长安明珠广场整合推广策略

长安明珠广场整合推广录明珠国际广场商业经营定位1.出租策略长安明珠国际广场招商策略长安明珠国际广场项目定位明珠国际广场销售策略推广主题时机与阶段安排、阶段性推广安排明珠国际广场商业经营定位商业物业的总体经营处于安的投资客对目前东莞市场不十分看型商铺较少，外界对长安的旺盛,要在整体而出，取得较好的经营与销商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌，现时所在此情况下，宅区、邻近长安广物业更高一筹的形象，并(1)高档次精品时尚购物店；(2)综合性超市;(3)专业主题市场；(4)休闲中心;(5)中高档餐饮机构;(6)稍高档次的娱乐城。提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城将进将形成围绕长安广场的中心商

根据长安当地商业调查所得，目前长安商业经营状况、良好的商业经，如不少商城由于分营的商场由于产品缺现，导致在日渐剧烈

美联建议由品牌良好的机构进行全面的商业布局规可在较大程度上确保的市场状况下逆市生

充分展示发展商的实力和对本项目的信心；

增强对投资客户的吸引力，客户相当于只付出实际心态组合和经营架构；通过销阶段。体的招商运作和销售运间和策略上保持协根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力提升虑租售两方面的问题。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租本项目的销售目标客户主要有长安及东莞当地居民、政府公务员、高级白领、商业经营业主和商业投资客户。其中以商铺投资客户和当地居民对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因运作两情况(主力商家情况)和销售时市场状况而定。1)长安商业物业价格分析街㎡.月㎡.月无㎡.月无路无㎡.月无无㎡㎡无㎡㎡销售完毕。处的商业环境、发展商的项项目名称中惠风情南铭商业新世界愉钻石广场长青商业街(A)中心康店(D)广场(B)(C)(E)权重比例30%10%15%20%25%AB0+C×100+D×200+E×100+25临街铺位的价格差，以00元/平方米；四区二层均价定在9000元/平方米。并根据招00元/平方米；一区三层均价定在7000元/平方米。并根据来，并(1)基于消费者对“返租”的认识，美联建议本项目租金回报的操作者可以感(2)租金回报比率

竞争对手情况：长安目前在销的中惠商铺提供五年33%的返

市场认可情况：根据长安当地居民对商场投资的回报估测为5提得太高，平均回报率保持在7%即可。(3)根据店铺销售的难易程度，将租金回报在首期款中直接减免，降小、且有部分为用

购买带返租的街铺一次返还1年租金(6%)。

购买较好位置内铺一次性返还2年租金(13%)。

购买较差位置内铺一次性返还3年租金(21％)。(4)返租、招商注意问题：就存在此种问97折1．付足定金时签署认购书款内向银行申请按揭(1)购买带返租的街铺一次返还1年租金(6%)；购买位置较好内铺一次性返还2年租金(13%)；购买位置较差内铺一次性返长安明珠国际广场招商策略过与开发商的充长安明珠国际广场项目定位营引进一批有品牌、懂。招商对象主要有以要求，为保的过程严格地甄选商家条件，同特色的商家，以满足筛选，以保证商家经营，对经营行业、经营休闲、娱乐业经营商家：主导方向三角知名特色餐饮、酒超级市场、百货商场、专业市市场拓展意向的商家重点2.及时跟进策略应对进。。。 3.总体控制空间调控 营商家进行公开招位持与之信息交流的招商工作的开展分为前期内部时间：2004年12月中旬――4月招商告知信息，同时记；针对省内外品牌商家的引进工作，工作约，调整确定全面招租的条件及规1)通过地盘包装、客户联系等准备工作，使项目在一定范围内为市场所2)为大型商家进驻造势。1)项目的基本资料完成，客户能通过相关资料对项目和开发商有个全面2)现场的接待、一定的外在形象完成。；兴趣，并最终进驻；3)通过大型商家的进驻，带动其他位置的招商及销售。A.设立登记表B.制定优惠措施C叙，使客户对项目有一个基本的认象1)长安城镇的的发展前景2)长安中心商圈的前景3)本项目的优势、休闲场所，作渗注、认同项1)长安中心区整体规划2)长安中心区打造高品质商业中心3)长安中心区蕴藏巨大商机，各商家跃跃欲试4)有多家大型商业机构预进驻1)对外宣传中，树立项目“长安城市名片”的整体形象。通过报刊立体3)在深圳举办招商邀请会，就长安镇的发展前景，项目的基本情况、创新 4)以软性新闻开始对项目进行逐步曝光与宣传，从长安镇的整体经济发展 对本项目的支持等方面进行报5)组织“东莞零售商业发展论坛”，邀请有关政府部门、行业专家(包括零售商业的行业现状、时间：4月——8月上旬条件的情况下，面向市场现期品牌商家入驻的展示，对零散1)将前一阶段品牌商家招商成果进行集中展示，以品牌商户的进驻带2)通过地盘包装、户外广告、大型商家进驻、商铺销售等前期活3)为项目的整体运营奠定基础，通过对中小型商家的招商引进，达1)大型商家已进驻2)项目在一定范围内有一定的影响力3)项目的外观已基本完成4)招商所需的物料文件已基本准备完善5)前期已有相当一部分客户资源积累络客户；；6)前期新闻炒作所吸引的客户。1)招商处施工完成(包括内外装修、电脑、电话、传真机、饮水机等)；2)地盘包装到位(包括工地围墙、路灯旗、工地广告牌、临时绿化工作到位)；3)户外广告(包括现场及深惠路户外广告牌)4)登记表，内容包括：楼层、面积、用途、可承受单价、可承受总、其它要求经营的规划明1)长安城镇的的发展前景2)长安中心区的规划前景3)长安中心商圈的前景5)本项目的规划2)沿街制造一排站立灯箱，不同时期宣传不同商场经营信息，并配合染商业气氛，给客户强3)长安广场晚间人流汇聚之地，建议在地盘内面向长安广场处设立巨型广告牌(夜间打灯)，成本低廉，效用明显，配合销售进行。 1)此阶段是我们正式进行广告宣传的重要阶段，美联建议采用报纸、 杂志、网络、电台等全方位的立体组合宣传攻势，争取在短时 2)就经营商而言，成行成市才能产生聚集效应，才能增加辐射半径，影响力与号召力的来展开。3)对进驻的品牌商家进行采访，从经营的角度对项目进行分析，从而业后)材料后，根据市场定位的方可进驻。继续开展。

招商书(包括项目简介、政策支持、总体效果图、平面图等)效地完成招商入住前期，规范的招商流程还有助于经营思想，进一步促进经营能，但在实际操作中时作，一定程度上也起到了截流潜户观望的状况，较长的招商时间 工作

给予市场投资经营者一定的税费、工商管理费减免，以减低其前 阶段，给予投资经营者一定的免租优惠；经营策略明珠国际广场销售策略进商情况，结合广告公司2、启动“安全创富工程”策略：倡导一种简单而安全的理财方式，即以“低门槛”(如灵活首付)的姿态开启财富之门，和“品牌大商家”(如沃尔玛)在一起，坐享“高收益”(返租率%)，投资“有保障” (回购计划)；推广主题携手商业巨子，演绎投资风潮返租是大型商场分割产权出售的必由之路，返租即开发商将商铺所有权出售给小业主，而把商铺的使用权租回来统一经营管理作为出售时的附加条件，开发商按一定的投资回报率付给小业主月租金，小业主将商铺委托给开发商全权管理的一种在返租类型商场的销售中，将有四个主体参与进来，开发商、小业主、经营管理商(商家)、产品厂家或代理商。其关系为：小业主付清款获得商铺的所有权并与开发商签订商铺的返租合同后，交由开发商统一进行招商，开发商招到一到若干个较大型商家后收取租金，然后按返租合同确定的租金返还给小业主，一到若干个较大商家获得商场的使用权后再统一进行招商(或自营)，工厂直销或代理商取得单个或多个铺位的使返租过程中起着至关重要的链接作用，而经营管理者最终承担商场利益是否如期兑现的责任，一旦这种链接关系被破坏，则小业主的利益受到根本的威胁，开发商也面临着回购的风险。近期回笼部分资金，所 租 在支付首期时可抵扣首划，并通过递增的的形式，第一年6%、第二年7%，第三年8%，将投资程始终贯穿“即买即收租金”的概”的认识。这也是运营大型商业的分%B、回购计划商按投资者原购商铺总价(该价不计利息及费用)回购该商铺，收回其所有权(产权转移依照房地产三级市场流程)。这样一来可打消投资者，让投资者放心购铺；同经营商户。租赁招商以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略来进行；本项目的销售目标客户主要有长安及东莞当地居民、政府公务员、高级白领、商业经营业主和商业投资客户，其中以商铺投资客户和当地居民为主要客户，他们投资信心在很大程度上来源于大商家的市场地位及品牌价值，即大商家的实力是确保返租关系最终良性循环的保证。所以我司建议采用“租售并举”的方式来推广该项目，结合招商调整销控，最大限度地利用每一个最佳销售节点，通过大型商家的行业影响力和社会影不可调和的矛时采用租金反推法的定价方案，通过提高商铺售价以弥补开发商补贴租金(具体见定价策略)。D、平民投资计划即收三年租金)及优惠策民投资计划。E、定期举办各种类型的促销活动式或酒会，在媒体大肆炒作，吸引眼球、引爆市场；同时结合招商品牌的宣传，定期利用广场展开促销活动，通过游戏、表演、抽奖等现场活动，带动广场人群涌往销“寻宝”活动、投资讲座、业主联谊等，从而达到间接提升项目市场知名(具体活动方案在阶段操作中制定)客户定位的目的是通过对客户群体的分析，使操作能有目的性针对性根据对东莞商铺销售的市场调研，以及对于本项目商铺主要目标客户认识，对商铺的投资价值具理性分3、有生意在经营的老板、个体户满意，或想拥有一间自己的商趣，能接受地理位置地受到这部分人关，投资行为较为谨慎，售时机与阶段安排月在市场上的口碑传播度，增强目标客户区区◆3、4区单位均好性较强，而3区主力商家已基本确定，以适中拓宽；、阶段性推广安排明珠广场业一号

售楼处施工完成(包括内外装修、电脑、电

地盘包装到位(包括工地围墙、路灯旗、工地广告牌、临时绿化工作到位)；

户外广告(包括现场及户外广告牌)承宾卡一优富杂志的形式，介绍营业执为宣传主题：2005年革命性投资理念——买铺就是买信明是面向长青路部示知推广的商业品牌，仅呵的资与财富的理广场处设立巨型广告牌(夜间打灯)，成本低廉，效宣传，预热本项目在投型商场的定位，建议采；针对本，建议增目的内部展客观上的认欲望。故，美联结合本项目在内部认购期采取目成为市场热点话题，而预计于公开发售期时投放。项目整体，而过多不“钻石商铺”拍卖、或其他经营有给长安当地造成深值形成较高的期情况下，此措施市场对商铺期造势偏重于形象塑结合，更偏重于物业卖点的团委推动“再创富工程”的宣传活动限度发挥新闻作用，引、贸易管理商讨牌商家负责好项目的原签约，开发售阶段。邀请长配合媒体做大规模的宣传合开盘展场现场派发一定商家在之前确定，开盘府、镇团委的力量，举办“代代富”之加法——投工程”绍其投资价值，通“创富+投资”相结合老一辈(40、50岁以上)村民掌握家里的经济来源，年轻时经源，所有支出均需向家一辈对新一辈的者的风险。侧内铺，或1区、2区一层排队，以形成开盘时的热目的：配合商场招商进度(大商家招商已基本完成)，巩固销售新高2)硬性广告推广。3)平面广告延续。4)次流媒体曝光延续。6)联手已签约商家对所有已