四川绵阳某住宅小区项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc137439814"1绪论1HYPERLINK\l"_Toc137439815"1.1市场现状1HYPERLINK\l"_Toc137439816"房地产市场发展的有利因素1HYPERLINK\l"_Toc137439817"房地产市场展望2HYPERLINK\l"_Toc137439818"1.2绵阳市近年房地产市场情况4HYPERLINK\l"_Toc137439819"1.2.22006年绵阳市房地产市场预测5HYPERLINK\l"_Toc137439820"1.3本报告的编制依据6HYPERLINK\l"_Toc137439821"1.4本报告的编制说明6HYPERLINK\l"_Toc137439822"1.5项目概况7HYPERLINK\l"_Toc137439823"项目名称7HYPERLINK\l"_Toc137439824"项目背景7HYPERLINK\l"_Toc137439825"项目建设场地7HYPERLINK\l"_Toc137439826"规划条件8HYPERLINK\l"_Toc137439827"公共配套条件8HYPERLINK\l"_Toc137439828"规划方案8HYPERLINK\l"_Toc137439829"环保、安保、消防、卫生及劳动保护9HYPERLINK\l"_Toc137439830"物料供应9HYPERLINK\l"_Toc137439831"水、电、气9HYPERLINK\l"_Toc137439832"呜2哈项目组织机构艺及运行机制食10HYPERLINK\l"_Toc137439833"俗2.1歌项目组织机构赢10HYPERLINK\l"_Toc137439834"鸟2.2尊运行机制屠10HYPERLINK\l"_Toc137439835"丛3用项目实施进度狭11HYPERLINK\l"_Toc137439836"鼠3.1德建设工期努11HYPERLINK\l"_Toc137439837"钥3.2怖项目实施进度遣安排锹11HYPERLINK\l"_Toc137439838"渡4倾投资估算及资肠金筹措凳13HYPERLINK\l"_Toc137439839"条4.1寒项目总投资估说算馆13HYPERLINK\l"_Toc137439840"麻4.2因投资计划与资仪金筹措蹲13HYPERLINK\l"_Toc137439841"碰5矛市场调查与项卖目定位冰15HYPERLINK\l"_Toc137439842"本5.1枣市场调查榜15HYPERLINK\l"_Toc137439843"葱市场概况及物任业状况调查坛15HYPERLINK\l"_Toc137439844"梳目标市场需求倾调查及分析宴17HYPERLINK\l"_Toc137439845"允5.2午项目定位速18HYPERLINK\l"_Toc137439846"产品定位18HYPERLINK\l"_Toc137439847"丢6圣财务效益分析讯与经济效益评创价市24HYPERLINK\l"_Toc137439848"两6.1迹财务效益分析块24HYPERLINK\l"_Toc137439849"销售收入24HYPERLINK\l"_Toc137439850"销售税金24HYPERLINK\l"_Toc137439851"疤6.2烦利润测算泊25HYPERLINK\l"_Toc137439852"业企业所得税挠25HYPERLINK\l"_Toc137439853"利润25HYPERLINK\l"_Toc137439854"盖6.3绵经济效益评价芽25HYPERLINK\l"_Toc137439855"酿6.3.1董现金流量分析醋25HYPERLINK\l"_Toc137439856"字贷款偿还分析寄27HYPERLINK\l"_Toc137439857"桂7薪风险分析匆28HYPERLINK\l"_Toc137439858"披7.1羽盈亏平衡分析锅28HYPERLINK\l"_Toc137439859"露7.2牺敏感性分析自29HYPERLINK\l"_Toc137439860"葱8狮项目评价的结光论邪32HYPERLINK\l"_Toc137439861"壁8.1腔结论杂32HYPERLINK\l"_Toc137439862"瞒8.2耽建议互33HYPERLINK\l"_Toc137439863"9附表34HYPERLINK\l"_Toc137439864"释附表妥1柿建设项目技术锤经济指标猴34HYPERLINK\l"_Toc137439865"蜡附表子2旗建设工程分项百投资估算表脏35HYPERLINK\l"_Toc137439866"睛附表汪3谊建设项目总投酿资估算表袍38HYPERLINK\l"_Toc137439867"震附表纳4首投资项目用款好计划表丈38HYPERLINK\l"_Toc137439868"脉附表泊5拿投资计划与资旺金筹措表煤39HYPERLINK\l"_Toc137439869"漏附表为6灵销售收入预测裹表的39HYPERLINK\l"_Toc137439870"膛附表如7愿损益表随40HYPERLINK\l"_Toc137439871"骑附表常8疼现金流量表（纳全部投资）魄41HYPERLINK\l"_Toc137439872"致谢42HYPERLINK\l"_Toc137439873"饱参考文献去错误！未定义冰书签。1绪论茅1.基1吃市场现状冒房地产市场发坊展的有利因素匀（我1削）户.途近两年，国家斜建设系统出台标了一系列的法徒规政策，以保会证房地产行业静健康快速的发把展。傻①兔坚持住房市场晚化的基本方向誉，进一步促进泛住房消费。加布快完善住房分演配货币化制度寿，加大住房补律贴发放力度，筹支持职工住房在消费。进一步趁搞活住房二级保市场，积极培制育和规范发展绝住房租赁市场典，促进增量市野场和存量市场偿的联动。加大梁住房公积金归向集和贷款发放旧力度，进一步锡加强监督和规游范化管理，提袭高使用率垫。绩哥②为完善个人住房相贷款担保机制静，研究建立全哲国个人住房贷孙款担保体系张。现覆③涝完善住房供应浪政策，调整住草房供应结构。娇大力发展普通落商品住房，加胜强经济适用住粱房的建设和管景理，规范集资当建房和合作建眉房，多渠道解楼决困难职工的绸住房问题，严鹰格控制高档商指品房建设。研警究解决城镇化穿过程中进城务眨工人员住房等雕问题。贯彻落规实《城镇最低佛收入家庭廉租院住房管理办法兽》，建立健全夏住房保障体系勒。指导地方合场理确定保障水喉平、落实住房妻保障资金，逐碰步建立稳定规揭范的资金来源待。积极推行以哥发放租赁补贴阁为主、实物配古租和租金核减急为辅的住房保极障方式，强化虹住房保障工作现。骡牲④粱加强宏观调控芝，整顿规范市骆场秩序。加强们对重点地区房歉地产市场运行否情况的分析和捏监督，完善房夫地产市场信息割系统和预警预熟报体系。建设融部咐以同水国家统计局等宵有关部门建立鸡定期信息发布疤制度，引导企裂业理性投资，炭消费者理性置搅业。配合国务尝院办公厅下发牺《关于开展房望地产市场专项农整顿的通知》国，全面部署整湿治工作。完善贿房地产信用档秩案系统，健全字房地产中介服另务监管机制，爪开展执法检查富，曝光一批失存信企业，切实棉维护购房者的钟合法权益宝。达逮⑤普大力推进住宅是产业现代化，槐提高住宅科技朵含量和产业化验水平。建立和只完善住宅产业企的经济政策、插技术政策，健患全推进机制，赴规范住宅性能纸认定和住宅产趣品认证、淘汰吩制度，鼓励研捆发和推广适用缝的建筑成套技闹术、产品和材丢料泡。著钢⑥塌认真贯彻《物甘业管理条例》利，规范发展物洪业管理。抓紧仓制定《住房专仪项维修资金管泥理办法》和《盗业主公约》、秧《物业服务合服同》等示范文苦本。贯彻《物贩业椅管理收费管理刑办法》，指导愤各地建末立最“添分等定级、质展价相佩符俱”示的物业管理收驰费机制，规范跨物业服务收费份行为承。带代(严2).斑居民消费能力绘的不断提高。揭随着我市经济访的发展，丹200幼5庭年，且全国萝城市居民人均塔可支配收入达眼9200蚀元，同比增叠长筝11.6压%坛。住房消费对达象已经绝大部倡分是个人消费狼（依200咐4态年，个人购买乎住房已达蓬到冒98.6裕%奉），随着住房改货币化分配工风作的加快、房竭地产交易税费瓶的降低、住房烤金融配套的完载善，住房消费迎环境的改善，跨全题国谦住房市场将进尽一步繁荣，全应国足住房消费有望佛再上台阶。什近年来的房屋团销售情况见下即图：蚂(堡3).洋城镇化步伐的森加快。净按照政府规划愈，我国的城镇给化水平显将婶在霜200捞5撑年提高到沿40亏%川。每年渗约煤7窃0剩万农民转为城纺市人口，其代中这2紫0尽万进入主城区棍。随着城镇人薄口的增多和住里房建设重点由罩城市中心区向凳周边地区的转计移，住宅需求物量亦将同步增办加。据测算释，皱“丑十宵五笋”微期间掩绵阳喉市城镇居民住纪宅潜在年均需杠求量逮约蝇15男0污万平方米左右赔，这必将成为夸我市房地产业乘持续发展的强愁大动力。夸(兔4).追土地供应市场脏化。林200虎3暴年吓全国郑加大推进土地菠招标拍卖和挂先牌出让工作的损力度，全味国各地坦经营性用地在竖出让前一律先词行公示，出让乳方式一律采用香招标、拍卖和路挂牌三种形式把。今年这些举认措将进一步深涉化，并且土地雾收购、整治、覆储备机制将加夹快运行蹦，新“此生星地西”勾出让将大幅减炊少湖，解“减熟谱地屈”甚出让大幅增加畏，土地供应的稿市场化将加速灰推进。哑房地产市场展令望热(永1).状房地产市场秩锅序更加规范正近两宰年巴来，绵阳市将开展了土地市玩场和房地产市柳场秩序整顿和涉规范工作，土死地亡供应市场化制剃度基本建立，衡通过房地产开茄发企业诚信交烧易撞5凭0书家和开发企庭业爪5悄0宪强的评选，对汤开发企业从广取告馅、咐“员放何号浓”性、收费、面积是计算、项目竣共工综合验收、打物业管理等一戴系列违法行为只的清理整顿、境查处，建立了归较完善的广告着发布审查、商浆品房销售公示疼、开发限时申作报、房地产中煌介服务人员执课业资格等制度范并落实实施。判这一系列举措鼓必将使我市房奖地产市场秩序客更加规范。历(齿2).谷房地产开发规仇模持续上升巴在各大城镇，泪需求引导供给艇。升目前，全国范茂围内的侦旧城改造、轻独轨建设、区域象商业步行街完肌工、中央商务弓区建设启动，忍加之城镇化率卵逐年提高所带吓来的住宅需求位量的增加，必去将带来房地产迟开发投资规模康不减反增。虽趟然，且绵阳维市在本轮规划茅期内国家批准召的土地利用指洲标偏紧，最近小又再次强调执惨行严格的耕地身保护和土地征压用制度，但由凯于历年来批准捉出让的土地还寺有较大规模未贡建设开发，不连会造成土地供场应紧张。因此吓，瞎200执6伟年全市房地产启开发规模，包拔括投资、施工损面积、新开工酬面积、竣工面枝积等将继续保顷持增长势头。犯(抢3).迷土地供应重心翻向郊区转移献随着各大城市束向外扩张的势枣头锐增，城市斗郊区化趋势明机显。同时，由汗于铜前两瘦年动拆迁纠纷隐案件的增加摆，强横导致她了瘦部分城市动拆摸迁步伐放缓露，萄斗市中心的土地搞供应速度骄大大例减速。目前各重大城市郊区土半地供应量于迅速杨增加，预计种今后奋郊区土地的供亮应量将继续增葱加，成为城市精发展的重点地君区钞。店揪(筋4).丧住房消费有望缎再上新台阶丸作为市政府扩球大消费，推动薄经济增长的一用项重要内容，恋200岭2灿年下仆半年出台的十坑项扩大住房消姜费政策的逐步桨实施。随着住雷房货币化分配宽工作的加快、交房地产交易税凯费的降低、住优房金融配套的锁完善，再加之隔房地产市场秩冰序的规范所带指来的住房消费竞环境的改善，挣城市人均可支煤配收入的提高汪，全市住房市娘场将进一步繁鹰荣，全市住房垂消费有望再上虏台阶。由于房摩屋拆迁量增大蚂的影响，二手镇房交易量价继错续保持上升势泊头，二手房的脸活跃，又势必漫带动商品房市阀场的繁荣，形僵成住房梯级消随费、住房一、知二级市场联动择的格局。村(赠5).置房地产市场竞拼争加剧，房价幼稳中有升巴由于忍200纷3选、哥200演4捐年房地产开发睬施工面积的大君幅上升，灌200美4驼年批准预售量孝较武200荷3咐年下有大幅度增长功，增幅达锻59体.经8呀%觉，预计功200婚5伏年将有大量的赔小区和楼盘进醋入销售期，市亲场竞争将进一则步加剧。更多拦的企业将从消危费者需求出发新，进一步强化飘楼盘个性，积换极适应市场形给势，在合理价软位上为广大消职费者提供尽可葛能完善的产品抗。汤与此同时，路极桥收费改革、蛋配套费上调、希土地市场化供捏应等拉动房价感上涨的政策性往滞后效应将在烟今后两鼓年逐渐显现，坡这些政策对房烧地产市场的影要响是长期痒的，加上各商佣品楼盘品质的激提高，燥200教6患年商品房价将诊继续保持上升赠的势头，由于宣重庆市房地产饿开发规模较大嫌，商品房供略风大于求，受市钉场规律的作用疤，价格不会大合幅上升，预计光200奴6坏年房价将保持稻稳定上升态势输，但不同品质披楼盘的价格差损距将会增大。忆1.2敲绵阳市近年房献地产市场情况皱这两坑年碌,窗绵阳市房地产跌市场，基本保拌持稳步发展的者势态，在国家锐宏观调控政策蜂指导下剖，眠200苹4袖年商品房市场他投入量，销售冒量出现了下滑次趋势，但二手聋房市场趋于活团跃，外地人购玻房数量增大，邮仍然支撑着房敞地产市场平衡必发展。砍绵阳市房地产固市场发展特点候(栋1).刚房地产开发投蹦资增幅减缓换绵阳蹦市自200流4抱年房地产开发扇投竿资琴22.探9疾亿元，比上年位减旧少确9.界3批亿元，施工面跃积共202674勤4语平方米诚，比上年减少猾56587声4祥平方米懂。分别比上年筝减警少丘28判%犹、暖22稻%柿。尤其是下半扬年，房地产市泊场投入量进一糕步趋缓，据统家计计，搭200勤4总年上半年商品乱房市场投入面目积为霞70722虫8创平方米净，下半年商品凶房市场投入面索积为锈48527堆3棋平方米莲，上半年与下榴半年投放量比冻重分别育为架59.3酒%投、询40.7充%农。惊(谢2).弱房价基本平稳棵几年来，驼绵阳的商品房趴价格一直没有湾大起大落，普刊通住宅多乡在鱼140缠0珍元树/械平方米左右上扭下浮动（按套辜内计算），电拣梯公寓兴在求180名0序—少—孕210扁0淋元酱/蚊平方米左右上时下浮动。每年斤上升比例不超堵过挣10陶%灾，价格一直保繁持稳步上升态蕉势。阿详细价格比较堪可见下图：耳(坟3).探商品房上半年芽销售形势较好爪，下半年销售赵量有所回落伙2愈00叉4物年下半年至喉200穗5胆年上半年，绵林阳市商品房销米售出现前所未猫有的上升趋势利。例仅院200避4尸年上半年商品择房销售面积已海达到可9745鞋4馒平方米镰，销售金它额弱1着4第亿多元，但陶200吉5疗年下半年商品捷房销售趋缓，帐只销售商品房暑50709纷4逝平方米畅，销售金重额冈9铸亿多元。虚造(篮4).犬商业用房投资或势头强劲却既棍200墨4月年，绵阳商业酸地产呈现出强挖劲的投资势头锐，万向建材商哄城、三汇建材咽市场、川西北浓物流交易中心俱、置信芙蓉汉跑城二期、溢阳悄商业城等一批锻项目陆续投入脾市场、天诚爱世喜嘉年华、东泼辰新天地、四僻川绵州汽车配济件市场等一批娱项目也开始或泳即将开始动工床。据统计升，茂200蚊4溜年我市商业用歪房在建施工面夺积达场30876孩6罚平方米退，同比上年增雅加琴10623致7骆平方米惠,只占全年在建商史品房施工面答积昆15案%左，比上年增非加辟7.2嘱%店。贷寨(痛5).价二手房市场活威跃，商品房市恐场联动效应明过显。糟衡量一个早城市房地产市态场是否健康稳渠定发展，二手在房市场是否火亏爆是一个重要伶标志仰。夸200院4催年，绵阳二手养房市场已开始敢步入高发展期勾，本年同比上详年增绸长塑88.1捐%弦，从而拉动了辽商品房市场的铸快速发展。盲届(念6).龙外来人口购房廊成为我市房地滩产市场的主力衔军。外来人口君购买我市商品伶房，近三年来头增长速度不断侍加快厉，祖200傅1已年外来人口购抱商品房掩12388涌0胆平方米管，优200允2竿年购商品房康26274辩5菜平方米诉，抢200励3失年购商品房役26796渣5烟平方米能，铺200任4谈年达到弦47483雄6脉平方米江，与本地人购顶房比例分别异为乏32倍%盾、拼68轮%疲。外来人口购露买商品房极大擦地促进了我市慨商品房市场的秃发展，为城市骑经济快速增长思做出了贡献。观(桐7).方小户型商品房保开始受到市场阀青睐，受到开沸发、消费者追静捧。遣200介6时年货绵阳践市房地产市场会预测戏(仆1).洁绵阳市经济的新持续发展，为戴房产业的持续弊发展提供了保靠证。但是，由呆于国民经举济饱GD慰P碗增长速度将放串慢，势必会影屯响到房地产市镇场。从目前市垂场调查情况看精，引200疮5默年可能投入市详场项刮目笛3滥0匹多个，投入市妖场面干积恶14盗0供多万平方米。葱但我市商品房比销售市场却该在大200百4些年下半年出现声回落，有可能岛出现新的供应滨大于需求矛盾糊。投障(拦2).侵政府对土地调亲控度加强，经似营性土地供应伞将得到进一步台控制，政府调茫控与市场调节黎互补效应逐步滋显现。经过政题府对闲置土地锄的清理，一些偏规模不断做大瑞，枝运营效益不断饰提高的房地产谜开发企业，手会中囤积的土地筹数量开始下降鼠，市场上的需刘求已开始逐渐帆凸现，招标、碍拍卖土地竞争意激烈的现象将拜继续出现，而互且绝大多数会诞是在大型开发因企业之间竞价波。招揪(及3).垃200梳5肚年商品房价格睁预计将保持相训对平稳，但应浴有一定升幅。收绵阳市房地产字市场经过多年像发展，市场化颈程度较高，开简发商的开发行丽为和购房者的陷消费行为都趋帝理智与成熟。茫房价稳中有升刷应该辛是绵200眉5爪年总趋势摔。宋200模5壮年总体上供给尤大于需求，仍特属买方市场。名一方面，在环帜境和配套设施鸣上有较大优势下、产品质量上坏升，地段优越屡的优质楼盘，丙市场价格将有爹一定的上升空坡间。另一方面旬，一些自身素条质差，规划设债计欠佳，楼盘舌周期较长的项妖目，价格则会坏下降。景庄(乎4).拌二手房屋市场韵交易将继续保律持畅旺诸夜落9则8躬年以来，绵阳肌市实施住房私裤有化后，又出疾台了一系列促酒进住房制度改雾革的政策，使冠二手房市场日押趋活跃，尤其你是稻200泻2穗年开始实施的未住房货币化补塌贴制度，更加抚促进了二手房再市场的发展。庄从灯200登3观年开始，其效驻果更加明显，贫预计盘200鼠6陡年二手房市场熊将更加畅旺，棍二手房交易的您活跃也将推动轮商品房市场的睬发展。存搁(轰5).去外来人口购房末将进一步扩展忆，继续支撑绵羽阳市房地产市铸场贸的繁荣。但随丰着周边城市竞畏争力的加强，月需采取强有力恨的措施推广绵犬阳城市品牌，外以吸引更多外转来人口来绵购动买商品房。斯1.3迟本报告的编制疏依据感(圣1).睬建设部《房地声产开发项目经面济评价方法》多；某(旷2).贱国家计委《建踪设项目经济评厦价方法与参数臭（第二版）》夺；湖(肿3).玉中华人民共和姥国国务屠院立30饱5鹊号令《城市房丧屋拆迁管理条谦例》；逝(会4).娘中华人民共和秆国主席令第灰23拥号《中华人民叮共和国城市规射划法》牲；四(尖5).尝《工程建设标稠准强制性条文混》（房层建筑娱部分）；移(婶6).桐《贿绵阳转市城市房地产凑经营管理条例贪》榨；陶(娇7).划《绵阳市环境是保护条例》；痕(留8).殖《圈绵阳渗市城市建设配代套费征收管理务办法》烧；截(雄9).奴《岗绵阳霸市房地产开发穿项目资本金制日度管理办法》听；腊(使10).汗《妨绵阳笨市城市房地产雾开发经营管理稿条眯》捎.串1.4葵本报告的编制笛说明甩本报告的编制减，依据了中华裕人民共和国公键布的有关法律愉、法令、法规泻和政策，以及割其它的经济法甩规和具体规定瓦。同时本报告鼻的基础资料和峡数据来源于国功家、绵五阳市相关政府桶职能机构颁布框的文件提供的闯资料，以及我牺们经过调查研静究所得的资料毫、信息。刺本报告的经济干分析和测算，乳采用国际上通千用的模式和规壤范，结合国内算有关项目财务偿管理方面的具暮体规定和重庆卖市的市场情况墨，进行财务和控经济效益分析次测算，旨在通超过投资环境研劣究和财务经济缎分析，为发展最商投资决策提秋供参考依据。妖本报告为项目匹前期初步投资碍可行性分析方剧案，待项目规阅划各经济指标限与资金投放等衔条件成熟后，叹方可进行进一贺步的财务分析衬，从而为成本咐控制提供更详承尽的依据。陈1.5战项目概况项目名称倍**们家园（暂命名洪）项目背景筹该项目地处绵药阳市高新区双泛碑寸村，位于绵阳谢市城区绵兴东搭路和临掀园西路交接处着。在周边不远塑处有万士向汽车城和三趁五三六服装厂先等，可柏供开发的总的贷用地沿为标2四1午万平方米，沾本项目开发恨8环万平方米哈，旨在通过俭前期的地块开录发，产品定位厉为商业烫与住宅区，以武期获得较好的乐利润和照提升发展商品海牌。项目建设场地部本项目地处绵宵阳市主干道旁栽边，交通方便炕，并且临近涪傍江，地势较为施平缓，满足七国通一平，施工真需要的用水用热电很方便与接纠口进行连接，膀目前，拆迁工假作已经全部完货成，只需拍卖湾投标拿下地块忙即可进行开发造。规划条件捡(敬1).浆规划用地共规划建设用地跟土地使用权为颗出让用地，土宏地使用年限前为制7容0会年，规划总用莲地客为鹅2叫0来万平方米，前勒期拟开发婆8返万平方米厚。沿公路两侧采后退一定距离锣后修建中高层申，首层作为商葬业铺面，以上月作为住宅，中隔高层后根据坡颠地修建多层住煌宅。很(才2).衔项目经济技术敞指标树规划总建筑面化积（不含人防乘）为症16000燃0迷平方米垂，容积永率挎2.落0嫌，其中住宅建苦筑面积为休13990年0灿平方米泻，商铺雀1150置0蛾平方米咐，配套公建会霜所面积蜡860燕0匀平方米钱，超市仓4000.0泽0餐平方米昨，规划总户数叮为艺130较0麻户，总居住人闲口数祥为渡390驳0流人，建筑密度祝为窝32评%引，绿化邪率款≥誉32敢%电，泊车浑位砖36蒜0绳个。斧表描1蚂—注1燥建设项目技术狭经济指标师序号乎项目善数值祥单位景备注炊1请占地面积泉80000岭㎡殖2猛建筑面积妄160000赔㎡凯2.1兄多层叠139900桂㎡趋3豪3志栋稿7船层的住宅药，比60式0新㎡鲁/F部(浓含车库冻7.9份%良，锈1200酷0脖㎡）捕2.2知商业遗1总15聋00扶㎡按2.3剪车位公1靠26危00亚㎡赛36吧0垮个车位，扭35水㎡励/偏个涛2.4元公共建筑侦8劝600慧㎡慌3次容积率减2.0庸4症绿地率赚32睛%微5站建筑密度亭32生%公共配套条件著本项目地处高炒新区绵兴大道地尾，周边各大饺品牌楼盘比较费多，且有比较滚多的企业和商霉业城，教育、谁医院、银行、僻邮局等公共配歉套成熟，商业石已经形成一定抓的规模，而且量能够提供居民填日常消费，本帆项目的商业配止套也有更新地扫区商圈的作用看。规划方案图(竞1).吨设计指导思想晶针对项目特点犬充分挖掘地块开自身优势，将育其自然环境与点人文环境高度季融合，将该项昨目总体定位为厘以居家、养生膊为主；集餐饮城、购物、休闲慰、居家于一体功，是舅中产阶级的理贿想居住场所。火(衣2扫).区建筑结构护砖混与框架结藏构相结合。教(奉3耕).驶户型及平面布见局豪以三室一厅为妥主，三室二厅复、二室一厅、班复式为辅；户党型面积为逮8碰0泽平方米产～颜15歼0筹平方米已不等，以面积手为极90偏-12哥0肤平方米撑为主力户型，适平层、错层相崖结合。护(三4).骨建筑装谜修暖谜在销售期间提拥供样板房区，各交房标准为清其水房，为客户询提供装修套餐低，供业主自行衰选择。代(亮5玻).馅安装及设备配弟置竞预留洗衣机位露置及上、下水优管；每户电表雄、水表、煤气誓、电话、全频夕道公用天线、擦宽带插座到单行元；阳台、窗情户全部采用塑棵钢窗。持环保、安保、皆消防、卫生及丝劳动保护介(甘1).碰环境保护煎本项目主要定坛位为居住型中榨低档生活社区崖，同时配套具掘有商业、餐饮俱和娱乐健身的颠综合性功能。叨在建设期和投贩入使用后，不肤会产生有毒、要有害气体和液族体及其它污染惰源而危害环境密。胖(还2艰).排安全保卫翻建成后的小区壳实行封闭裕管理救，谦2禁4增小时保立安巡逻值勤，婆确保小区安全椅。(3).消防鸡建成后的小区腾实行智能化管醉理，消防监控光连动反应。物料供应暖建筑结构主要妈为砖混、框架垃结构，其所消购耗的建筑材料尽主要为钢材、容水泥和木材，视市场供应质量野不断提高、价认格平稳走低，雪完全可以满足新本项目的需要浊。目前钢材价唯格也已经下降针。水、电、气客项目所在地为琴绵阳市高新区廉，水、电、气篮的耗用量不受锄限制；具体耗骡用量待市政公拥用部门实地堪央察后再行确定裹。根据市政配芦套能力，所需著水、电、气及稼其供应是可以头保证的聪。川2愁项目组织机构觉及运行机制称2.1属项目组织机构虾开发公司实行盾董事长领导下馅的总经理负责梦制，为保证本俊项目的顺利实湿施，该业主专能门成立一个工便程部，负责项蒙目的有关事宜征。具体详见下挖图所示：材料供应单位材料供应单位施工单位监理施工合同同材料供应合同设计合同监理合同咨询合同咨询机构工程部监理单位设计单位旺项目组织机构贺图财2.2贸运行机制汇项目具体的设银计、施工、监思理任务及材料倡供应通过签定萄合同交由各承谜包商完成。项警目办主要负责盆：组(或1).俩建设资金的筹得措与运作以及饿日常财务工作钞，保证项目资延金的有效使用内，做成本控制改工作。绢(下2).邻及时的办理拟嗓建单位工程的羽报建等工作，粉及时的为乙方红提供工程建设招所需的各种批油复文件。拔(权3).诱协调各方关系个，包括与各职渡能部门的联系权以洽及设计、监理牧、施工等单位饲之间的关系，而并协助监理公大司进行工程监手理。康3匠把项目实施进度树3.1绑岛建设工期累工程项目总建政筑面积熊为掘16000骨0圣万平妙方米，根据本铁项目建设特点纱及现有工程施太工技术水平，吸从前期工作到乏项目建设完成伙，本项目计划杨建设周期餐为龄2.妻5将年。航3.2谅碧项目实施进度燕安排侍本项目计划览在论200问6加年抚1横2铜月开始，具体遗实施进度安排明如下：谋(视1).畜前期工作阶段打①锋项目建议书编悄制及报批；欧②薪规划及方案设揪计、选址；芹③舒可研报告编制胆及报批、完成均立项审批；脑以上工作旅在驶5眼个月内完成。五(梦2)忘设计招标阶段旗①霉本项目根据初灿步设计方案，伶采取边施工边可设计，边招标燥的措施（先后腹引入多家施工紫单位进行施工涛），确保工程附尽早完工。两②寒对土建及材料溉设备进行招投毅标；夸以上工作分阶匹段麻在副5容个月内完成。蠢(漏3).货施工阶段本将所有房屋分冤两期修建完成众，第一期修庙建杰1巧6茶栋楼和商业建肺筑，第二期修超建针1信7荣栋楼和公共建搁筑。且一边施枣工一边预售房四屋，以便早日妨实现资金回笼生。各阶段竣工担后马上交付使同用。施工阶段晌预计截从庸200仍7鞭年懒1屑0财月开始泼，女1贱0链月章—冤次概年爱7警月底完成第一扑期拾，保200溪8咬年匪8迹月巾—捏次浑年幼5荐月底建完第二统期。捎①闸第一期工岸程雹释将第一期工程根分成两个阶段茅进行流水施工池，各阶段都包黎含皱8偿栋楼整个第一眉期工程时间内豆商用住宅连续坝修建。一个施白工段合汪计嫁8绳个月即可全部昌完工，采用流次水施工后，当密一阶锯段烫2棵个月完成基础膛，且等收到一晋定预售款，马娇上开工第二阶拼段基础，总计阵十个月刚好可则以完成第一期激工程，房屋交荣付使用。②第二期工程垃第二期工程量浆与第一期大致渗相同，按照第梁一期的方法组来织工程建设即仇可。并且尽量读采取流水施工凭以节约成本。伏在两年半时间纽内完成主体工赶程，设备安装猎，室内外水、鞠电、气、通讯怀等地下管线铺需设，内外装饰源工程及道路、拌广场绿化、环吐保、灯饰等配熄套设施建设。绵(泡4).升竣工验收个根据计划在建论设期内，在各软分期工程的装盗饰阶段内逐步乡完成水、电安血装。且要在各曲期工程完工时董交付使用前进棕行竣工验收。小本项目具体实旁施进度安排透详见下刑表唇4颈－额1奴：拢表塔4至－薄1玻盘工程项目项目织进度计划表表序号低项目季度康1塞2兔3照4争1诱2性3秧4罩1近2瓜1桂前期脱2滤设计招标篮3渐第一期夸4找第二期碍4盛任投资估算及资馒金筹措脖4.1努鼻项目总投资估孕算管依据行业计算竟标准，开发项菌目总投资通常弟包括建设投资句（开发成本）丈与项目在建期伟贷款利息（财殿务费用），从农项目投资概算卸表可以看出，匪本项目投资总杰额悟为在1626孙5械万元，其中工赵程建设前期费柿用效为艳433狱5科万元（其中土井地取得费矮3000质万元），工程塔建设费、设备途费衔862筝3胖万元，管理费系用露25熊9洁万元，销售推满广费慰用廊38佛7财万元，工程建更设期贷款利番息政67劳5革万元（贷款栽额砍300殖0雹万元，贷款期绞限迁2.股5院年，利万率芹9威％腔；悬9弦％的利率包含屋招待费、手续到费、银行实际连利率等），不雕可预见费垄为录39漫2夸万元，营业税喉费挣为亏159婚4编万元。开发项普目总投资中的夕固定资产投资羞为紫1467醒1拢万元。最详细情况见附致表兵2疑“章建设工程分项姐投资估算接表叹”无和附县表窗3事“罩建设项目总投状资估算万表弟”敲。搭4.2搂仁投资计划与资脾金筹措垂资金投放与筹扰措在财务静态祥分析中对经济旗指标的影响较蒙少，因涉及到脚财务费用即利眉息指标的计算尚，故对其仅进还行简单的资金路投放与筹措的诚模拟。按行业掘基本运作模式伯，发展商自有积资金比例为固僵定资产投资总凝额到的杀3尘5科—颤50旺%躬，承包商垫资饭为固定资产投组资总额耕的矩1捐5域—引25任%德，银行贷款为浙固定资产投资砖总额忌的注5滤0镜—栋65予%键，本项目按照吧工程进度与各衰种开发费用使遥用情况，根据国预售款回收情贤况，建议贷绞款闭300桨0疗万元，自有资晋金栽为汪200农0仔万元，工程垫谈资倦为素55撇0表万元，按照此硬融资比例，开终发资金略有盈峰余，以规避风暖险。拆(宪1).胶投资计划蜻本项目总投资垄为蓬1626赞5惹万元，其中固堆定资产投资终为桑1467腿1为万元；按工程幻进度踢算霜200抚6乘年否1自2薪和齐200化7裤年挪1蚕、金2钥月共需要资静金抛369驰3勉万元仍；蛇200脱7驰年诸第谋2赖、丧3熟、鹰4楼季度所需资金必为巩69病4反万元侄、漆111纲9粉万元想、忙113厌2蝴万元蓄；克200楚7能年扶1阶2蜜和喜200神8室年蛛1炸，冬2珍月共需要资触金启184摊5哄万降元识200貌8毛年免第睁2执、散3恭、始4绣各季度所需资堪金分别深为纱184捏5锋万元仿、册146墨6特万元松、搭164佣7颗万元滨；径200就8续年循1醉2贩和穗200沸9铅年俩1晨、替2夫月共需要资坡金惩152灿5误万元僻；戏200萌9按年颗第拿2沉季度所需资金愿为肥129秀9序万元。详细情余况见附甲表蝇4霸“菊投资项目用款允计划晒表阀”泊。在(扎2).收资金来源思本项目的投资翻资金来源主要革来自四个方面券：自有资金的限投入和银行授涨信贷款及承建理商垫资，以及付销售房款的回员笼。多①谎建设期银行贷灌款总额为建设图项目固定资产夜投资堂的挽20.4节%食，株即棚300瞎0绕万元，灭于衔200凶6也年羞1迷2投月施和贸200厌7浓年握1湿月则和浮2读月分三次贷入呜，贷款期限捧为客2.针5市年，建设期末喘一次还本付息天，利息教为扑67弃5宅万元。脚②局根据开发商的病社会关系及其欠信誉，承建商症垫资视同开发朗商自有资金，何本项目承建商削垫资为建设项漂目固定资产投邻资腰的辞3.隔7滴％，毙及战55斯0疮万元，并且略往有盈余以备万他一，自开工之隐日起垫资。巷③帅自有资金轿为渔200印0婶万元，自立项即开始一次性投突入。暑④贡根据发展商的革综合状况、筹荣资能力及本项呢目销售预测分表析，能够保证隐自筹资金按时毛到位。由于抹前晓3赶个季度没有商武业的销售，即粮使商业销售不丙理想，也不会梨由于缺乏资金死对项目开发带共来影响，而车耽位所占的销售县收入很小。详耳细情况详见附吃表芝5替“构投资计划与资往金筹措恰表沿”挂。匹5届市场调查与项候目定位钥5.1亮照市场调查昨市场概况及物泡业状况调查晓(腾1).些住宅物业狱①奖.西项目所在双碑距地区状况名a队.锈双碑概况：痰该项目地处绵薯阳市高新区双弦碑村，位于绵冠阳市城区绵兴虑东路和临园西附路交接处。目递前绵阳市总人牺口眯在扯10晨0炼万人以上，由林于有长虹等特垦大型企业的存微在，加之绵阳箩在全国也是有庄名的卫生城市他，也是最适合堵于居住的城市泼之一，使得绵维阳市的人口还颤在不断的增加争。从目前绵阳植市规划方案来酬看，双碑及其芬周边都在大力羡规划发展的范栗围内。张b勉.足城区现阶段状阁况和经营方式州：国从调查了解到殊，双碑地区的短主要街道组成辫为：绵兴东路践、临园路西段伏、双碑中街等崇。这几条街道摩中有超市、餐各饮店、银行、受汽车修理厂、猪农贸市场、加卡油站、三五三逮六军工厂、九错州集团、政府搬、中学等等。剖且该项目地块敢临近江边，适蚕合于商住房的股开发禁。库狸c美.漏现有交通路线珠：驻2愈路：高新热区立约—昂—拖普明下场口双1搂1堤路：绵兴伤路太兼—跪—桐普明北路和1址5热路：安昌损路搬—猾—忠长虹工业园移3撑9榨路：汉龙小岛项花济园服—庸—但柱家电城葡5涛7判路：花园市奏场歉—楼—蝇石桥铺村蜓d社.忙经济收入水平齐：挽从了解情况看迈来，人和镇居术民主要生活来怪源主要有三种这，一是外出打肢工以及部分工难薪阶层；二是凶经营生意（服唱装、建材、蔬敬菜等）；三是杰企业职工，以湿长虹厂的职工译居多。绵阳市穴城区人口的收瘦入水平，工薪疑阶层人均月收课入蹲在尚200兴0牧元左右，而经撑营生意者月收滥入人均大约飘为诚300鞋0购元左右。整体崖人均消费水平浇趋于中等水平求，消费能力不深是特别强。因抄此，在市场定友位以及产品价嚷格定位时，应授充分把握好这坦部分消费群体灵的消费能力。营②拖.固项目周边楼盘族供应情况弯目前，该区域霞离绵阳繁华的改市中心有一段瓦距离，但交通尊方便。周边也脑有比较多的企委业和学校，如绩三五三六厂，锡九州集团，万土向汽车城等等调。周边的住宅糖项目也比较多中，如贱：送2潮1蛾世纪花园阳、盛吉祥丽都耽、肢嘉和苑秆、有科苑小区改、湾千喜小区等等鞭。沸眯贫详情见项目周炭边楼盘调查情疮况模表怠6下－学1排。座表丈5京－摆1环受**垦家园周边楼盘膀调查情况表挣项目名称碌项目地址践物业形态专建筑面缴积繁(慌m怕2亚)谊容积率你绿化率岔均价（亭元颂/要㎡售m母2貌）坛备注慨2岔1乳世纪花园井双碑中街与普泡名交界处蚂花园洋房，中渡底层住宅真300000击2.0拖40%段140美0纱以上展吉祥丽都愿绵兴路尾蔽花园洋房，低填层住宅亮150000疮2.0争3左3放％耳135投0标起腔嘉和苑拢双碑中街底低层住宅芹100000阴2.0龙3劫3色％嫂135争0温起钻科苑小区柱临圆路西段尾惹低层住宅穷85000端2.0宰3蝇4乱％笼1300虫千喜小区趁双碑中街每低层住宅阴65000雷2.0魔3尼2误％鉴1300辨(除2).掠商业物业谎①堂.弃现有商业状况携在双碑及其周吃边，主要由汽露车、建筑材料喘、餐饮、超市价百货、美容、辜美发、茶楼、茅保健等组成。般其中已餐饮最唉为发达，其次奖是百货、美容邮、美发、茶楼耻、保健。在本慰区域消费的主疑要是本区域的传居民，餐饮方彩面可吸引部分括外区域的消费份者。详细的业牛态统计情况如嚷下：编a.亲餐饮业比较繁哲荣，元站辞3抹6车％，所站比列相最高。唇b.调由于有万向汽殊车城的存在，侄所以汽车销售上业位具第二位亦，得站黄2姐0叔％。揭c.吩由于有三五三跑六服装厂位于夺该区域，所以薯服装鞋类产业稿站核1普5恐％。缎d.存建筑材料以及辨五金惨站差1摊0剧％。刚e.该休闲娱乐产业疗站偏1遵0诊％。垒f.回百货超市倡站甲6准％。池g.箱其他产业站倡到降3量％。担②屈.坛周边商业物业秋售价速崭伴随着片区开绢发加速和附近就交通、绿化广鹰场等配套设施缘的逐渐完善，销商铺的价格逐揉渐提升，已经兄上涨到每平决米办400顺0含元以上。唱目标市场需求若调查及分析周(愚1).河住宅物业叙①访.陕居民偏好的物伞业类型厨居民对于选择垄房子的类型，料根据居民的收那入状况，约举有缝60蜓%莫的人偏向与不傲带电梯的低层架住宅，觉约车30谈%崭的人偏向与有岁电梯的中低层猾，下10耻%循的人偏向与带事电梯的高层。嫂②哑.掌居民偏好房屋生的套型惨居名在对选择搁房子结构类型迁时，偏向平层列的被访者比例喊较高，大约势占划60浪%横，偏向与选择甲错层的大约站啊到连20传%斑，而偏向与选扬择跃层的人大魔约站什到汉20青%怒。由此可见，嘉大部分的居名印都偏向与选择弄平层房屋。迅③直.侮居民选择购买墙的面积慰居民选择购买鞠房子的面积，定根据调查显示坊，选闷择暖9廉0铅㎡以下房子的垄站偿到酸42亭%嘉，所站比列最壁高。选户择干9态0贯㎡萍到松12耀0替㎡房子的购买烤者站菌到救35召%漆，所站比列居调中。选畜择牌12萝0怠㎡以上房子的俗站箩到果23迁%连，所站比列最猜少。从调查结景果来看，本地馅居民还是偏向轰中型面积的房垦子。但随着收衬入的逐渐增加油，人们对房子目面积的要求会美逐渐增大。阔申表府5焰—役2旗号党病房屋需求市场睛调查表轨调查项目进调查内容筋所站比例忘偏好的物业类倘型阶低层不带电梯迹60%由中低层带电梯果30%碌高低层带电梯吓10%带偏好房屋的套由型案平层段60%左错层围20%标跃层剪20%耐喜好的住宅面劫积掌9财0集㎡以下叙42%未9涉0呼㎡阶到办12认0澡㎡之间苍35%潜12梢0红㎡以上瓦23%除④浴.续不同收入阶层昏所选择的面积吧根据调查显示范，收入户在杆200耐0司元每月及其以稻下的会选择购流买小面积的住搞房，桌即简9冰0慨㎡及其以下的嗽房子。收入每湾月辞在认200菠0墨元炮—著350普0样元的居民会选却择购买中型面盗积的房子，即波面积肾在丛9袭0场㎡喷--12请0迎㎡的住房。收畏入在每尊月示350欺0冈元以上的居民省会醒选择购疲买戴12己0版㎡以上的住房鸟。随着人们收歼入水平的不断受提高，人们对罗房子面积的要毛求不不断增加勺。幕(册2).发居民的消费情肾况调查剩对中等收入户及的消费情况进陷行分析，消费碎支出中食品所截占比例最大，腹站埋到胶41滑%禁。其次是教育学娱乐文化服务板支出，比列站耽到钉了众14很%播，衣着消费支吴出匠站反9肚%防，居住房和家敬庭设备用品费犯用支出，费用病站璃18克%解。交通和通讯凝费用支出董站义9永%评，医疗保健及江其他消费支出厦站歇9律%醒。随着收入的勺增加，教育娱撕乐文化服务所纸占的比重有所限增大。缘5.呼2谈项目定位产品定位朱以三室一厅为检主，三室二厅墨、二室一厅、缺复式为辅；户洗型面积为眯8霸0支平方米提～剩15余0传平方米宵不等，以面积坦为卫90笼-12卖0闪平方米自为主力户型，岗平层为主、错据层为辅。乐价格定位画本方案采用可拖比楼盘量化定斩价法预测本案慧销售价格：裁可比楼盘量化籍定价法伸表团5弟—掏3蚊周趋定级因素、指孟标与分值糟定级因素壮指标耽分值欺位置贞A改.召距所在片区中井心区的远近影。顶B泄.搁商业为临街或季背街白。躬C共.维写字楼为临街头或背街检。留D度.订住宅为距所在滚片区中心区的肆远近。梅A绘.望最差（远丙）灵1;B霉.沙很差（远盟）系2阶；榨C称一茧般仰3疗；私D升.炼很好（近懂）邮4摇；甲E坝.颤最好（近毁）柏5枯价格李A灰.某百元以上为等葛级划分基础毒。窜B嫁.颜商铺、写字楼拢、豪宅、普通毒住宅等级依次跨减少跳。夕C么.版价格是否具有跌优势。勺A烦.而最脚高沫1命；太B奖.致很革高育2肢；浪C私.筒一伐般宇3己；坚D淡很蛋低泄4赏；者E形.筑最图低四5昂配套利A遵.万城镇基础设施页：供水、排水钢、供气、供电情。使B藏.未社会服务设施集：文化教育、愉医疗卫生、文句娱体育、邮电寒、公园绿地。缝A简.粪最不完令善使1亦；早B叠.刻不完府善早2汤；咱C沿.藏一办般悠3室；蠢D欣.匀很完灯善递4网；休E吵.蓬最完衰善役5滤物业管理抵A玉.路保安捷。怎B忠.摊清洁卫生捎。禁C撤.万机电或。肥D稳绿化率及养护顷状况系。割E偶.雁物业管理费（旨元鸣/便月）邀。虾F祖.婆是否人车分流维。伯G脂.拾物业管理商资近质。炊A沫.引最档差拔1廉；栽B顺.殿很渗差乐2丧；陕C式.劫一贝般烛3坛；下D楼.励很君好查4摘；架E奴.网最亩好款5续上表：秀建筑质量胶A济.扰是否漏水漏雨商。士B胃.回门窗封闭情况爹。腥C凯.闷内墙钱。准D塑.致地板旬。蔽E哨.赖排水管道白A轰.床最鹊差麻1计；惩B咳.若很城差胃2译；单C蠢.懒一煎般六3携；餐D喷.伸很患好谷4视；表E辜.雨最击好坚5腿交通惰A狭.纷大中小巴士路筐线数量依。江B择.祸距公交站远近监。禽C闻.许站点数量华。斯D阀.佳大中小巴舒服真程度。光A辽.盘最少（远辅）获1界；辈B痕.疗很少（远英）哭2批；乖C倒.颗一毕般柱3公；沙D呀.隆很多（近尾）甩4竟；项E晃.虹最多（近企）凑5让城市规划两A趟.浅规划期限（远冒中近期）姐。高B尘.宏规划完善程度透。亦C诱规划所在区域丰重要性程度壳。淘D山规划现状。遵A术.业最不完寸善淹1顾；封B然.宫不完还善浙2乒；戴C门.盖一马般三3往；魔D绑.亦很完唱善晒4山；振E油.秘最完轨善斯5群楼盘规模水A泻.鸟总建筑面积（逝在建及未建）眼。必B骆.锄总占地面积盯。强C抬.销户数。障A庆.址最颈小派1剥；密B条.清很逆小裹2素；扇C丰.辆一横般检3跃；祸D拢.挑很健大炎4免；透E蛛.既最砖大介5库朝向哲A钩.咸按方向垄。谁B锅.昏按山景慧。介C篮.辜按海景须。普D孩.桂视野。假A篮.欲西（西北、西众南安）嗓1买；鹿B似.笛东（东南、东芽北心）搞2役；罪C患.援北（东北、西评北锯）企3亿；仁D生.禁南（东南、西摊南误）成5冲外观抚A撤.采是否醒目损。歼B储.规是否新颖昂。找C府.印是否高档彻。筛D府.蒙感官舒适程度扩。煌A撇.盛最旁差督1棍；拾B镇.滤很夫差介2湿；押C辽.达一探般昌3伸；侍D密.初很狸好赴4悼；洽E继.后最希好川5鼻室内装修灰A欲.怨高档庭。堪B话.佩适用部。仍C稍.柏功能是否完善伤。糕D豪.舒质量是否可靠份。唉A剥.讲最冻差张1理；类B的.抬很费差原2刮；廊C浇.欠一解般智3采；脾D风.纹很稳好构4断；需E啄.衣最剧好蒜5存环保尼A冤.口空气咳。肃B巾噪音军。猫C区.逼废物廊。巴D膏.城废水。岸A穿.幅最差（少井）它1灭；势B触.造很差（少亦）拍2谁；昼C旅.沫一鬼般虫3品；短D名.颗很好（多帆）屯4傻；拦E惊.求最好（多姐）衰5扒发展商实业及伞信誉努A管.筹资产及资质凡。宋B兰.敏开发楼盘多少奇。城C仇.照楼盘质量爪。宝D累.顶品牌。东A峰.抵最记差晕1洁；查B馆.援很骨差礼2惨；雁C缸.叫一陈般瓶3延；汇D渠.皇很矩好接4牌；睡E败.厦最芳好辞5续上表：抽付款方式搜A迟.暮一次性付款抢。座B吧.即分期付款嚼。屠C损.轨按揭付款蜓。屿D挎.锣其它。蒜A茶.紫最痕差贸1似；粥B凡.读很楼差充2学；叮C种.维一斑般私3援；网D染.挎很葬好伯4俊；称E狼.什最喇好矮5瑞户型设计俗A幅.螺客厅和卧室的近结构关系患。朗B倍.集厨房和厕所的砖结构关系蹄。忘C环.偶是否有暗房绩。传D堡.姥实用铝大小。干A吴.败最霉差必1抚；挪B介.顺很笑差析2懒；唇C裳.毯一铜般锣3刑；跳D樱.鄙很讨好挂4痕；黑E娇.婚最恒好李5改销售情况史A惕.初销售进度外。暮B柔销售率杨。崖C交.获尾盘现状。舌A兼.注最桶差季1盐；穴B尽.刮很肆差挖2垦；仗C宇.工一池般浙3闷；动D淹.筐很穴好框4携；油E岭.絮最涂好偶5粮广告钉A黑.央版面大小阴。谦B慈广告频率帐。杜C评.禽广告创意。宋A净.凤最差（小然）嗽1遭；飘B歉.垫很差（小崇）警2言；垦C差.笨一滤般编3费；猴D刮.杜很好（大差）炸4诊；闭E估.细最好（大但）佳5优停车位数量登A替.永停车位数量咽。讽B渔.万住户方便程度骤。锁A惩.征最差（少右）杏1协；旷B明.枪很差（少饼）驱2春；鹅C他.们一蜡般社3版；恢D茄.挤很好（多犹）节4惑；宝E舅.杀最好（多石）服5各表突5废—健4两则可比楼盘综合万因素量化统计别表（住宅）烫权重话序号辆2绩1圆世纪花园微吉祥丽都裳嘉和苑客科苑小区结千喜小区絮位似置亲0.5烟1彼2偷2蒙2酿1.8楼1.9浩价蔑格去0.5乳2介0.5幅0.4听0.4狡0.5牙0.5涂配见套羡0.4卖3油1吧1.1轻1.1雄1暮1.1毙物业管秩理瘦0.3少4既1.创2吩1.3模1.2尖1.2调1.3类建筑质磨量基0.3免5运1.青2驳1.3群1.2朱1.1删1.3独交黑通侦0.3字6勤1仔1.1盆1.1障1.1亦1.2问城市规致划隐0.3唇7链1.2鼻1.2附1.2妥1中0.9存楼盘规汁模混0.3过8害1框1.1脾1.1方1际1在朝枕向塔0.3犯9轰1.2奉1.2亭1.1室1.1过0.9冰外法观半0.1归10奔0.币3族0.4贫0.5左0.3剑0.4奇室内装假饰肥0.2久11饮0.嫩6件0.7欠0.7划0.7呆0.6续上表：垂环膊保早0.2铸12剪0.雄6匪0.6从0.6宴0.7员0.7皂发展商信布誉输0.1景13楼0.戏4蓝0.4袍0.4予0.4暂0.4狮付款方迎式饱0.2拢14真0.袖6肃0.7择0.7许0.6腊0.7质户型设伴计江0.1诊15多0.霞4手0.5侄0.4忧0.5张0.5鸽销售情萄况葛0.1脾16座0.4武0.3相0.3说0.4鹅0.4复广衫告帅0.1糠17摄0.叔3龄0.3视0.3风0.3夹0.3来停车位数抽量形0.1搬18书0.慨3贿0.4救0.4潜0.4等0.4厅合计馋14.2峡15的14.7绩14.1广14.5劲楼盘因素定级娱公窜式劣P甲=妖∑冒Wi*Fi单P允-冻总分渠Wi--凳-舌权重绸Fi属-福分值美表框5怒—龟5除逐可比楼盘综合缩因素量化统计奇表（商业）雀权重陡序号些2掩1掘世纪花园地吉祥丽都歇嘉和苑疫科苑小区加千喜小区迎位萍置沫0.5太1挣2圣2弹2赢1.8束1.9恒价壁格电0.5惰2舅0.5续0.4车0.4倾0.5拜0.5财配椅套章0.4辣3幼1劳1.1枪1.1帆1押1.1厦物业管秆理凑0.3由4售1.挤2兽1.3绍1.2委1.2苗1.3桶建筑质闻量谊0.3肚5员1.愧2评1.3董1.2昨1.1酬1.3涝交魄通扇0.3康6席1夹1.1旋1.1蒙1.1是1.2萝城市规介划哲0.3识7喊1.2木1.2俱1.2甚1灌0.9印楼盘规储模洲0.3茫8兔1袭1.1鞋1.1潜1升1掏朝定向贸0.3鲁9茫1.2槐1.2弟1.1流1.1铸0.9挪外文观偶0.1驱10键0.避3躺0.4遇0.5沃0.3糖0.4旷室内装溪饰芽0.2孝11识0.喂6呈0.7涌0.7揭0.7拒0.6逼环醋保津0.2调12却0.冬6挑0.6硬0.6惨0.7烈0.7师发展商信凡誉阔0.1坊13府0.溜4眉0.4芳0.4滋0.4址0.4续上表：治付款方轿式矩0.2慰14划0.兽6坐0.7阳0.7愁0.6逆0.7亭户型设纪计抚0.1挡15趋0.希4希0.5辜0.4远0.5蛋0.5父销售情色况型0.1梢16则0.4坝0.3婚0.3元0.4担0.4亡广淘告浅0.1释17盘0.怒3骡0.3举0.3焦0.3鼻0.3邮停车位数墨量黎0.1塞18爸0.扭3息0.4重0.4雪0.4瞎0.4百合计机14.2援15叉14.7帅14.1葬14.5枪楼盘因素定级例公命式聋P渗=趁∑臭Wi*Fi揪P秤-词总分但Wi--弓-暗权重惨Fi遮-搬分值红表协5闲—宣6奴可比楼盘量化要定价法计算表呆类命别类焦偿既青项目罪住宅蚂商业椅序号阳楼盘名称售楼盘得分篇(贪X)巷楼价（芬Y抱）蛛楼盘得分员(鼓X)禽楼价（犹Y安）驴1丑2得1炸世纪花园甘14.2器1系2灯00蹲14.2渠4100敬2泊吉祥丽都京15露14释00郑15恭4700移3乖嘉和苑承14.7政1350灯14.7来4500测4糕科苑小区脑14.1理118嫌0酿14.1揪4000疗5根千喜小区币14.5泄130脱0沉14.5链4200抵平均值争14.5梦1286买14.5毯4300触表中楼价为均昏价（份元斩/亭平方米）僚Y=a+bX石施Y-勇--盒-愿为楼盘均价誉。翼X锁-继为楼盘得分。夕在计算中运看用待Exce普l匹中一元回归的嘴方法来求苗出勤a未、基b煎两个回归系数铅，图表如下：育住宅部分的回吹归系衫数变a即、之b伏为：如仔图裕4-1图4-1牢商业部分的回踢归系雷数健a秒、害b哗为：如镰图津4-2图4-2级其中所用的公叮式为距：祖a=动－申b华嫩，坚b=LXY也/LX年X乒，喘LXY津=平∑它（崖X购i河－弄）塞2可，首LXX腔=汇∑伙（承X群i混－源）艘×被（卷Y舅i茄－拣）客愚卵-扮为楼盘均价平搏均抓值摸,猴幕-茄为楼盘得分平常均值。翻由此可得出本目案的楼盘均价讨：葵(译1)贝.芦低层住宅：建恨面单雷价匀135巩0斜元炼/m2叼(喇2)县.挂商业：建面单华价璃450等0粉元环/m2台(绑3)斤.码车库添：赔3悔万撞元蚀/旷个纺6羊财务效益分析资与经济效益评买价带6.河1馒财务效益分析叼6.1展.1荡销售收入死总建筑面积者为肌1姐6肚万平方米，可扫供销售面积为础15140刮0葱平方米率（含车位面积沸），平均销售寒价格菌为曲1548.悼3爱元吃/祝平方米（含车宝位），总销售蒜收入粘为骤2344伴1撞万元（含车位覆销售收入）。壮主要为住宅和糖商铺和车位的窑销售，其中多钱层住宅销售面宗积为族13990园0借平方米蠢，平均销售价床格垄135那0款元每平米，销那售收入务为牵1718芳6信万元；商铺销辅售面积为调1150非0眠平方米懒，平均销售价留格坑为娘450恨0秃元每平米，销柴售收入崇为定517课5图万元；车位销论售数量耐为块30户6监个，平均销售库价格封为归3宇万元每个，销忧售收入芝为命108缎0禽万元。及(糕1).铲住宅部分骂多层住宅谷从光200输7丸年愈9混月份开始销售炎，销售面积占遣总销售面积太的鼓84翠%散合计面积为艳12730障0摇平方米份，销售均价辰为脊135蠢0湾元董/纯平方米，在分监5匪个季度值共烦1掏5缺个月售完，总拜销售收入狮为型1718得6典万元。本项目刷主要采取房屋工预售方式，以错早日实现资金笑的回收，且预但售款可以用于帽项目的建设。邻(迟2).勒商铺部分销商铺销售渐从探200惊8耀年的三月份开岂始销售，销售浆面积占总销售余面积谱的芽7.6娘%舰，面积合计为缓1150扮0危平方米密，销售均价闷为宗450次0昂元物/聋平方米，吓分诉5片个季度糠共猜1架5够个月售完，即福从辛3毫月至次研年涌5段月销售万。总趟销售收入量为度517吊5偿万元，各个季欣度的销售收入躬均赔为庄103观5炎万元。（当然丈，商铺销售收悉入也许不会如唉此理想，但我税们将会在后面射进行盈亏平衡挎分析和敏感性壁分析时着重介错绍）(3).车位恳销售数量素为私36疑0赛个，销售均价屠为新3券万造元完/翻个车位，挨分蜻5研个季度跨年度僻售完，即斗从尺200愉8智年亩2搅月至次化年李4毫月销售完，销恰售收入乡为告108头0互万元，其中各嫌个季度的销售罗收入均己为耀21仓6由万元。（由于偿车库所占销售伏收入比例较小吹，故在风险分衫析时不着重考积虑）秘详细情况详见丸附慌表那6博“佣销售收入预测湿表抖”扫。亮6.1佛.2秧销售税金供(冤1).畏土地增值税：缺根据《土地增甲值税暂行条例侮》的规定，建坛造普通标准住狸宅（平均每户社面积不超过厉12元0话平方米芒），增值额未健超过扣除项目逮的头20讽%获，免征土地增铸值税。本项目逆符合上述优惠薪条件，免交土拳地增值税；黑(嚷2).勿销售税金按类稀别分通常包括网转让手续费，旋营业税、城市咐维护建设税、醉教育费附加（钓统称营业税及组其附加），交摩易印花税，教揉育专项基金、猜等，在此仅将熟前三项计入销鸡售税金作为计巷算依据，为销共售收入的蒸6.8%沉，则销售税金恐为赞159计4烛万元。哄6.2守剩利润测算饶6.2拿.1耗企业所得税里按累计利润谨的寸33善%盼征收，则企业拆总销售金额的条所得税缓为雄436下2活万元。御6.2肌.2胸利润抵(睬1).假销售利误润强=好销售收茂入灵-补总成本费用－胡销售税费肥=2行3441-1帐467涉1拥－鹊1594信=717诊6牌（万元）昌(扩2)意.讯税后利菊润算=慢销售利箭润揉-漂所得税嗓闭=7璃176-43渴62饼=281到4亦（万元）恳(飘3).鞭投资总利润轻率厌=筑税后利遵润植/帜总成本费尘用腹×100%笋=2814/宰14617×抛100%=19%樱(白4).效投资总利税侦率昌=种累计利从润求/朴总成本费撤用生×100%手=7176/购14617×届100%=49%娱详细情况见附保表涉7塞“冒损益挑表难”怜。燕6偷.3竭经济效益评价断6.端3.哄1普篇现金流量分析深(断1).研全部投资现金能流量分析（全持部投资）厌①阅.火现金流入主要僵为销售收入；狂②待.亮现金流出主要伏为工程建设项蒜目总投资；阵③胆.现累计净现金流文量丛为挥281语4焰万元；央④佛.泻所得税前累计亡净现金流量怜为幼717凡6表万元；激⑤种.凶折现率枣取喝12射%荒（其中安全利究率般取箭8饮%涂，风险报酬率源取垮7稠%诸）；陕⑥微.宰财务内部收益创率歌财务内部收益泼率是指项目在袜整个计算期内艇，各年净现金砌流量的累计折膀现值等于零时起的折现率。项割目在财务内部音收益率下，在齿项目的整个计县算期内，以每达年的净收益恰庭好将投资全部岔回收过来，即搞内部收益率是距指项目对初始械投资的偿还能晌力或项目对贷幅款利率的最大脾承受能力。当桐财务内部收益架率大于等于行俱业基准收益率圆，则认为项目业在经济上可行饮；财务内部收设益率小于基准仓收益率则认为彼经济上不可行羞。根据计算本蕉项目的所得税范后内部收益率息为草10忠%呈，小于行业基李准收益率，但俱财务净现值大详于零，所以也盗能满足开发商饺的需求。黎⑦士.独财务净现值麦财务净现值是察指建设项目在每投资活动计算等期内的净现金佛流量，按预先虾确定的折现率室，折算到建设巩项目的基准年紧的数值，当净付现值等于零，骨表示项目刚好瘦达到所预定的仗收益率；当净肿现值大于零时前，表示项目除算达到基准收益御率外，还能获辣得超额收益（萄即净现值）；谢当净现值小于茄零时则表示项斤目达不到预定素的收益谨率扮摆。因此，当净证现值大于等于建零时，项目可雕行，否则项目盾不可行。定根据计算本项绝目的所得税后沙净现值符为册281裤4舒万元，大于零右，在经济上是效可行的。验⑧极.尾财务现值指数重财务现值指数是是未来现金流文入与现金流出索现值之比，它意是一个相对指蛮标，反映投资婆的效率。如果泄现值指数大楚于论1颠，表明项目其附收益大于成本段，即投资报酬筑率超过预定的闭贴现率；如果帽现值指数小岩于合1邻时，说明其投晓资报酬率没有扁达到预定的贴歉现率；如果现完值指数等泼于帐1皱，说明贴现后娱现金流入等于猴现金流出，投旱资的报酬率与运预定的贴现率盘相同。对于项仪目投资额不同睛的方案，除净插现值比较外，梦还应进一步计愤算其现值指数航，求得单位投兼资额所能获得泄的现值净收益辱。财务净现值傅率大于等锡于搬1辟时，表明项目睛在经济上可行哀；小挨于痛1木时表明不可行夹。根据计算本数项目的现值指阅数爆为置1.4耀7兴，表明在经济鸡上是可行的。群⑨千.芽投资回收期斩投资回收期是洁指通过项目的扛净收益来回收蚕总投资所需要迎的时间，它数键值越小，表明流收回越快。根腔据行业数据，灿此项目的正常励回收期大约拍为攻2-柜3需年笑栏；根据预测本伴项目的投资回趣收期年为她19.满2接个月，能满足蜻正常需求。激以上各项符合殿房地产开发行桑业的一般指标足，因而该项目败能够满足行业原投资盈利性和拣风险性要求。政详细情况见附街表忠8被“率现金流量表（缎全部投资帅）游”化6.陡3.2宽贷款偿还分析张(涌1).剑从项目区位、洁市场销售前景节、购买力等因熊素综合分析，壶该项目有足够怨的清偿能力。鞭(踪2).般贷款本金偿还也的资金来源为蚁本项目房屋销遇售利润。本项饥目可用于还贷虑的销售利润弄为妙717执6书万元，贷款偿杰还期限忽为棕2.挡5醉年。以上因素秧综合考虑，本集项目具有足够劳清偿能力。陪(酸3).缺还款额的计算制羡工还款权额贩=叮贷款卖额诵×堪9泄％题×铁贷款年姜限悉+护贷款额裙=3000×枕9塘％荷×2.5+3帆000治=367指5厕（万元果）墓7风险分析文7.砍1棒盈亏平衡分析苍通过盈亏平衡兔点劣（纸BE械P袍）分析成本与既收益的平衡关障系。畏利用本量利分酒析法，根据成涛本、销售收入最与利润三者的薄关系，考虑利村润为零时的销扬售收入与单位躺均价，此时假换设项目销售率译为遮100挂%庄。计算过程如酷下：卡(肚1).夸基于市场的几迫点假定穗①政.扰当住宅销售面抢积饰为闲10袄0沾％时，商业和衫车库销售率炊为材0轨％；则销售额封为蓬1718储6剧万元，而建设定项目总投资暑为竞1626铲5熊万元，利税总旬额导为叶92舍1雷万元。（极端傅情况）近②懒.愧当商业销售面嫂积阀为拨4束0屈％时，住宅销洁售面积和销售危价格的盈亏平练衡点分别为多卷少？（非常可答能的情况）纵③朽.污我们不考虑物祸业型态的价差零，用总收入除华以总面积得出畏项目总的均价测为浇146概5袋元器/m县2怨，以此均价来扰计算销售面积精和销售价格的年盈亏平衡点。骆（为了便于评唯价，我们以此企假定作为风险辣评价之一盈亏核平衡分析评定翼的依据）困(舅2).健销售面积盈亏坏平衡点的计算朱①肃.店以上宏第榴2洒条假定的情况桐：非住宅销售面积稻盈亏平衡点房=晶眯=骄（策16265阴－池1.15×4遥0哭％凤×450沈0涝）脉×10000志/1350想=10514归8芹（燕M掠2乏）挖此时本项目住泰宅销售面积保娃本点为编96894M坑2诉，占计划住宅炉总销售面积起127900玩M2猾的诵82.2得%饭。殃.抓以上涂第帐3羊条假定的情况捉：录销售面积盈亏迷平衡点页=职=右16265届×10000扎/1465寻=11102孟4钱（雾M竟2罩）拳此时本项目销述售面积保本点调为妖111024烦M2偶，占计划总销枪售面积掠151400能M2脆的掏73.3怒%灭。租(厌3).召销售价格盈亏串平衡点的计算摆①析.慧以上绳第宿2比条假定的情况喷：惯住宅销售价格扬盈亏平衡点副=锡额=挨（怒16265躲－解1.15×4拜0咐％弦×450笑0姓）调×10000菜/12790途0猴=111董0探（谋元抗/M钟2情）沙本项目住宅销暮售均价保本点六为蜂111糕0犬元圈/M端2费，占计划住宅豪销售均曾价抛135协0终元陶/M逝2布的扩82.2渗%逝。愚②刊.抓以上认第呆3抖条假定的情况颈：孕销售价格盈亏查平衡点亡=乌=鼻16265转×10000久/15140饥0固=107鼻4寇（什元果/M冠2缩）询本项目销售均喝价保本点狱为摊107扒4盾元贤/M击2适，占计划销售搁均辅价码146盆5停元企/M日2不的舰73.3心%陵。还一般认为，当闸盈亏平衡保本裁点橡在良7睁5尤—讲90驻%池之间时，项目屋风险较低，本闹项目盈亏平衡忠保本点按最可仿能出现情况算广为阁82.珍2央％，按照综合宵考虑的来算山为欢73.颗3馅％，因此安全头余度相对很大陪。聋7.2楚塘敏感性分析蔬影响企业效益辛的主要因素有郊房屋销售收入纤、土地成本和晶建设投资。对民这三个变量进翻行单因素敏感说性分析，考察锤它们对财务利虾润率、全部投井资净现值等指躁标的影响程度豆。敏感性分析僵表明：当建设命投资增携加分10湿%裤或当销售收入地减粮少阵10盒%胳时，项目盈利铲相对减少；当醋建设投资减锡少涌10迅%士或销售收入上钓涨猎10蒸%激时，项目盈利笛能力大大提高摸。从敏感性分扰析图我们可以哪看出，土地成艺本对项目盈利黎能力影响相对畜较小，也就是篇说，土地总价曲格轰在堆270茂0直－斜330耳0匆万哈元袍/衰亩之间变动，表项目都值得开铸发。总投资和扇销售收入在在氧±职5循％之间变动时本，项目盈利能座力都十分的可脉观。当销售收不入下猴降睁5坡％时，净现值栽为掠68胜5飘万元，此时仍炮有利润可赚，促所以本项目抗贵风险能力非常挠强。金表谢8临－慎1咽尾辟所得税后利润柄率敏感性分析腊表讽变化率毒不确定因