎200日9确年初，上海市忍政府确定浦东迎周康航、松江们泗泾、浦东曹沾路、宝山顾村捏、闵行浦江、茎嘉定江桥为本劣市大型居住社饰区开发建设六壳大基地，由上字海市属五大集振团开发建设。田六大基地规划膝建设用地裁约吸19.3俱3统平方公里，其铜中居住用地袜约脏10.7妖7排平方公里，规雹划居住人口疑约咬5授2有万人。列201煮0胁年胀2险月，上海市政推府批准《上海讨市大型居住社番区第二批选址垃规划》，总共骆有花2洁3朝块大型居住社心区陆偷续院“淹上谊马职”嫁，建设用地面禁积聪约愁10侮5酸平方公里，其崭中住宅用地面肠积傍约淹4扭0奉平方公里，预健计可建住宅建打筑面积樱约横800有0询万平方米。经薯过公示，近期阔将荣有烘1插3毙块社区率先启迹动，包括宝山侨罗店、嘉定城轿北站、嘉定云寒翔拓展、青浦北华新、青浦城奴一站、松江佘蛛山春（托2录1伍丘）、松江泗日泾、闵行浦江叨、闵行旗忠、谨浦东航头、浦智东民乐路、浦畅东川沙、奉贤所南桥，合计建夺设用谎地础5需5旦平方公里，可哨开发住宅用扫地俱2百0港平方公里，可虏开发住宅建筑刘量紫400记0末万平方米。喂部分大型居住斥社区规划情况央如下：碌浦东民乐大型芹居住社区，位伏于浦东新区惠塔南镇，社区南剪部规划有轨碧交烘2桨1路号线，预计可预居朴住锅16.补2户万人扰。毯俩宝山罗店西大洪型居住社区，献位于宝山区罗傻店老镇西南，答罗店北欧风情葛新镇西侧稀，奴A3永0浊郊环线以北，伍周边有轨逗交圈7蜡号线终点站，滤预计居寇住享2.济5创万人痰。怜沾嘉定城北大型柔居住社区，靠蔽郊环线和沈海园高速易（施A伐5京公路），轨遭交购1摔1绣号线嘉定西站膜位于规划基地肯内，预计可居搬住涝10.吧8弦万人。疤嘉定云翔社区竞拓展大型居住臂社区，位于南佳翔镇西部，北桶侧有轨译交置1魄1压号线马陆站，慌东侧有轨音交趁1当1薪号线环球乐园抢站，预计可居株住页6.奉0心万人。秀青浦新城一站概大型居住社区顽，位于青浦新敢城东部，轨栗交例2款0展号线新城一站垄位于规划基地亿内，规抖划鲁10.2斤4掩万人。气松江佘山北大封型居住社区，棋位于佘山国家窝旅游度假区北泪侧，社区东南桃部紧邻轨崇交域9切号线佘山站，窗预计可居岩住扮2.铸5咽万人。肚闵行旗忠大型塔居住社区，位亦于闵行区南部援，旗忠国际网寿球中心东南侧诵，社区东部和励南部约扬3白公里极处为轨帜交遣5变号线，预计可唤居牧住岂9.砌4句万人。芳奉贤南桥东大命型居住社区，诚奉贤南桥新城栏重要的组成部薯分，靠近规划寒轨道交氧通屿5亿号线延长线，思预计可居科住净2剧3妥万人。肥图型2-墙1调：上海市保障留性居住社区规静划布局图信贷支持福201叠1娇年，上海银监攀局将加大差别孝化信贷政策，师继续积极支持霜保障性住房工恩程建设，积极凉推动辖内大型趋银行严格执行急差别化住房信盐贷政策，进一剖步加大监管协沾调指导力度，寨推动商业银行映配合支持上海贱大型居住社区唤开工建设，优丽先满足保障性耳住房建设资金盐需求，充分发纠挥贷款资金对径房地产市场健竖康发展的调节艘作用。榴深圳市天健集取团（市政总公煤司）参与保障崖房建设的战略堡设想征以低风险产品断进入上海市场想，规避房地产恰调控风险符保障房是与商税品房相对应的联一个概念，指文政府为中低收巨入住房困难家贩庭所提供的限扩定标准、限定祝价格或租金的搂住房。上海市肾保障性住房由锹廉租住房、经序济适用住房、宏动迁安置房和遗公共租赁房构忍成。督保障房和商品陵房的一个最大秆不同点，是在留建设过程中，捧占开发成本最呼大的土地由政趴府低价供给。移开发商开发完身成后，由政府身支付开发成本袍全部回购。政业府对保障房建熔设的款项一般赶在卵3或年内支付完毕宜，因是政府项谎目，开发商回批款有保证，相显对于商品房项榴目，保障房项薯目的回款周期企并不会因过长社而构成财务压稳力，相反保障击房能够成为企覆业稳定的收入此来源。角另外，比较保驼障房项目和商漆品房项目中政众府获得的收入功，保障房项目奥中政府获得的稠收益并不比商松品房项目低，远在售价合适的垫情况下，甚至漫可以获得更高显的正收益。从锻财政管理体制宇角度看，由于充政府保障房项滤目收入并不进仆入土地出让金摄专户，各地对路资金的支配性字更高。两保障房对于政铜府来说可谓一疯个收益不低的拳利润项目，但四对于房地产开穷发企业来说，阁保障房利润率衣相对较低，但些由于有政府支炮持，风险很小耐，可以说是房蜘地产企业的稳绳定利润。自政责府育201熔0梯年狮4究月实施更严厉悟的房地产调控焰措施以来，开魄发商、购房者忆及投机商一直抗在观察市场是毕否会迎来反弹厚，特别是政府粉落实减缓房地叼产市场发展的伍决心。迄今为度止，政府坚定甜实施有关政策岩，并明确重申虑打击投机活动领的目标。因商饥品房价格已达顺到多数人无法僚承担的水平，穷保障性住房市肿场的需求空前逢加大。天健集袖团通过保障性亏住房这种低风诵险的房地产开贸发产品，进入朋上海住宅市场瞒，可以有效规驾避近期房地产娇调控的风险。啦增强企业商誉坊，搭建政府合休作平台依保障性住房项尚目的开发由地绞方政府主导，凝其建设主体本后质上是地方人关民政府，承建煌企业实际上是娘一种包干代甲膛方行为。保障惑性住房的利润册率相比商品房骤来说较低，在桌一定程度上可路视为开发商的或一项社会责任千。随着政府履伞行为社会大众倍提供适当的保查障性住房解决行方案的承诺变筛得越来越迫切颜，通过参与保璃障性住房项目汤，可增强企业饭商誉，并巩固诞与地方政府的栋关系。面目前，上海市拣保障性住房项唇目主要由市属贺五大地产集团航公司，即上海诉城投、上海地财产、上海建工角、绿地集团和毯上海城建承接说。天健集团作设为深圳市国有草资产监督管理笔局控股的股份炼制企业，月市政总公司坛承建的上海浦霉东新区世纪大弯道工程曾获得个中国市政工馆程丙“灵金杯记奖晶”河，在上海市场拒也拥有一定的宾声誉。为进一状步巩固企业在方上海市场的地根位，实现集团帮公司长三角地陪区区域开发战菜略，需要积极码投入保障性住堂房的开发建设竿。捉发挥企业综合贷竞争优势，提疑高经营业绩，边多方获取利润桨根据天健集舌团堪“揉十二膝五炮”译发展规划，集熟团主营业务包识括房地产开发化与经营、工程镜施工建设、管授理与运营。主已业定位为黄以肢“完三睬高孤”乔（高端管理、耽高新技术、高拨资本投入）为储特色的市政工任程与建筑施工运业和以差异化避为特色的房地元产开发为主业丙，走专业化发猛展道路，开发防与经营并重，猪最终成为经济服效益良好、注妇重社会责任、骡拥有核心竞争急力、具有强势喉品牌的房地产嘱开发商和工程湾施工建设、管紫理与运营商。驰集团区域开发魂战略：做精做哥细做强现有项贩目及深圳地区专项目，以及特棋区内外一体化葡、政府加大基愈础设施投资的骂项目；做优与步房地产发展联猜动的地区；全各面发展珠三角挖地区项目；选向择性布局国内闹发达地区，如乏长江三角洲、慰西三角奏洲奶(眠成渝珠陕众)彼、北部湾、海简南岛和中部地取区项目等，严抽控其他区域的脾施工业务拓展密。泪上海市保障房董项目一般单个绒项目的开发规音模较大，一般肥分现为先3烧0踢万冒、睬4米0上万垫、远5队0窃万织、杨6驻0妻万，个别项目把达但10顺0辽万平方米。通埋过承接如此大冠规模的住宅开弊发项目，为企葵业积累大型居梅住区的开发经亿验，提升企业午经营业绩。凭驰借雄厚的房地倦产开发实力和捕市政工程与建嫌筑工程施工经查验，集团不仅合可以获得保障魔房的开发利润镜，同时还能充偿分发挥工程施葬工上的优势，好获取项目施工汉利润，开发效栋益良好。们保障房住宅的肃开发优势黎1施、拥有更多的桐贷款渠道。相坑比商品房，保摆障性住房的贷并款更容易、贷湾款渠道更多、沉审批更快之外膜。王2笑、资本要求低圾。保障性住房票项目的资本要净求远低于商品途房。住房项目蚕成本的第一大剪要素土地由政弟府低价提供，线政府将为项目篮提供不同程度粥的资金支持。间3叶、税务激励。任除政府提供的煎各种激励之外释，保障性住房逝还可享受大量雾的税务优惠。抢例如，目前征糖缴的土地增值胸税是按照四个境利润率范围确案定届（块30昆%跪—累60光%妨），保障性住卖房的低利润率算可能会由节税储部分而获得好响转。一些城市演已将保障性住础房的土地增值关税预征率下调芳至趁1厌%粗，以进一步鼓济励开发商参与后。古产品分析及定锅位住宅设计单房型设计上以董二房一厅为主梳，以一房一厅罗，三房一厅为浴辅；按照一房漠一暮厅续50m嫁2钉左右，二房一固厅农70m溪2卖左右，三房一闻厅遭90m届2奏左右的面积要骡求做到四明（叙明厅、明卧、休明厨、明卫）帜，并力求户户井朝南，使住户豪最大限度得到刻舒适的居住空鹰间。每户内均生配有足够的储乌藏空间，卫生用间的布置与大谋小满足规范要绸求。秘表鱼4-冠1角：保障性住房刑项目户型配比济表鞋户型蓬建筑面积信配比系一房一厅孤50m冬2些左右对25%敢二房一厅压70m山2杠左右运70%寨三房一厅昼90m胳2喉左右绣5%公建设计乳公建的内容包望括社区服务用疲房凝(放含居委划会算)梨、物业管理，释以及社区活动役等功能，公建腾宜相对独立设减置，避免公建专对住户的影响杆，同时提高配谷套公建使用品猾质。装修标准嫂参照同类保障脉性住房项目，圈装修标准配置透如下：里1两、水或室外装修标准宅：外墙选用面死砖及外墙涂料林饰面。合2谈、平戚入口门厅、电阿梯厅及楼梯瓦间触—恳—肿防滑地砖地面息，内墙乳胶漆箭墙面与顶棚；站3帜、户内装修标爱准：须地则面读—邪—做细石砼，厅室艘留饺3cm嘴面层，厕卫留她5cm漏面层；兼楼便面繁—触—归现浇板抹平，据厅室留应3cm穿面层，厕卫留冈5cm骆面层；能内墙钓面吵—乱—披厅室混合砂浆防基层，厕卫水阻泥砂浆基层；虫顶央棚挤—笨—朗水泥砂浆基层蜜。右图馋4-1/4-赤2漆：上海市同类庙保障性住房项寿目效果图议图锦4-是3词：同类保障性宁住房项目鸟瞰疯图结构设计板1腰、住宅：根据虹项目地块的规孔划指标进行具型体配置，一般干为高层住宅阴（仇11~1紧8返层）或多层住偿宅歇（粒≤松6第层）。高层住西宅带一层地下充室，一般可考董虑采用钢筋混壤凝土剪力墙结及构体系。多层专住宅考虑采用怎框架结构或混蒜合结构体系。挤2象、车巾库突膨：配置人防地蔑下车库，一般巧采用钢筋混凝槐土框架结构体惊系。框架抗震愁等级为三级。瞒3近、配套公建：漂公建一般谁为鲜1~涉3跪层，采用钢筋备混凝土框架结团构体系。给排水设计取1名、给水：高层舌住宅均采用地余下贮水圈箱存→佣水迈泵丢→遵屋顶高位水狼箱腊→少用水点的联合识供水方式，泵嫁房设于各自地界下室。多层住昨宅及公共建筑绕采用市政供水促直接压力，个玉别有特殊要求浸的根据实际情督况设置增压设参施。姜2最、热水：所有皇住宅的热水预茎留燃气热水器岔制备，采用每兔户单独自行设盘热水器的供水暗方式。公共建埋筑根据需要设姐置集中供热水么方式。崇3席、消防：整个俘小区设若干个垮室外消火栓，盆距离符合规范凯要求。公建及据地下车库设置芳自动喷水灭火鸦系统，室外设要水泵接合器。流4痛、排水：卫生约间与厨房分开插排放，卫生间哲采用污、废水誓合流方式，高掘层住宅卫生间胆排水立管均设让置专用通气立区管。底层排水活单独排放。室僻外排水采用雨病、污分流方式叹。室内生活排窑水直接接入室培外污水管道，鼻最后接入市政席污水管。公共旅建筑的厨房废觉水经隔油处理我后排入小区生蛙活污水管。屋魔面雨水经雨水却管道系统排至派室外雨水窨井冤，汇集小区地贸面雨水一起纳得入城市雨水系孟统。空调凝结弯水排水与阳台徐排水及屋面排械水分开设置。暖通设计校1鼻、空调系统：纪根据户型设计领为每个卧室、喇客厅等预留分饭体空调用电量蜓，室内机、室蚊外机位置以及置凝结水管留孔于。为公建、门荐卫等预留预留认分体空调用电铸量，室内机、坦室外机位置以俱及凝结水管留恨孔。替2丛、机械通风与晌排烟系统：地日下设备用房设酷机械排风系统沿，不具备自然毙补风条件时设件机械补风。地惜下车库设机械籍排风、排烟系怕统。为住宅厨据房预留排油烟番竖井。为住宅型卫生间预留排凤风竖井。豆3龄、燃气系统：港天然气管道自抱市政管网引入蜻，经过调压箱符减压至所需压吐力后供出。厨朵房均采用低压王供气。弱电系统睛配置有线电视宫系统、电话系旱统、数据通信毕系统、对讲系贪统与家庭防盗直安保系统阀、幸CCT骑V张监控系统、机命动车库管理系杏统、小区周界体报警系统和巡伙更管理系统、水地下机动车库进设火灾自动报宿警系统。故开发方案及进们度部计划开发方案约1岁、地块特性：版政府完成恩至子“灌三通一落平废”贵状态，企业中永标签约后直接殊可以做方案及怖施工图的设计映规划，因政府惯提供套型图和修房型大小的比深例，加上此类泉项目往往有办嫁事绿色通道，救所以比一般商拾品房开发项目膊要简单、便捷纽得多。一般情婆况木4~充6围个月可以开工吊。圆2呜、项目进度：押政府一般要秘求喘5仔0陈万平方米以内险的项目交房期米在三年以内，摆具体以建设项鬼目协议书为准蔬。吗3通、合作方式和营条件：根据市似政府有关部门捞的规定，上海蝶市二级资质的赤房产公司，具坡有不少于伍亿兴人民币以上的铲资金证明，且肢有相当的开发食业绩方可参与拉报名。个别项孔目经协调允许弱外地一级资质顺的房产公司参逼与报名竞争。让根据以上条件溜和要求，集团菌公司可以采取须二条途径获取矿此类项目的开乎发：一是与上献海房地产开发樱公司联合开发法，配合上海房挡地产开发公司蔬去拿项目，之衔后成立项目公谢司，并作为股凳东参与；二是糖直接用天健房必地产开发公司桌名义去拿项目海，但此种机会恭相对少，需要芦协调。萄项目实施进度赛计划猫根据现行的建迹设程序，按照继上海市各项审乞批手续的时间紧要求，结合保断障性住房项目贫回购款支付方浩式，编衬制乘3胀0倚万平方米保障煌性住房项目的弟实施进度计划射如下卫表挂5-穗1句所示：玉表秘5-巩1殃：项目具体实励施进度计划（劲按缩3怠0唤万平方米建设攻规模考虑）白序号易工作阶段悄持续时间趟1君项目前期阶段赢，包括项目立港项、规划设计绞、办理各项审宁批手续等贤6胃个月液2受项目开工广至贷±0.0盒6质个月丘3协±0.斤0恨至结构封顶华1乔2落个月闷4境结构封顶至交姨付使用骗6奥个月括5絮室外总体豪4体个月缘6件竣工验收、交索房龟2左个月促7颤合计赛3坦6辽个月优注：以上进度被计划为正常情哈况下的合理进恒度安排，一般违项目技术难度栽不大，基本都赏可以按时或提昨前完成建设。揪投资估算及资翼金筹措投资估算依据顽同类项目规划雾设计方案；骨现行建设工程讲概预算定额及泳有关费用取费厘标准；眉上海宰市便201羽0驴年犬1息1缩月建材价格信革息；轨上海市建设工亡程价格与指数涝；令本地区类似工脏程经济技术指摇标；降国家或地区规烤定的收费标准答文件。妖投资估算假定壳条件扁1夏、技术经济指茫标宝参考上海市同备类保障住宅项后目的技术经济寒指标，本项目筑技术经济指标膏假定如下：岛表释6-纱1责：项目技术经废济指标表（蝴按害3注0荐万平方米建设辫规模考虑）洪项目证单位御青浦区参考项冒目桐南汇区参考项旬目口本项目太总用地面积投㎡怎107644沿36367后157895捆总建筑面积扮㎡略219797垦77933进343000洒地上总建筑面侦积切㎡升193759剩69871润300000肢其中宽住宅总建筑面帽积叹㎡睛190725旷68793绝295200哥配套公建悟㎡粮2874雄978.29湾4500者附属用房两㎡傻160逃100窃300饱地下总建筑面羞积滴紧㎡种26038较8062宿43000凉其中候独立地下汽车秋库砌㎡倦18006东4000浆28000得地下非机动车摩库疲㎡失8032女4062饶15000贷容积率夺1.8椒1.92悄1.9塞户数惨户龟2831棵984乳4300肿人口驴人拍9059零2952糟13330甩机动车停车夜辆房1133心349廉1720拼停车缝率进冬辆途/欣户毅0.4框0.36伶0.4猾非机动车停车翻(督主要位于高层因地下堆室加)今辆幅5662楚1145鹿8600梅建筑密度添14.30%拘11.55%慰14.00%每绿地率让36.50%劲35.80%尖36.00%密集中绿地率生10.50%恼10.20%盐10.50%氧2恐、政府回购款镇支付的节点池项目工程进度水达需到斗±0.0难0咏时，支付回购叼款衣的处30奔%增；显项目结构封顶贡时，支付回购菜款刻的幕30止%毁；峰交房验收合格戏后支付回购款耗的邮35汇%内；则另馋5叙%朝质保材金漠1品年后支付。谦3猎、土地费支付皂的节点抖中标后，性付扔50咏%第的土地款，锁另祸50留%温在土地款在回好购款支付时扣旅除。岩4哄、蝇住宅回购价暂喉按贿570倒0榜元恼/m锻2揉计算。尖建筑安装工程贪费用丛建筑安装工程屋费用包括住宅慈、车库、配套朴公建及室外总汤体工程等的土辅建及安装工程重费用。蜘工程建设其他签费用杆可研、环评等偶前期工程咨询桥费：考虑市场蓝竞争因素，防按坝2字0伟万元估算。像勘察、设计费赖等：考虑市场营竞争因素，器按晚5采0殖元段/m催2肥估算。循审图、招标、绢监理费、造价匪咨询费等：考膏虑市场竞争因丧素，引按伸4响0私元雨/m肯2投估算。绪三通一平费：做包括场地准备势及临时设施等康费用，按建安倾费层的炸0.35器%税估算。出市政配套费：具住宅建设配套微费减免，其余昨多回路供电容兄量费、自来水萄管道施工费等田按相关收费文开件计列。洽市政管网接入照费用：包括红容线切外帮5批0颤米内，暂估。预备费则按建筑安装工浩程费用及工程疯建设其他费之此和踩的蛇5滔%恶计取。土地费阶含土地出让金亚及相关税费等同，按计入容积和率的地上建筑连面积计算，暂禾按楼板史价伸170施0轧元栽/姻平方米计算。管理费确指房地产开发盯公司项目管理具费用，按建筑漫安装工程费用芬、工程建设其睁他费及预备费侍之和口的杂3浙%谷计取。务建设期贷款利屿息校根据资金使用雀计划及回购款象支付计划，本敲项目如能在取余得项目桑后洽1舅年内，完成施巧工蹄至嫌±0.0犬0用的进度计划，知并如期取得回闸购亮款死30豪%和，则本项目建盯设资金可全部热由项目资本金牧及回购款解决支，无需银行贷偿款。（详见方偿案一：全部自颤有资金）粱如本项目工期争延误，或未能舍如期取得首期屯回购款，则本如项目资金不足氧部分，需向银大行申请贷款，钻贷款年利率按浪三年期贷款利急率松5.85羡%鼠计取，每年贷盐款额为当年资工金使用计划中扯自有资金不足委部分，年内贷购款均衡投入彻。隶(管详见方案二葵：奉25践%笼自有资宏金型)投资估算表鞭表确6-猜2屈：项目投资估笔算表附序号迅工程和费用名框称剩数量钱单位丹单位造价乒合价

婚（万元）久备企漂结注靠一眯建筑安装工程肠费用茧343000自跳M2熊2324证79725活排1罗地下汽车库岂28000签M2演3005守8414龟独立地下室担1.1踪桩基础找28000复M2衔100钉280毯主1.2办基坑围护及土题方胀28000壤M2斤600悬1680壮隆1.3损地下室土建纽28000勺M2穗2000炕5600尖萄1.4嗓给排水吓28000围M2午25息70均爪1.5算消防冤28000楚M2钥70割196鸽消防喷淋及消唤火栓等系统娘1.6沈电气野28000研M2唤80坛224忽卸1.7撞弱电吹28000羡M2逃30圆84挨埋1.8膜通风观28000雷M2色100近280贵地下车库排风到系统、设备机杯房通风系统折污键撇匠偶页盈2碰住宅止310200损滤M2扎1698妙52678叛喝2.1遮桩基础鱼310200尾防M2爆90戒2792矛透2.2尚基坑围护及土轻方粒15000害M2俯500请750杰周2.3拦地下室土建等15000钩M2系1800得2700改秀2.4插地上土建梦295200等躺M2瘦1300埋38376球说2.5息给排水及燃气功310200验里M2熟50趣1551岂咱2.6川消防谷310200世括M2森15凝465畏漆2.7红电气羞310200束都M2拒80集2482员且2.8狸弱电俯310200爪胀M2改40呀1241关仍2.9雁通风锄15000母M2懒100险150诞侄2.10挑电梯若310200名虽M2弄70故2171墓星辉板隆颈票魄宁3锄配套公建及附枝属用房始4800糠M2秩1490嗽715拦款3.1产桩基础琴4800毁M2报100浪48篮禁3.2重土建念4800棚M2槐1200好576育矮3.3构给排水及燃气币4800航M2搂50载24羡风3.4冠消防钞4800钞M2圣20掀10尝纹3.5姥电气耗4800锄M2荒80刑38泥岁3.6敏弱电者4800严M2买40侮19裹裙侦镜滋脸野茫点4肿室外总体窗343000岭虎M2贷82移2826脊冻4.1融室外活动场地记、道路及停车刻场等须62368昼M2蜜220艇1372臂活动场地、道叮路、停车场围泥墙门卫、垃圾凝收集站等麻4.2健绿化假73421剂M2载50术367源形4.3伞室外安装涝135789狱周M2磨80刃1086好水、电、燃气会、通信、照明谣、标识等摩饥躬梯饶挎蝇刑5杠变配电工程舍188650蹲滩KVA姥800躁15092孤粉笛停嫂袜糊免辛晒建安费小计轻343000食搭M2惜2324偏79725攀骨距握俯广驳栏证二妄工程建设其他均费况343000蛙杰M2北356迹12226妨值1渠可研、环评等劫前期工程咨询弯费住灵壤追30胞参考计价励格放[1999]各128娘3分号，计价字格专[2002]御12梢5杨号娱2擦勘察、设计、辣竣工图编制费朴等江343000圣隶M2泉50袍1715好参考计价申格级[2002]竭1勒0碰号缘3膨审图、招标、阀监理费、造价呜咨询费等汤343000凑圈M2龟40肿1372怠参考发改价司格洒[2007]授67庆0谦号、沪价振费饥[2005]罩05般6胆号、沪价危费头[2005]春05矩6坦号窗4跌三通一平费苦79725座万元祖0.35%续279凳场地准备、临笋时设施等燥5屈住宅建设配套阳费酒录食拖0僻减免鹊6扇多回路供电容诱量费途94325惯KVA拔290抬2735后沪价公无（励200席4温）剩00盯4伏号售7该市政管网接入怖费用腹鱼命高140发红线香外跨5绑0遍米赞8只供电配套费柏343000蹄轿M2吵126锤4322肌沪价公览（差200锅7罚）碰01达4拖号店9貌自来水管道施章工费野300000糕糊M2牙17.5眯525讨沪价经晚（护199真8敲）债24亏0歼号惯10买燃气管道排管体施工费灭300000尚谷M2虏24.5歼735垂沪价经秘（膜199鼓8友）常11畅5股号裳11步电话通信工程抚费狸300000它粮M2确10因300外沪价经层（拢199凝8栋）鹿13径2撕号组12康新建工房漏失绪水量费拐300000诵台M2乐2.4亚73纸沪用财肆（士9皂7软）烈474著贪号股串久侍避晃畏摊三尝预备费忆91951注万元梳3%洗2759寻（瓜一晒+峰二心）节*伶3煎％巧乏铺边加盘凳忌四持土地费凳300000愁炮M2屈1700甘51000灿含土地出让金曾、征地包干费对、前期开发费膊等。按计入容劲积率的地上建猫筑面积计算。蜂占彻跃郑轿钩姐五阀管理费用牢94709家万元炕3%隆2841互（姻一测+嗓二输+私三巡）戏*者3纠％肌六殃建设投资记295200舟就M2浇5032机148551琴杨（疫一犁+匆二森+燥三规+毯四堤+缸五）朝单方造价按回弯购面积折算吊七恨建设期贷款利声息援忍渗炼主弱1反方案一：第一势年收到回购款寄，全部自有资震金，不用银行足贷款丛旱求峡0绩利用自有资金慈及回购款滚动窄投入仿2客方案二：第二讯年收到回购款询，范25喘%蔬自有资金，不席足部分申请银创行贷款叔阅飞期1800魄利用自有资金撞、回购款及银简行贷款夜八赔总投资且才案相基（趣六翻+认七），单方造傅价按回购面积吴折算摊1乡方案一：第一倘年收到回购款捆，全部自有资中金，不用银行虽贷款火295200藏福M2腊5032宗148551逃议蹦2环方案二：第二吊年收到回购款伐，既25康%纯自有资金，不煤足部分申请银朴行贷款捷295200寒档M2廉5093晚150350册膊椅资金来源及拉融资方案烧根据资金使用现计划，本项目示自有资金绪为洲25案%粪，不足部分为趣银行贷款。项冒目分年度投资商计划及资金筹猴措方式详见存表流6-3/6-槽4轨。白表羡6-晋3令：资金来源与厉运用表（方案衫一：第一年收疑到回购款，全登部自有资金）循序号减项股智痰目财合计（万元）示年份责1丙2育3谜4滚1廉资金来源捐201507无词83722朗50479粮58892剧8413抬1.1欧回购款胆拥拾惑室突资比例尚100%翼30%领30%赚35%库5%场央金额票168264馒区50479迫50479着58892未8413框1.2医自有资金枝33243量33243何告宏余1.3念银行贷款愿0灌限欣档纽起贩哨军圈屈篇2叮资金运用湖161706娘躬83723提32723慢34929旁10331鸭2.1席土地投资迹51000腐51000身替肚赢2.2烟建设成本前汽呜侦劈可脸比例贷100%滚30%窃30%援30%鸣10%茄限金额污94709不28413站28413俯28413乔9471宵2.3僻管理费用座2841钞852肾852徐852棚284判2.4骂销售费用科0皮0奥0币0框0笛2.5灭住宅维修基金群1529威欠镰1529久增2.6杯交易税费得101报会闲101余远2.7障经营税金及附英加躬9339当2802发2802拨3269探467腾2.8蜓所得税源2186惊656灯656确765吨109才2.9硬借款本金偿还悉猪敬倒些弃2.10蚕借款利息支付破翁吓甜翁模低州事庭灭吗逗3选盈余资金通膜0钉17757历23963米-1918宁4绞累计盈余资金尿锐0志17756雀41720英39801投表遥6-彼4耻：资金来源与津运用表（方案灌二：第二年收纸到回购款罪，成25诚%授自有资金）旗序号烛项须持皇目鹊合计（万元）丹年份或1屯2亭3劈4笑1孔资金来源恢230638赞梨54766泻58087银109372课册8413宗1.1社回购款欠喘美翅舟冰寸比例宏100%艇0%蝇30%及65%社5%燃绳金额愤168264婆输0抓50479吵109372处要8413伍1.2镇自有资金效37138燕37138违盏骗腾1.3毕银行贷款独25236峰17628歌7608疲茧病澡队菜暗析粒梯2乏资金运用琴188291唉瓣54765葛58088糊65130损10309跌2.1段土地投资灌全溉触裙简倡比例嘱100%牺50%舌50%郑描泽泪金额爬51000雨25500纵25500讯塘稍2.2前建设成本声摔停厘截贝弄比例址100%暂30%矮30%拔30%矿10%弓贿金额惕94709赔28413绕28413喷28413印9471挠2.3痕管理费用皂2841妄852或852已852准284阵2.4念销售费用涂0鸦0鹊0袋0赢0额2.5斯维修基金我1529对参膏1529缘怖2.6渠交易税费艇101狂由枪101底喉2.7恼经营税金及附胳加惨9339环0续2802和6070晴467稼2.8馆所得税金1736拼0饮521割1129脾87给2.9拥借款本金偿还木25454晃味凶25454港段2.10掘借款利息支付再1582概呀犬1582臂拾嘉秀理连庙逮发3敏盈余资金冠蝴0俱0色44242答-1896养4盗累计盈余资金缴烫0凡0唇44242闯42346财务评价熔财务评价的依驶据有国家计委、建愿设部《建设项著目经济评价方买法与参数（第各三版）》；津《投资项目可朝行性研究指南队》；样近期已建成的出类似工程基础倦经济评价资料段。挽财务评价主要糊参数磁1季、项目计算期遗：传计算期叼取穷4播年仰，鹊3探年为项目建设做期薄，墓1纵年为结算期戏。苏2、税费：脸项目涉及到的陪税费主要有营铲业税金及附加愁、房屋维修基属金、交易税费睛等。氏表帝7-1篇朱税费及其取值猎表保序号足税费咳取值标准避1燕营业税及其附非加俯收入的摸5.55存％草2饼住宅维修基金扫51.8舒0亮元黑/m枣2提3贝交易税费拴0.06%功4拼所得税竟应纳所得税额旁的咱25钱％宇3娇、借款利率：加参照中国人民薪银劝行士201钞0买年旧1扣2飞月悦2威6形日公布的中长着期（三年）贷届款利奋率灾5.85厅%遇。4、回购价：凉住宅回购价暂左按滩5我7堂0坐0惕元丧/m荒2钢计算。财务效益分析坚1削、收益预测：浆扣除保障性住绿宅中的配套公蛮建面积，本项拒目可供回购的梳住宅面积约蛾为姨29520养0傍平方米，回购珠价宵5颗7椒0陈0低元域/m邻2搭。今2骗、成本分析：半项目总成本费骆用包括建设投沿资、贷款利息鞭、交易税费、仔住宅维修基金象等。盏3祥、财务评价指亲标：根据现金仙流量表与利润础表计算各项财颈务指标如下：顺表枣7-2素建项目损益预测斯表蒙（方案一：第杰一年收到回购鱼款，全部自有梯资金）睡序号因项震融女目麦计算基数撑单锋价封/束计算费率朗总价（万元）搅1桶收入降168264腥.00健1.1伴住宅句295200斥M2词570使0亩元括/M2乘168264匙.00坝2捞营业税金及附倦加闻168264商万元解5.55%窝9338.6堪5足3蚁成本费用华150180震.81滥3.1眨建设投资里295200疗M2乓503捎2躁元塞/M2可148550虎.71曲3.2女贷款利息拼0.00羊3.3狭交易税费妇168264周.00柿万元俗0.06%停100.96邻3.4雨住宅维修基金瘦295200根M2为51.8术0榨元调/M2瘦1529.1滤4巷4栏利润总额（哑1-2-3泼）舱8744.5凯4骗5伪所得税货8744.5侧4脸万元祖25%当2186.1何3昨6依税后利润爸（娃4-东5费）确6558.4凉0辩7廉税前总成本利材润率柔5.48%举8秤税后总成本利悟润率繁4.11%箩9何自有资金利润亮率话19.73%蔽表港7-3驶倍项目损益预测寨表赴（方案二：第恒二年收到回购畜款逝，竭25翅%年自有资金）臭序号御项繁语庸目毁计算基数扩单叼价内/举计算费率攀总价（万元）盒1由收入出168264裂.00母1.1窝住宅迹295200弱M2终570案0穷元阀/M2蚕168264盯.00锅2农营业税金及附兄加险168264朋万元巷5.55%沃9338.6扶5窝3闻成本费用上151980断.36禾3.1廊建设投资顺295200慌M2还503搞2常元峰/M2星148550爷.71惨3.2神贷款利息同1799.5科5沿3.3强交易税费共168264商.00稻万元忌0.06%际100.96肃3.4亡住宅维修基金喂295200顷M2棉51.8娱0爽元哪/M2助1529.1毒4希4寄利润总额（辽1-2-3佳）多6944.9棚8控5职所得税壶6944.9稿8才万元底25%林1736.2英5益6费税后利润购（仇4-步5巴）耕5208.7犁4持7谁税前总成本利睁润率停4.31%救8吉税后总成本利拜润率大3.23%充9痒自有资金利润药率杜18.70%纷由上表可知，傻项目在两种方寸案下的自有资象金利润率分别器为滚19.73跨%辣和她18.70雪%犹，盈利能力较况好，项目财务陷评价可行。清偿能力分析酒对方案二（第拣二年收到回购脉款驰，炼25脆%街自有资金，不愉足部分申请银顿行贷款）进行肢清偿能力分析通。用住宅回购欠款偿还建设期蒸借款，在建设誉期第三年就能钩偿还银行贷款腊，项目清偿能霸力较强。政表菜7-4钥损项目还款计划件表巧（方案二辽：天25浴%游自有资金，其丘余申请银行贷竖款）炭序号争项目爸合计（万元）店年份徐1恳2风3持4蠢1彩银行贷款尿25236艺17628捷7608殃0虚0孤2睁建设期贷款利炮率催（诞1-留3柳年期）遮泡5.85%兄5.85%示5.85%虾5.85%阵3踏建设期贷款利匪息府1800退516朗1284包魂尝4桑年末本息余额粥视18144梅27036信饭艳5犁年初欠款炉部升杆27036殖梯6祝本年还款额既贝隔匙27036葵助6.1器本年归还本金纵绕讽鼓25454睬仅6.2其本年归还利息惯岸恶债1582克敏感性分析左为考察项目的荣抗风险能力，城对项目建设成归本、回购价格总作了单因素敏传感性分析：计爸算建设成本及续回购价格变见化瞒±5笼%阅、皂±10凶%样时，项目的税陕后利润变化情差况。拥表档7-5制象项目敏感性分陵析表悼变化因素秩变化率址税后利润悉建设成本胀-10%划17699.告71抢-5%挺12129.大06艺0男6558.4泡5%睬987.75泳10%急-6110.絮53焦回购价废10%苍18470.节23常5%幕12514.济32追0兼6558.4炎-5%亲602.49贫-10%辛-7137.海9膨图涌7-1勾蔑项目敏感性分估析图大通过对项目课的钻“颤建设成剧本会”她及墓“拉回购价绪格滚”禾进行敏感性分秧析可知：当项弱目建设成本增撕加场5.70球%距或当项目回购唯单价降笔低购5.39暑%绝时，净利润降佛为零，项目变真为不可行。因极此，需在建设怖过程中进行严丙格的造价管理撒，保障项目总鞠投资控