凯跃明珠国际花园项目

凯跃明珠国际花园一、立地条件分析 24二、项目优劣分析 27三、产品定位 28四、目标客户定位 29五、面积定位 29六、价格定位 30一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：7.6总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。（四）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。哈2弱、社会治安状兼况映本地块处于普忙陀区的中山西喘路旁，周围居度民多为本地上煌海人，治安形准式较好。煤（五）地块周挪围的交通条件抵1较、环临的公共颂交通条件楼本地块两面为临中山西路，是晓上海市区内环作线的主干道，陆公交线路较多狭，车流量很多朵，有艘87奶6贞、典、添22库4顾、霸14牧3扒等多条公交线怎路。（详见下役表）盆路面瓜起点秀终点耐途经车次抵地块所处站名给备注棋中山西路缓凉城新村偷怒江路危876讯曹杨路依6舅：牌1阀3缺～筋2巷0骂：皆53眉

爷宜川路利冠生园路歇224挡曹杨路猴5仆：准4亏2达～孝2香2厌：怨52概

马龙华南路线大渡河路拴44杰曹杨路陪5纪：神0调5鲜～估2演3持：疑52造

究曹家渡矮丰庄阔143泄曹杨路沉6始：稀0夫8受～愉2松3硬：吹08胶

档管弄路创新泾新村显846限曹杨路秧6滴：踩0虾9且～齐1量8根：烫39境

招西区火车站驰上体馆慈924劲曹杨路首6午：悲1苏6负～钉1僚9锯：柱26闭

分西体育会路肃茅台路逆829泉曹杨路傅6生：既0动9尽～婚2难2纯：帆39召

黑襄杨西路叔建德花园荐94纽曹杨路睁4沾：薯3待9耳～庆2狠3孟：多49其

嚼中华新路助新泾五村席216倡曹杨路丽5阻：雁1标0樱～悔2压3秧：队05栽

久公兴路葬虹桥镇隐69侍曹杨路恳6闪：榆2蚁4棒～鲁2带3筛：正24督

初永和小区云钦州西路洒609渠曹杨路懒6欢2区：馒6峡～醉2绳2轰：峰56虫

闸公兴路颤仙霞路叛309鉴曹杨路附夜间港2赖4码：善2穷2巴、锈1腰：盛0反2舞、僚1罗：你4凳2蝴、随2乒：厘2负7置、腹3画：眠1液7到、全4缩：宇02企（资料来源：冬星观达阵研展擦部）笋2纪、临近轻轨三型号明珠线和延筝安高架级本地块临近轻偿轨三号明珠线宅曹杨路站和中付山北路高架曹充杨路出入口，乡交通十分便利丙，这也是本项贺目的最大优势课。那3信、交通条件综陡述竭环临地块的公养共交通极为便事利，而且紧邻环轨道交通线，群因此，该地块滋应充分利用交薯通极为便利这板一优势。4、配套设施走菜市场：本地签块附近就有曹宏杨市场等综合垄菜市场仰商店、购物中脏心：华联吉买难盛、曹杨商场匆、南部商场、块武陵商场，购乘物十分方便，款但除华联吉百姐威外，其他均缓有一些距离。船小学：有沙田僚小学等多所学念校。故中学；兴隆中斯学、沙田中学元、新原中学、稼梧桐高级中学述、曹杨二中（恳重点高中）。绩医院；普陀区窑医院、长风医妖院等。狂体育娱乐设施蔽：有华东师范冒大学、普陀区摇体育馆、普陀迅区图书馆和文吸化宫等，地块廉旁边有一个中有运桑拿健身中法心。鉴银行、邮局、跨酒店：本地块礼附近，工商银重行、建设银行恭等近在飓尺，垃地块对面是国谋家邮政局研究朵所，酒店有百鹊姓人家大酒店屑、中运上海菜货酒店、金大洋肝酒店等。伐其他：本项目皇地块附近有印舍钞大厦，还有篮复兴大药房，求蛋糕店等种类加繁多的店铺，斤普陀区土地管醉理局也在旁边屯。瞧配套设施综述酱：侦本项目所处地腰段是居住人口蜂比较集中的区阶域，各种的生稻活配套设施比导较完善，衣、聋食、住、行等弄都可以满足居舟民的需要。但策从消费的角度乌看，本地块周陡边明显缺乏大发型高档次的购腿物中心，所以敏本项目的规划羽中，可以把一呈楼的裙楼的一友部分做成大规厘模和高档次的睡购物中心，以补满足一些高层拴次消费者的要药求，提升附近厌商业氛围。缘二、项目优劣决分析优势分析帽交通条件：本各项目位于内环剩线的主干道中录山北路和轻轨劝3种号线的中间，愧中山西路有公至交线十多条，丢轻陷轨碎3耍号线近在咫尺台，规划中的地荣铁柿R猜3炊、恨M兔6质号线也由东面奶经过。综上所性述，该项目的乎交通条件优势罩，将成为本项稿目的一个卖点贝。贸周围配套设施任：中山西路项旋目所处地段，葱是普陀区大型阿的居住区，附议近的配套设施帖比较完善，银世行、中小学等姑等，一应俱全开。这样不仅能皮够减少项目配古套设施的建设素投入，而且对告以后的销售宣确传将会起到很辣大的促进作用膝。吸文化氛围；本敌项目南面是华需东师范大学，节距离本地块仅恼一站路，附近器还有华东政法畅大学、曹杨二码中等多所院校极。所以，本地盗块所处地段文约化气氛还是比范较浓厚，对于复那些希望自己旦的孩子以后能围够得到更好教惜育的家长来说封，无疑是一个泥良好的选择。弟项目地块东南恩朝向，采光面拾佳。劣势分析肆占地面积：该珠地块呈长方形待的状态，占地庙面积不大，不勒利于项目整体驶规划，个案在奋环境和景观规害划上的余地不愧大。道自然景观：本欠地块以前是一枯片拆迁用地，项周围也没有什签么标志性的建勇筑，所以形成降不了什么自然侍景观。唯有南及面的华东师范昼大学集文化为范一体的景点，饥给本地块添了岩一些亮点。捐环境卫生：本芹地块位于内环垒线的主干道中良山北路高架旁脑，毗邻轻轨菠3守号线，噪音和穷空气污染严重洪，周围居民的故环境卫生状况袖也较一般。不煮适合定位成纯愤住宅。唐项目如定位成羡写字楼，在付冬款比例，贷款狐政策，还款利答息支出等方面炕都比住宅成本落高。机会分析科从以上提到的袭本地块几大方逆面优势，特别承是交通极为便扎利的优势，是助本区域一些楼睡盘无法比拟的签。吊上海房地产市与场整体走势和身需求量也较好为。趁目前内环线内哲楼盘供不应求腊，价格与内环巾外的价差拉大豆。抵区域附近在售斯个案较少，只锋有新湖明珠城减后期有住宅供伍应。市场出现依空缺。为项目技公寓的定位提碍供了机会和市豆场。重办公房的需求淹旺盛且价格高天于住宅，是实套现利润最大化持的机会。尤新近发布的《凉关于预售商品总房转让问题的摩决定》，将写撑字楼、商场排泳除在外，会进颂一步刺激写字画楼销售。威胁分析沈本项目写字楼知面临附近的科疼创、同创和中检关村科技大厦顾等以高品质写才字楼的威胁，脖项目附近将开皂发的西宫绿地倾商务城的建设杨将会对项目产竹生威胁，其规公模将达粪2踪5素万平米，其中覆有写字楼规划波。尝公寓部分将面让临高架和轻轨付造成的巨大噪立音和空气污染吹，这是本项目帮公寓最大的威迈胁。鹊项目在景观和劝配套上无法和蛮新湖明珠城，疤中远两湾城，袖苏堤春晓名苑插等高档次楼盘纹竞争。疯加息政策的出贩台，对众多购姿房者的消费心掩理将会产生一倾定影响，预计想部分投资者将寿会担心未来利场率连续增长而今进入观望期。三、产品定位丧从项目地块的梳性质来看，该访地块可定位纯席办公楼与商住暖型酒店式公寓苗相结合的开发岭模式。抛地块的立地条虫件决定了无法个作纯住宅产品它。监写字楼的价格坡高于住宅声1,50钞0慕～貌2,000狐元他/馋平米。露与其放大轻轨使和高架的噪音蕉等不利因素，蝇不如最大化发棍挥轻轨和高架鸟的优势。写字很楼的交通优势似将会是项目成腿功的最大因素息。西根据鞋SWO库T鹿理论分析和当暴地居民调访获互悉，该项目适裤宜建造小户型掩房型，主力户独型面积绕在练6借0况～是90m赤2揪之间。又因为傻考虑到该项目遭的噪音和空气欺污染严重，建寿议不适合建造株纯住宅。因此：泳我们将会是中浑高档甲级写字乖楼和商住型酒行店式公寓的混眨合体。满足中塑小型公司的办超公置业和投资访用途栋。狐四、目标客户搅定位休根据我们对附律近个案的市场争调查发现，多风数写字楼的客亡户以投资客居绝多，这也是上勺海楼市的特点康。个案客层表屈项目厨个案客户层题科维大厦蔽自用和投资，镰以投资为主。脸杰地大厦播以企业主为主匙自用库绿地同创遮投资客炕中环国际笨投资客播因此项目的目尸标客户可以初票步锁定为：井1.千区域内中小型广公司，服务性芒企业雹：特别是咨询弦业是这种需求剥的一大主力。汤此类公司的启尊动资金较少，扒多为私营，而案且所需办公面罚积较小，但是金此类企业数量刊大，是小户型全可售写字楼主崭力客户群体。假2.样私营中小企业获、创业公司、览SOH晚O排一族、外地企仪业、机构驻沪渣办事处等晃：它们的普遍咬特征为资金实独力不雄厚，需台求的办公面积呜较小。他们可扣能负担不起上杆海中央葱CB壁D普高昂的租金，式倾向选择并非信甲级写字楼集馋中区域的边缘长地段，但交通谣方便、价格适零中的写字楼，歉既满足了自用缎的需要，同时罢也是一种投资学。叼3.滑投资者钓：因为小户型锤可售写字楼的否总价一般不高芝，最低总价一雷般在帅6目0缘万元左右，并姥且可以以按揭仗贷款形式先（币1三0奏年贞5纵成）购买。退他们对写字楼蝶和公寓的需求匀特点是：洁1值、宿追求高效率办负公方式；师2蜘、势希望在写字楼守的投资回报中泊获得收益；授3固、将经常会加班，担希望兵2没4殃小时办公；贞4航、寨看重性价比，羡实用性；哄5笑、终希望上班离地水铁，交通方便郑，节省交通费栽用；念6愚、现经常通过网络抚办公，洽谈生较意；列7旬、胸注重投资回报烂率；熟8高、省希望住在离上奥班的地方不太周远；辈9秘、蛇想实现在内环狸线内投资置业塔的梦想；五、面积定位燕根据市调结果往，写字楼主力虫面积可定在脂7婚0电～岔10钻0加平方。公寓主顿力面积可定位歉在模5关0第～搂7澡0傲平方。利于控降制总价，符合曲项目面对中小与型企业办公的掉定位，公寓的闻面积也紧抓市船场的空缺点，剩便于客户投资造，自用。六、价格定位建议售价：战产品披平均单价（元看/逗平方）术主力面积（平负方）伯主力总价售写字楼椒12000创7咽0节～冒100利9酷6认～议12达0即万胃公寓惕1050哲0孔（毛坯）款1150红0预（装修）房5绕0贡～斤90均52.录5霞～剖73.镰5烘万货是符合市场行宵情和项目的自附身条件，目前固市场较能接受碑的价格。营投资回报测算漂：睬以项目主力面请积与7部0届平方计算败总价：农12000×筒7汇0否＝雷8桨4基万懒首付款：比8浊4持万专×5海0季％雪＝怒4浆2陷万良贷款：旦8斤4挎万塔×5裕0兼％集＝院4奇2诸万属十年月还款：单42×111蹄.7孤2盒＝犹469撇3突元告租金换算：聚4695/7斜0/3完0圆＝铸2.杠2诉元之/题天筝/润平米见客户只要租到丹2.芬2兼元姐/拳天仔/所平米，就可以灿达到以租养房吸的目的。而目侧前区域内写字杰楼的租金就已剂经达坑到集2.夺5逆元霸/专天乘/腿平米。协一、方案评估敏畏医谢核秃苦崖全迫基32挠二、产品建议拢按充传怀孙角鼠膏单然34李三、配套建议买扮榆段畜庄伏划歌猫锁36也四、物业管理悟服务内容榆件征杜锡收怀勤36脖五、建材设施办建议旱搞韵漏带迁婶任磨要36戚六、景观规划奸铁含坊湖队掏挤丧晌殿37漏七、注意事项肝雁棍南沃黑稳泻蠢擦友38一、方案评估有利面：各原方案规划为僵47罗层超高层，可额树立普陀区地怠标性建筑。外访观立面气派，夫漂亮。又有长育城的层叠的感辨觉。虑裙房的设计分贫隔合理，方便再使用。惑裙房挑高设计室，气派非凡。珍大面积广场，巨设计合理，形饥成项目主楼广械场面的景观。不利面：厘规划难于通过落，影响中山北塌路以北的采光悼面。炮主楼的电梯占茶面积太大，降杂低裙房的商业猫实用性。贼总投资达暴6.8勾亿元，开发商劈资金压力大。疲投资期需牛2灿－皆3闹年以上，资金苹回收期拉长，纠不利于滚动开凳发。眠投资风险大，滤2美年后的市场风医险难于预测，园尤其是目前政尾策不明确的时扇期。升周边办公客户转大都为中小型屈公司，缺乏大江型办公的市场永和客户，无法邪支撑项目顶级雹写字楼的定位单。霸47犬层的办公楼体清量太大，难于魂在短期内去化恳掉，一旦写字亭楼市场波动，延势必影响项目房投资利润。二、产品建议提1熊、道建议项目由单宴栋勿47捐层改为一栋曾30演层高的塔楼，穿另一栋利用地铅块的东南朝向革优势，建成援16饰层或玉18注层的板式公寓担。降低高度可毕以减小对周边役物业的影响，谷同时，减少桩兴基深度和建造捕成本。利于减乞轻开发商资金纵投入压力。迟2脊、煌两栋塔楼下的汤裙房相连，成透为一体，可作橡大型商业中心旱用，又可单独暮处理。裙房面旧积在毙20000妄平米左右。亩3窜、耽主楼入口大堂倚可采用，人行毯扶梯直接连接唇3热楼，在屯3巩楼在布置电梯虚往上。这样减艇少了裙房一、猜二楼的电梯厅达面积，增加了苗主楼裙房的商崇业使用价值，踏同时造成项目严独特的配套卖旗点。滥4些、字写字楼和公寓烈之间用天桥相朋连，方便写字坚楼和公寓客户物互相进出，各众出口用门禁系垂统管理进出人萍员。盯5动、缴写字楼布置在环靠曹杨路和中陪山北路，作为吸项目主推产品匠。公寓放在项段目西北角上。跪造成双星辉映量的效果，又互物不影响。钥6叉、岁曹杨路与中山瓶北路为盯3000个平方的广场，遮作为项目的公聚共配套。丝7振、赢地下三层停车顽场，由于写字西楼的停车非常岔重要，有必要约在地下车库设撇计机械式停车期库，目前项目例旁的绿洲广场徐中已有这种车穴库配套。赵8政、浑地下室联通，男并与地铁出口叠连接，成为独荡一无二的地铁粪上盖物业。在惠大楼入口处进师行门禁管理。三、配套建议1、中央空调耽建议项目写字秘楼和公寓都配郊套中央空调，林共用一套控制勇系统，多台主半机。对于一般芝甲级写字楼来务讲，中央空调亏的营运成本高怪昂难以承受和拌实现的，通过礼写字楼和公寓卫共享一套系统碑，可以解决这宋个问题。因为毅，写字楼是白马天使用率高，爆晚上使用率低饮，而公寓却正呀好相反。这样堂通过设备系统损共享，即使写医字楼晚上只有柴一家公司加班芒也不用独自支延付全部费用，春而是合理的和朝公寓住户共同水分担费用。实停现致24阿小时办公的理匠想。歇建议采用自动为可变风量的中葛央空调及新风拖系统，对写字薯楼单位实行分今户独立计算。饰如公寓不设计挎中央空调，则融改为每户独立湾小型中央空调陕，每户赠送。2、大堂姨建议写字楼大恨堂挑高城9袄米设计，体现英楼盘气派。呀大堂提供商务弃中心和接待服像务，邮政快递柏服务等；磨24犬小时便利店；孤银行等金融设挽施偷3妄、智能化配套踢综合布线系统饮：提供办公自浸动化（爆OAS息）和信息自动防化（赏CAS啊）。采用五类直线布线，达到涉真正高速上网漂。配消防安全系统宽，火灾自动报相警系统、消防号联动控制系统辣、消防直通对谁讲电话系统、父电梯监视控制屯系统、应急照碍明系统，对各斥类险情提供及摩时到位的处理抢方案。柜安保自动化系毙统：闭路监视矿系统、门禁系凳统（采用一卡健通系统）、防土盗报警系统、乖及保安巡逻系圣统、车库管理按系统，保障客冬户的人身、财既产安全。烘楼宇自控系统乖：监控大楼内侵部设备运行，揉进行自动节能漆控制。身室内手机信号棚覆盖系统、火屋灾报警及消防患联动控制系统访。蜡背景音乐及消来防紧急广播系晒统务电视信息传播反系统：在一楼咏电梯厅和会所径等处设置，提语供时事新闻和舍大楼公共信息守。亩供电系统、中住央空调系统。很4棍、会所服务配幻套建议徒会所建议设在秧裙房五楼，并茄利用五楼屋顶中的空中平台，翻设计空中网球我场，羽毛球场史等活动空间的态。公共会议室；伟无线上网功能胶；剃美容、美发中仪心；应急小诊所；乡电脑等办公设绢施维修服务；缝传真、复印、侄打印等商务服粒务；票务服务；健身中心；咖啡商务厅；多功能厅；茶吧；拉员工餐厅、中跳高档餐厅；蒙四、物业管理橡服务内容1、商务服务接待服务问讯服务票务服务鼻叫车、洗车服送务洗衣服务柱收费、缴费服赢务信息服务桂代订报刊杂志盯服务商务中心服务中介服务右2便4君小时送餐服务圈工商，税务登宽记咨询服务2、安保服务大厅站岗服务巡逻岗服务监控服务车管服务忌3酬、清洁绿化服偶务清洁服务绿化服务4、维修服务设备运行维修保养南建议物业管理司公司惧第一太平戴维勇斯上海陆家嘴狮城•怡安瞧五、建材设施裹建议怀建议项目采用切新型建材，提牢高大楼节能，借环保性能。外观附外观立面采用卧双层中空幕墙晨玻璃，隔音，之防晒。电梯所（贷1柔）亚写字楼部分采武用五部惯OTI暑S洽豪华高速电梯希，其中两部为传观光电梯，由御采光和外部景瓶观可看。公寓湿采用三部电梯望。电梯设计在单项目北面，以昆免浪费朝向好脸的面积。杨（县2熟）店电梯厢内精心场设计，豪华气肯派并附隐藏式磁摄影机监视系脏统，由管理中悠心监视，以维策护住户及乘客税安全。电话通讯设备呈（恢1拾）聋各户皆设电话韵插座出线口。忙（题2咬）投预留光纤接入舅口。用五类线蹄布线，达到带每宽悠10喜0攀兆标准。给电设备洲（庸1拜）剧保证双回路供次电，防止大楼踩停电，给造成天用户损失。通（息2腾）买每户均统一外璃设独立电表零（码3言）与每户均配置配短电箱。给水设备仙（栽1住）样各户独立分表券给水。连（窜2典）拍水表统一外设狭，方便抄表，利易于管理。消防设备雅（昂1俗）祸整幢大楼均依证据消防法令设抄置火警自动报爷警系统、自动拨喷淋系统和配馆置灭火设备。预管理中心设火束灾受信总机，殊随时监视各楼箩层有否火警状泪况。澡（银2箭）坦紧急广播系统倡：设广播主机烘和喇叭以供紧坚急广播使用。遮（俯3萄）煤灭火器：于停奥车场，各层梯飞间设置灭火器胶。业（蠢4股）词标示设备：各况层梯间设有安侵全门和紧急照诉明灯（可供停意电照明）。地协下室停车场设肯避难方向指示剥灯，以供火警辅逃生使用。写公共安全监控绣设备敬于写字楼和公殿寓大堂入口，叨电梯厅内