南京市某项目策划报告

南京市某项目策划报告人类智慧的辉煌见证人类文明的历史丰碑南京***项目策划纲要致：江苏***集团致：江苏***集团非常荣幸有机会接触贵公司***地块项目，该地块作为南京城东发展的重要组成部分之一，我司认为具有非常强的挑战意义和技术内涵。表现之一是本项目规模超大，不是开发一个居住小区的概念，而是在建造一个新的居住中心，已经上升到城市经营的高度，因此项目整体开发销售能否顺利，更在于整体的策划和全程是否能不间断的良好统筹。表现之二是本项目地理位置独特，地块自然资源非常丰富，不同单位可挖掘的价值有很大不同，不能用策划一般项目的程序和做法实施。我司始终把项目整体策划作为工作的核心，从策划中寻找房地产工作的价值。通过国内名牌房地产公司带来的启示。我们的目标是：通过策划使项目的销售速度达到最快，并大幅提高项目的销售价格。我司真诚希望能同贵公司共同创造一个非常闪亮、有个性并能堪称经典的房地产行业大作品。由于时间仓促，未能对项目做更深入的研究，请贵公司谅解。下面我司就市场研究的总体结论和项目发展构思做简要描述，作为我们下一步合作的基础。***房地产顾问江苏公司南京***顾问有限公司2003年10月16日目录引言：上市公司开发房地产项目的定位与思考……05一、项目总体定位……………061、项目整体定位…………………06螺2刃、项目名称川………………球………………晶………………幅………………错…………捕08狂3秩、项目主题形僚象定位过………………吩………………制………………恩………………搞09毛象散文诗一样咏的锐CL寸D挨风貌：始………………颜………………辫………………商………景10值二、项度目芬SWO跳T指分质析帮晃………………为………………搁………………苏……………戚12猴1凝、项目地块概灾况筹………………竟………………焦………………吼………………磁……荣12纸2唐、项奏目颤SWO跟T鞭分蚂析方傍………………勿………………原………………蜂………………首…彩13乌三掠、产品设计构愚思及项目发裹展思路土………………喉………………址…………雁15裕1敌、项目总体发笨展思路世………………闷………………产………………祸………………肢15眉2厘、产品结构及意布局睁………………餐………………扯………………爸………………弯…刑16铃3筛、各小区的名妄称主题及档次阁定位齿………………签………………颜………………势…倒17巩4贞、各小区的产娱品迈层次它构成帖………………键………………精………………啊…………砌18文5虽、项目开发计蛋划屿………………零………………丧………………惭………………塔……波19您四退、目标市场定纽位荒………………枕………………抽………………央………枕…………限22千1吧、目标客户群歪体定位削………………灌………………杜………………中………………全22输2惠、乌户型援定位绞………………灵………………龙………………言………………年…………励2叠4彼3岔、朋销售价格评估权………………斤………………轿………………盗………………犯……霜25写五、南京房地胆产市场简要分详析柔………………欠………………艰………………柴…闷28疤1吴、南京房地产蒸供求状况分析禾………………沟………………初………………怖………解28祥2泛、南京房地产退市场特点闻………………仁………………虏………………惹……………坡32论3只、目前南京房督地产市场需求忙特点政………………驶………………臭………………艳…拴33柄4辉、南京各板块浴简述偷………………半………………短………………纷………………悉…鄙34敏六、龙***香的优势励………………煤………………框………………矩………………效…罩37钱七、绿***纱项目服务取费盗基本报价勤………………劳………………中……………贤39赤附件：印***坏全程营销策划窃服务眯流程书袍………………轧………………遗………警40引言：块上市公司进行铜大规模房地产膏项目开发的定夺位与思考糠我公司有幸在尸近几年内为躺深圳振业、深氏圳赛格、中海亭置业、是山东鲁能、知安徽慢飞尚等多念家谁上市企业提供想房地产项目的冰策划与销售代烧理服务，基于谊我司的实战经正验，我司认为串上市公司在房爽地产项目的运心作中定位：根1宵、巧“悲上市公激司松”社是一个全国性种的品牌，它意罗味着强大的经络济实力和市场立号召力，给市描场诚信的感觉骨，其企业知名库度远远高于非乐上市公司，与争非上市公司相雅比，其企业品第牌优势明显。摇充分挖掘和运脚用上市公司的顺品牌优势是竞父争的第一法宝工。险2重、言“洞科技是第一生谣产苗力脱”被，是大型企业疑占领市场的核同心竞争力，羽在房地产项目有中提仰高厅“杏科技含即量灰”学，以科技带动幸生活作为竞争渔的第二法宝。抗3凝、以超大气魄下和资金优势使征项目的形象完忘整，给消费者繁真实的梦想货作为竞争第三源法宝。甚4秋、强强联合膛，与全国性的越知名房地产策桶划机构合作，逢整合资源（邀影请国际级设计蚁大师捧场，邀贤请中国房地产对协会、中国物古业管理协会等熊单位领导牲制造声势，获参与评比并努挠力获得育全国性的奖项窑等方式），创栏造全国性名牌雨产品，完全创赚造出一个新的块竞争层次作为懒竞争第四法宝银。块这样的定位能磨够真正则展现带“锄上市公我司初”婚的优势，而使在一般性房地产枕公司无法与自刮己站在同一个职高度上，训创造无竞争市埋场弯。默一麦、速项目总体定位震1炊、项目整体定膏位椅“咬国际生活社险区惠”秀区域生活中心拒（鸡CL婆D披）脉、新生活天的缔造者患项目测整体定位均依据：戏（袖1皂）随着城市化职进程的迅速推异进，禽南京环城公路驱作为南京一环允的明确提出，贪项目地块的区援域价值将会在杨未来几年内有些很大提升。常（桌2乞）项目番所在矛区域均的城市功能酬定位为项目的翅国际化概念提再供依据。用在睛距项目础5帮公里尚范围内已有或暖规划建设有含中山国际体育俱公园（杜高尔夫球场、屋马术场仇等）辫、珠江夕路锁I道T垄产业园、仙林辟大学城、南京航经济技术开发马区等猫，这一片将集贷聚大量们的切I紫T拜精英、城市贵爪族为项目提供凑高素质消费群皇。汁（拌3倦）项目周边自众然环境优美，纳为本项目的生违态概念（国际禽化生活的组成叛）提供了独特裂的支撑。项目河地处风景区环乔抱之中，南望毕风景秀丽的钟制山风景区，北壤靠华***她，西临紫金山方，处在城市的菌绿肺之中。此墓项目拆迁改造材土地总面档积经140笨0料多亩，除戒了程75俊0杆亩可开发土地牛外，其余碎近氧65苗0糖亩土地全部作水为绿化、道路朽及市政配套用扭地，地块周边肃将是大面积开奥阔的绿地。注（急4业）欢四通八达的交壮通网为项目的寒国际化生活演剥绎提供了无限在空间。地块东劝临长江二桥连抗接线、绕城公堪路，南临宁镇夕公路。宁镇公率路往西连接市惹内交通干线，还进入市内非常推便利，特别是很与玄武湖隧道孝相接，十五分金钟便可进入市拐中心；往东逐经东扬坊立交唐与诸多对外高娃速公路线相连起，对外交通极渔为便利；东侧宪的绕城公路与怀长江二桥相连档，直达江北。杠（什5香）本项目土地宪通过拍卖获得钓，土地成本相巷对较高摔。依目前的规薄划要求，别墅皂楼面地闹价沫611译0是元从/汽平米，多层楼它面地粱价漂183绩3今元炕/闻平米，小高层烘楼面地哪价播91抹6骡元三/茂平米，项目胁只有走高附加艺值高产值之路升才能达到此项泉目运作的最理良想状态。2、项目名称“***”惩人类智慧的辉即煌见证寻人类文明的历雨史丰碑虏项目名称体现圣三层含义：仓（谋1逼）是一个城市渠的标志和象征衫。目前南京规芹划汉“宋一城三铁区鞭”沫（河西新城、飘东山、仙西、秋江北三个新市失区），从发展呼的眼光来看，地他们都在般向衰“红现代禽化岭”花方向发展，这颠是时代的步伐局，是未来生活歼的衡量标准。目本项目处于市舰区和仙西新市猎区连接线上的举一个损社区弃大盘，要打将此项目极力肃做成城市的标渴志、城市的象否征。颜（宋2宾）是一省种画“回科翻技鞭”载的展示。目前跃南京的大盘都笋提倡一种生活界，如东郊零的筒清城、江北帝的华侨城、江坚宁的五夷绿洲芒等，是简单房季子的堆积，只沈是色彩上鲜艳时，配套上多了欲一些东西，但童没有真正体现执出其大盘的价材值，而本项目风是作为科技的扰展示。名（崇3秤）是国际化新翁生活的标准。刷***暑的整体开发要竖向发达国家看自齐，强猾调巩“蛛数字化生母活闸”践、狠“颠生态化生搁活刚”齐、扮“将智能化生段活容”郊，提出新时代般国际化生活标串准。跨（础4裁）是企业品牌导的提升。作为羞江苏悬***敏集团上市公司高立足南京房地阿产市场，以项领目品牌提升企狼业品牌，社区累建设触以倾3趴0楚年不落伍为标渣准，将捏***获集团的打造为鄙南京地产的第满一品牌绳。喷顺3料、项目折主题齿形象定位相“停现代者的飘、科技惑的嚷、馋生态的危”番主题社区舟“持M讽orden学—静—信S舞cience熔—堵—闹E农cologi疗cal辛”隆在国际化生活讨社区的大背景倍下，我们的项浙目作为城东生黄活标志，应该及展现的不仅仅龙是配套、环境端，而更应该超浪越产品本身的诱设计，努力提鼠升文化主题级，具体可以从炒新材料、将智能化、生态潜化的角度努力蜘提升产品的附距加值伏。挂象散文诗一样具的隙CL万D纵风貌：看从狗31顶2没国道，开车进神入城区马上从浇空间高度可以难找到一个十字畅轴心，你可以己自豪的告诉朋哗友，这就是塌城东新都市生汇活狠中心，真正实恒现匪“霸现代化、科技盒化、生态化泳”邻。链31拐2驼国道旁一个大矮型灯塔上写悟着幅“锡***岛”邮，顺冤着幸“估***徐”康指引盐的方向，一条哀景观通道缓缓磁滑下，帮银行、邮局、奥医院、购物中平心、电器城、式家具城等大型门配套流应有尽有丑，荣我家帽就在括学校的凭后面祥，这是一所南滋师大附属学校哀，我们家儿子里就在这里读书急。航顺着通往盐***吓的小路，是一站条特色商业街复，两边有精品饰店和风味餐饮配，吸引着年轻缎人的心酷。乱答商业街的后面俯是阳光水岸和系大地风景。蛇社区内高低起厘伏的也自然吓地势凝，刚加上花草树木锅的点缀，竹成就了大大小标小几十个美丽米的花园爪。慧远远就可看到选阳光水岸，北柜斗星座，梅花饺桩式空间排布枝，山景、湖景淋，捏36纹0纵度景观一览无葬余，楼下尽是煮水，房子是从脑水中冒出来的巴，站在阳光水凝岸，不得不感虎叹人类的伟大玻！用眼前除了山就扇是水，除了水缘就是绿，房子远是架空的，景枝观是通透的。延商业街的东侧涛是女四层退台式花浑园洋房，屋顶钻整板太阳能，蚁墙体内部循环仅水，环保节能臂是折2狱1长世纪可持续发毁展的一个重要设课题，锤现代科技的成排果在这里大展鸦身手，一不小夫心还以为狐走进了科幻世摧界。尽进入痛城市山谷的道终路茶是象巷花果山拍一样的美景，故20予0汉多套半山别墅忧，如从土中长弊出来一般碰，幻与周围森林、杀山谷、瀑布融化为一体，成就温了一幅完美的侦山水画。弟瀑布沉边还有一条象狭西湖边的风情店酒吧扎，完这里是聚集排城市贵族旦、都市精英剩的地方亚。晌在区内的道路群上徜徉，沿路侍展示泛三种建筑风格挡、三种特色风减景、三种生活唱情调港，在组团和组源团之间有便利柜店满足简单居蓝家消费，每个段居住组团有独箱立完善的物业笑管理，安居在奸这里的都是向绢往新生活的人治们。锅啄翅二、项聚目足SWO掘T积分燃析释色球被听1翁、项目地块概咐况揉***宰地块位于东扬绑坊立交的西北坛角，东临长江中二桥连接线，自南临宁镇公路渣，北至并***构，西至绕城公性路。实际出让剥土地总面仗积温497076避.粪5砌平方米。缘房号（略）未2织、项侄目涉SWO谎T惑分析搭内肠洲容份劣势解决办法先项目优势分析舒S本trengt莫h责①眯项目周边环境室优美。多***圾、紫金山等山吉景是本项目特鲜有的优势炮，属尤其对本项目顾的别墅产品来骡说景观因素是下不可多得天然匆资源。港②怎周边交通条件廉便利。绕城公尤路、长江二桥驻连接线、宁镇轨公路盒交通网四通八滚达，玄武湖隧呼道的修建更缩筝短了本项目进例入市区的时空要距离艰。踪③彻项目位于绕城窃公路（南京一代环）以内，营补销推广上容易暂找到支撑。喉④茧项目规模较大义配套完善，为计业主提供极其美便利的生活条详件。容易营造阔大型生活社区角。产品档次分贵布清晰，可以锯满足各种客户魄群体的需求。饱⑤稀项目地块写自然添高低起伏，对绣于小区内景观滋的营造极为有六利。粘⑥么江苏汁***欠作为上市公司镜，有着强大的诸企业品牌和雄掉厚的经济实力轰，这为本项目理的成功开发提暑供了坚强后盾顷。葛①格重视自身小区撇配套建设，商恶业街、会所公巨交车站、学校浆、幼儿园等。票②峡沪宁铁路的噪推声影响，主要仗通过筒减震沟、减震引墙和绿化隔音邀带狼等一些措施减职少对项目的影唯响。项目的小强高层部分是最滋靠近沪宁铁路店的最外面一排袄房子可忙采用真空玻璃瞒等新材料隔音驻。译③策通过社区大门好、社区主入口获道路等一些措亩施减少高差对是项目带来的不异良影响。葡项目劣势分析狠Weakne拢ss病①滑项目地处南京墨市区边缘。距霉离城市繁华地登段较远，周边徒配套不完善，先人气不足，目纳前市场形象较溜低。呜这一劣势会随劣着城市的扩容坟，而在今后详几径年内得到补足规。蜘②忧项目周边噪音蹦较大，尤其是灌项目的西北侧切紧靠沪宁铁路颤线。腥③毕项目地块与杏31阵2劲国道存在着封明显的落差，肺使得小区内部茎的私密性很难岁保证认。续上表：抱内业超容炼威胁解决办法苦项目机会分析波Opport坐unity葵①巡项目周边骡发展形势良好拾，钟山国际体饶育公园、马术县场地、珠江路瑞软件园、仙林禁大学城、南京烂经济技术开发棒区等陆续规划蔽实施，为本项锋目带来源源不温断的客户。四②克别墅用地的停作批，使得本项配目内别墅显得太更为稀缺，有逼利于价格的提层升。北③睁周边大面积拆慧迁改造，产生悬新的购房需求游。象④鸡南京妨房地产市场运浆行良好跳，为项目的发叶展提供了很好痕的宏观环境亡。厅①针策划公司随时概随刻收集市场算信息并进行分尘析和预测，帮哪助开发商减少沉或避免由于市首场变化带来的尘不利因素。的认真研究宏观米政策的导向，似加快大盘开大臭速度。热②衣针对大盘竞争务，采取增加项妥目的文化主题盗、塑造国际生风活社区的形象激，尽量与竞争础大盘形成差异鸣化优势。朴项目威胁分析运T概hreats席①成近期大面积土罩地出让，特别乖是大块土地的插出让，加剧了朽房地产哀市场大盘竞争眯。涝②蚊市场的不可预存测的因素，如优宏观政策的调思控等。刚三嫁、产品设计构公思刮及项目发展思贸路树1红、恨项目总体发展烂思路挨本项目为航母牌级的综合性社臂区，蹦规划建设三种事类型的物业，针根据我司多年裹的大盘策划经筝验，本项目分恰为三个独立的附子秩项目进行运作妥。基项目分区发展胃依据：完（寇1焰）航项目的超大规际模是项目分区互发展的先天条细件。图本项目占改地耻75博0陡亩，规模较大栋，分成三块，等每块占地段约裤25狮0昏亩舰，完全可以形傲成独立的小区吧。胳（辰2揪）谎项目产品的要传求。柄本项目规划要膛求三种产品类岸型，三种产品友类型毕所占用的资源逆不同，成本不白同，价格不同喊，域针对的贝客户群层次钢不同，项目的债档次贪形象家也不同性，为了能将高洞档产品（别墅需）向更高层次哨发展，有必要冠形成一个独立览的高档次高品勿位形象。振（倦3突）辛工程形象的要旗求。本项目三厉种不同类型的网物业，会穿插号开发，即同一驳时间段开发不夏同物业，为了确使开发产品的叶工程形象清晰垄明了，作为三羽个子项目来开净发，每个子项彩目有独立的工深程进度、发展讲计划、工程形据象，这样有利稻于整个项目工撇程形象的统一躲。剪（陕4副）物业管理的辅要求。待不同类型的物羞业决定了消费完群体不同，他贩们所要求的物揉业管理附加服笛务痰也湾不同，能承担厦的物业管理费览用也不同，为柴能将物业管理仰有序组织，需叙要分为三个独或立的小区。艳（演5冻）市场形象的较要求。美三个子项目有南三个不同的市起场定位，押三个不同的市乞场形象，同时检他们有同属于缸整个大项目的惩形象央，这样就是一陈个系统的市场锯形象凤。产品的市场项形象才能清晰肾，否则将是一按个综合性大社液区的混杂形象顿。这是目前南忘京大盘开发的纷一个弊端。刷2忍、脑产品结构及布纲局引三个子项目三较种主要产品（赠别墅、多层、枕小高层杜）觉，每种产品占勉地约货占荒1/莲3袖，其基本尾分布如图：毯三个小区之间洁的分隔采用河群流、道路、绿衫化带、公建配乓套等四种方式程分割。忘3剥、各小区的灿名称主题塑及档次定位挖小区名称痕产品类型谱档次定位唉主题形象菠主题内涵辜城市山谷叶别墅巷高档欠自然的力量海自然与生态尖大地风景冬多层牛中滥高然档形科学的力量说科技与环保父阳光水岸午小高层者中高档全艺术的力量封建筑与怡景注释：泉（少1止）本项目别墅蓬规划容积率不型大犁于底0.篮3奋，按照我公司谊操作砌多个蕉别墅项目的经纵验，累别墅应细分为摸两种产品来开阿发，即独立别肿墅和双拼别墅轨，以独立别墅疑为主，至双拼别墅为辅孕。别墅讲究与弟自然的融合，偿以例“面森林、瀑布、焰山旬谷吨”辣作为外部自然拦生态环境。酷（蚂2勒）为将多层和倍小高层住宅品蓬质做高，多层卡住宅中划出一球个组团做成花买园洋房（一二巡跃层、三四跃料层）；小高层卧住宅中也划出飞一个组团，做密成楼中楼的形开式，即电梯叠鹿加别墅。样（饥3球）多层住宅的蚊主题是环保节屯能、新科技的刃运用，体现科锤学的力量。今（吉4冲）小高层住宅刑的主题体现人所改造自然的力棚量，小区内以掏人造景观为主枕，圆将变自然的栏起伏山势瑞与人造的蝴湖燃水完美结合秧，完美演绎。寿做到户户有景板，户户有湖。暖4逢、各小区的产叙品料层次悄构成凡小区名称伤核心产品犁形象产品斯景观环境今配套设施领建筑风格倘主题卖点垦城市山谷戏别墅所半山豪宅、全相景生活至高点沈森林、峡谷、育瀑布伏名人俱乐部会济所恐北欧风格轮自然景观、生愁态环境棵大地风景绩多层姐四层退台式住饥宅、节能环保糕、屋面整体太客阳能、地板水展循环、花园洋霞房组团（一二概层约式、三四流层跃式）哪庭院、风情商这业街匆、自然起伏的召地势错落有致豪，部分湖景盘大众会所、幼乞儿园葵科技风格磁环保、高科技腥含量康阳光水岸味小高层份点式小高层薄、氏36俊0乘度景观、电梯陕别墅组团（跃偷式）、接铁路沿线茶真空玻璃窗鬼、部分架空通湖透的景观仅低密度、色自然地势、吃人造湖景棍、泊36恢0著度山水景观巧健康会所、中杆小学航澳洲风格值人造景观、新讲材料运用涨5勿、项目开发计峰划终（阔1话）湿项目的蚂入市顺时机选择互从宏观环境和缩区域环境来看霞，满1999-2悬00跑3鸟年四年多南京群房价猛涨，目熄前涨势幅度仍姿然较大，但从尝宏观政策对高灿价房的调控来混看，未来几年昌内著高档商品房鸣价格的上涨幅法度将趋于平缓诱，而考虑到本培项目土地的利屿息成本，建议闹本项目尽早入昆市。哭（砌2暴）项目开工时毙机选择锁依据项目的规抵划要求，项目拜最迟谢在帝200朽5掩年废5寇月份开工。同召时兄依据项目目前单的发展态势，顷项目最早能绳在快200慰4控年符5脏月开工绍。为杠使贪本项目尽快入取市，建议本项嫁目董于镜200爹4佳年咸6抱月前耗动工。裤（撒3护）项目开发周尽期丧项目规模较大六，规总建筑面积剃约杆5胆5削万平方米，累考虑到市场对午本项目的需求畜和本项目的施妙工进度断，建议本项目涛分歇5掠期开发完成，坏开发时间跨度水从恭200小4诚年旗至胡20促08萝年幻低捐共花巷5度年时间完成开劝发。钻种种经济迹象滑表明，目前中淋国经济发展局默部过热，预计层全行业经济闭发展速度轧在败200零8亲年钳奥运会之后趋秘于平缓，因此梦本项目应驳在母200霞8芳年之前开发完内成。融（晋4弯）项目开发战客略饰A姑/伤环境先行、配逗套先行年项目目前位置湖相对较偏，区熊域内生活配套晌极不完善阵，为营造项目颈的居住氛围，摊提升项目土地候价值，在一期初建设商业街、后学校、会所等砌公建配套。捡项目地块目前池是荒地和拆迁咱地，内部道路兵景观环境几乎丹为零。为营造某中高档生活社钳区的形象，在降一期将社区一慎级道路及其两狗边的环境做好发，挣隔绝铁路公路侦噪音对社区的测辐射雨，骡同时利用小区分天然的地形地贤貌，起引水入区，构安建相应部分的挂湖景河绿化，杨主要管网铺设烟完备，一期竣纱工时社区大环兔境全部完成。岛B/横先开发别墅产充品和多层产品云，后期开发小个高层产品植项目目前位置尖相对较偏，区序域内最大的优意势是景观优势巨，先期开发别案墅能较好的利伪用现有外部资爽源，并能最大沈限度提升土地嫁价值。多多层区是本项启目牧档次兽相对较低品种各，蜡销售价格相对饿较低，销售进扣度会相对较快革，容易聚集人舍气，营造新社短区的居住氛围飞。间小高层产品容臭积率较高，同修时土建成本也央相对较高，必椒须等土地价值运提升后再开发渡，才能获得最方大的经济效益水。根据我司多搂年的大盘操作炎经验，多品种胁住宅项目，小行高层产品的开姓发一般在害后期进行。小厘高层的开发需痛依赖于完善的有生活配套，优兰美的环境景观乳，成熟的社区析生活氛围。遣C助/线开发产品档次馋形象逐渐提高驶本项目地处市红区边缘，剃先期开发高档劝产品价值很难青实现。霉从城市发展的毫角度来看，糕城市化进程的框加快，城市边挎缘土地价值会瑞有很大幅度的失提升，高档产熊品高获利空间打应留待后期实互现。帐大盘房地产项吸目一般是在后姿期获得最大的主盈利空间，前阻面开发是在营赏造环境，引导禽市场的发展蔬，塑造社区知表名度。市场发卧展成熟后，做销售价格也很剂容易提升上去喷，产品的综合秃品质也应随着蓄价格的提升而题有明显的提升独。同时，随着触市场竞争日益陵激烈，产品的鉴建造成本会有悟明显的提升，狗这时要想获得铲更大利润就必跑须将产品的档功次形象努力提性升。产品档次铅形象主要体现炉在：产品的位胳置分布，产品笋的景观环境，笼产品的建筑品射质等方面。扶D捕/露多层区先开发打沿宁镇公路部锤分挡宁镇公路部分窝是本项目的门驱面，能够最好圈的体现本项目椒的工程形象，柿同时该部分地依块土地价值最当低，先开发低魔价值区域，候再邻开发高价值区割域，利于项目喂的持续发展。侨E殿/冈别墅泡产品卵的开发羽将贯穿整个项岸目的开发始终年别墅产品是本迟项目的一个亮拘点，且是市场陵的稀缺产品，销容易吸引市场惹的眼球。因此轨别墅区应分组耗团开发，有节床奏的进行。遵一期别墅开发议以双拼为主，傅二期、三期开桂发纯独立别墅域，市场形象分层阶段提升。面高档产品由于罚其总价高，针民对的是金字塔行尖少量的消费鹊群，销售周期膝一般较长，所损以开发速度不放宜过快色，特别是市场繁还未培养成熟王的情况下。荣别墅项目私占用大量的寺稀缺资源，摧这些稀缺资源寻会随着社区建甩设的完善快速巨升值，因此定眨级别墅的开发辩应留待后期进撞行，方能保证伏项目利润的最悦大化。筑（碑4牙）项目开发计狡划鸣开发时间禾及分期包产品种类往200筛4冷年榜一期始200笔5摩年探二期层200泽6朱年膜三期紧200秆7幼年醋四期沿200醉8稼年爬五期逝别报墅卡3添个组团絮1圆个组团调1职个组团剖1猫个组团倡多拌层岭4签个组团茂1狭个组团展2萌个组团阵1灶个组团脑小高品层记5龙个组团路1章个组团加2白个组团太2救个组团等商业街烫完成灰学校震幼儿园昂中小学富会所忆完成嫌四小、拐目标市场定位师1亮、目标客户群席体定位还产品类型揉目标客户群体富比例亩别墅汽①聋南京高收入群撤体直②器苏锡常、苏北月、上海的高收含入群体蛇③静国内其它大城毛市的高收入群缺体敢④桑投资客林60%饿20%桌10%较10%割多层薄①逝周边企业员工敢和区域内固有猪居民低②侄仙林大学城内芹的芳教师及相关尊单位常人员茧③系城区内白领人剥士指④煌其它愿60%亚15%沸25%访10%帖小高层据商业街父中小规育模威Shoppi县ngMal彩l倘、金品牌服装、中燃西餐饮、汇超市、动休闲茶楼、娱悔乐网吧、银行须、邮局、移动颈联通慎、医院等央会所释与品牌健身会仁联营（如中体相倍力躁）篮，实现会员制匙消费晌学校查与名牌大学联绿合办学（如南漏师大附属学校术）决客户群体定位远依据：亮（撤1骗）别墅产品属约于高端产品，件“恒高处不胜则寒略”牧，扇其档次越高派知名度越广，款针互对的客户群区兔域来源就越广过泛，如帝豪花挨园针对的是在期宁高级商务人陈士，部分外籍延人士；上海紫值园针对世界级动富豪。本项目纱别墅将利用天瓶然景观苹及四通八达的尝交通饺优势，营造长挡江三角洲上的沸一颗明珠，客英户群体区域来座源将以南京为极主辐射周边城沃市。惑（钳2战）多层、小高棵层属于中端产斑品，产品知名享度的区域性很来强，针对的客萍户群体将以本塔区域为主槽。遗（泽3辨）商业街属于降项目的公建配蜡套，其经营者妻需要我们去招筒商，招商的依所据是商业街的末规划。皆本项目商业街肆布置在社区主众要道路上，作敞为区域性生活票配套中心，同咱时返分隔多层区和具小高层区。商殿业街的主题何是舰“含集购物、休闲捕、旅游、娱乐窑于一房体冲”寇，中小股型丑Shoppi压ngMal匙l任满足区域生活导配套，商业街深可布置精品服船装、中西餐饮碰、市政配套等老。2、户型定位悲户型定位主要石依赖于目前的查购房客户调查质分析，同时考踪虑到面积和房篇间的合理布置拳。税住宅类型杜套型慌面积麦比例护多层、小高层炕1*1蛮40则±材5耀10%节2*2*1脚80桐±纽5吵20%隙3*2*1妹100浓±逮5筝35%乌3*2*2攻120咏±填5刚30%怪4*2*2碑150拆±族5张5%基别墅蚕4*3*3宰180-22煎0灾20%惭4*3*4泼240-25扁0俊30%窝5*3*4困280-32严0均40%失5*3*5请360-40饿0怜10%揉3搭、销售价格骄评估剧本项目在其发寨展期间价格定到位表：馆平均价格敞产品类型洽200粥4赞年泄200聪5贸年倍200睡6稻年祥200智7计年姜200汽8嘉年颗别墅（万衬元很/纯套）俗180-22驼0奔240-26忌0根280-30少0黑300-32样0角350-40恋0洁多层（上元三/m钩2株）栋42腹00丢4600火5000增5200昆小高层（锻元蜂/m茅2私）梅5500各6000坦6800呀商业街（朴元辜/m梢2篇）秋6000译6500穷8000注释：疤（帐1耗）姜打划线为此时划间段无该类产场品销售。煤（总2际）由于位置景案观及配套对别徐墅价格的敏感插度很大，别墅刺价格按套计算挂更合理。惨别墅的套型变尊化区间较大，片总价变园化寄区间很大。疼一期中含有双营拼别墅整体价奇格偏低，二期恐、三期属于纯敲独立别墅，每兆套总价明显较凉高。移（脏3煮）本项目计划栏开发周负期典5禽年娱，从成本的角告度和区域开发饲逐渐成熟的外总部条件来看，侵此区域房价每府年的升幅厅在成8-10菌%设。定价依据：祝1顶、成本法惩（由于时间关教系，本案采取租简单的成本法肤）谢本项目实际决可开发面福积牙75槽0招亩，出让国金内9.1护1界亿元，平均土追地价粱格晒183境3元元歉/疫平米。陪产品类型帖土地价格（管元信/鬼平米）哭容积率捞楼面地价（午元晒/拌平米）扔土建及其它成底本（径元宴/短平米）读总成本（省元草/丢平米）怖20丧%糠的毛利润（征元射/务平米）香销售价格（慢元裤/希平米）药别墅吴1833盆0.3累6110励1200折7310踢1462浴8772朽多层核1833流1.0千1833疗1500傻3333雁667傻4000饶小高层慢1833素2.0爹916拿1800验2716散543粪3259注：盐（辨1壶）规划要求中是对商业街未作孝具体的限制，捎故成本法中未修对商铺的价格旷作具体的经济向评价。俱（早2睬）由于土地是业整块出让，各谦产品所对应区菌域土地价格按况照整块土地的墙平均价格计算毕。揭（纤3程）此评估价格眠仅为静态价格番，未考虑资金在的时间价值傍，拥200鸭5阳年以后销售的宿物业按每适年疑8-10夏%版的涨价幅度计白算。区2瘦、市场比较法拼（本案仅采用砍简单的加权平迟均，若有机会赞在详细策划报猾告中我司会提哲供规范的评估疫报告）床本项目产品分农为三种类型，浇可比实例也不奸尽相同，竞争烈项目也有很大绳区别。策（怖1锁）别墅产品市药场比较价格惧可比实例可以隔扩大到南京区绩域内的中高档屿别墅，本案选倡择帝豪花园、侦东湖丽岛、翠淘屏国际城、密金陵家天下束等帐4智个案例。阶项目名称饶独立别墅平均价价格（怨元初/展平米）甩比较权重续帝豪花园朋18000讨0.1桂东湖丽岛拦7000局0.3震翠屏国际城尘8000次0.4奴金陵家天下皇6000抵0.2臣独立别墅评估去价格为籍18000延×馆0.1+70粱00悟×僚0.3+80翁00拣×企0.4+60乏00待×垃0.2=83蜡00布元鸟/宪平米嚷（污2己）多层、小高继层产品市场比恨较价格牺多层产品属于场中端产品，产秋品的消费区域投性很强，可比疗实例应在区域四范围内寻找，据项目所在区域青目前在开发的排类似项目较少哭，有阳光嘉园旦、天泓山庄、番天悦园、紫金判山松林谷哀等府。签项目名称白小高层、多层个平均价格矿比较权重选阳光嘉园妈4300茫0.2滔天泓山庄拨5300冻0.2纽天悦园碗3300葛0.2鸦紫金山松林谷验4400独0.4奉多层、小高层脊评估价格为盏4300懂×掉0.什2泄+验5300立×昆0.廊2合+坟3300叉×眉0.货2核+天44茎00致×键0.灯4令=脊4340泊元欺/零平米愚五、南京房地被产市场简要分狡析息起连鸦南京作为江苏初省省会、长江再三角洲重点发芽展城市，南京重的地理位置和遗人文文化，外樱来人口、大量颗的留宁发展的饼大学生等等一策些条件和机会仔，导致城市发爬展进度加快，肚带来了目前南款京房地产市场你迅速良好的发柱展。果200漠2柄年以来，我国隆经济持续快速他发展，城市化待进程加快，居愿民收入水平提贸高及政府启动崇内需的政策，五都为房地产业竞的发展注入新鄙的活力，在诸柏多利好因素的古驱动下，房地挎产市场继续保瓜持高位运行状阔态，南京房地纤产市场在宏观挪经济快速发展备的大背景下，感也呈现出了快祖速发展的势头愿。讲200井3凡对于南京房地恢产开发商而言毛是个机会年船，捡“沃全年将新建连成数30暖0谱万平方米商品浆房纲”曾、屑“贯不少我于承6迎0料个楼盘新年开旧建涝”搅这样的消息女已食预示事着冒200稠3代年贱南京仿房怀地产市场伴的红火。望1偶、灿南京房地产兰供求状况蚊分析猎（颜1运）供给分析瓶200碎1饿～侨200输2携年南京房地产醋市场综合统计盏名称香200挺1蜻年度韵200矩2笔年度倦总投资厘111003附4旨万元景137626络0样万元肢施工面积味1052.8场8蚀万平方米写1347.7御5腿万平方米择新开工面积唱502.2纹5铺万平方米秘竣工面积平402.7炭6超万平方米墓215.3销8来万平方米徐商品房销售额估81.854换4赵亿元蛇103.8千3剥亿元对商品房销售面店积江281.6众0尝万平方米述346.碰1着万平方米凭200炭3民年扑1秩－躲8朴月份全市房地颤产开发投资完祸成醒104.6虫2题亿元，同比增花长抄50.5她%畜。从用途情况馒看，住宅投资肃完钳成姿69.1寸4叹亿元，同比增堆长晋44.8感%研；办公楼完救成洲9.6划2杂亿元，同比增介长傻31.9脏%绵；商业营业用品房投资完背成倒6.7滥8虑亿元，同比增瑞长夏50.5完%轮；其他用房投胳资完父成功19.0棚8拘亿元，同比增愧长旦91.6%歼南京房地炉产蓝200热3居年兽1蛙～腾7洒月经济指数母计量单位西本月止累计斜比去年同干期棉±%刑指躺峰标俗端名误泳称坊计量单位芝本月止累计烤比去年同母期谦±%眯房地产开发投俩资额席万元优94.11倾63两#饮裙商品房屋投资损额顾万元饮75.34保77.4冶土地开发投资受额塔万元手11.79松14.8声1恼、按工程用途至分距0屑0晚住宅舞万元束61.58掘57.2存办公楼福万元抛9.15驳42.1绿商业用房踢万元徐6欺71.7目其他丢万元博17.38目101嫩2垒、房屋建筑面信积脚施工面积钟万平方米龟1155.4堡3珍33.8阵#拥矛住宅叮万平方米签899.83繁36.3妙竣工面积新万平方米蜜118.63然34.5锹#圈籍住宅裹万平方米挎108.77演49曾3僚、商品房屋销户售面积拖万平方米暗156.39铅7岔#租观住宅每万平方米凉141.9激13.9米4激、商品房屋销闲售额腥万元浴51.18蛛23.4略#筐盐住宅成万元孤43.84散32.4湾5馅、土地开发面浙积我万平方米伟135尺60.1舒（深2淘）让竞争态势防政府大面积土览地的挂牌出让跑，未来几年内编供应量将呈现鹅大幅度增长的泊趋势，竞争将吓会更加激烈衫。右200清2桑年南京土地出洋让面积达近到希883.2赠5慰亩色。县200节3沃年下半年还将低有撞3耐4欢块地上市，出抵让面积达爹到改489.3赛9哄万平方米。达未来楼盘的核外心竞争力，将型由产品的第一羞层次即核心产丑品向第二层次略转移即形式产香品。也就是说木楼盘的竞争力掩将不仅表现在惨产品本身，套谨型的大小、空栗间的舒适度、滥楼盘的整体规眯划等一些基本柏技术指标，还晃将表现在商品献房的售后服务联、物业管理、煤以及小区文化银的建设上。甘（捏3记）折需求趋势狱随着南京城市挽化进程的加快受，旧城的改造补、新城的扩建兔城市规模迅速屋的扩大，工业情的大力发展，爆城市人口的迅浅速膨胀，南京冒房地产市场需傍求将会呈现快韵速放大的趋势喷。尤其未来两斗年内将有大批惜房地产项目上丈市。逢（绢4牧）肠价格趋势直郊区盘增速将辅减缓泽和血商品房推出量非成倍增长挂等一些条件，箩我们大胆预测乏南京房价的涨允势空间至多还箩有两三年。2001年前价格评估只是南京市区。2002年以后价格评估包括了周边郊县，导致2002年房地产表面价格下降2001年前价格评估只是南京市区。2002年以后价格评估包括了周边郊县，导致2002年房地产表面价格下降拦2啊、南京房地产壁市场特点光目前南京房地赛产市场处于初驻期阶段，房地骗产三级市场体碰系不健全，政索府调控和管理想水平有待提高低，消费者的消琴费观念需要转拢变。从拉动内骡需和推动房地况产市场健康、接稳定发展的目垄标来看，南京线房地产市场目煮前处于良性运万行态势。当前璃根本问题是强炊化科学规划的摸引导，防止房摊地产业低水平啄的扩张。易商品房供求平权衡，不少区域虚出现供不应求慧的局面。鸽从商品住宅开前发区域分布看配，市中心楼盘未供应量明显减播少塔，案“悬一城三双区海”语供应量加大。岂楼盘规模日趋摘扩大。仅去年耕我市房地产开肢发项目超伞过有1轻0皮万平方米以上昼规模的楼盘塞有根4寺0避多个，规模与喜档次都比往年佩有了大幅度提荷高。大规模楼戏盘的成本更加嫌集约，配套更岩加完善，小区岸环境更容易营议造。岗住宅热点区域嚼明显转移。从贸区域来看，建无邺区已经跃居站各行政区之首物，鼓楼和玄武幼等区域由于市研场价格较高，除市场销售份额卵有所下降。率住宅形式日趋首多样。以多层钢、小高层为主须，高层项目很虾少。户型多种夹多样。市场在鹿售楼盘户多型种类繁多。捧小户型炙手可散热。外来人口饿的增加，中青孙年逐渐成为购破房的主力军，怨过渡性住房消惧费是他们的显墨著特征。因此医7同0遮平方米振以下的中小户艳型开始热销。厕环境理念深入霸人心。南京房烦地产经畜过粉1篇0准年多的发展，泽激烈的市场竞兆争逼迫其不断泽走向成熟，运零用多种竞争手瞧段和方法。一每些具有超前意肾识的发展商已漏充分认识滑到雁“溜以人为稍本游”损环境设计理念透对项目成功与木否的决定性。坑品牌经营更上罩层楼。开发商痛在产品营销上风开始由粗放经塘营转向集约化乖经营的道路，律注重公司形象责宣传，注重品芒牌意识的提高孝。班3寺、目前南京房屿地产市场需求损特点祝七大板块中，刮城东与河西仍伤是消费者最青通睐的购房区域赤，但河西对消航费者的吸引力福上扬，有意向盖到江北购房的索消费者最少检。旁堪草场门大街周欣围片区、城东送干道片区、江微宁开发区、浦磨口片区的住房该分别最受河西剂、城东南、江复宁、江北板块累住房需求者的果欢迎，另外，肠有意向购买河支西的集庆门大屯街以南片区、在江宁开发区片繁区住房的消费求者相较去年明踢显增多饥。恶颜多层住宅仍然语是消费者的首亚选，但小高层侧住宅逐渐为大渐众接受，不过群相较河西、城孔南住房需求者希，江北、江宁鹰住房需求者对絮小高层的接受仓程度稍低住。评僵消费者对套型钉的需求。三室洗二厅二卫成为判需求最大的套平型，并与三室底二厅一卫、三词室一厅一卫的菜需求进一步拉旋大；二室二厅僚一卫则取代二押室一厅一卫成安为好“旗二坛室缘”巩房型中的主力突需求套型丘；酱“逐二厅甩”逮住房需求进一硬步加大嘱。播核8雹1正－巴120M2座的住房的市场阴空间仍然最大划，并且其中又窑以桑8贴1辣－晴100M2壳的住房需求最皱大，住房面积垮需求相退较淋200稀2光年变化很小，浩只是消费者对沟面积在苍100M2膊以上住房的需潮求略有增加。探单价惨在消250农1闸－啄400尝0告元献／艘M般2有，总价鬼在告4陪0鄙万元以下的住赶房最适合消费邮者的需求，并玻且消费者的价症格承受能力比傍去年增强。省交通是否便利部仍是影响购房队者的第一位重滨要因素，但相谨较去年，小区倾内环境景观、枝小区周边自然吐环境、周边生顶活配套设施左售右消费者购房筐决策的影响力隆增强慧。睁棚消费者主要需孝要面积福在盒3劳1愁－需80M炮费。总价缘在春1理1营－皮3滥0丝万元的单身公学寓，其中又以碰面积两在秒4谅1促－傅50M2闻、总价纱在宵1得1往－塔2绢0旬万元的单身公艳寓的需求最大距。弓鲁消费者对南京群住房的升值潜忧力看好，从板革块方面看，消闷费者对江北住避房的升值潜力纯最有信心，从霜片区方面看，赞消费者对奥体马中心片区、江愤宁开发区片区霸的升值潜力的枯认同度最高。斧4谢、南京各板块趴简述渠（嫩1钟）牛城东板块医城东板块以良共好的自然环境抵、浓郁的文化朴氛围见长，是区南京人公认的拥最适合居住的畅板块。核（组2愧）柿河西板块惜河西板块则作编为近几年来南副京市政府重点蛇发展的区域，颠借十运会召开有的契机成为房姐地产开发的热昨点板块，在交僻通、配套、绿丽化等方面正在农逐步得到改善追，是众多消费占者瞩目的焦点六。河西板块楼脖盘涨幅最猛，趟目前该区域楼曲盘超克过泻500压0破元百/垮平方米的比比隙皆是。莫愁湖育片区高档居住香区形成和奥体找中心片区的即移将崛起将为河监西板块新的亮倒点。赖（塌3吓）骗城中板块质数量少，就是缴好。城中板块遗由于本身地价聚、房价已冲到报了一个相对高网点，上涨空间智自然不大，涨公幅相应较低。军目前旧城的改壁造必然会带来叔城中一些高档伴楼盘推向市场永，满足一些需劲要生活便利阶弱层的需求。柜（斧4关）闸城北板块勇城北随着南京穗城市的改造和清沿江开发战略肺的推进，吸引夏了众多开发商帆和市民的普遍菊关注，实行跨帝江开发，最终目达到长江南北汽两翼双飞的美老好前景，临山润滨水的城北迎软来了前所未有歼的发展机遇。值（疲5映）钓城南板块波200届3查年开春以来南仆京楼市迎接的完第一拨热潮几普乎都集中在了羊城南秦淮河沿腔线。中灯江卫`弯美河、世纪豪秘庭、华庭水榭剩、夫子庙大世皆界、鸿仁名居泰以及浙江名城甚在光华门抽的领2旨3坟万平方米的项欢目抵和宁南片区翠竹竹园、翠岛花守城亏等陆续粉墨登姿场脸，城南片区一雅片繁荣景象。胖（终6畅）否江宁板块钻江宁板块晴开发区片区以胡其优美的环境查成为了江宁住肆房需求者心目凳中的佼佼片区庄，岛另外，岔路口番片区、东山镇贞片区的住房也尊受到欢迎，分糊别约有三成的斩消费者有可能蒙会选择在二片史区购买住房，蛛这两个片区分信别有距离主城件区距离近、配励套设施较完善傲的优势。汤山浪镇片区、麒麟京镇片区的偏好棍率则明显较低着。减（稿7劳）满仙林板块哨随着南京仙林表大学城和仙林技新市区的开发抱建设，该区域哗的投资开发价拘值越来越被看粒好。仙林具备肺的适于居住的亮区位、开放、味人文、智能、的信息、生态、颤规划、交通、筑产业等九大优伞势，最初仙林袖板块以房价低恶廉取胜，一年折来，大学城初剪具规模，房价概也一路飙升。膛不少二手房价摘格都已经暴涨毫了一倍之多。真（怪8予）达江北板块员目前江北在开惕发楼盘较少，铁主要有华侨城躁、碧云山庄、式威尼斯水城等像少数楼盘。主堤要是满足周边驾居民住房条件亩的改善。随着样沿江开发的大隆力开展，江宁硬板块将会有很翼快的发展、很灿大的升值潜力乌。闯（研9涝）胃溧水板块惭溧水房地产板僚块的崛起。溧冬水自然风景优泡美人文气息浓忆厚，县城各方受面条件发展迅难速，商品房价诉格便宜（均价似在伐125革0谨元联/臣平方米）逐渐定成为南京市民悼一个不错的选障择。溧水为南房京市老人提供判了一个安享晚方年的乐土，为去市区低收入阶蜜级改善居住条俩件提供了条件蚕。招六、健***促的优势起***论是极少数在全起国范围内进行皆房地产全程营斯销策划的公司泪之一，目前足谷迹达遍全喂国霉2桃8挪个省、市、自说治区，坝技术力量来源辽于深圳，疾江苏公司亡总经理作为深炸圳描资深事策划待人士漆全面负责南京赤项目，民拥有十余个大叼盘操作经验，缎并始终不断学置习、创新，保能持顾问公司的飘根本优窜势躺—逝—歇智力优势。龙***蚊南京艺主要成员包具有很多大项交目的实际操作热经验，能够高厦层次的操作城苗市化房地产策窃划项目，能够蝴保证项目的操终作成功。降苏源颐和美落地泄肿尼占蔽地盐160猪0移亩错盖目斗南京软翠屏国际跌城祝很益愿占将地金220汉0含亩掀升勺翼南京从广成东方名菠城服双暖占烂地侦40播5讲亩夕柿型清南京坟宝安集团土地颗发湖展俩浓葛占刺地纠400亦0厅亩关申烫煤武汉温宏宇玉龙山坝庄凭消胃占羡地径200榨0茎亩求驼夸结成都乖中城康桥花虾园厘愉幕建炭面巴5挽0补万平膨米列威勾深圳葬金沙湾新忆城童垮享筝建脚面肝3衣6躺万平溜米熟千掩湛江秀振业星海名妈城骄唐锣建未面态8筐0剩万平参米产扔被深圳迅飞尚国际新黄城挽赖供占豆地摩90随0薄亩译辅商想芜湖饱***蛛具步有岁600戚0扑余个不断更新励的本地客户网让络（金陵楼市趟会员网）。被***涂对项目实行全注程策划代理操继作模式，能够宜一体化服务。维全程模式包括事前期策划、方拦案规划、广告芝设计、销售代债理、商业招商无、物业顾问。临***相房地产顾问机箱构作为中国房泳地产协会会员熊、中国物业管筒理协会会员、童中华全国工商还联住宅产业商碎会会员、深圳笔广告协会会员粒等四大国家级圆品牌，级具有良好的政评府协调关系，宫能够帮助发展仗商解决开发方本面的系列问题点，容易为房地句产项目的整合边资源、营销造臂势，形成品牌沿的强强联合锻。候***熊具有一个系统仙的服务平台，拣保证多角度为愈发展商提供夫一流拐顾问服务。束（新加坡）蔡恰家声特许建筑呆师中国代表处恒加拿大柯布（龟深圳）设计有貌限公司巩深圳金地物业母管理有限公司旦深圳美地环境芦艺术设计有限薯公司谅美国和石光坏SPAC处E体规划与设计有回限公司喂广州决策资源毛联合机构裂南京第六季广棕告公司受南京百市物业环总公司喂《金陵楼市》敲编辑部吃7燃、岂***进能够整合国内他业界知名人士谊为本项目提供慢名人轰动效应鸦。和顾云昌袍先生（中国房丹地产协会秘书蜻长）抬蔡家声奔先生（国际级筑建筑大师）甜李卓章谦先生（广东物眯业管理协会会吉长）佳聂梅生防女士（中国住程宅产业商会会茂长）应谢家谨坟女士（中国物蕉业管理协会会议长）铸亚附乔馒七、焰***休项目服务取费快基本报价晃***剥项目作为知名省上市企兄业诸“眨***梢集蒜团眯”神在南京的奠基公之作，会制造松巨大的社会影才响同时也会提冬升合作公司的归知名度，基于绸真诚合作、共牙同发展之目的挪，我司服务取晒费报价如下：吉前期策划服务们取费：人民翼币菌2睡0辫—光2络5捕万元整（根据含工作难度和工翼作量大小）岭销售代理取费旷：南