商铺定价策略

市场解读价格研判报告目录第一页，共14页。开发区商业市场分析Part1第二页，共14页。开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为2.4-3元/m2∙天左右。星湖街区是开发区餐饮休闲一条街，商铺还在免租期内，周边社区底铺元/㎡·天之间。商铺租金水平主要路段租金（元/m2∙天）上海路沿线2.4-3.0星湖街区免租期内周边社区底商1.3-1.7春天家园底商1.0-1.8资料来源：上海中原商业事业部周边个案总体概况市场总结本案分析项目周边商业市场总体概况第三页，共14页。周边市场情况汇总市场总结总体概况本案现状周边个案项目名称商业形态建筑形态总建面积（m2）租金

(元/m2∙天)售卖方式均价

(元/m2)中港翡翠城居住社区高层与小高层47万/自然售卖6300

华润橡树湾居住社区高层与小高层44万/自然售卖9000景瑞18号住宅，别墅高层小高层32.8万/自然售卖7600优山美地社区商业高层与小高层44万/自然售卖7600星湖街区社区商业多层街区商铺60-270免租期内不售/社区底商底商沿街商铺50-801.3～1.7直接销售10000-20000春天家园底商沿街商铺40-901.2～1.8直接销售6000上海路沿线底商，卖场集中。沿街商铺90左右2.4～3.0直接销售20000-25000第四页，共14页。周边商业业态情况商业业态基本情况市场总结周边业态总体概况本案现状业态类型：餐饮、生活、零杂类业态档次：中低档业态租金水平：1.5-3元/平米·天开间面积：35-160㎡销售价格：15000---25000元/平方第五页，共14页。周边商业市场总结1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2；2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2∙天；3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米;4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区”大规模开发与建设，周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平；5、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，及乐天玛特大卖场导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高；市场总结总体概况本案现状周边个案第六页，共14页。Part2价格研判第七页，共14页。总体定价策略市场比较法租金还原法【定价原则】依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格住宅反推法第八页，共14页。价格制定常规推导市场比较租金还原仅考虑周边住宅价格仅考虑周边商铺价格仅考虑项目租赁价格第九页，共14页。7600元/M215200元/M2二楼9880元/M213300元/M2一楼16720元/M2周边住宅均价商铺价格为住宅的2倍楼层价格系数：1︰

0.65一楼优势：提升10%根据单套一复二面积测算

价格推导——住宅推导法价格制定第十页，共14页。20000元/M2二楼13000元/M217500元/M2周边商铺单层成交均价根据楼层差价系数推导根据一复二单套面积测算一楼22000元/M2

价格推导——市场比较法价格制定第十一页，共14页。

价格推导——租金还原法2.0元/M2*天1.6元/M2*天7300元/M2周边商铺一层平均租赁行情二层整体出租的租金系数比为0.8按投资回报率年8%测算：即1.6*365/0.08价格制定第十二页，共14页。12700元/M2三种价格推导的算术平均数15240元/M2卖场效应提升20%