房地产市场报告-2021年5月重庆主城月度土地市场总结报告

梦想成就未来的我们！Wedreamoffuturesuccess！专业诚信双赢重庆主城月度土地市场总结报告土地市场年度综述2021年2月受住宅分类调控“两集中”限制，政府调整供地节奏；4月主城首次集中供应、成交大量住宅用地，企业表现积极，土地市场火热，促使供销量同比上涨，地价屡次刷新。2021年1-5月土地供应可建体量828.43万方，同比上涨5%；成交可建体量994.41万方，同比上涨20%；成交楼面均价7652元/㎡，同比上涨30%。2土地市场本月动向供应0宗成交6宗看点企业本月无商住类用地供应；本月继“两集中”首批次供应成交结束后，供地节奏调整，出现零供应月。本月成交土地448亩，可建体量64.47万方，环比下降91%，同比下降81%；成交楼均价2873元/㎡，环比下降69%，同比下降62%，溢价率20%，环比下降53%；土地市场热度骤降，仅商业地支撑量价，多挂牌成交，月度量价降幅明显。首批次住宅用地火热成交后，本月市场低温运行。品牌房企中仅旭辉联合重庆西投参拍，6.07亿元底价摘得沙坪坝区中梁山组团22万方纯商业地块，共同打造成渝双经济圈门户TOD新地标。据悉，重庆西站TOD项目计划总投资约27亿元，将依托重庆西站“成渝双经济圈桥头堡”的区位优势，以打造“西南城市会客厅”为开发理念，着力构建企业总部基地、品质酒店集群、商贸新地标三大业态布局。3目录CONTENTS宏观资讯11供应表现1213地块回顾14下月预告15成交表现PART1宏观资讯65月地方政策梳理本月中央从宏观上进行重大调整，推进房地产税改革试点，放开三孩，上调存准率，重庆发布新的空间规划，城市整体发展方向更加清晰，另外从土地房屋权属登记（秩序监管）、限贷（上调利率、二手放款周期延长或停贷）等方面加强监管。11日财政部、住建部、税务局等4部门召开房地产税改革试点座谈会14日农业银行：经营用途贷款资金不得违规流入房地产领域违者立即收回已发放贷款18日发改委：完善长租房政策开展基础设施领域REITs试点17日《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》21日发改委：鼓励社会资本以市场化投资为主开发运营停车设施21日充电配套发展再获政策支持新建居住社区须预留充电桩建设安装条件关于进一步优化住房公积金提取业务办理方式的通知25日重庆市人民代表大会常务委员会关于修改《重庆市土地房屋权属登记条例》等四部地方性法规的决定27日关于公开征求《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》意见建议的公告27日28日财政部：继续支持有条件地区开展国家级田园综合体建设试点31日中共中央政治局召开会议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》开放三孩中国人民银行决定上调金融机构外汇存款准备金率5%至7%重庆5月政策全国7近两年政策走势近期政策持续加强监管，重庆小幅收紧。定向降准0.5个百分点金融管控防止违规资金流入房地产市场国家级新区控开发降息LPR下调5个基点央行重申“房住不炒”定向降准0.5-2个百分点政治局会议:加大融资支持改革土地管理制度定向降准0.5个百分点降息LPR下调10个基点政治局会议:房住不炒房屋及时网签定向降准0.5个百分点两会：房住不炒推进西部大开发加强金融监管、金融改革金融监管加强压缩房地产典当业务比重降低房地产信贷资源偏好金融监管加强降低银行对地产贷款占比加强贷款资金来源审察楼市监管加强契税法坚持房住不炒，落实城市主体责任融资管理规则“三条红线”收紧金融监管（加大对消费端、金融端、企业端的监管）支持乡村振兴审议通过十四五规划及2035年远景目标审议成渝建设规划纲要网贷监管险资监管中央明确坚持“房住不炒”中央经济会议：“房住不炒”“租购同权”金融机构房地产贷款集中度管理制度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月调整房产税起征点19587元/平方米应税疫情影响，房产售房部、二手门店全线关停“渝20条”支持中小企业土地放宽调整土拍指标/开发时间节点“渝40条”对物业、租赁项目专项扶持公积金支持成渝互认互贷放宽落户放宽务工经商落户条件严禁中小学入学资格与商品房销售挂钩降息：房贷利率加点普遍下降10个基点商业商务去库存工程建设专项整治45条企业扶持渝北区购买非住宅补贴支持装配式建筑发展金融支持科学城利率优惠绿色建筑加强住房租赁资金监管2020年重庆全国智能建造试点商业银行互联网贷款监管土地供应“一年三次”此次两会再提“房住不炒”、“三稳”、“不急转弯”严查经营贷住房租赁企业监管政治局会议加强教育监管、地产金融监管房地产税改革试点地产金融监管1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月调整房产税起征点22106元/平方米应税重庆两会：加强区域发展大力发展装配式建筑加强租房资金监管江津房交会购房税费补贴租赁补贴教育监管部分区县川渝公积金一体化科学城40条住宅用地“两集中”17条举措完善人才“塔尖”“塔基”政策信贷收紧公积金提取放宽部分二手停贷、提利率重庆市国土空间总体规划土地房屋权属登记条例修改2021年重庆全国85月全国政策走势5月全国放宽政策6次，收紧政策23次。地方发布政策分布地图/表城市政策内容广州放宽二手房公积金贷款期限厦门公积金可逐月还贷上海公积金异地购房石家庄放宽公租房申请条件重庆人才政策重庆实现公积金按月冲抵还贷利空利好城市政策内容成都优化选房排序扩大公证摇号排序选房基数成都警示“代持”、精英贷购房风险成都二手房参考价格发布机制福州闽侯严禁产业用地建筑公寓、住宅广州积分落户广州花都加强中介机构管理海口整治捂盘惜售海南房地产专项整治杭州住房租赁资金监管杭州利率上调合肥新建商品房申报楼盘表湖州限售2年南京禁墅：今后不再审批建“别墅”项目宁波无房家庭认购新建商品住房限售5年山东购房合同表明公摊上海限购套数认定从严深圳银行上调房贷利率深圳收紧落户深圳限价苏州土拍禁“马甲”西安租赁新规重庆重庆契税重庆土地、房产交易、物业条例修订5月，中央积极推进房地产税改革试点工作，预计将影响到一手房、二手房价格、土地价格和租赁价格，重庆目前试点房产税效果并不显著，且房价水平可控，短期内重庆加征可能性小。热点事件：全国房地产税改革试点95月6日，财政部部长刘昆在经济日报《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》中提到，积极稳妥推进房地产税立法和改革。4月7日财政部税政司司长王建凡国新办举行的发布会要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。3月13日正式发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提到，要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。5月11日财政部、人大工委、住建部、税务局召开房地产税改革试点工作座谈会此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号，当下中国已具备房地产税改革试点的需求与条件；房地产税持有环节将成为改革重心。年内四次提及房地产税热点事件：放开三孩10房地产相关变化一政策：当下的生育率低，且在全面放开二胎的时候，出生人口并没有增长，反而有所下滑，在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台，如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。二需求：三孩政策下，市场端改善住房的需求或将进一步加强，促进整体换房需求量增加；三产品：家庭结构和生命周期发生变化，对开发的产品比例带来影响，未来3+1、4+1的产品需求加大，企业或将对产品功能性方面进一步深化。四城市：开放三孩，实为提升人口出生率，城市的人口增长速度或将随城市能级等因素出现严重分化，部分城市人口或将提前进入“逆增长”阶段，城市投资机会或将发生变化，房地产企业对城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。1.完善生育休假与生育保险制度2.加强税收、住房等支持政策3.保障女性就业合法权益4.实行各项奖励扶助制度和优惠政策5.对婚嫁陋习、天价彩礼等进行治理6.发展普惠托育服务体系7.降低家庭教育开支此次政策有利于改善我国人口结构、改善人口老龄化问题、保持我国人力资源禀赋优势，但新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度，于房地产市场，利好改善住房需求增加，其中保障性住房机遇更大。近期上调外汇存款准备金率，有助于收紧境内市场外汇流动性，提高境内外币利率，缩小境内本外币利差，抑制即期和远期结汇，促进境内外汇市场平衡，一定程度上将抑制金融机构外汇贷款的投放能力，相应的也提高了企业的外汇贷款利率，本身政策对国内流动性潜在负面影响较小。热点事件：上调外汇存款准备金率11中国外汇交易中心5月31日公布的数据显示，当日人民币对美元汇率中间价报6.3682，调升176点，创2018年5月18日以来新高。200亿美元资金被冻结人民币升值压力创新高时间金融机构外汇存款准备金率作用及影响调整后调整幅度2005/1/153%汇改应对2005年汇改后的升值压力2006/9/154%+1%向市场释放未来国内资金流动性或将持续面临收紧的信号2007/5/155%+1%加强对外汇信保的宏观调控、回收银行体系的流动性2021/5/317%+2%降温人民币升值预期此次发布的重庆国土空间规划，是将前期发布的十四五规划进行了细化的图文版，从城市各区发展与定位、交通、人口等方面做出详细的规划说明，其中首次对中心城区做了一核一轴五城格局划分，完善的规划昭示了重庆未来的发展前景，利好整体城市价值上升预期。热点事件：重庆国土空间总体规划12重庆市国土空间总体规划（2021-2035年）“新阶段新理念新格局”我市的战略定位和目标、城市发展愿景、城市职能，展示了成渝地区双城经济圈建设空间格局、我市“一区两群”协调发展空间布局，以及市域生态、农业、城镇三大空间布局。“内陆开放的重庆”展示了我市构建的对外开放通道、规划建设的开放枢纽和国家级开放平台。“高质量发展的重庆”描绘了以智造重镇、智慧名城，国家级现代服务业经济中心，以及现代山地特色高效农业为核心的三次产业发展目标与空间布局。“高品质生活的重庆”展示了未来更加宜居、安全和健康的城乡生活，着重描绘了乡村振兴的蓝图、以人民为中心的生活圈规划、全龄友好的公共服务设施体系、健康舒适的公共空间，强大的公共卫生体系，以及生态、水、能源安全和防灾减灾目标。“山水之城、美丽之地”聚焦彰显重庆山水颜值和人文气质，反映保护绿水青山、传承历史文化、提升城市活力和魅力，促进山水城景和谐相融的规划目标和举措。“现代化的主城都市区”展示了中心城区“强核提能级”、主城新区“扩容提品质”的具体规划布局方案，以及轨道上的都市区建设目标和规划举措。“规划实施保障”通过编制审批、规划传导、政策标准、实施监督四大机制助推规划实施落地，实现一张蓝图干到底。13热点事件：重庆人才引进重庆出台新一轮“留创计划”，最高50万资助《重庆市留学人员回国创业创新支持计划实施办法》每年将择优资助一批创业创新项目，以支持留学回国人员来渝发展。资助标准为：创业类资助分为特等、一等、二等和三等资助，分别给予50万元、30万元、20万元和10万元资助；创新类资助分为重点、优秀和启动资助，分别给予12万元、8万元和5万元资助。据了解，符合申报条件的人才，在已获得创业创新项目资助后新取得发明专利授权或市级及以上成果奖的，可继续申报新的创业创新项目，但获得资助总次数不超过2次。重庆人才安居，筹集人才公寓3.02万《重庆市人才安居实施意见》针对多元化的人才类型和安居需求，重庆市住房和城乡建设委员会根据实际分层制定了针对性安居优惠措施。同时，结合完善住房保障体系试点，重庆市住房和城乡建设委员会将保障性租赁住房政策优惠适用于人才住房，对中心城区筹集小户型、低租金的保障性租赁住房优先面向大学生供应。截至目前，全市共筹集人才公寓3.02万套，提供定向配租住房6.02万套，累计为各层次人才提供安居服务约10万人次，支持人才购买商品住房1.14万套、123万平方米，为吸引留住人才在重庆创新创业提供了重要支撑。重庆今年以来，出台一系列人才引进配套措施，支持留学人员回国创业|创新资助、人才安居工程，将住房优势转化为吸引人才优势，重庆人才吸附能力将能一步加强。14热点事件：重庆限贷注：2021年5月，重庆执行新的房贷利率定价，5月底利率较表上水平进一步上升约5BP。5月重庆目前基本执行首套3成，二套4成，3套停贷。5月，随着市场持续升温，重庆信贷持续收紧，上调贷款利率，二手房审批从严，部分银行更是停贷处理，短期内重庆信贷环境将保持收紧态势。重庆部分银行暂停二手房接单，针对二手审批从严。15重点经济资讯全国及重庆经济发展势头均呈现良好态势，其中重庆进出口、消费涨幅持续高于全国，另外物价保持小幅上涨，在前期密集收紧政策下，房价环比上涨城市数回调，当前我国房价全面上涨的势头得到初步遏制，但涨幅仍处于较高状态，且重庆涨幅全国最高，整体经济运行环境较好。2021年4月CPI同比上涨0.9%小幅上涨2021年4月70个中大城市商品住宅销售价格变动情况经济指标全国重庆指标简评进出口（人民币

累计_同比）11.62万亿元28.5%2459.1亿元48.3%全国进出口：我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大战略成果，稳外贸政策措施有力有效；重庆进出口：去年因受疫情影响导致重庆进出口基数较低，也是今年同比外贸增幅较大的原因之一。固定资产投资（累计_同比）143804亿元19.9%——12.8%全国固投：全国固定资产投资继续稳定恢复，增速整体向好；重庆固投：总体上，我市经济活力恢复到疫情前，预计未来投资市场持续向好势态。房地产投资（累计_同比）40240亿元21.6%——13.9%全国房投：2021年以来，房地产开发投资增速保持高位趋稳，主要受去年同期疫情影响增速大幅波动，房地产投资将回归常态，全年有望保持稳步恢复的态势；重庆房投：重庆房地产开发投资和商品房销售面积呈增长态势，后续房地产投资依旧保持维稳。社零销售总额（累计_同比）33153亿元17.7%4431.30亿元36.6%全国社零：消费市场仍处在恢复进程中，增长水平尚未完全恢复，部分领域复苏程度偏低，复苏基础仍有待进一步夯实；重庆社零：1-4月不论是按经营单位所在地分以及按消费类型分均在增长。2021年1-4月重要指标16重点规划信息本月重庆持续迎来多重利好，国土空间总体规划发布，成渝、科学城建设进一步推进中，大型基建（渝长高速、城开高速、轨道（4、5、9、15、18））取得阶段性进展，支撑城市发展红利。成渝推动成渝地区双城经济圈建设,合川13.6亿元建渭沱物流城川渝CP再携手!川渝科普基地创新发展战略联盟成立重庆入选“全面创新改革试验区”重庆国土空间总体规划征求意见发布科学城/重大项目科学城隧道新进展建成后可缓解大学城隧道、双碑隧道交通压力江津区61个项目落户西部(重庆)科学城四川外国语大学重庆科学城中学落户西部(重庆)科学城这场川渝合作,荣昌区签约21个项目总投资超242亿元总投资超1000亿元沙坪坝集中开工、签约一批项目重庆西站站前TOD项目签约仪式圆满举行高速/高铁梁平至四川开江高速公路(重庆段)今年开工城开高速今年通车段所有隧道实现贯通渝湘复线高速公路水江隧道施工突破千米大关渝长高速扩能项目主线全面贯通预计今年6月底建成通车巫大高速已完成总体工程量的85%西渝高铁西安至安康段将于7月1日全线开工成渝中线高铁力争年内开工建设设计时速400公里轨道轨道18号线控制性工程进入主体结构施工阶段轨道交通15号线二期计划年内开建、轨道9号线年底通车地铁4号线头塘站4B出入口于5月28日开通提前4个月完成!轨道交通9号线邮轮母港站即将移交铺轨5号线北延段“玉甘区间”左线隧道贯通轨道交通5号线科学城九龙园站土建主体本月完工17宏观资讯小结政策：（全国）5月，全国从宏观上进行重大调整，推进房地产税改革试点，放开三孩，上调存准率，在上月集中加强监管下，本月调控频率有所下降，且以加强监管，补丁政策为主，如上海从严限购认定套数、深圳限价/收紧落户/上调房贷利率，成都二手房限价，宁波/湖州限售。（重庆）本月重庆持续加强人才引进政策，发布国土总体规划，持续迎规划红利，另外，重庆信贷进一步收紧（利率、二手房），限价进一步从严（审核更严、时间更长），近期政策或将保持小幅收紧态势。经济：全国及重庆经济发展势头均呈现良好态势，其中重庆进出口、消费涨幅持续高于全国，另外物价保持小幅上涨，在前期密集收紧政策下，房价环比上涨城市数回调，当前我国房价全面上涨的势头得到初步遏制，但涨幅仍处于较高状态，且重庆涨幅全国最高，整体经济运行环境较好。规划：本月重庆持续迎来多重利好，国土空间总体规划发布，成渝、科学城建设进一步推进中，大型基建（渝长高速、城开高速、轨道（4、5、9、15、18））取得阶段性进展，支撑城市发展红利。PART2供应表现本月土地供应0宗，较上月减少52宗。土地月度供应表现本月继首批次推地后，供地现空窗期，为近3年首次零供应月。192021年1-5月：渝北主力支撑供应量，南岸区因茶园融资地块，地价领先市场。2021年5月：本月主城九区无商住类用地供应。土地供应区域表现2021年重庆主城区域土地供应情况2021年5月重庆主城区域土地供应情况指标巴南区北碚区大渡口区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区供应宗数53508313260可建规模(万方)64.8280.02115.090.0079.2447.47175.21266.570.00楼面均价（元/㎡）369843595335057249459522273900指标巴南区北碚区大渡口区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区供应宗数000000000可建规模(万方)0.000.000.000.000.000.000.000.000.00楼面均价（元/㎡）000000000202021年1-5月：涉宅用地748万方，占比90%，商办用地缩量，占比10%。2021年5月：本月无商住类用地供应。土地供应结构表现（土地性质）212021年1-5月：中小规模用地主导市场，20万方以下占比78%，30万方以上地块占比平稳。2021年5月：本月无商住类用地供应。土地供应结构表现（土地规模）222021年1-5月：低容积率地块仍占据主力，占比达69%。2021年5月：本月无商住类用地供应。土地供应结构表现（容积率）235月土地供应小结土地供应表现：首批次供地结束，节奏调整，本月零供应；土地供应区域：本月无商住类用地供应；土地供应结构：本月无商住类用地供应。24PART3成交表现本月土地成交6宗，较上月减少42宗，土地面积448亩，可建体量64.47万方，环比下降91%，成交楼面均价2873元/㎡，环比下降69%。土地月度成交表现本月零供应，致月度成交量骤降，地块性质及区位因素拉低成交楼均价。26土地月度成交分布21064——重庆财赋置业管理有限公司沙坪坝区西永组团C分区C20-2-3/03部分、C20-3-2-1/04部分地块容积率：3.2建面：2.28万方成交总价：2.72亿元楼面地价：11931元/㎡溢价率：86%性质：商业用地21063——重庆高新城市建设集团有限公司高新区西永组团C分区C11-17-2/05、C11-17-3/05地块容积率：2.0建面：26.84万方成交总价：4.13亿元楼面地价：1540元/㎡溢价率：0%性质：其它商务用地21067——重庆西投+旭辉沙坪坝区中梁山组团A分区A1-2-1/07地块容积率：2.6建面：22.00万方成交总价：6.07亿元楼面地价：2760元/㎡溢价率：0%性质：商业用地、商务用地21065——重庆财赋置业管理有限公司渝北区两路组团I分区I36-2、I30-2、I26-4、I28-2地块容积率：3.6建面：4.06万方成交总价：4.35亿元楼面地价：10720元/㎡溢价率：71%性质：商业用地21068——重庆国际生物城开发投资有限公司巴南区木洞组团C分区C13-3/02地块容积率：1.5建面：7.11万方成交总价：0.83亿元楼面地价：1161元/㎡溢价率：0%性质：商务用地21066——重庆长鑫汽车销售服务有限公司渝北区人和组团B分区B28-1/04（东北侧部分)地块容积率：1.5建面：2.18万方成交总价：0.42亿元楼面地价：1934元/㎡溢价率：0%性质：商业用地、商务用地鹿角界石李家沱

华岩礼嘉渝中半岛新牌坊北碚城区水土蔡家观音桥歌乐山茶园西永园博园人和台商-农业园区江北嘴港城工业园老沙区双碑井口两路空港悦来大竹林中央公园空港工业园静观大学城照母山白市驿西彭大杨石二郎双山大渡口跳蹬新南湖鱼洞龙洲湾高职城南坪弹子石钓鱼嘴南山陶家鱼复工业园龙兴2021年1-5月：北区量价拔头筹（剔除茶园融资地块），渝北量居首位，热点外拓板块抬价。2021年5月：九龙坡区带量，27万方居首位，渝北区成交均价7648元/㎡领跑市场。土地成交区域表现2021年重庆主城区域土地成交情况指标巴南区北碚区大渡口区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区成交宗数65429415320可建规模(万方)67.5992.13103.5245.64119.5455.97179.43330.580.00楼面均价（元/㎡）43195038790229915565101848542946902021年5月重庆主城区域土地成交情况指标巴南区北碚区大渡口区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区成交宗数100010220可建规模(万方)7.110.000.000.0026.840.0024.286.240.00楼面均价（元/㎡）11610001540036217648028土地成交组团表现2021年1-5月主城区宅地地价持续攀升，房地价差愈窄，竞争显著。5000292021年1-5月：涉宅用地主力成交，占比81%，商办用地占比回升。2021年5月：商办用地占比高达100%，涉宅用地无成交。土地成交结构表现（土地性质）302021年1-5月：小规模地块为主流，10万方以下地块占比逾5成。2021年5月：小规模用地占主导，10万方以下地块占比67%。土地成交结构表现（土地规模）312021年1-5月：严控容积率，低容地块占比逐年提高，容积率2.0以下地块占比达72%；2021年5月：2.0以上地块成交为主，占比67%。土地成交结构表现（容积率）322021年1-5月成交住宅体量占比达69%，商业略涨，占比31%。本月商业占比100%，较上月上涨589%。土地成交商住体量表现33本月土地成交6宗，挂牌4宗，底价成交为主流，整体溢价率20%。土地成交溢价表现342021年融创、龙湖、万科、保利等企业积极参拍，理性增储，拿地成功率可观；本月受供地性质影响，品牌房企中仅旭辉参拍，拿地成功率100%。企业活跃度表现备注：本排名不包含土储机构及其平台公司，例：重庆广阳岛生态城投资发展有限公司355月土地成交小结土地成交表现：量价齐跌，月度溢价回落；土地成交区域：西北区二环外拓商业地带量撑价；土拍表现：市场沉寂，企业观望，挂牌为主。36PART4地块回顾5月成交重点地块回顾5月成交重点地块一览表序号土地位置用途土