某地写字楼市场需求分析报告

２００６北京写字楼市场需求分析报告近２０年的北京写字楼市场,在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需双旺阶段。这个阶段所呈现出的特点更加复杂和难以预测,达成交易的额度和难度也在加大。所以，供需双方更强的实力、更符合市场需要的产品、更专业化的操作水准,都是这个市场未来稳定开展的重要因素。第一局部

北京市写字楼租赁市场需求构成

第二局部

北京市写字楼销售市场需求构成

第三局部

北京写字楼市场需求的几个重要走势供需峰值齐现

由于中国入世、２０２１年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在２０００年前后又集中规划了CBＤ、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从２００４年开场进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供给顶峰期。

从供给和需求的比照来看，２００５年仍然表现出明显供过于求。

与此同时,北京写字楼的空间分布格局也在发生重大的变化。传统的“３+Ｘ〞格局依旧，CBD、金融街、中关村继续领跑。新兴二线商圈各自具有鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济,ＢDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的２０２１奥运概念,燕莎商圈的国际化社区优势，多中心商务格局渐趋明朗。北京市写字楼租赁市场需求构成

写字楼市场与住宅市场最重要的一个区别就是前者的租赁市场占据了绝对的主导地位。目前市场整体存量约１６００万平方米，租赁市场规模在１０００万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份,销售成交量也不超过２００万平方米。而这些被销售的写字楼，很大一局部也会被投放到租赁市场。所以,北京写字楼终端客户中，购置后自用的只占了很小的比例,租赁客户才是写字楼需求市场的主流。四大区域写字楼租赁市场需求构造分析

北京市写字楼市场的需求构造具有明显的区域性，以下将对北京市的主要写字楼集聚区域的需求构造进展一一分析。

１．１东部区域以国贸-建国门商务区、燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求构造具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。如下：

①产业构造

从市场定位上,国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主,具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界５００强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等,产业链条完整,商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址国贸区域,加上原有的？人民日报？、？北京青年报？、北京人民播送电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体,构成了一条新的媒体产业链条。

燕莎区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒-克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主,产业链条完整，商务活动也是国际性的。

东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主,但所占比例比国贸-建国门区域及燕莎区域都要低。产业构造比较分散,没有明显的产业链条。

②行业构造

从入住客户的行业特征来看,东部区域的写字楼客户具有如下几方面特征：

●外资机构是北京市东部区域写字楼的主要客户来源,虽然有一定数量的中资机构,但这些企业多具有较强的行业竞争优势。

●从建国门区域=＝=>东二环区域,或从燕莎区域＝＝=＞东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐渐降低。

●在中高档工程中,金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大局部比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。

●在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包括中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。

③客户需求特征

根据曾经在东部区域所做的客户需求调研,东部区域的客户需求具有如下几方面特征：

●区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素,其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。

●在区域选择上,国贸－建国门商圈对于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，尤其对于外资企业更是如此。据统计，目前进驻北京的世界５００强企业有约三分之二入住CBD区域,其中包括整栋购置写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国〕公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约６０%的客户选择了入住国贸－建国门写字楼商务区之中；另有约１８%的客户选择了东二环集聚区；只有约６%的客户选择燕莎商务区,但通过访谈发现,虽然选择燕莎商务区的客户比例较小,但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高,说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。

●在租金方面，UＳＤ２０？？２５／月·平米是大多数公司可承受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同,甚至还有进一步上调的空间；同时，通过穿插分析可以看出，可以承受较高价位租金的客户对物业的位置、公共区域装修档次、楼宇配套、物业效劳等方面的要求也相对较高。

１.２中关村区域ﻫ

①产业构造

中关村商务区的定位是高科技产业中心,区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体〞，产业链条十分完整。

②行业构造

中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。据调查,中关村区域ＩT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例到达６０%以上，其他行业的比例均在１０％左右或以下，说明IT高科技行业已成为该区域经济开展支柱。此外,民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户,未来需求变化与区域产业经济开展密切相关。

③客户需求特征

●中小企业为主，商住需求比较旺盛

根据相关数据显示,在中关村现有的企业当中,５０人以下的中小型企业占８５％,平均需要的办公面积为２６５.３２平方米,而其中１０人左右的企业又占了８０％,他们需要的办公面积只有１００平米左右；５０—１００人企业占９%，平均需要的办公面积１０９４.２０平方米；而１００人以上企业仅占６%,平均面积５６６０.８７平方米。

其实中关村之所以作为中国的知识聚集点,正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料说明,这些中小型企业中有８０％不在中关村本地进展办公，而在外办公的面积竟高达１００万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高,配套较差,形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的５A级高档写字楼,户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有,市场供需错位十清楚显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世,以及一些专门为商住客户量身定制的新型商住工程正好弥补了这片市场空间,１００-２００平米左右的小办公户型,租金相对廉价，配套齐全，品质高，物业效劳和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。

●高档、低档写字楼需求状况较好,中档写字楼需求状况一般

目前世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势有明显加强的趋势，如ＮEC在清华科技园的扩租和日本NＴT入住融科资讯中心。此外随着中关村广场的建成，中关村整体环境的改善，一些在行业中领先的大中型高新技术企业也开场回归中关村,如新浪入住理想国际大厦,搜狐入住威新国际大厦,百度、腾讯入住银科，雅虎中国入住第三极等。这些都在一定程度上支撑了中关村高档写字楼的需求。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升,这类客户租金承受能力高,对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中刚国际广场〔中关村金融中心〕、理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的工程。而价位在３元/天·平方米以下的中低档写字楼因为优异的性价比也获得了众多中小企业的青睐。而众多中高档写字楼因为供给量巨大,竞争剧烈,价格非常优惠，那么获得了众多实力型企业的青睐,如PICC入住中信国安数码港。

１．３金融街区域

①产业构造

北京金融街是建立中的国家级金融管理中心，紧邻中国最高的决策中心,聚集着中国金融业６０%以上的金融资产,汇总着每年１５万亿居民和企业存款８０％以上的数据，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心,对于推动金融和房地产等各个行业的开展有着非常便利的地理位置优势。目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收奉献占到金融街税收收入的一半以上。２００５年,金融街地区的三级税收到达３２０亿元,占西城区税收收入的４４%。据第一次经济普查数据显示,驻区金融机构１１２家,全年实现营业收入１９８８.１亿元,占全区营业收入的４６.９％；实现增加值２４４．８亿元，是“十五〞期初的１．５倍,占当年地区生产总值的３２.９%,比重位居国民经济各行业首位，成为推动西城区经济开展的支柱产业。

②行业构造

金融街入住的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构,以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止,近５３０家机构入驻金融街地区。

其中,金融管理机构有中国人民银行总行、中国证券监视管理委员会、中国保险监视管理委员会等；国家级金融机构有中国银行总行、中国工商银行总行、中国建立银行总行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行、中国人民保险公司总部、平安保险、华泰保险等；电讯科技通讯行业巨头有中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等。其他国家级的企业巨头还有中国铝业集团、中国棉花总公司、中国国际旅行社总社、中宝戴梦得股份、中商股份等。

据调查，金融街核心区内的产业构成状况，金融机构占有１４.３%、信息产业占２８.９%、咨询效劳机构占有１７．３％,其中中资占６５．３%，外资(含合资)占３４.７%。除了上一节中提到的行业管理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套效劳机构为主,如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算等。

③客户需求特征

金融街的客户大致分为四类：

●银行、保险、电信及一级国资企业总部,该类机构以自建或整购为主；不过那些还未找到适宜购置工程的企业也会租赁办公楼，选址在长安街、西二环、金融街大街沿线第一排为主。

●一类企业的下游实力企业，该类企业一般选址在龙头企业一样或紧邻的办公物业。

●外资金融及相关效劳类企业，该类企业属于新增客户，选址将在金融街二期产品综合品质较高新工程中。

●上述企业的末端效劳类企业,如：律师、会计、广告，该类企业选址对办公物业的地段、工程品质要求不高，一般选择在金融街的边缘及周边地区，该类企业对租金价格的敏感度较高。

１.４亚运村区域

①产业构造

亚运村区域内的主要产业以金融业和石油化工类为主。其中金融业是早期期货业繁荣时亚运村期货交易所的遗留产物,据推测，当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有７０%与当时的亚运村期货交易所有着直接或间接的联系,当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。而石油化工类产业落户于此，主要是因为位于安慧里４区１６号楼的中国化工大厦是中国石油和化学工业协会所在地。其他的产业类型主要有如会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易等，产业链条比较分散。

②行业构造

比较散乱,以中小型咨询、效劳类企业为主。

③客户需求特征

亚运村商务区内的写字楼客户需求特征表现在如下几个方面：

●商住需求旺盛

在亚运村的商务客户中，中小企业占相当大的比重,以私营企业为主,另外,也有SOHO一族,如个性化家庭办公、各种各样的个人工作室等，他们构成了亚运村商住市场需求的主力。在亚运村北区(四环以北〕中有很多客户是住在亚运村的人,对该区域有深厚的情结，其业务也不存在区域属性，他们会从一个楼搬到另一个楼，但很少会有客户迁出亚运村核心区，南区〔四环以南〕对亚运村商住客户的吸引力稍低。商住客户一般资金有限、价格敏感度高、追求性价比是其主要特点,对于位置、交通有一定的要求。

●写字楼需求缺乏

亚运村区域写字楼在租赁市场上租金比较偏低，后期租金还有继续下调的可能。写字楼过高的价格与区域内客户以中小型企业为主，承租能力有限的需求特征无法重合。

●高端市场缺乏支持

目前亚运村区域的高档写字楼只有远大中心一个,其客户以中资机构为主,涵盖了石油、化工、能源、生物医药、地产、投资管理等多种行业。传统行业客户租赁的面积较大,而多数高科技类企业的租赁面积较小。虽然石油总公司距此地不远，该区域对石油、化工、能源等企业具有一定的吸引力,但远大中心的入住率仍然不高，说明亚运村区域高端写字楼的需求相对缺乏。

●中档写字楼市场需求相对高档写字楼较好

以汇欣大厦为代表,其客户以民企、私企为主,涉及高科技、广告传媒、律师事务所、地产公司、工程设计、投资咨询等多个领域，其中高科技企业占到相当比重，同时，也有局部外资机构驻京办事处。客户需求普遍偏小,根本上在３００平米以下,大多数客户长期居住在亚运村内，并有强烈的区域认同感,他们希望办公室能离家近一些。北京市写字楼销售市场需求构成

本世纪初,“新经济〞浪潮和中国入世等影响,北京市写字楼的投资价值重新得到表达，投资主体中，国内投资客和港、澳、台投资者已经平分秋色,加上国内企业的自用需求，北京市写字楼销售市场的需求主体也出现了三分天下的局面。

从２００４年开场,因为严重的供大于需，投资散客对写字楼市场的投资前景信心缺乏,国外投资基金开场介入，到２００５年,由外资投资基金和国内大型企业为主导的大单购置需求已经成为了北京销售市场的主流。

主要需求主体的需求特征

外资投资基金：购置目标主要是CBＤ、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级工程,如新加坡凯德置地收购中环世贸中心A、B座，摩根士丹利收购富力城双子座，扬子基金收购远洋新干线。收购的目的可能是短期投机，也可能是长期持有经营。外资投资基金要求产权统一,预期回报稳定，对价格有很高承受能力,但是出手慎重,对目标工程会进展详细考察和分析，物有所值才会成交。

国有大型企业：国有大型企业的选址一般在二环和长安街沿线，如金融街、东二环区域是国有大型企业的集中之地，典型的购置有中国电力投资集团公司和中国电信购置盈创大厦、中国再保险公司购置国际金融中心、中国人寿保险集团及银监会购置鑫茂大厦等。或者就是选址在主管单位周边，如中油国际购置名人广场２万平米。国有大型企业的购置受到明显的政策和行政关系影响，在价格上也受到企业预算的限制。

大型民营企业或股份制企业：这类企业实力雄厚,而且市场化程度较高，其购置以自用为主,兼顾投资，一般会选择热点商务区中性价比较高的工程，目前中关村区域是首选，如中钢集团和新东方购置中关村金融中心、长城电脑购置世纪科贸大厦Ａ座等。

大型外企：这类企业虽然实力雄厚，但是购置写字楼的案例并不多见，如果购置必然在CＢＤ、燕莎等地的高档工程，如摩托罗拉、惠普购置航华科贸中心的两栋楼、现代汽车购置现代盛世大厦、三星购置北京国际中心１号楼等。

生产型、研发型企业或外地进京企业：这类企业对区域环境要求不高,只要求交通便利,价格廉价。生产型高科技企业一般会选择能提供优惠政策的科技园区内工程,如上地、望京、丰台科技园、亦庄。总部基地、BDA国际企业大道、硅谷亮城等科技园或开发区内的大型低密度工程的热销正是因为抓住了这类企业的需求。

中小企业及个人投资者：个人投资者曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群,也正是他们的存在才使得散售一度成为了北京市写字楼销售市场的主流。中小企业和个人投资者对产品的需求一般都不大，这和他们的资金实力有关，一般面积都在数百平方米，总价在几百万左右。这些企业及投资者比较容易受到营销手段的影响,形成一些工程热销的场面,如北京财富中心、建外soho都曾经创造过散售的销售奇迹。在目前,中小企业的购置需求仍然存在,但已经不是市场主流,他们主要选择性价比很高的工程购置，如中关村的名商大厦、１+１大厦等众多中档写字楼主要通过这些中小企业进展消化。而个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压,而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类工程。北京写字楼市场需求的几个重要走势

１.宏观调控对写字楼需求的影响

从兴旺国家房地产市场开展经历来看,由开发型向经营型的转变是房地产市场走向成熟的必然。在国内土地供给量越发有限,特别是特大型城市土地资源愈发稀缺,银根进一步收紧的市场环境下，写字楼开发商必将由开发型向持有经营型转变,从“开发商〞向“开展商〞转变的意义在于：它使开发企业本身的可持续开展成为可能．原来购置意向的公司客户,特别是品质高的大型集团客户一定程度上会持币改租,二手市场会进一步活泼。开展商会进一步洗牌,资金实力强、融资渠道畅通的开展商会强者愈强。由于中国长期低息,从未来看，人民币升值是必然趋势,在升值前的这一阶段会导致外国〔特别是美元〕投资机构或基金表现活泼，对于楼宇品质和客户品质比较高、产权统一的写字楼会表现出十分浓厚的兴趣。

２.大单成交案例中所反响的需求演变趋势

２００５年,推动北京写字楼销售市场的主力仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强,在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲开展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求,成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。从２００５年大单成交案例中可以看出,２００５年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼,其中购置金融街的都为金融、保险业巨头,而进驻中关村的国资企业主要看重较高的性价比。

北京市场上酝酿已久的外资基金也在２００５年频频出手，他们的目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级工程。事实上机构投资者在２００５年的活泼并非偶然。２００５年的北京写字楼市场出现了东边热、西边冷的现象。东边以ＣBD、燕莎、东长安街区域为主导,入住率节节上升，租金也水涨船高，销售价格更是从前几年的１６０００元/平方米左右抬升到了１８０００-２４０００元／平方米的水平；西边以中关村为主的写字楼销售市场那么因为严重供过于求，价格屡创新低。而且受宏观调控的影响，大多数开发商的资金链都出现了紧张,急于将工程出手，而散售市场又受到了抑制。机构投资者选择在这个时候出手，往往可以以极优惠的价格获得一个极具市场潜力的物业。

从大单成交的需求演变趋势来看，国有金融、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，根本上不受房地产政策或者市场环境的影响，只受国家宏观经济环境的影响，在中国宏观经济环境长期向好的趋势下,这类需求将一直存在，是北京市写字楼销售市场最可靠的支撑。

而外资基金为主体的国外热钱，对北京市写字楼销售市场的需求那么具有周期性，与他们对北京市写字楼市场环境的周期预测相关。预计近期内外资基金仍然会加大对北京市写字楼市场的投入，不过随着CBＤ、燕莎、东长安街等地新建顶级工程的日渐稀少，这些基金将会转变投资方向,其他区域如东二环、朝外、亚奥的工程将迎来时机。另外,一些业权统一,经营稳定的二手写字楼工程也获得了投资市场的关注，如位于东二环的首创大厦，已经和几家外资基金进展了接触。

３.需求的转变对写字楼营销方式所产生的影响

３.１新的销售模式势在必行

目前写字楼的销售模式，和以往有很大的区别,通过大规模的广告宣传吸引客户,之后通过坐销等待客户上门的销售模式已经不能继续发挥作用了。

新形势下的写字楼工程销售，是点对点的营销，从客户接待效劳、谈判、法律文件、销售方案定制等环节都是一对一跟进；可以说写字楼的销售市场已经没有了批发行为，由于客户决策考虑因素多,周期长,在加快成交节奏方面工程方难以掌握主动权，因此只能踏实做好每一个客户,每一个单子,在这期间销售人员的积极主动性是促成客户成交的关键，在销售市场经常发生这样的情景，相邻的两个品质一样的楼盘,销售业绩却相差很大,很大程度上归咎于销售团队的素质、销售管理制度，尤其是销售鼓励制度。

３．２全面分销

通过群众媒体宣传吸引客户上门的作用越来越小，而代理公司口碑相传在写字楼的营销中作用越创造显。目前市场上成交的客户中，绝大多数都会有代理公司的参与，根据以往经历,通过其他代理公司每带来一个意向客户,那么这家代理公司至少对１０个客户做过本工程的宣传工作，其中至少有１-２个客户会由此主动关注本工程,因此，这种通过其他代理公司分销带来宣传上的连带效应非常强大。

３.３全面直销

在目前写字楼供给量持续放大、客户的选择空间越来越大的前提下，单纯的坐销无疑是“靠天吃饭〞。近期连续出台的宏观调控政策使写字楼的购置客户持续进入观望状态。但是,写字楼的买家历来都是有实力的企业,客户的观望并不等同于没有需求，在经济稳定快速开展的情况下，企业对写字楼的需求将必然持续增长。在这样的市场环境下，只有主动出击，并对需求客户的决策者进展系统地说服工作,最终引导客户进展购置,才能取得工程销售的成功。

３．４坐销与直销结合

坐销是传统的销售方式和获得上门客户的唯一方式，同时也是接待上门的代理机构的主要方式,还要负责安排客户看房,进展买卖或租赁谈判；因此在主动开展直销的过程中，继续做好坐销工作,通过跟进反响提高上门客户的成交率。

３.５整售与散售结合

尽管目前写字楼销售市场受到宏观调控的明显影响,但是大面积或整栋购置的需求仍然很强烈。另一方面，整售的时机向来都是“可遇而不可求〞，大客户的谈判周期长、谈判难度高，同时,对成交条件的要求比较苛刻,同时各竞争工程对大客户的争夺非常剧烈；相比之下，散售的需求数量多，可把握的程度远远高于整售，总体而言面临的风险较低。

说明：

本报告由２１世纪不动产北京中天大业公司与新地产联合撰写。

２１世纪不动产北京中天大业公司于２００３年１１月加盟于美国２１世纪不动产体系,亦是中国房地产协会会员单位,是北京市众多高档商用物业的代理商。百强企业租购写字楼指数

当一个城市的经济开展到相当水平时，其最具价值潜力的物业类型一定少不了高档写字楼。伴随中国与国际资本接轨速度的加快，大量海外机构以及国内企业已经将目光瞄准了京城极具价值增长力的高端写字楼。

作为中国的政治、文化中心，首都北京拥有着数目庞大的写字楼群体,其中更不乏“蓝筹〞写字楼。海外机构和国内企业面对众多项选择择，该如何抉择呢？指数是个重要参考，符合现今指数要求的写字楼才可称得上“理想〞。于细节处见真谛

严格意义上讲，北京写字楼开发历史并不长。历经十几年的开展，北京形成了以CBD、金融街、中关村这三大写字楼扎堆聚集的商圈；与此同时，东二环商务带以及亚奥等区域的写字楼也纷纷崛起，大量的“摩天大厦〞拔地而起。

漂亮的外立面和气派的大堂固然能表达入住业主的公司品牌魅力，但选择写字楼更应关注的还是楼宇的整体产品设计及设备规格等技术细节问题。

例如空调系统,现在一般都是中央空调。有自己的机房,并且规模比较大的企业以及ＩT公司还会要求２４小时的空调供给。而目前市场上的新建高档写字楼根本都具备了２４小时的机房供给,可以实现冷凝水，分水管过去。

再如，楼层吊顶以后的净高起码需在２.６米以上，最好是２.７米的净高。有一些业主还希望有１０？？１５公分的加高地板预留,用于网络布线。电力系统，一般要保证６０？？８０瓦／平方米的电力供给。

“另外，能否为大客户提供额外的效劳也是不能无视的一点,比方冠名权。这种额外效劳虽然只是附属需求，可一旦满足,对客户而言同样可以增加楼宇对他们的吸引力。〞戴德梁行写字楼部高级工程参谋杨志勇说,“除此，客户还会关注谈判的商务条件，比方租金价格是多少，免租期、装修期各是多长。甚至还包括具体的续约条件、楼的交付条件、付款方式。〞

整体来说,一般企业普遍关注的还是设备管理本身、效劳的好坏、环境如何以及合同条款等常规性要素。但各种企业因其行业类别不同，企业所关注的侧重点也有所不同。比方，IT公司和一般金融机构更关注的是通讯设备是否全面,是否配备后备发电机,楼顶嫁接天线是否有预留位置等方面；效劳业更关心的是社圈和环境,也就是周边的商务环境、楼宇的配套以及楼的地理位置和周边交通状况；制造业更关注的还是交通的便捷性。“巧〞择写字楼

关键词一：“借力〞配套

一般买家或者租客会期望楼宇里的配套齐全,商务中心、银行、员工食堂、高档餐饮、会所一应俱全。其实不必非得如此。现在的写字楼周边小环境提供了必须的商务配套,所以不一定非得要求每个独立的写字楼都得具备所有的配套,“借力〞配套也是十分可行的。

关键词二：重视环保

环保，对写字楼而言,目前看不是一个特别重要的方面。但是,从整体办公环境来看,业主已经对新风和除尘等方面做出一些硬性要求。国家要求的新风量是每立方米３０以上，所有的新楼根本上都能到达这个标准，甚至有的还可到达５０立方米的。“这是市场对于环保的极大认可。将来，写字楼是不是环保,对客户的影响会越来越大。〞

关键词三：增加己方谈判条件

国际通行惯例是电梯的等候时间不超过３０秒。但是各种楼宇实践起来,难以操纵。对此，企业可做一些较高要求。比方,要保证垂直交通的连贯性,不可等候时间特别长。同样的,一般的写字楼难以保证工程总共提供多少车位,但可以保证给公司的管理人员预留一些车位。至于预留的多少，各个公司会有所不同,而这都应归入将来的谈判条件。价值判定有章可循

境内外购置或者租赁写字楼时的标准大体一致。最根本的要看市场对这个产品的需求程度，而未来租户对市场的需求程度决定了写字楼的现今及未来价值。按照仲量联行投资部负责人高世斌的说法，能够支持该种考虑的原因有以下四点：

地段为第一个因素。地段的好坏直接影响到交通的便捷性。公交系统是否兴旺，楼宇所在位置靠不靠近地铁或者其他的交通枢纽，员工的上下班是不是方便、舒适；周边道路是否是城市主干道,上下班和平时出行的时候,是否非常堵车？？？？这些对于交通的通达性而言非常重要。

第二点是写字楼本身的规格和标准,也就是通常讲的“５Ａ级〞。随着经济的开展，业主对于写字楼规格的要求也越来越高。但并不代表越豪华的越好,而是要跟国际上的标准设置同步。

第三个要素是物业管理水平。一般的楼宇大多聘请国际品牌的物业管理公司进展管理，价格在３-３.５美元／平方米·月之间,而且大多含在租金里面。

当上述三者都具备的时候，才会产生第四个要点——业主的档次要比较高。如此做才能保证现金流比较稳定，进而保证写字楼的价值得到实现。

实际上，国外机构和国内企业在选择写字楼时候的还是有所区别。杨志勇认为，国内企业一般关注价格、面积、电梯、空调等大的方面,外资企业那么非常注重细节。外资企业会关注窗台到柱子的距离；窗台到走廊，整体核心桶的距离．....．

“目前，国内用户买的动机根本上是以自用为主,投资为辅,主要用作企业的总部。他们在选择写字楼的时候,更注重楼的标志性,而对国际化的品质要求不是很高。国外客户那么更注重收益和市场,即未来租金和资本价值的增长。〞高世斌从选择动机中洞察出两者的不同。望京国际商业中心：区域新秩序的缔造者

到２００７年年底,望京商业总面积将超过西单商圈。１２万平方米的望京商业中心商业工程，将成为区域商业改观的筹划者

２００６年３月２５日到６月,位于望京国际商业中心的众多品牌店铺陆续开业,其中包括８０００平方米的国美电器、近３万平方米的华堂商场、爱儿玛儿童城、星美影院，还有餐饮类的４０００平方米大连海鲜、麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、汉拿山、touｃh咖啡等。这标志着望京国际商业中心总规模达１２万平方米的商业航母正式起航，成为名副其实的区域商业消费中心，也意味着几十万望京人从此辞别“卧城〞，享受起城市生活的繁华、便捷与奢靡。为望京商业“雪中送炭〞

商业配套方面的落后一直是望京地区的一块心病。作为望京卫星城市规划战略的重点工程,望京国际商业中心推出的１２万平方米商业，无疑是对区域为难现状的一剂强心针。

确实如此，地产开发的惯例是住宅先行，因为商业的回报相对缓慢。然而,望京国际商业中心偏偏在“朝庭公寓〞开盘之前,就将１２万平米的商业运作得非常成熟，并且吸引了多家品牌零售商与之合作。这种非常态的开发模式正切合了望京区域的迫切需求。众所周知，望京人口多、购置力强,商业极其匮乏,在这个根底上,先做商业，可以填补望京生活区功能的缺乏,提升区域价值，对整个区域都有很大好处。“只租不售〞的“一站式消费〞

望京商业中心的商业配套被命名为“StｒeetMall〞——中央休憩式商业街区,集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货、超市大卖场及各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮,覆盖各个层次不同类型的顾客,为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐，据工程相关负责人介绍,他们的商业只租不售,这种操作方法要求开发商具有雄厚的实力与商业操作经历,但是能够保证商业的长久可持续性开展。这种运营模式也会对品牌零售商产生极大的吸引力。国美电器、华堂商场等名牌商铺纷纷入住望京商业中心，也从一个方面说明了其规划、定位的成功。从望京辐射北京

其工程负责人还向媒体透露，望京国际商业中心针对的消费者并非仅限于望京。“我们这个区位紧靠京顺路和机场高速大山子出口，因此，能够同时覆盖域酒仙桥、丽都等区域,它的人口可能远远不仅是望京的二三十万覆盖的。〞

而发挥区域特色也是望京商业中心的一招，望京是韩国人的聚集区，望京商业中心先期到韩国招商,在商业内建立原汁原味的韩国城。这个纯粹的“韩流〞商业不仅为望京的韩国人提供便利,更将成为京城年轻人的时尚发源地。

据介绍，２００５年望京商业物业供给量只有３０万平方米