房地产营销策划 - 保定市商业地产市场专题调研报

保定市商业地产市场专题调研报告

知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。

——《孙子兵法》

一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招拍挂----开发商拿地----产品规划设计----项目开工建设----项目销（预）售----房屋交付----物业管理。任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向，再通过综合分析判断市场走向。序言目录第一章保定市基本概况第二章保定市商业地产发展现状第三章保定市商业地产调研分析（一）、保定市商业地产租赁市场（二）、保定市商业地产销售市场第四章保定商业地产发展趋势展望保定市位于河北省中部，地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称；市中心距北京140公里、天津145公里，石家庄125公里，地处京津冀三角腹地。1-1保定市基本概况----区位环境首都南大门，区位优势明显1-2保定市基本概况----历史沿革保定历史悠久，是尧帝的故乡，春秋、战国时期燕、中山就在境内建都，具有三千多年历史，保定之名，寓保卫大都、安定天下之意，大都及北京。中华人民共和国成立前夕，河北省人民政府在保定建立，保定为省会和直辖市1958年5月，省会迁天津1966年5月，省会由天津迁回保定1968年2月，省会迁石家庄1994年12月，保定地区与保定市合并，为省辖市历史古城，经历数次变迁1-3保定市基本概况----行政人口人口大市，发展潜力巨大行政区划类别：省辖市4市（定州市、涿州市、安国市、高碑店市）；3区（南市区、北市区、新市区）；18县（清苑县、满城县、唐县、易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、望都县、涞水县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县）；另设高新技术产业开发区、白沟新城。市域面积

2.21万平方公里建成区面积：目前96.8平方公里，规划面积120平方公里；人口全市总人口近1119.44万，市区人口为110万人，是河北省人口最多的市之一。1-4保定市基本概况----市政交通公路交通网络发达，铁路建设快速发展与京津的一体化能力逐步增强全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”为骨架，以县乡公路为支脉，四通八达的公路交通网络；铁路：现有京广铁路，京石客运专线，另外津保城际铁路近期将运营通车（2013年8月），还有规划中的京石城际铁路；航空：共享北京、天津、石家庄机场。1-5保定市基本概况----经济概况2012年生产总值完成2690亿元，年均增长12%。财政收入完成311.3亿元，是2007年的2.6倍。民营经济增加值完成1848.4亿元、增长83%。经济稳步发展，人均GDP跨入万元时代，房地产进入快速发展期数据来源：保定2006-2012年年鉴数据来源：保定2006-2012年年鉴800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主数量与质量并重平稳发展以质量为主数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系高速发展期房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。目前处于快速发展的初始阶段。1-6保定市基本概况----城市发展保定规划“北跨、南进、东拓、西优、中提”的空间发展战略，均衡提高整个保定地区的综合实力北跨：拓展空间，打造中国电谷南进：融合清苑，共建汽车产业园东拓：依托高铁车站，战略空间蓄势待发，与白洋淀区一体化打造新兴功能拓展区西优：鼓励清洁生产，绿色产业中提：突出历史文化，提升现代文化2012年国务院批复的《保定市城市总体规划（2011-2020年）》中指出，保定未来八年发展方向：主要向北发展，南部联合清苑协调发展，东部结合高铁站场适度发展，西部优化发展。此外，加大旧城改造力度，加强城市基础设施建设，搬迁或改造污染严重以及对城市安全构成威胁的工厂与仓库。（向东重点发展高铁及其站场、向北重点发展中国电谷区、向西重点发展体育教育新区，向南重点完善汽车产业区）1-7保定市基本概况----行政区划本案所处的高开区，54个国家级高新区之一，是保定市区发展扩张的主要区域，地区发展潜力无限南市区：保定府的发源地，旧城改造项目较多，城市改造难度颇大；新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心；北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地，区内民营经济较繁荣发展；高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。高开区北市区南市区新市区各板块功能比较行政区交通配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善，较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般1-8保定市基本概况----分析总结保定是国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重点城市，先进制造业和现代服务业基地；保定“北跨、南进、东拓、西优、中提”的空间发展战略，将均衡提高整个区域的综合实力；快速交通体系的完善，及众多科技园、工业园的建立，将极大限度吸引实力雄厚的企业落户保定，促进地区经济快速发展，同时为地区房地产市场带来大量的购房需求；本案所处的保定高开区，是保定市区发展的主要区域，受地区政府及高新企业的重点关注，拥有巨大的发展潜力。目录第一章保定市基本概况第三章保定市商业地产调研分析（一）、保定市商业地产租赁市场（二）、保定市商业地产销售市场第四章保定商业地产发展趋势展望第二章保定市商业地产发展现状上世纪七十年代，零售业初具规模在上世纪七十年代，保定的零售业已经初具规模，从东西大街、南大街、城隍庙街、督署大街到西关南关，都曾是繁华的商业区，天华市场、济善商场（俗称马号商场）、普育商场（城隍庙）为商业集中区。零售业从散户向密集型成功转型。上世纪九十年代，零售业的跨越时代上世纪九十年代，裕华路段保定商场、保定百货大楼的繁荣发展起到引领保定销售业新时代的作用。随着零售业发展水平的提高，行业生产要素逐渐由劳动密集向典型的资金密集转移。2-1保定市商业地产发展现状----发展回顾保定市商业历经“初具规模”到“劳动密集”再到“资金密集”的历史飞速发展进程。“四大商圈”共同完美演绎保定商业发展现状保定市四大商圈：大世界、时代商圈(百花西路与朝阳南大街)保百、钟楼商圈(裕华西路与莲池南大街)先天下、保百商圈(复兴路与朝阳大街)火车站商圈(建华大街与裕华路)叁、先天下保百商圈壹、大世界时代商圈肆、火车站华商圈贰、保百钟楼商圈2-2保定市商业地产发展现状----商圈分布商业规划购物中心+金融+餐饮+生活配套商业概况服装、金银珠宝、鞋包、餐厅、化妆品、电子数码产品交通107、108、106、25、11专线、11、19、306、313、59、60、104、23、311人流百花西路与朝阳南大街路口80人/分，460人/5分车流百花西路与朝阳南大街路口60辆/分，320辆/5分大型商场茂业百货负一层超市，一层皮鞋、金银珠宝、化妆品、电子数码产品，二层女装、女包、餐厅、美发，三层少女装、内衣、家居服、银饰，四层运动户外、商务男装，五层羽绒服、童装、床上用品时代商厦负一层家用电器、陶瓷餐具、车饰、自行车、美食广场，一层烟酒，新天地负一层大排档、食品，一层金银珠宝、化妆品，二层女装，三层运动户外，四层男式正装业态比例购物中心3家13%、休闲娱乐2家约占8%、餐饮类5家约占21%、金融类3家约占13%服装类4家约占17%、其他6家约占26%租金区间门市约84元/㎡/月—105元/㎡/月。摊位约21元/㎡/月—30元/㎡/月商业运营状况品牌专卖店流水约3000元/天-6000元/天，普通摊位流水约500元/天-2000元/天居民收入状况100人调查显示：1500元/月—6000元/月居民消费需求食品占5％—20％，服装20％—40％，娱乐10％，日用品3％，其他10%恩格尔系数青年与中年0.2—0.5，老人0.6—0.82-3保定市商业地产发展现状----大世界时代商圈大世界、时代商圈基本数据调研汇总先天下保百商圈大世界时代商圈火车站华商圈保百钟楼商圈时代商厦大世界香江好天地新高点家具国贸新天地百货燕赵国际（乐购）万博广场（沃尔玛）早市大世界、时代商圈特色分析以大世界、时代、新天地百货等为代表；是市区居民主流消费地，定位中高端经历一段时间积累，市场认知度高，价格相对较高，客流旺盛；附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现，整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中属于新兴商业区是中高端消费人群消费目的地。主流消费区域，客流旺盛，万博广场、茂业百货进入正在逐步提升完善商圈

2-3保定市商业地产发展现状----大世界时代商圈商业规划裕华西路与莲池大街至天威路五金店为主，餐饮为辅。裕华路与莲池大街到东风路服装门市为主，餐饮和其他娱乐与生活日用品为辅。裕华路与莲池大街到长城大街服装为主，餐饮与娱乐休闲为辅。裕华路与莲池大街到永华大街服装为主，金银珠宝与休闲娱乐为辅。商业概况服装、金银珠宝、鞋包、餐饮、化妆品、五金、电子数码交通32、19、3、12、1大站快车空调、4、8、1、102空调、27空调人流裕华西路与莲池南大街路口95人/分、500人/5分车流裕华西路与莲池南大街路口60辆/分、310辆/5分大型商场北国商城一层化妆品、金银珠宝、休闲装，二层男女时装，三层运动户外、家用电器钟楼商厦负一层超市、蛋糕房，一层电子数码、金银首饰、家用电器，二层服装、内衣、鞋帽业态比例总528家：服装252家占47%，五金83家占15%，餐饮54家（包括连锁如KFC等）占10%，电器20家占3%，理发店12家占2%，花店4家占0.7%，眼镜名表12家占2%，烟酒13家占2%，药房12家占2%，金银珠宝15家占2%，鞋包42家占8%，娱乐7家占1%，电子数码13占2%，其他17家占3.3%。租金区间钟楼以北51元/㎡/月-81元/㎡/月，钟楼以西60元/㎡/月-102元/㎡/月，钟楼以南36元/㎡/月-105元/㎡/月，钟楼以东66元/㎡/月/-150元/㎡/月商业运营状况品牌专卖店流水约4000元/天—6000元/天，非品牌专卖店流水1000元/天—2500元/天居民收入状况100人调查显示：2500元/月—30000元/月居民消费需求日用品与食品占10%—20%，服装与娱乐30%—50%，其他10%恩格尔系数青年与中年0.2—0.4，老年0.6—0.82-3保定市商业地产发展现状----保百钟楼商圈保百、钟楼商圈基础调研数据汇总保百大楼北国商城裕华金街商业大厦总购颐高数码裕华小商品城钟楼商厦裕华名品保定商场明华电脑城财满街先天下保百商圈大世界时代商圈火车站华商圈保百钟楼商圈2-3保定市商业地产发展现状----保百钟楼商圈保百、钟楼商圈特色分析以传统百货业为核心，品种齐全，定位中端，日常消费为主；客群呈年轻化、外地化趋势，是下属县市客群主要消费地；已出现市场细分，如国美、电子城、茶叶城等专业市场；保定市最古老的商圈消费者认知程度高。以传统百货为核心；客户呈现年轻化、外地话趋势；市场划分明确商业概况金银珠宝、化妆品、名牌鞋包、名牌服装、名车、名表、眼镜、餐厅、电影院、电玩城、超市交通310、313、35、55空调、60、33、38、29、30空调、游1空调、102空调人流复兴路与朝阳大街路口每分钟人流量71人车流复兴路与朝阳大街路口每分钟车流量54辆大型商场保百购物广场北座一层金银珠宝、化妆品、鞋。二层名牌服装、名牌包。三层童装、品牌内衣、孕妇孕婴用品、羊毛衫、家用床品、淑女装。四层名牌女装、商务休闲男装、皮鞋、腰带、衬衣保百购物广场南座负一层KFC。一层超市、进口食品、肯德基、必胜客。二层超市、美食城。三层休闲服装、运动户外、家用电器、残疾用品、办公用品。四层停车场、休息室北国先天下一层男士正装、名车、名表、金银珠宝、化妆品、名牌包、鞋。二层品牌内衣、淑女装、贵妇装、老年人服装、美发。三层男士休闲西装、皮鞋、皮包、皮带、干洗店、男士商务用品。四层数码用品、户外用品、背包。五层育婴用品、儿童玩具、童装、工艺品、家居用品、健身器材、家电。六层电玩城、美食城、电影售票、咖啡厅。七层电影院、正餐厅业态比例总55家。烟酒5家占9%，酒店8家占14%，饭店9家（包括KCF必胜客连锁店）占16%，KTV3家占5%，服装专卖店15家占27%，大超市1家2%，化妆品（包括1个美容院）4家7%，金银珠宝4家占7%，咖啡厅2家占3%，茶社3家占5%，其他3家占5%租金区间120元/㎡/月—180元/㎡/月商业运营状况普通店铺流水1000元/天—2000元/天居民收入状况100人调查显示：2500元/月—25000元/月居民消费需求娱乐吃饭占25%—45%，食品日用品占5%—20%，其他10%恩格尔系数青年与中年0.15—0.3，老年0.5—0.72-3保定市商业地产发展现状----先天下保百商圈以先天下、保百为代表，其认知度高、业态完善、档次高先天下、保百商圈特色分析2-3保定市商业地产发展现状----先天下保百商圈保百购物广场惠友超市九号国际城京海先天下购物中心先天下保百商圈大世界时代商圈火车站华商圈保百钟楼商圈以保百购物广场、先天下购物中心为代表；保百购物广场是目前市场上最高端的综合性商场；认知度高，设施及装修档次较高；商圈内商业正处于起步阶段，但发展迅速；主要客群为中高端消费人群。以先天下、保百为代表，其认知度高、业态完善、档次高商业概况服装、鞋、电子数码、餐饮、娱乐交通104、304、107、301、16、2、18、15专线、19、16专线、1大站快车空调、4、32、1、105、15、21、22、14、31、5人流建华大街与裕华路路口每分钟人流量34人车流建华大街与裕华路路口每分钟车流量61辆大型商场银座负一层超市。一层金银珠宝、化妆品。二、三层女装。四层品牌运动户外华创负一层超市。一层电子、服装、鞋。二层服装、餐饮、化妆品。三层餐饮、娱乐业态比例总134家。文体用品8家占6%，电子15家占11%，药店6家占4%，服装23家占17%，娱乐7家占5%，酒店12家占9%，餐饮20家占15%，洗浴3家占2%，保健8家占6%，五金店4家占3%，理发店4家占3%，商品批发门市3家占2%，婚庆6家占4%，便利店15家占11%，其他3家占2%。租金区间1.8元/㎡/天—3.3元/㎡/天商业运营状况普通门店流水300元/天—1000元/天居民收入状况100人调查显示：1500元/月—6000元/月。居民消费需求娱乐吃饭30%—40%，日用品与食品10--15%，其他10%。恩格尔系数青年和中年0.3—0.45，老年0.7—0.8.2-3保定市商业地产发展现状----火车站商圈火车站商圈基础调研数据汇总鑫龙湾商贸城建华大厦金玲百货新业批发建兴百货2-3保定市商业地产发展现状----火车站商圈商圈发展较早，以批发为主，档次较低；以鑫龙湾商贸城、新业批发市场为代表；商圈内气氛一般，档次较低；主要客群为外地批发商户。火车站商圈特色分析先天下保百商圈大世界时代商圈火车站华商圈保百钟楼商圈交通方便，但档次较低，本地客群消费极少序号商圈名称商业形态特征单个建筑体量商业档次消费群特点运营时间1先天下、保百商圈大型商业项目小型商业项目1.5-2万平米左右高档市区消费者郊县消费者多为2000年以前，其中保百广场2010年后升级改造；先天下2011年2保百、钟楼商圈大型商业项目小型商业项目1.5-2万平米左右中高档市区消费者郊县消费者多为2000年以前3大世界、时代商圈中型商业项目小型批发市场2万平米左右中档以市区本地消费者居多多为2000年以后4火车站、华创银座商圈小商品批发市场大型商业项目1万平米左右中低档本地及郊县2000年以前其中银座为2013同一性经多年发展，商业业态不断完善；大多商业项目初期操作不规范；个别商业项目只租赁不出售；商业物业管理正逐渐完善。差异性先天下、华创银座等高端商业兴起；火车站商圈是小商品批发市场，因此处于保定低端商业市场的地位。第一级第二级第三级2-4保定市商业地产发展现状----对比分析四大商圈三级市场，高、中、低端业态不断完善生活改善型需求占到48%娱乐类仅占到9%生活改善型需求占到63%娱乐类仅占到1%保百、钟楼商圈业态配比分析餐饮：10%服装：45%鞋包：8%提袋率：70%大世界、时代商圈业态配比分析餐饮：22%服装：17%休闲娱乐：9%提袋率：48%生活改善型需求占到52%娱乐类仅有5%生活改善型需求占到66%娱乐类仅有5%服装：24%餐饮：15%酒店：13%烟酒：14%先天下、保百商圈业态配比分析提袋率：43%餐饮：15%服装：17%电子产品：11%酒店：9%提袋率：15%火车站、华创商圈业态配比分析从生活改善型需求和提袋率间接体现人们生活水平与诉求，保定商业需以提高客群需求质量以及逐步提升客群文化娱乐为前景2-5保定市商业地产发展现状----客群诉求保定商业从上世纪七十年代开始至今，一直伴随着学习和模仿的影子，我们必须能打破传统购物模式，开创4.0体验式商业购物新生活体验式商业ShoppingMall百货大楼供销社商业4.0版本（休闲、度假、购物、娱乐）多业态集合渐成风尚一站式购物中心（零售业最高形态）目前占据我国各地市场主流计划经济的城市地标有些仍在坚守商业地位计划经济的供货宠儿已远离历史舞台商业2.0版本商业3.0版本商业4.0版本2-6保定市商业地产发展现状----运营模式商业1.0版本2-7保定市商业地产发展现状----发展趋势体验商业、合理布局、文化特色、标志建筑将引领未来商业发展趋势一：体验型商业模式将大行其道消费是物质和精神的双重满足，休闲比购物更重要。趋势二：商业规划更倡导街坊式布局可分可合的商业街，能将街道、广场、景观与购物融为一体。趋势三：商业定位注重挖掘地方文脉商业不能忽视本土经济水平和地域特色，挖掘文化更易成功。趋势四：重视商业地产城市景观功能打造城市标志性建筑，能得到政府更多支持，吸引消费者。保定虽属于三线城市，但经过多年的商业发展，已经形成集批发零售、低端、中端、高端市场较为齐全的商业形态；高端市场方面既有以先天下、华创银座为代表的新兴代商城，也有以保百广场为代表的老商城升级改造型商城；中端市场方面主要以保百商厦、钟楼商厦、时代商厦等为代表；低端市场方面以火车站批发市场为主；大型的商业项目有深厚的品牌优势与专业管理团队为基础，并有强大的战略合作有伴支持（大型商业中的主力店）；现今大型商业地产经营纷繁复杂，竞争日趋激烈，已知的四大商圈因商圈规模、区位优势、品牌维护、档次明确且互补等因素，已渐渐形成一个整体的商业链条，不易撼动。目前保定商业市场均已综合性商业为主，缺乏产品差异化及商业文化产业新鲜血液的注入。2-8保定市商业地产发展现状----分析总结综合性商业整体链条已经形成，目前市场缺乏新型特色差异化产品，唯以差异化、特色化、专业化、体验化等新模式才能迅速切入商业市场目录第一章保定市基本概况第二章保定市商业地产发展现状第三章保定市商业地产调研分析（一）、保定市商业地产租赁市场（二）、保定市商业地产销售市场第四章保定商业地产发展趋势展望百世开利华创商务国贸大厦凯悦国际佰盛国际兴远现代城恒通财富世纪大厦发展大厦同美酒店3-1保定市商业地产租赁市场----区位分布保定市公寓写字楼租赁多集中于朝阳大街两侧朝阳大街名称业态概况租金情况百世开利大厦写字楼市内最早的写字楼之一，两部电梯，独立卫生间，位置优越，出租率较高，5-8层办公，9-18层写字楼。30元/㎡/月国贸大厦写字楼出租情况不错，公共卫生间32元/㎡/月华创商务中心公寓、写字楼、商业街今年十月份正式开交房，现在已有向外租房者35元/㎡/月凯悦国际写字楼出租率达80%以上，物业一般。35元/㎡/月世纪大厦写字楼地理位置优越，公共卫生间22元/㎡/月发展大厦写字楼位于高区核心区位，地理位置优越，公共卫生间30元/㎡/月朝阳财智中心LOFT写字楼高区核心区位，LOFT的产品特色使租金水平提高，整体体量不大，只有4层，楼上为法院宿舍楼30元/㎡/月同美酒店酒店式公寓高区核心区位，酒店公寓为主，少量写字楼，区域认可度较高33元/㎡/月兴远现代城公寓区域认可度较高，出租率相当高28元/㎡/月恒通财富中心写字楼酒店式公寓36元/㎡/月佰盛国际公寓公寓保定较早的商住公寓，办公与自住各占一半22元/㎡/月保定市公寓写字楼租赁市场概况3-1保定市商业地产租赁市场----物业概况注：红色字体为较高租金物业，蓝色字体为较低租金物业。从区位上看，保定市核心商务区集中在朝阳大街一带（南至保定市政府，北至电谷酒店）；从出租率看，百世开利、恒通、兴远现代城等项目整体出租率与市场认知率较高，但它们不是纯粹的办公项目；从租金上看，保定大部分公寓、写字楼租金都在30元/㎡

/月左右，其中华创、凯悦国际、恒通财富中心由于市场知名度高、酒店式服务造成租金较高，达到35元/㎡

/月，佰盛国际公寓由于商住不分、物管较差造成租金较低，为22元/㎡

/月；保定投资、办公客群对公寓、写字楼没有严格区分；LOFT的产品形式既在前期加快了销售速度，又在后期提高了整体租金水平。保定公寓写字楼租赁市场商住不分、物业水准是影响租金的主要因素3-1保定市商业地产租赁市场----租赁小结3-2保定市商业地产销售市场----区位分布茂业中心鸿悦国际永丰东方广场炫彩SOHO紫御公馆华创广场鑫丰国际康泰国际未来石项目地块褔堡秀域中央时区水晶国际智慧城万博广场中金壹号金街未来像素世纪名座主要在售商业项目分布：东湖片区、保定老商圈、高开区东湖片区：随保定市东移北扩发展战略、东湖优先注水等发展的优势资源保定老商圈：万博、茂业在原商圈基础加以升级，满足投资客群的需求。高开区：朝阳大街与天鹅路交口至英利三期（朝阳大街与北三环交口），包含植物园、工业产业园、多个住宅区等人流密集区和办公区，但是区域内缺乏商业气氛。名称物业类型均价开盘时间项目地址紫御公馆住宅、写字楼待定待定腾飞路与凤栖街交口未来像素商住、公寓、商铺精装6200/㎡预计5月20日七一东路交东三环炫彩soho商住、公寓、商铺精装5700/㎡毛坯4700/㎡11年6月东三环与腾飞路交叉口东侧东湖世纪名座公寓、写字楼、商业3600元/㎡12年9月项目位于北市区凤栖街中博国际广场酒店式公寓待定待定七一路卓正酒店西侧永丰东方广场公寓、写字楼、商铺6500/㎡—8500/㎡预计13年6月裕华路客运中心斜对面中金一号金街商铺25000/㎡09年11月鑫丰家具城东侧鸿悦国际商住、公寓、商铺6500/㎡12年9月天威西路交朝阳大街东南角农商创业中心商业综合体待定待定农大农贸市场东北沿南二环郦城商业广场多层商业14000/㎡13年4月开始出售七一路交恒祥北大街南行100米路东水晶国际商务写字楼待定待定七一路行政大厅西侧茂业中心综合体待定预计13年6月开盘茂业百货一层万博广场建筑综合体不出售已开始招商东风路与朝阳大街交口鑫丰国际商住两用公寓5430元/㎡12年9月恒祥大街交北二环东行800米路北褔堡秀域商住、公寓、商铺6350/㎡11年复兴路交朝阳大街西行100米，项目位于保广北侧康泰国际5A智能写字楼7800/㎡12年11月复兴路交翠园街东南智慧城商住待定待定翠园街交云杉路西南侧电谷中央时区公寓、写字楼、商业5500-6000/㎡预计6月20日朝阳大街西侧、电谷北侧3-2保定市商业地产销售市场----物业概况

位置商业体量运营公司

概况未来石七一路交东三环（东湖片区）30万㎡宜佳旺商贸公司（隆基泰和旗下商贸公司）B2为停车场；B1为超市；1F、2F主要为：高端品牌旗舰店、大型百货等；3F、4F主要为：品牌童玩、特色餐饮、KTV、百货以及家居家饰等。五楼以健身、休闲、动漫乐园、婚庆美容、SPA等娱乐配套为主，并且融入了海盗船、摩天轮等娱乐元素。茂业中心

东风路交朝阳大街西南角（朝阳大街片区约6万㎡自营地下2-4层为停车上和设备层，地下1层为超市，首层至七层为商场，八层、九层为电影院华创广场

裕华路交恒祥大街西北角（裕华路片区）16万㎡银座集团商业运营公司13年4月28日开始营业，业态分布为：

B2为停车场、B1为银座超市、西区全部为银座百货、东区1F名品街F2时尚界F3餐饮娱乐影院万博广场

东风路交朝阳大街东北角（朝阳南大街片区）21万㎡

自营

B2B3为停车场B1为沃尔玛超市F1精品零售F2男女服饰F3户外休闲F4家居用品F5影音院线F6美食、淘宝城为未来生活区在售综合体项目主要分布在东湖片区和朝阳南大街片区，且商业部分全部自持；茂业、华创、万博三个项目都依托老保定商圈发展；未来石商业运营公司一般、人口少、消费弱，只依靠河大、保定学院等学校，发展堪忧；华创以银座品牌招商较成功，但商业街体量小，业态不齐全，导致开业后，客流量较少；万博以建筑最高、体量最大、主力店量身定制等优势签约沃尔玛、百盛、万达院线等一线品牌，为后期招商工作铺垫基石。知名运营公司、主力店定制、良好业态分布都将商业项目成功的关键3-2保定市商业地产销售市场----综合体对比项目位置北市区七一路以南，凤栖路以东，十七中对面。开发商保定隆基泰和房地产开发有限公司交通状况4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交线路占地面积25亩设计单位日本MAO建筑士事务所建筑面积8万㎡项目性质精装公寓、写字楼、主题商业开盘时间暂定5月17日施工进度暂时未见动工公寓层高3米装修程度公共部分精装修，公寓精装修，送家电写字楼层高3.7米公寓层数28层写字楼层数25层户型面积范围公寓主力面积由34㎡、45㎡、54㎡组成；写字楼主力面积由50-800㎡组成，可自由分割公寓均价6200元/㎡写字楼均价未定公摊面积28%电梯数量公寓部分6部电梯、写字楼部分6部电梯。商业划分一层、二层为商业部分，自营；优惠方式认筹享受99折优惠外部配套东湖景区、诺亚健身中心、河北大学、保定学院、保定广播电视大学、教育部直属全国十所重点中学之一、保定外国语学校，洪金宝影视学校、唐人木艺3-2保定市商业地产销售市场----东湖片区项目信息未来石二期----未来像素优势1、凭借东湖区域发展优势仍延续未来石给人耳目一新的外观感觉；2、紧邻东部高校区，借助学校对周边经济的带动能力发展；3、公寓继续以小户型、低总价的方式入市。劣势1、由于未来石的强销政策导致投资客对东部投资项目的疲态；2、东部住宅项目进展缓慢；3、体量较小，须依托周边大型商业业态。项目总结未来石二期----未来像素内外部交通方便，项目体量较小，配以强销政策，销售情况一般3-2保定市商业地产销售市场----东湖片区项目位置七一东路东沿，民营科技产业园内开发商河北华中房地产开发有限公司交通状况4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交线占地面积20亩开盘时间11年9月交房时间13年12月建筑面积10万平米项目性质精装公寓商业容积率7.4日施工进度项目封顶，准备做内外装修公寓层高2.9米装修程度公共部分精装修，公寓精装修价格层差无公寓层数32层销售量90%户型面积范围公寓主力面积由40-100㎡组成公寓均价毛坯均价4700元/㎡精装修均价5730元/㎡公摊面积25%商业划分1F-4F裙房部分为商业优惠方式无优惠外部配套东湖景区、诺亚健身中心、河北大学、保定学院、保定广播电视大学、教育部直属全国十所重点中学之一、保定外国语学校，洪金宝影视学校、唐人木艺项目信息炫彩SOHO3-2保定市商业地产销售市场----东湖片区优势1、较早进入高铁区域，属高铁片区内第一批商业项目；2、地处于民营科技产业内部，企业资源较丰富；3、华中品牌优势吸引高端人群。劣势1、周边商业气氛较差，离七一路较远；2、工程进度缓慢；3、层高太低(2.9米)，同一时期未来石层高3.2米；4、此案仍以住宅的口吻销售。项目总结炫彩SOHO华中地产首个公寓项目，借势品牌优势及高端客源抢占市场，但由于定位偏高、施工缓慢、层高太低等因素导致销售不佳3-2保定市商业地产销售市场----东湖片区项目位置东风路与朝阳大街交叉口西南角开发商保定茂业地产开发有限公司交通状况11、3、25、57、59、60、104、106、107、108、301路等公交线路占地面积17亩土地性质50产权，综合用地建筑面积14.4万㎡项目性质写字楼、大型百货商业开盘时间暂定13年6月施工进度项目主体已封顶写字楼层高3.8米装修程度公共部分精装修物业公司崇德物业商业层数B1-9F写字楼层数10F-45F户型面积范围写字楼主力面积由50-1500㎡组成，可自由分割交房时间14年5月价格未定电梯数量12部高速电梯电梯数量公寓部分6部电梯、写字楼部分6部电梯。商业划分B1-9F为商业部分；自营优惠方式暂无优惠，准备6月底开盘。外部配套中银大厦、百世开利、建设银行、工商银行、交通银行、中国银行、新天地百货、大世界商业城、时代商厦、茂业百货、万博广场项目信息茂业百货燕赵国际金融服务中心3-2保定市商业地产销售市场----老保定商圈优势1、位于保定政务核心、商务核心区域2、临城市主要干道，交通极为方便3、周边商业配套完善，商业气氛浓郁4、处于保定老商圈以内，人流密集劣势1、周边商业杂乱，有碍写字楼良性发展2、茂业中心与茂业百货距离太近，容易造成同产品之间的恶意竞争3、写字楼与商业客群共用一个停车场4、电梯配比较少（注：写字楼面积约8.8万/㎡，每部电梯承担7000/㎡客流量）项目总结茂业百货燕赵服务中心地处中心区域，配套齐全，商业氛围嘈杂，阻碍高端写字楼发展，周边商业众多，竞争激烈3-2保定市商业地产销售市场----老保定商圈项目位置恒祥大街与北二环交口东行800米路北开发商保定龙田房地产开发有限公司交通状况乘坐31、37、310路公交车北二环下车，东行900米路北占地面积60亩投资商保定鑫丰商贸有限公司建筑面积15万㎡项目性质商住两用公寓、家居饰品城商业体量10万㎡商业主体以封顶，公寓楼起地面10楼。开盘时间12年9月初装修程度毛坯交房时间14年底公寓层数31层公寓层高2.7米户型面积户型面积范围为42.89-170平米，公寓主力面积由68.35㎡、71.89㎡组成公寓均价5430元/㎡停车位B2B3层共1000个公摊面积25%商业划分公寓和商业相对独立，B1层为4000平米生活超市,1F-6F为家居建材卖场优惠方式贷款优惠60元/㎡，分期优惠60元/㎡、全款优惠100元/㎡外部配套距河北金融专科学院1.5千米，距植物园2千米，距复兴路生活区2千米。项目信息鑫丰国际家居装饰广场3-2保定市商业地产销售市场----高开区地处东北方向，区域发展缓慢，影响价格提升；但凭借其品牌优势、价格策略，逆势而上，均价涨幅13%（从4800元/㎡上涨至5430元/㎡）优势1、区域内没有同类竞争产品；2、临二环路，私家车交通方便；3、鑫丰建材城品牌优势和价格策略让投资客青睐；4、拥有建材城租户等优质客户资源。劣势1、周边商业气氛较差，紧邻河北金专学校，距植物园2400米；2、保定东北部发展较慢，导致项目价格不高；3、项目建成后办公与家居建材卖场过近，势必会导致办公与卖场相互影响；4、层高过低，不受高端投资者青睐。项目总结鑫丰国际家居装饰广场3-2保定市商业地产销售市场----高开区项目位置复兴路与翠园街交口东南角开发商保定康泰房地产开发有限公司交通状况乘坐57、30、60、10、310、316等公交车道英利新能源下车占地面积15亩物业公司康泰物业建筑面积6万㎡项目性质5A级智能写字楼开盘时间12年11月施工进度开槽、打桩交房时间16年年初装修程度公共部分精装修层数26层层高3.6米面积范围58-3200平米销售状况6、7、9、10、11、12、13层已售罄。15A、15层即将销售。在售户型面积区间58-3200平米不等；18层至26层为企业总部基地类型，需提前定制，不对外销售。写字楼均价7800元/㎡商业划分裙楼为写字楼配套商业车库配置地下三层车位，分层设计双层机械车位，共355个付款及优惠购房支持贷款、分期及全款。现在购房会员可优惠3%，十天内回款可在原来的基础上在优惠1%内部配套25000平米立体车库、3000平米高档中式餐饮、3000平米尊崇私人会所、2000平米国际标准健身会所、1000平米美式标准赛事壁球馆、1000平米智控国际会议中心等外部配套保百购物广场、北国先天下、同美酒店、华中假日酒店、英利新能源项目信息康泰国际3-2保定市商业地产销售市场----高开区R：起价7100元/㎡，预计11月开盘；Q-N:会员优惠政策：总房款3%优惠；免第一年物业费；入住后第一年免费代租代售、购买康泰地产所有地产产品总房款3%优惠；K-M:均价7500/㎡，在售面积为60-300平米。贷款优惠100元/㎡，分期优惠100元/㎡，全款优惠200元/㎡；G-J:均价7500/㎡，优惠活动不变；E-F:均价7600/㎡-7800/㎡，会员享折上折，开始企业总部定制活动，贷款首付降至30%；D:由于政策原因，均价下跌至7500元/㎡，会员卡优惠总额3%，预计15年年底交房；ABC:均价上涨7800/㎡，会员卡优惠总额3%。价格上涨速度较快，活动少、力度大，迎合了大部分客群的口味康泰国际3-2保定市商业地产销售市场----高开区地处高开区中心，紧邻英利、保百购物广场、假日酒店等，但是施工缓慢、投资客群对写字楼概念不清晰，抑制了此案的发展。优势1、位于高开区经济中心区域；2、临复兴路、翠园街，外部交通良好；3、临街保百购物广场、先天下等购物中心；4、保定少有的专业5A级写字楼、受办公客群青睐；5、内部配套较为完善。劣势1、项目周边办公写字楼商业气氛较差；2、投资客群对写字楼和公寓概念不清晰，大部投资客群容易拿高价位的办公写字楼和商住两用的公寓相比较。项目总结康泰国际3-2保定市商业地产销售市场----高开区项目位置保百购物广场北侧开发商保定福堡房地产开发有限公司交通状况8;30;33;35;38;55;57;60;102;106;307;310;313路等公交保百购物广场下车占地面积12亩物业公司未定建筑面积5.3万㎡项目性质商住两用型开盘时间2011年施工进度已出地面交房时间2014年9月装修程度毛坯销售量剩余约20%层数26层层高3.0米面积范围49㎡、49㎡复式公寓均价6350元/㎡商业划分1F-4F为零售商业车库配置地下二、三层车位付款及优惠购房支持贷款、分期及全款。贷款首付50%，暂无优惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封顶后付10%内部配套裙楼部分为公寓配套商业外部配套保百购物广场、北国先天下、同美酒店、华中假日酒店、英利新能源项目信息褔堡秀域3-2保定市商业地产销售市场----高开区工程缓慢、户型单一、无优惠、经常停销，导致竞争力较小V-Z:均价预测5600元/㎡，预计13年交房；U-T:销售均价5900元/㎡，且已经开槽；N-S:无任何优惠活动，均价6080元/㎡，销售以49㎡小型LOFT为主推户型；G-M:均价6000元/㎡，无优惠活动，贷款首付50%，暂无优惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封顶后付10%；B-F:均价6150元/㎡，无优惠活动，预计14年9月可入住；A:均价6350元/㎡，无优惠活动。褔堡秀域3-2保定市商业地产销售市场----高开区停销项目总结褔堡秀域地处先天下、保百商圈内，其无品牌优势、施工缓慢、推广不到位、品质一般，但凭借高性价比备受青睐优势1、位于高开区经济中心区域；2、临复兴路、朝阳大街，外部交通良好；3、周边商业气氛浓郁4、临街保百购物广场、先天下等购物中心；5、49㎡小户型、低总价受投资客青睐；劣势1、户型单一，只有4