北京市房地产业现状及发展趋势毕业论文

北京市房地产业现状及发展趋势研究班级：学号：作者：导师：培养单位：论文提交日期：论文摘要本文通过在对房地产市场的调查（开发投资情况、市场形势、市场需求、居民居住的状况），数据统计的基础上，全面地分析了房地产业的现状、存在的问题及影响其发展的因素，并对北京市房地产业发展趋势进行了着重的分析，提出了房地产发展的的战略。关键词：房地产业；影响因素；趋势；战略目录论文摘要1关键词11.导论12.北京市房地产业发展现状概况12.1北京市房地产开发投资情况12.2北京市房地产市场形势22.3市场需求分析42.4居民居住状况分析53.影响北京房地产业发展的因素53.1影响北京市房地产发展的政策5跪3.2卡北京市房地产垮业发展过快带勒来的影果响齿7妖滤星还列尿欲哲泼选威4.朱北京市顿房地产业发展遣趋势分析茄8俗4.哨1自房地产投资增扁速将略有减缓卸8拐4.2述房地产投资资岛金不难解决辽9充4.应3刮市场供求不平广衡矛盾将继续僵存在呆9渴4.夏4塑房地产开发企萝业的资产重组吼将向纵深推进即10袖4.5漠消费者对住宅挽需求多样密化践10拳4.麻6确房地产业发展忠的空间较大饲11泳5碌.才北京房地产业雨发展战略删1序2达5.1膛落实政策，加木强对土地市场喂的监督管理巩12胁5.2劝加强宏观调控莲12恐5.3数规范房屋中介延、加快培育二拐级市场雨12袭6.江结语叮13参考文献14萄北京市房地产颂业现状及发展统趋势研究1.导论腥房地产行业是朴我国国民经济遥的主导产业武，冻在现代社会经厅济生活中有着粗举足轻重的地捷位晓，速随着我国经济陡的不断高速发模展，人民生活偶水平在不断的滑提高，房地产睁行业也在飞速配发展紫。或自我国加入茧WTO贱、首都北京成缸功申吃办卷200务8显年第二十九届裹全球最大的体漫育盛善会诉—霉奥运会以后，职北京房地产恶业呈现飞速发辞展的趋势，良住房呈现增长恩需求和改善需略求双旺盛，这厘也使得房屋的覆价格在近几年样有较大幅度的欠升高。房地产忍泡沫的声音不糊绝于耳，政府询通过控制收缩番银根和调控房东贷等办法，并纹出台一系列房笼地产行业的规崖定，来控制房框地产投资增长柱过快和房价大涝幅上涨现象。坛这些措施收到砍了一定的效果极，房地产投资态增长率有明显盈的下降，房价池趋于稳定菊，孝也促使北京市副的房地产业途朝着健康有序睛的方向发展。纺2友.鸟北京市房地产至业发展现状概漂况搅近几年，北京谋房地产有很大华的变动，由于戚需求过盛、炒差房等原因，北辞京房价大幅增肯长。凤从暴0虽3芦年下半年开始芹，国家出台房民地产宏观调控热政策，其频率艳之高、力度之锹大前所未有，患这也使北京的扔房地产行业呈还现与往年不同熟的特征。该2.1篮割北京市房地产棚开发投资情况住2矿0傅世练纪匹9控0片年代以来，北帅京市的房地产保发展非常迅速穴。无论从投资殊、竣工面积来膛看，都呈现迅治猛发展态势。拜在雄9南0谨年代初宣时织，每年只本有金2睡0缠到旬3酬0磨多亿元淹，挤1995型年烦达到位了共355.总8秀亿元，欧而辨200歼0牌年达到捕了匠989.毒4寻亿元蝇，房地产投资鉴占全市固定资呀产投资的比重御已达呢到皂54.5版%里。俯200卖6酸年，北京市房激地产开发投资捐为铅1719.顶9斗亿元，占全社足会固定资产比晒重的一半以上番。虹具体情况见下狂表：辉表一：故北京市房地产抹投资情况恳年份添投资总额贫（亿元）云商品房光施工面积仆（万平方米）昂竣工面积潮（万平方米）捉1997姑330.3闪2869.6益682.3杂1998四377.4费3499.1坐842.8液1999载421.5粉3784.0妄1208.5雹2000牺522.1元4455.0除1365.6赚2001鞠783.8遗5966.7分1707.4豪2002鲁989.4舞7510.7侄2384.4贞2003旬1202.5必9070.7帽2593.7厉2004都1473.3变9931.3诞3067.0测2005迎1525.0袍10748.娇5兵3770.9饥2006轻1719.9对10483.俘5测3193.9姨200牌7微年披1-达4燃月北京市房地匪产开发投资增书速放缓施工面惧积和就竣工面惭积继续保持年挡初以来的增长净趋势。第1帝月帮至耍4施月，房地产开按发投番资蜡394.体7腹亿元，眨比河200朱6牙年同期增长庭11.6%士，住宅投擦资娘206.彻8挖亿元，增尖长姿10.2个%历，其中经济适懂用房完成投槐资烦3.遮6威亿元，下资降倚59.6末%氧。珠4明月末北京市商经品房施工面积聪为认7389.法8咐万平方米，回比休200活6耕年同期略增屡长蒜1字%棚。摔其中，区住宅施工面积匙为制4130.策6匀万平方米僻，石比踢200乳6帝年同期下鼻降锅9.1融%旦。民上述表明，恨从爸20脸0套3欢年开始，政府泽加幸强了对房地产榨行业的宏观调播控石，馆北京市房地产丛开发投资、施眯工面积和竣工弓面积增长的速门度逐渐放缓。烈2.2盾事北京市房地产妈市场形势丈一、房地产市渔场销售铸变动钩情况缎在房地产发展攀非常迅速的同皱时，房地产销列售方面亦呈现鱼出快速增长的熄趋势。掠2样0细世往纪贸9肉0锄年代初销售额壶只袭有肠2运0打多亿元志，肺199穗5歉年销售额督为区66.域7无亿元，而到传了来200蹈2鱼年销售额就达贼到看了备813.悲8尚亿元，纠到嫁200旷6松年实际销售额烫为迹215装9粮亿元，恒比贯200嗽5算年有较大幅度亮的增长。晶自闯200动3卵年下半年国家毒对宏观经济进生行调控，尤其跪是府从冠200饿5抗年娇3闸月开始加大房靠地产业宏观调花控的力度以来磨，政策目标开连始指向抑制部霜分地区房地产惹投资规模过大视、商品住房价座格上涨过快和贝住房供应结构龟不合理等问题驼。在200寒5黎年冤5河月份以后，随坚着房地产业调慎控政策效果的咏显现，北京市搭房地产开发投婚资增速开始放怪缓，月用比增辞长速度明显降汁低。出具体情况见下费表：赤表二：端北京市房地产贸销售情况卖年份欢商品房海销售面积嫩（万平方米）以商品房德销售额偶（亿元）温1997抗290.9什164.1助1998纷409.2水241.4惜1999盾544.4猎307.5叙2000霸956.9辨407.7惜2001尽1205.0杂609.9色2002花1708.3烟813.8较2003订1995.8昂898.0启2004脾2472.0度1249.1灵2005豪2803.2盲1758.8咱2006免2607.6伞2159.0浆200占7盒年先商品房画销售面积减少迷，住宅降幅明攀显单。睬1己月尾至闸4挡月，北京市商蚀品房和期房销偶售面积继续较士大幅度下降，海现房销售面积钟为哀123.鄙4择万平方米，期申房销售面积骄为炭395.扩1步万平方米，分禾别环比幕200单6鄙年同期下赏降勺47.8副%肝和迈14.7坛%固。其中，住宅枯现房销售面烫积场91.鄙2班万平方米，下丙降挽54耀%市；住宅期房销刑售面追积院302.梁6盼万平方米，下崭降它29.6境%谨。白从以上数据中愚可以看出，虽楚然政府已经对巨房地产投资资宇金和土地的供梦给进行了有效态的调控，但是鸭房屋的销售面酸积和销售额还乐是在不断的增走长，冠二、房地产市炭场价格变动情贸况黎1置.浸期房住宅均价饼增长较快，四某至五环路突破侍万元。从肺分粒环路住宅期房墓均价来看，四肥环以内住宅期律房均价达戒到逆1312恶1咳元剃/纯平方米；四环驱至五环路均价傻突破均价万元紧，达到惹了召1061按6咳元骑/薯平方米、五环溪到六环和六环绞以外价格分别拐为相703洁7蒜元秒/造平方米乱和屠486录5远元啦/额平方至米钉.肾2闷.田价格指数依然娘高位运行，住删宅价格涨幅突触破两位数溜。废1电月客至虾4线月，北京市房午屋销售价格指尤数苹为滩109.1箭%点，其中新建商雾品房价格指数医分别筝为渠109.0限%贴。炕分区域看，各汪功能区价格指贿数涨幅差距明替显，城市功能透核心区、城市匀功能拓展区及忧生态涵养裙区住房屋销售价格姓指数分别肯为昨107蜂%途、俯109.1之%容及丙110.2种%光。肌随着住宅郊区完化发展，城市丢发展新区房地振产开发力度不阔断加大，房屋吨销售价格指数施达到全市功能炮区之最，冰为获112.4晒%尖。革房屋价格上涨薯的主要原因：撇（扫1康）土地价格上败涨。国家发展筐和改革委员会验、国家统计昏局发布的调查书报告显示似，共200欺4淘年第一季度北的京土地交易价夺格涨幅超画过板1颤0堪个百分点，第炒二季度，北京摩土地交易价格蜜同比涨幅还是歼超宏过嫩10疾%债，可见，地价炮上涨是当前房絮价上涨中的重拉要因素。微（酬2助）房地产市场刃供求结构变动嘉。中低价位商唉品住房供应量秧下降，高档商坏品房供应增加碗，导致商品房洲平均价格上扬蒜和房地产市场府的结构性矛盾只。这种结构性污失衡的原因，奔一是政府对经尾济适用房投资油的减少。二是剑市场的内在决成定力量：在较荡高收入者的需璃求设未嘱基本满足之前薪，市场供给的背重点不太可能锡是档次较低、蚀盈利较差的低旋价商品房。三撑是随着城镇居杠民收入水平的顷提高，对住房洽品质的要求提惠高，推动高品团质住房比重增些加，提升了平省均价格。灭（肉3锯）国家对房地卵产开发掌的围“忙地船根侄”驼、舒“宿银区根像”雹紧缩，特别是僻对刊“逢地尝根来”枝的紧缩，影响拣消费者对房价创的预期。房地敞产开发商利用蜂市场信息的不泄对称有意炒作查，经媒体放大为，进一步强化体了消费者的心克理预期，引起普更多人跟风。群（漏4使）汤从言200点3妈年下半年开始兄采取的宏观调所控措施总体上终抑制了商品房究供应量的增加沈，加剧了供不疼应求的情况，陵客观上起到了忽推动价格增长劣的作用。妙2.瓜3象市场需求分析练200劣1撤年以来，北京文市住宅市场需固求逐年扩大，喜导致了供需矛腥盾，缺从而钱推动了住宅价桃格的上升。查影响北京市住住宅市场需求船逐年扩大率主要有三大因战素：城镇化进卵程加快增加了活住宅的消费需背求；居民收入删提高加大了住跪宅的有效需求愚；良好区位吸煮引了外来需求胡。旬1.倒城镇化进程加舅快增加了住宅岂的消费需求。便随着经济建设叫步伐的加快，隆农村剩余劳动屿力不断向城镇拆非农产业转移桂，大量农民进味城安居乐业、伸投资创业，有色力地推进了北毒京市城镇化的挡进程。数据显摸示幕，秒200什6块年北京市城镇稻化率达需到抢84.3布%房，赞比钟200逆1康年扩大宿了萌6.弱2能个百分点。新哀增城镇人口的薪进城置业需求其与拆迁人口的全拆迁需求使得形对于住宅的主条动消费需求和链被动消费需求摄不断扩大。插2.格居民收入提高练加大了住宅的训有效需求。北抹京市城市居民宗人均可支配收事入派从傻200现1软年植的替11577.翁8促元上升码到很200扇6凤年灵的凶19977.蜜5恼元。居民收入巩的大幅提高，问使居民的实际鸟购买力增强，落加大了住宅的暮有效需求。福贵收入的提高成厨为支撑房价上街涨的一个重要拳因素。创在瞎200营1灭年椒至岭200都6效年凑的盐6帽年间，北京市笨住宅销售价格者与人均可支配过收入均有不同酒程度的增长，辨人均可支配收旧入累积上涨菌幅度比住宅销形售价格指数累蛾计增长幅度兔高鬼80.纽1盗个百分点。经纲济的发展，使谱居民可支配收指入较快增长，介居民改善居住婆条件的需求日晌益强烈，住宅忙消费能力进一役步提高，这是虽房价上涨的基卷础。闪3.壁良好区位吸引卸了外来需求。中北京市作为首蓄都，其独特的抵区位优势是国火内其它城市不珠能同日而语的洪，中央单位在王京人员、外省呈人及每年大量父高校留京毕业传生等的购买力乔均对北京市住司宅市场产生影段响。近年来，垄北京市国际化捞、现代化进程宇加快，其作为吴国际大都市的促地位越来越受撞到其他国家认阶可和重视，这采吸引着境外的负需求进入北京扯的住宅市场。录尤其是北京市丑申奥成功以来淘，它良好的区苹位更吸引着全典世界的目光。币据建设管理部求门的调查显示伏，申200是6训年输1-1倾1砌月外埠个人在堪京购房数量占叶市场份额资的竭35.3茶%匹，并以购买高拿价位住宅为主进。大量外埠消砍费群体涌入北光京的住宅市场肺，加大了北京土市住宅市场的称外来需求眨，脾从而羊也荣使得房价进一桌步上涨。斗2瓶.捏4励居民居住状况读分析章近几年来，住甘宅建设规模的摊扩大，使居民治的住房条件和厨生活环境有了法较大的改善和放提高。仓数据显示宰，冰197倦5路年，北京市城狠镇居民人均住稍房面积仅为公3.7浇0缴平方米惰。汪2旨0守世混纪秆9悬0匆年代中期后，宏由于每年新建赚住宅建设规模倚的不断扩大，丈加之市民滑自有住房比例屡额的不断增加攻，人均居住面韵积每年都以较轨平稳的幅度增果长。处截止大到衣200喝6构年，北京市城喂镇居民的人均宅住房面积已达工到箩2呢0秧平方米差。半个世纪以欠来，人均居住饭面积增长阀了框4梦倍多。三而从新建楼房估的室内平面布盈局的变化来看烫，可以清楚的奖感觉到北京市材居民在拥有属共于自己住房的悔同时，迹已不再仅仅满惜足有一骗个疤“多容身之袋处引”职，而是开始追券求居住舒适，孝强调增强住宅告的功能，注意鸡周边环境的优煮势等。显3阳.德影响北京房地勾产业发展的因翁素毙3.女1颂影响北京市房扁地产发展的政丹策佩近年来，我国勤经济发展迅速深，每年咏以晨10璃%提左右的速度增公长，但经济运狸行中也出现很悟多问题，主要斩表现为固定资楚产投资增长过宾快、新开工项树目过多、重复躺建设情况严重赞，房汽地产开发资金脏过份依赖于银炮行贷款。为控埋制房地产行业跨过热，防止房尚地产泡沫的加疾剧尽，狡200筐4络年政府抓住房恐地产开发的两充大命舞脉乒—仙—饶土地和资金，症中央实施了膊以井“宋管严土地，看乱紧信劣贷公”沫为主的宏观调倍控措施。各商膝业银行紧缩银咏根，严格控制应对房地产的信掀贷投放，土地鱼管理部门持续门开展土地市场更的清理整顿，赢房地产企业普塔遍感受到魔了是“控地排根阿”嗓严控午和债“隙银蝶根杂”调紧缩的压力。斜从央200危3恭年下半年开始茫，中国房地产悦市场烙上了深锈刻的宏观调控裕烙印，并将对遍以后几年房地命产的发展继续旬产生深刻影响反。孔1现.慰紧蚀缩疯“湿银淡根敌”浩自鹅200存4良年以来有关部俘门连续采取措添施，加强和改消进房地产信贷邀管理，调整信临贷投向。巾(陈1)兆4指月殖2吃5放日道央行提高存款磨准备金棋率甚0.岁5议个百分点。熊(准2)夫4竖月喝2缘7陷日垦国务院下发通枣知，将房地离产音(扔不含经济适用嫁住房项跌目组)狗开发项目资本字金比例兔由精20张%马提高旗到身35勒%号以上。嗓(绵3)丙1戴0飞月婶1磁8你日暗银监会发布《渣信托投资公司卵房地产信托业班务管理办法思》德(韵征求意见研稿敢)同，对房地产信美托业务的经营彩规则、监督管供理、风险控制绍、处罚等方面榜作出详尽规定恋。翻(脆4)祥1秧0弄月胡2便9煤日按央行上调存贷胖款基准利率。篮（遍5迎）葬200任5垒年名4指月币3判0雷日耐国家七部委出刃台《关于做好鬼稳定住房价格肢工作的意见》胀。诉（弃6我）改0酒5翁年床6楼月贺2先日骆国家税务总局靠、财政部、建倾设部发布了《身关于加强房地眉产税收管理的恢通知》。字（剪7饿）连0江6迁年趟4村月然2少8久日炊和劝8谈月蚁1流9射日展起转，央行在不拖到逗4颂个月时间，两谱次分别上调人康民币贷款基准触利南率里0.2版7拼个百分点，意傻在释放实行货捆币紧缩政策的魂信号。求（轻8牛）孔0检6型年妇9市部门在《关于涉调整住房供应谷结构稳定住房禾价格的意见》姑（址即双“恼国十五窝条新”坟）中规定，样6腔月嚼1万日铁起奖，个人住房贷束款首付提蚕至旗3女0愁％，但购买自例住房且套型面匆积低于评9啊0夜平方米肥仍执行首付比纤例纵2佣0痰％。巨2膛.侨严控土地供给跳，规范土地市伸场寿通过土地政策冲调控，土地政充策一个是要控拌制农地转为建袖设用地的总量竖和速度，控制牧了总量就可能陶抑制固定资产唉投资。第二个酿通过供地政策准，来实现调控杨产业，对于房莲地产唐行业要给予限崖制。控制结构被，控制总量，腾控制产业，来已实现宏观调控共的目的。牵(1衬)著国土资源部、某监察部联合出做台《关于继续诵开展经营性土朵地使用权招标阀拍卖挂牌出让犁情况执法监察楼工作的通知》秃，要求各地在技200聪4望年煮8此月蚁3冲1睡日顺后对全部经营储性土地必须通椅过招拍挂出让假。粪奔(2)200驳4匠年合1袭0帅月底国务院颁璃布了《关于深喉化改革严格土捞地管理的决定菊》。为贯彻落天实该决定，完渴善土地供应计忘划。阿（此3隐）栏200恋4舌年尖1弹1很月国土资源部诚先后出台《关饱于贯彻落实〈燕国务院关于深源化改革严格土砌地管理的决定封〉的通知》、份《土地利用年派度计划管理办晶法》、《建设变项目用地预审阴管理办法》。窑（葡4垃）和200姥5吉年仍1员月宽1槐1画日摧国土资源部正峡式对外发布了缓《朗200洋5拢年工作要点》胀（橡5识）非200偏6来年晕1处1吼月，财政部、勿国土资源部和撞人民银行联合猛发布《关于调案整新增建设用不地有偿使用费小政策等问题的蹲通知沸》连,垫规定自谜200悦7筐年汤1贿月政1驴日盏起瞎，新增建设用吹地土地有偿使沃用费标准将提闯高一倍。诚国家陆续出台网的宿“睁银胜根垮”状“悟地汇根慢”德的艳紧缩政策，已往经见到了成效窝，孤目前丽房地产贷款的纲发放增速明显仪放缓套，拨特别是流动资尚金贷款逐月负肉增长，使房地冈产开发投资规百模受到了资金锄的约束。仓“容地卖根说”共的紧缩皱将利于抑制地个价上涨的速度走，从而有助于训减缓地价上涨捷给住宅价格上冬涨带来的压力词。助同时壳促使优势房地志产企业更加注惊重对存量土地软资源的整合腾，是而对存量土地冻资源的整合，锤将推动行业集的中度的进一步奥提高。爷3.做2圈房地产艺发展过快带来秋的影响授20金0湿0划年到凭20锣0陆4蒸年北京房屋平盗均价格处于一辞个相对稳定的命状态，一般维兰持宣在护500打0腥元天/梦平方米左右，凶但浙20猎0遍5娱年突然上涨允了竭173西5狼元，涨幅高届达爆34.34着%珍。而且这种价劣格的突然上涨灭给择房地产行业传带来了很大影爪响炎。宰3.购2盾.1循北京房地产业拜发展过快带来风的危害吊随着房地产行元业的升温，房袜价的飞涨，住侨房价格的上涨替，加重了居民挽的生活负担，思从而产生对消萄费和投资的双揪重挤出效应，的扩大贫富差距智，加深了社会搬矛盾。炉根据经济学原萌理，一个家庭范消费随着收入自的增长而呈现怪出一种渐进变技化的趋势。低芬收入家庭具有悟高消费收入弹军性，而高收入芽家庭缺乏消费价收入弹性。因捧此，社会财富休集中于少部分良消费缺乏收入芳弹性的高收入最家庭的手中，蛋而那些收入的惨提高能够极大动刺激消费的贫夸困家庭却没有寸更多的收入用姥于消费。这在维一定意义上抑餐制了社会的有雁效需求，对当端前内需不足的凝经济形势无疑饺是雪上加霜。住房地产的投资惧风险已经显露炒。另外，过高坦的房价给城市翻带来的是大量齿的空置房和满贡目疮咦的烂尾膊楼，这些都成乐了城市建设的伐心腹大患。尺3.鹿2前.2岩抑制横房地产丑发展过快亭的对策庭抑制房地产过葛快增长显然不笼能仅仅依靠货及币政策。除了兽央行的货币政孝策之外，还需花要有土地政策畅、税收政策、袄信贷政策等方畅面共同努力，贵才能对我国房虚地产价格的过社快增长起到应盯有的调控作用杀。财政政策是瓶让有钱的人对诚社会多作贡献沿，征收的税收腾可以多造经济墙适用房和廉租幅住房。北京必河须建立节约土染地的住房发展许政策。在信贷长政策上，央行屡已经取消了贷屿款利率的上限丙，商业银行应资该学会对于房徐贷进行风险议姿价，用自己的超利率去覆盖房汽贷的风险。我看们应该学习和湿借鉴国外银行项同资本市场投批资者及联邦国叼民抵押贷款协衫会和联邦住房汗贷款抵押公司砌共同承担向房篮地产商及居民候的住房贷款。疲4劳.席北京市房地产互业发展趋势分俊析寻经过十几年的原发展，中国房龟地产业正处于振向规模化、品调牌化、规范运勺作的转型时期补，房地产业的姨增长方式正在各由偏重速度规批模向注重效益阀和市场细分的客转变，从主要钟靠政府政策调迹控向依靠市场喂和企业自身调螺节的方式转变跟。龄2008贞年奥运会给北烈京房地产开发绘商带来了绝佳巧的发展契机。奋对于北京房地按产市场而言，纱未来充满机遇鼻和挑战。逃未来几曲年对于房地产码市场来说依然减会是一个锹“陷政策调控年闯”英，而随着滑2005竭年、址2006敬年政、充200博7敬年刘房地产调控政利策的深入，一蛾些具体的操作即层面已经有了微非常巨大的突隐破，为了政策贵的执行到位也历制定了明确的半量化指标；但敲是，面对房价粥的继续快速上闷涨，如何确保归具体的政策能伙够真正执行到完位将成为一个核主旋律。正4.1柱房地产投资增学速将略有减缓驱在政府控制房口价、调整住房甘供应结构、加碌强土地控制、敢信贷控制等一岭系列宏观调控捏政策陆续出台仁的背景下，过壮度的投资冲动抢将受到一定程奴度的抑制，对截土地与房屋开练发投骤资的增速也将箭相应减缓。与别此同时，加息苹、提高存款准培备金率等措施供所导致的房地巾产开发贷款与危消费贷款增速主的放缓将直接梁影响房地产开苦发的规模和施明工、竣工速度侍。因此从整体定上看，如果国回家针对房地产代的宏观调控政喂策落实到位，腥未来港２长—桑３年我国房地跨产开发投资的拦增速将略有减堪缓。欧4.故2溪筹房地产投资资躁金不难解决浅虽然银监会提的出了限制别墅蜘类住宅产品开果发贷款等多项册措施，国务院灯也提出了要把滋好信贷闸门、瞧调控信贷货币材增长，但对银是行来讲，房地执产仍然是一壮个晴“断金伶矿看”笋。从融资角度勾看，银行对政莫策鼓励发展的风住宅产品开发般贷款仍然是积屑极的。这是因偷为，除了巨大机的房地产信贷吨需求之外，商签业银行可将房凯地产信贷封闭饶运行，且其系章统风险是尅以搅控制的。居民仅所购住房被抵榆押给银行，银劈行放贷资金安适全有保障。这筛些都决定了在竟宏观调控形势赢下，房地产也东发展过程中的廉融资问题不会惹如想象中那么宜困难。缴4.拖3累市场供求不平本衡矛盾将继续教存在近近年来针对房带地产的宏观调宋控政策中影响垂需求变动的因陕素主要有：上季调银行存贷款犯利率、控制二野次购房与投机昂性购房、控制饿拆迁规模等。减在当前居民居睛住水平普遍较糖低，房地产市蜜场以首次购房希与改善住房等矿真实需求为主巡的背景下，以触上政策对未来确２－３年房地交产市场的真实验需求影响不大惊。但是，由于宫人民币升值的埋预期不断刺粒激晴“爽热右钱畏”促涌入我国，且咸大部分流入了遍房地产领域，阳未来２－３年制房地产市场的偏投资性需求仍森将有所提高。决因此可以预测敢，未来惊２刷—旁３年房地产市贺场的需求将继压续迅速增长。军从供给看戒，近期出台的贱提高存款准备仪金率、存贷款辛利率和项目资侄本金比例、严物格土地管理、抬控制拆迁规模赞等宏观政策都揪在一定程度上毕减缓了房地产阔市场的供给增记速。在国家控幸制投资规模、朋紧葵缩弯“慨银昼根幕”准、砍“置地斧根赴”惭的宏观调控政懂策不可能有根亩本改变的情况瞧下，未来２－英３年房地产市滨场的供给增速承将略有减缓。意房地产市场供秃求发展不平衡赢的矛盾将继续览存在。就房地产价邀格将保持上升许趋势。从对供戴求关系的分析誉可以判断，未常来影２歉—赵３年房地产价植格仍将保持上嚷升的趋势，原浇因是：同第一，房容地产市场供求号发展不平衡的罚矛盾（特别是歉需求将继续迅茫速增长的趋势傍）必盏然反映在房价庸的持续增长上浆；毙第二，近墙年来地价、建悟筑材料、商品昌房品质提高所协带来的开发成灶本增加将推动扑房价上涨；枣第三，从慧经济学理论来自看，房价的运座动趋势和国民耳经济增长率以屈及居民可支配掠收入正相关。馋目前我国经济荷高速发展，居底民收入持续增堤加、除非遭遇禁金融危机，经头济增长趋势被角迫中断，否则恳房价的运行趋慈势只会上升，肯而不可能下降皆。尸普通住房供应汤量将上升，高扛档住宅供应量练将减少。为了丰合理引导住房否建设与消费，废国家在规划审宽批、信贷、税国收等方面对中户小套型、中低勿价位的普通住晚房给予了优惠胶的政策支持，岸并明文规定了传享受优惠政策目的普通住房的遍具体标准。未奖来鸡２掌—译３年，随着房莲地产宏观调控纸细则的相继出修台，目前房地敲产市场上大户肤型、低密度住烂宅占比偏高的耳状况将改变，于中低价位、中乔小套型普通商羡品房、经济适架用房与廉租房喘的供应将有所较增加。煎4.尽4疲房地产开发企长业的资产重组议将向纵深推进玉。内利润率的下降席、宏观调控带泥来的销售速度托放缓以及信贷剑的收缩将使房西地产开发企业味的资金压力空薪前加大，从而敬形成一个自动联淘汰机制。可截以预见未来２倘－３年房地产积开发企业的并关购将在现有的料基础上得以延蛾续并进一步发谷展，以获取资教源为目的的并求购仍将是主流艳。有实力的房扩地产开发企业质通过并购与重信组逐步扩大市贩场份额；一些宏缺少土地与资猪金支撑的中小枣开发商、不具蜓备专业素质和搂能力而只是凭食借有利时机以甩资金合作方式膝从房地产业务糕中分一杯羹的硬企业、一些高央负债公司有可晶能被兼并或破造产。而无论是台强强联合，还酱是强弱结合，总都是通过进行于土地、资金、叫人力、品牌等龟资源的整合追裹求资源利用最您大化，达到企淹业双赢甚至多语赢的目标。洗4.门5冬冈消费者对住宅闸需求多样化悲当前住宅分为拘三种类型，即竟生存型住宅、全生活型住宅和菊享受型住宅，哀而今后一个较开长时期的主要狡任务是满足居访民生活型住宅事目标，即满足纷刚置业的单身负白领、刚组织擦家庭的两口之党家，有一般收欺入的普通家庭米的需求。这里绝，中小户型正扒逐步成为市场文的主角。当前粘房地产市场已轰回归到自住时江代，但收入和托房价之比仍然胀过大，一般工被薪阶层职能购融置一些中小户承型。免而篇“偏国六垦条思”嫂（即碰措逗施影1延：切实调整住颈房供应结构。域重点发展中低久价位、援中小套型普通直商品住房、经棒济适用房和廉传租住房。各地筹都要制定和实级施住房建设规沙划，对新建住尾房结构提出具撤体比例要求鲜。邀仙措搞施侮2纪：进一步发挥往税收、信贷、况土地政策的调塑节作用。严格僚执行住房开发例、销售有关政迷策，完善住房掌转让环节税收谦政策，有区别器地适度调整信修贷政策，引导迅和调节住房需征求。科学确定肝房地产开发土源地供应规模，盘加强土地使用皮监管，制止囤恢积土地行为。休措缠施励3险：合理控制城班市房屋拆迁规闸模和进度，减忘缓被动性住房逐需求过快增长奔。措橡施示4销：进一步整顿梢和规范房地产父市场秩序。加陪强房地产开发报建设全过程监灰管，制止擅自钞变更项目、违绢规交易、囤积卵房源和哄抬房词价行为。措愉施酸5亿：加快城镇廉签租住房制度建欧设，规范发展盈经济适用住房舟，积极发展住景房二级市场和胶租赁市场，有呜步骤地解决低及收入家庭的住庸房困难。措恳施夺6炮：完善房地产鸽统计和信息披枣露制度，增强碍房地产市场信影息透明度，全众面、及时、准扭确地发布市场扶供求信息，坚指持正确的舆论帽导向。够）的出台，有抽助于推动方9岸0多平方米溪以下小户型的屿发展。在住宅痕消费成为一种缓大众消费的环进境下，投资者良要毒造篇“新大家都买得起线的房果子荒”傅，从而给住宅姻市场带来了广夜阔的销售空间碎。穿4.迫6涉房地产业发展丧的空间较大凝由于宏观调控相、银行收紧，喂消费者需求中光的投机性需求骑受到了一定程劈度的抑制。但归从长期来看，垒房地产业仍将燥有较大的发展送空间。对于投晓资者而言，一忍直走俏的房地筛产作为一种保席值增值的投资谊渠道愈发被他衔们所青睐。一冬是房地产具有折良好的保值性努，尽管房产有姜折旧存在，但预作为不动产，生数年内它使用千价值不会降低府，且会因土地蛙的稀缺性，使涝得土地使用权俭价值超过银行冷利率的许多倍碧；二是房地产听具有投资、自茧用消费的双重首属性，对家庭麦而言投资房地合产既可以使资陪产增值，也可矮以满足家庭未翼来的住房需要次；三是投资房赞地产可以通过收出租和出售两称种形式获利，墨有利于投资者互在长期出租和瞧短期出售之间较调整投资策略日，规避风险；修四是房地产也恰已成为北京乃武至中国经济发路展的支柱产业预，国家必然会潮支持起健康发利展。昆上述分析表明毛，房价上涨的批趋势不会逆转妥，在当前形势甲下对影响经济婚重要支柱之一触的房地产业进丘行投资是有利忘可图的。对于撒房地产企业而磨言，关键是要阴正确分析当前豆宏观调控对房絮地产业的影响升，适应政府的日变化调整自己潮运营策略，从限而在新的一轮亭宏观调控中提猪升竞争力杯获得戒更大的发展。作5箩.膜北京市房地产滚业发