昆山张浦市场汇报

昆山市场成交昆山属于政策敏感性的房地产城市（限贷），在政策的调控下，昆山市场进入深度调整，目前整体市场表现较为稳定2009年成交61879套供应51316套2010年成交35768套供应48598套2011年成交27512套供应41004套2012年成交42160套供应41329套2013年1-5月成交19285套供应19555套第一页，共90页。昆山市场成交2013年在楼市新政影响下，昆山呈现波段性的成交走势，恐慌性的快速销售到蓄水大步推案走量市场成交快速上涨，项目纷纷走量集中消化后，市场下滑，市场推案蓄水，积累客户第二页，共90页。住宅板块划分昆山市场城乡多面发展特色，板块主要分为：中心区域的城中、城东、城南、城西、城北以及乡镇的（巴城、张浦、千灯、花桥等乡镇）昆山主城区包含两大行政区域：玉山镇、周市镇和开发区构成了昆山主城区板块；玉山镇涵盖城中、城北、城西三大板块、开发区涵盖城东、城南两个板块；巴城镇、张浦、千灯、花桥、淀山湖等南部水乡，依据自身的产业、资源特征，属于昆山的乡镇板块；昆山中心区域巴城镇锦溪、淀山湖、周庄南部水乡张浦镇千灯镇花桥镇第三页，共90页。各片区房地产特征在各个区域产业、经济、配套等因素影响下，现阶段昆山房地产各板块呈现明显的区域特征第四页，共90页。城中板块城中板块作为昆山城市经济、文化、配套集中的核心区域，片区未来重点向南发展，打造中央商贸区板块区域：位于长江路以西、朝阳路以北、中山路以东，属于整个昆山老城区范围内板块特征：属于城市行政中心、商业中心、传统文化中心。人口密集，承担着昆山综合行政、文化、居住、教育等产业发展功能。中心城区以老城区为主，昆山各大政府机关、企业办公，金融等都集中在这一区域，是整个昆山高档黄金地段。土地资源稀缺，生活配套成熟等支撑，属于昆山高位房价聚集地。政府规划：从规划上来看，从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中心老城区是一体；中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区；同时城际铁路规划，更加便利连接上海、苏州、昆山；中央商贸区：首期区域包括三大功能：一是大型商业和特色商业街，包括两条商业步行街、一个大型城市休闲广场（东新开放广场）、三个小型休闲广场、20万平方米的大型百货、一座大型商业酒店。二是沿娄江建设集娱乐、集会、特色餐饮等于一体的东新开放广场。三是南部沿朝阳路建设高档居住区。轻轨S1号线，连接花桥、苏州中央商贸区第五页，共90页。区域项目片区目前项目主要集中在政府重点打造的中央商贸城片区，主要为高层产品，售价在8250~13000元/㎡华润昆玉九里弘辉首玺金鹰天地永泰花苑荣记玖珑湾金茂云庭景秀丽都外滩印象花园翡翠名都第六页，共90页。项目概况城中片区主要以中小规模项目为主，产品户型跨度较大，从88~98㎡刚需户型至140㎡以上改善型产品、大平层产品第七页，共90页。项目概况城中片区产品特色各异，且产品整体打造呈现高端性，注重立面、自身配套、智能化等第八页，共90页。去化走势片区整体市场去化主要维持在10~27套/月，低价项目销售相对表现良好，昆玉九里凭借良好的产品、地段，量价表现抢眼翡翠名都、金茂云庭价格分别进行下调/推出特价房，然项目的成交并未出现显著的变化，去化速度仍较慢；外滩印象价格小幅攀升下，整体价格处于低价，然项目的成交下滑较为显著；第九页，共90页。客户分析城中板块客户主要以城中区域客户为主，上海、台湾等外地客户为辅，同时涵盖城南乡镇进城客户，客户置业主要为中高层的私营业主、公务员、企事业的中高层管理人员第十页，共90页。代表个案昆玉九里华润打造昆山最具代表的高端项目，纯低密度产品，优越的地段、环境优势，项目在价格、销售中明显优于片区其他高端项目大平层别墅开发商：华润置地（昆山）有限公司物业地址：玉山镇昆山中心城区虹桥路与万步路占地面积：25万方建筑面积：28万方容积率：1.1绿化率：40%户数：在售707户物业类型：独栋、双拼、大平层物业费：4.2元/㎡￭月建筑风格：法式风格立面：西班牙沙岩全石材面积：平层193㎡、240㎡、304㎡和374㎡，独栋470㎡-686㎡电梯配比：1梯1户开盘时间：2011年10月26日价格：平层14000元/㎡，300万起售交房时间：2013年6月底第十一页，共90页。代表个案昆玉九里华润九里系，立足昆山豪宅产品，项目产品、营销展示等打造高端，法式大平层、砂岩立面、3万㎡展示区、5000㎡豪宅会所等241㎡第十二页，共90页。三重门厅设计，穹窿园鼎、铁艺门窗、砂岩小品地面大理石贴面、墙壁雕花墙壁石材雕花铁艺围墙LOGO代表个案昆玉九里极具考究的细节打造，大理石路面、雕花石材、铁艺围墙等第十三页，共90页。营销服务中心人住协助服务维护与维修服务车辆停放、交通服务温馨提醒服务尊崇礼宾服务安保巡逻与帮组客户中心便民服务信息收集与发布人性化关怀卫生清洁与绿植服务“情感悉心服务100条”智能化安防系统警犬巡防安保综合物业信息系统会所背景系统电子公告系统车辆管理系统室外综合管理系统安全防范系统访客对讲系统周边报警系统家庭安防系统电子巡更闭路电视监控系统机房工程系统安保控制中心代表个案昆玉九里立足昆山豪宅产品，项目产品、营销展示等打造高端，法式大平层、砂岩立面、3万㎡展示区、5000㎡豪宅会所等第十四页，共90页。区域总结城中片区土地稀缺，目前重点向南发展中央商贸城片区，整体片区产品打造较好，户型面积从刚需至改善性的大户型；片区以高层产品为主，整体价格处于8000~13000元/㎡，去化表现相对较慢，基本维持在10~27套/月，个别相对低价项目能达到42套/月；片区客户主要为城中区域客户，部分乡镇客户；以华润为代表的昆玉九里，是昆山豪宅典型代表，优越的地段、景观、配套下，打造九里系豪宅产品，形成良好的量价表现；第十五页，共90页。板块概况项目总用地面积4000亩，距市中心15分钟车程，距沪宁高速陆家入口5分钟车程，直驱上海市中心仅40分钟即可到达，是上海经济圈辐射范围内的交通要冲；资源依托开发区先进制造业基础，向西对接昆山老城区，向东逐步接近大上海，集聚全球资本、技术、人才，打造昆山城市现代化架构的主体和核心，亚太经济圈的贸工重镇；产业特点以夏驾河“水之韵”城市休闲文化主题公园为中心向四周延伸，包括企业科技、行政办公、大型商贸、文化休闲四大功能区；政府规划

昆山市东部城市副中心核心区域，定位是建设成为一个集行政办公、金融服务、科技研发、国际商务等为一体的现代化新城，同时规划轻轨S1号线；城东板块苏州工业园区发展模式，从产业基地逐渐向企业、行政办公，商贸城发展，区域认知度快速提高，发展潜力大轻轨S1号线，连接上海、苏州第十六页，共90页。区域项目随着产业发展，城东房地产特点鲜明，逐渐向现代化新城过渡，办公产品逐渐增多；目前区域住宅价格在7400~8400元/㎡中大简界7800帝景天成8200珠江御景7000和兴东城7600黄埔城市花园7900绿地21新城7300左岸尚海湾8000阳光水世界8000世茂东外滩7800台协商务广场中冶昆庭金凯中心联彩中心原鼎国际首创悦都第十七页，共90页。政府的城东大力规划下，区域房地产项目多为中大规模，产品主要为小高层、高层，产品户型面积丰富，涵盖刚需至改善型户型项目概况第十八页，共90页。项目概况片区整体风格多样化，整体产品打造较好，注重景观打造，项目注重自身配套打造第十九页，共90页。去化走势绿地、世茂是片区主力去化的项目，在自身品牌、产品、配套的优势下，月均去化85~100套/月，区域主力成交价格在7700~8000元/㎡第二十页，共90页。客户分析城东片区客户群体主要以周边厂区客户，新昆山人为主，同时良好的规划下，吸引本地客户改善以及上海客户进行自住，部分投资、养老第二十一页，共90页。代表个案绿地21新城绿地打造的178万方城市大盘，物业类型丰富，内部配套齐全基本资料项目地址：开发区震川路与洞庭湖路交汇处占地面积：56.4万方总建面积：178万方容积率：2.5绿地率：40%物业费：1.9元/㎡·月建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业总户数：9000户车位比：1:1.3户型面积：58—163㎡建筑风格：新古典景观设计公司：纳千景观建筑设计公司：UA国际物业公司：上海绿地集团昆山东城置业有限公司开发商：上海绿地集团商业新城中学幼儿园公寓第二十二页，共90页。视觉冲击力强，项目打造奢华的营销展示代表个案绿地21新城第二十三页，共90页。户型设计舒适度较好，注重附加值，南北阳台、飘窗打造代表个案绿地21新城2-2-188㎡3-2-2117㎡4-2-2163㎡第二十四页，共90页。区域总结城东片区是昆山城市发展的重点区域，区域认知度高，知名房企入驻，区域配套逐渐成熟；作为昆山的热点区域，区域拥有良好的产业基础以及具有交通优势，吸引区域产业客户、本地客户、上海客户，成交表现良好，如绿地21新城、世茂东壹号月度去化80套以上；整体片区产品打造相对较好，风格多样，注重景观营造，项目自身配套齐全，产品户型主要为首置、首改型；绿地21新城作为城东体量最大的项目，通过自身的品牌优势、配套打造、产品营建、户型附加值赠送等，成为区域典型的热销项目；第二十五页，共90页。板块概况：城西区指的是中山路以西、北环城河以南的区域，面积约22万平方公里。以中、高档住宅区为主体建设成为一个集体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区；资源：城西最大的优势就在其周边环境好。其定位为生态居住区；产业特点：西区多以生态居住为主，其产业特点是第三产业较为发达，第一第二产业较少；政府规划：从规划上来看，从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中心老城区是一体；两翼是城市副中从心——昆山的东部和西部。通过轻轨S3号线连接上海、苏州，提高片区的交通便利性；城西板块居住向西，产业向东，城西片区作为昆山最宜居片区，片区产业较少、生态环境优美，森林公园、阳澄湖等轻轨S3号线，连接上海、苏州第二十六页，共90页。区域项目城西片区依据地段分为前进路沿线板块以及萧林路沿线板块，价格分别位于6600~7800元/㎡以及8500~11000元/㎡时代文化家园6600新华舍7800香堤湾8500三水萧林7300和风雅颂7000时代中央花园9200㎡中大未来城9000泰和双子座均8700九扬香郡9500长顺滨江皇冠11000凯迪城9200天地华城8500阿里山花园10000伯爵大地9000金色森林均价8600元/㎡玉荷春天8500森林公园以北萧林路沿线价格集中在6600~7800元/㎡前进路沿线价格在8500~11000元/㎡森林半岛9000同进君望均价11000元/㎡华润国际社区未开盘第二十七页，共90页。项目概况片区项目产品多以小高层、高层为主，项目体量以中大规模为主，其中城西森林公园以北片区主打刚需产品，前进路沿线产品户型丰富，刚需至改善性、再改型第二十八页，共90页。项目概况作为昆山的宜居片区，整体城西产品档次较为丰富，同时逐渐从中低端向中高端发展第二十九页，共90页。去化走势整体片区成交主要集中在17~45套/月，去化速度一般，其中萧林路沿线低价项目去化表现较好，前进路沿线价格较高，去化速度一般第三十页，共90页。客户分析片区客户主要以城中、城西客户为主，在缺少产业支撑的基础下，片区客群置业主要为企事业职员、公务员等第三十一页，共90页。中大未来城借势外部体育公园、森林公园，项目内部打造13万方配套商业资源，以86~205㎡大跨度户型面积设计涵盖区域各类型需求客户基本资料项目地址：玉山镇前进路与体育场交叉口占地面积：13.4万方总建面积：45万方容积率：2.48绿化率：40%建筑类型：高层、商业、酒店式公寓配套：13万方商业、2700㎡会所户型面积：86、116、150、187、205㎡总户数：2249户在售价格：9000元/㎡开发商：江苏中大地产集团物业公司：中恒物业物业费：2元/平方米·月

第三十二页，共90页。中大未来城刚需、首改、再改型多种需求类型户型打造，户型设计高附加值，南北阳台设计，舒适性较好2+1-2-186㎡3+1-2-2150㎡3+1-2-2187㎡第三十三页，共90页。中大未来城结合体育公园，打造舒适的营销展示面，同时打造欧式风格样板房，突出项目的档次感第三十四页，共90页。区域总结居住向西，产业向东，城西是昆山最为生态宜居的片区，片区产业较少，购买客户多为城中、城西的企事业白领、公务员等；城西片区依地段不同，分为前进路沿线、萧林路沿线两个房地产板块，其中萧林路板块产品相对一般，主打刚需，价格在6600~7800元/㎡；前进路沿线产品力不断升级，户型涉及刚需至再改型，价格在8500~11000元/㎡；城西去化表现较为一般，维持在17~45套/月，萧林路沿线低价去化速度相对较高；中大未来城位于前进路沿线，坐拥森林公园、体育公园，自身13万方商业，打造高附加的户型产品，并通过良好的现场展示形成较好的去化表现；第三十五页，共90页。板块概况：北环城河以北，与昆山市区一河之隔。城北是老昆山的发源地，同时也是昆山崛起的最重要的企业发展基地，庞大的产业支持下，成为昆山房地产发展最早的片区，客户基数大；片区商业配套较弱；产业特点：城北是昆山工商贸发展的重点区域；政府规划：轻轨S3号线连接张浦贯穿市区与太仓相接壤；目前片区重点打造昆山商贸城和北部新城；昆山商贸城：以长江北路、新浦路、339省道内的6.5平方公里的商贸城，功能上兼具承接主城外溢服务功能和城郊区域交流的商贸功能；形成“汽车城和MRO城”双轮驱动、“商务金融和物流仓储”两翼配套、“家居建材、运动休闲、健康娱乐、中高档居住、生活配套”等五大板块北部新城：总占地面积7.11平方公里，规划范围为青阳北路以西、长江北路以东、杨林塘以南、长兴路以北；是衔接周市北部和南部的中心，片区将打造成以商业商务区、行政办公区、文教休闲区、中高端居住区为特色的“四大城市服务功能组团；城北板块城北片区作为昆山产业的发源地、聚集地，是昆山房地产发展较早的片区，人口基数大，未来片区重点打造昆山商贸城第三十六页，共90页。区域项目城北片区依据地段、配套的不同，向北价格呈现梯度的下滑天成佳园9500大德世家7000乐活家园7600青春岸线7500第E特区7600九方城大平层10000逸景湾7500摩卡小镇6800水秀江南8200华城美地金城北郡68007500~11000元/㎡6000~7400元/㎡博威黄金海岸11000整体城北价格呈现显著的梯度变化萧林路、富士康路沿线配套齐全片区，依产品打造不同，价格处于6800~11000元/㎡；富士康以北地段较偏，配套较弱沿线价格在6000~7400元/㎡，是目前城北发展的重点方向；金瑭珑沐湾6000苏尚家园6000国润溪香米兰7400颐景园未开盘第三十七页，共90页。项目概况城北片区项目体量主要以中档规划，产品主要以小高层、高层为主，其产品户型涉及刚需、改善性第三十八页，共90页。项目概况城北片区整体产品打造亮点较少，处于中档水平第三十九页，共90页。去化走势片区去化速度表现不一，地段较好及低价项目去化能保证在30~66套/月，高端项目去化表现一般在8~11套/月第四十页，共90页。客户分析城北是昆山老的产业区、居住区，客户基数较大，其中客户主要以城北、城中客户为主，厂区客户、企事业白领、公务员等第四十一页，共90页。九方城项目位于萧林路、北门路，属于昆山成熟的商圈，自身打造百万方的综合体，项目认知度高，同时拥有城北高新产业园的良好的客户基础占地面积：一期140630㎡建筑面积：一期516138㎡(住宅24万㎡)容积率：2.9绿化率：30.6%物业类型：高层、写字楼、公寓、卖场、写字楼、酒店总户数：1947(天玺)户型面积：85~205㎡主力户型：89、127、138、190、228㎡在售价格：在售大平层10000元/㎡住宅配套：超市、商业街、3000㎡会所开盘时间：开发商：中航地产物业公司：中航物业项目客户：城北中高端产业客户，城北、城中私营业主、公务员、企事业客户项目产品：打造百万方综合体，产品品质一般第四十二页，共90页。九方城项目户型设计注重舒适度，三房南向设计，同时部分户型空中花园设计98㎡138㎡182㎡第四十三页，共90页。86㎡摩卡小镇以城北产业客群为主的刚需生活大盘，自身内部配套学校、商业、公园，户型通过空中花园设计提高性价比在售项目地址：玉山镇紫竹路与城北路交界建筑面积：62万㎡容积率：2.0绿化率：36%物业类型：高层、商业户型面积：86~138㎡主力户型：86、119㎡开盘时间：在售价格：6600元/㎡推出套数：591套，目前销售404套，月均去化100套/月开发商：昆山汇丰物业费：1.8元/㎡·月项目配套：4万方中心公园、3万方商业街区，配套小学、幼儿园项目客户：城北厂区客户，主要为中低收入客户为主，其中多为富士康客户项目产品：打造62万方成熟社区，定性刚需产品，项目自身产品打造一般，户型具备一定的附加值96㎡第四十四页，共90页。区域总结老昆山的产业发源地，昆山老的居住聚集地，片区在售项目较多，目前片区项目主要集中在萧林路、富士康路，后续重点向周市发展；目前片区整体产品打造较为一般，依据地段不同，片区呈现梯度的价格变化，萧林路富士康路项目价格在7500~11000元/㎡，城北路以北项目价格在6000~7600元/㎡；片区地段较好九方城在自身良好的地段优势下，打造百万方的综合体项目、舒适的户型产品，形成了月均66套/月的销售；摩卡小镇作为城北典型的刚需项目，通过价格、配套、户型的综合塑造，形成54套/月的去化；第四十五页，共90页。城南板块作为昆山门户的城南片区，其交通枢纽、出口加工区为片区大量的产业客群、上海客户，然密集的交通、厂区造成城南居住氛围较差；目前片区规划中华商务区，规划打造商务、金融、办公等；板块范围：位于长江中路沿线两侧范围，沪宁铁路以南，紧邻昆山城中，位于昆山城中以南区域；板块特征：城南的交通，出口加工区，是城南的最大特征；高铁、312国道、沪宁高速、汽车站、高铁站等密集的交通枢纽，让城南成为昆山的城市门户，便利的交通吸引了上海客户的进入；出口加工区和留学人员创业工业园区等产业特点为片区吸引大量的厂区客户以及高端人群；政府规划：从规划上来看，依托交通枢纽，片区打造中华商务区，以昆山人民广场为中心，分为站前商务区和服务外包集聚区；站前商务区发展金融服务、商务住宅、精品商业街、休闲餐饮和大型地下商业系统。服务外包集聚区发展商务办公、中介服务、商业配套设施；第四十六页，共90页。受交通、产业、配套的影响，城南居住氛围分化显著，其片区价格呈现明显分层特征，城南中心片区以高档项目为主，312沿线价格明显低于城南中心片区区域项目象屿珑庭巴比伦国际广场中星城际广场吉田国际广场衡山城城南印象世茂蝶湖湾香溢紫郡城南中心片区紧邻市区、配套成熟、交通便利312沿线312、京沪高铁、加工区，片区居住氛围较差第四十七页，共90页。片区整体主要以小高层、高层产品为主，户型产品分化较为显著，分为85~100㎡、130~180㎡不同的梯度项目概况第四十八页，共90页。片区产品力分成显著，以中星城际、珑庭代表的高端项目，以世茂蝶湖湾代表的中端项目项目概况第四十九页，共90页。良好的产业基础下，312沿线刚需项目能够实现较为快速的去化，城南中心片区在售价格高，去化速度缓慢去化走势第五十页，共90页。便利的交通，为城南客户带来大量的上海客户，涵盖刚需、高端项目；由于片区产业影响，产业客户特征显著，同时片区吸引部分乡镇客户客户分析第五十一页，共90页。世茂打造的百万方综合大盘，配套齐全，物业类型丰富代表个案世茂蝶湖湾第五十二页，共90页。专业运动主题会所建筑面积：约13000㎡老人儿童会所建筑面积：约4000㎡名流会所建筑面积：约4000㎡学校及幼儿园建筑面积：约15000㎡商业配套建筑面积：约129786㎡国际星级酒店SHOPPINGMALL酒店式公寓国际双语幼儿园1.3万方超大型豪华水上中央会所（运动休闲主题会所），功能：3000平米室外沙滩游泳池、瑜伽馆、男女专业SPA、攀岩、健身房、舞蹈房、乒乓球室、桌球室、羽毛球、壁球；老人健康会所：约为3000平方米，设有棋牌室、阅览室,健身室等适合老年人的活动场所儿童趣味会所：约为3000平方米，设有电脑室，练琴房、舞蹈房、儿童游乐室等适合儿童的活动场所学校、幼儿园酒店式公寓湾仔道商业金逸国际影城四星级酒店老人、儿童主题会所运动休闲主题会所蝶式建筑规划，蝶式生态湖景世茂·蝶湖湾聘请曾主笔阿联酋迪拜七星级酒店的英国阿特金斯集团担纲总体规划设计，王董国际建筑师事务有限公司担纲建筑设计，国际著名园林景观设计公司加拿大奥雅园境师事务所担纲园林规划设计蝶式特色建筑规划，大盘感强烈，规划北高南低，视野开阔，同时内部齐全配套、学校、酒店、电影院、会所等代表个案世茂蝶湖湾第五十三页，共90页。项目前瞻的规划设计，12万方的社区内部水景打造，灵动性强；然项目户型打造较为平庸85㎡127㎡代表个案世茂蝶湖湾第五十四页，共90页。区域总结城南片区是昆山的交通枢纽、出口加工区，片区整体居住性较差；受到交通的影响，片区主要分为城南中心中高端居住片区以及312沿线刚需中端片区；城南中心片区价格在8700~10000元/㎡（毛坯），去化表现较差；312沿线价格在7200~7500元/㎡，去化表现抢眼；片区客户群体主要以厂区客户为主，以及部分城南、乡镇客户，同时便利的交通、价格优势吸引着上海客户的自住以及投资；第五十五页，共90页。板块概况：地域面积50平方公里，紧邻上海安亭，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城，省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一；花桥定位：融入上海、面向世界、服务江苏资源：花桥城际站、上海地铁11号线：海峡两岸商贸合作区、服务外包基地、花桥生活区、天福生态休闲区、绿地生活区、曹安生活区、区域总部基地等资源；产业特点：服务外包产业基地、金融机构后台处理中心、制造业企业的区域性总部、物流采购中心四大产业示范区；政府规划：打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海卫星商务城；花桥板块依托上海打造江苏省三大商务集聚地，属于昆山的热点板块，未来的商务城，区域认知度高花桥上海安亭第五十六页，共90页。绿地大道沿线居住区、核心商务区产业聚集区先导区，花桥商务城花桥板块花桥片区项目主要集中在绿地大道沿线，片区以距离上海远近价格呈现显著的梯队关系，从8000~12500元/㎡棕榈湾8500国基城邦8000常发香城湾鑫苑国际城市花园8500凯德都会新峰12500绿地世纪雅苑9000中城花桥国际8800万科MIXTOWN第五十七页，共90页。片区项目体量以中大规模为主，产品类型较为丰富，普通住宅产品户型主要集中在80~120㎡项目概况第五十八页，共90页。区域产品打造多样，特色各异，整体产品档次较好，自身配套充足项目概况第五十九页，共90页。上海后花园的花桥，受到上海高价挤压，片区以上海客户为主力客户分析第六十页，共90页。花桥片区主力为上海客户，易受政策影响；整体去化表现较好去化走势第六十一页，共90页。代表个案棕榈湾地中海风情社区结合东南亚景观，整体品质较好，通过首置、改善性混合产品吸引上海刚需、改善客户第六十二页，共90页。户型方正，舒适度高，同时注重性价比，通过设备平台、空中花园形成面积赠送代表个案棕榈湾76㎡110㎡198㎡第六十三页，共90页。代表个案棕榈湾良好的产品展示，异域风情弥漫，项目户型设置方正舒适度高第六十四页，共90页。区域总结依托上海打造江苏省三大商务集聚地，属于昆山的热点区域，区域认知度高；以上海为主力客群，花桥片区易受政策影响，敏感性高，整体片区价格在8500~12500元/㎡，整体去化表现较好；片区整体产品打造较好，配套齐全，产品风格多样，注重立面景观等展示；第六十五页，共90页。张浦镇一城三镇规划的张浦镇，未来城市副中心，片区生态资源较好，临近城南片区，对城南客户有一定的吸附能力乡镇概述：区域面积116.27平方公里，人口6.66万，外来人口近7万，是昆山面积最大的镇；产业特点：张浦镇属于制造业发达的经济重镇，该镇产业以电子咨讯、精密模具、新型建材、精细化工、彩印制版等为主未来规划：打造成城市副中心，被列为昆山现代化中等城市建设的“1+3”重镇，未来片区将规划轻轨S3号线连接市区向北与周市、太仓接壤；与柏庐路贯通丹桂园紧邻项目北侧的蜂尚园第六十六页，共90页。张浦镇片区整体以中小体量为主，物业类型较为丰富，户型主要集中在80~90㎡之间，目前区域高层价格在6000~6600元/㎡第六十七页，共90页。张浦镇片区月均去化在20~40套/月，英伦尊邸13年通过快速推售去化达至70套/月第六十八页，共90页。张浦镇片区产品打造一般，个别项目在景观、物管、会所中有所突出第六十九页，共90页。张浦镇张浦及周边的产业群体是区域市场的主力客源，多为新昆山人，其次为张浦本地客户；首置需求为主，部分首改，少量再改需求第七十页，共90页。张浦镇拥有良好口碑的农工商开发打造的英伦风情社区混合社区项目位置：张浦镇商鞅路、京东路交汇处占地面积：138000㎡总建面积：280000㎡容积率：1.8绿化率：40%建筑类型：联排、洋房、高层主力户型：联排160、220㎡，洋房101~170㎡，高层85~90㎡开盘时间：2010年10月目前价格：高层6600物业公司：绿城物业开发商：昆山明丰房地产有限公司(昆山农工商房产开发有限公司)项目配套：幼儿园、1万方商业街建筑风格：英伦风格，真石漆涂料交房日期：高层年底交房，洋房、别墅现房客户：以新昆山人为主，集中在周边的产房，部分南部乡镇客户以及城中因价格导入客户第七十一页，共90页。张浦镇英伦风情社区，注重社区景观打造，视觉冲击力、品质感强第七十二页，共90页。张浦镇户型设计方正，南北通透，舒适性高87㎡91㎡114㎡第七十三页，共90页。张浦镇张浦是昆山未来城市外拓发展的规划城市副中心，生态资源较为良好，目前片区购房客户主要为张浦周边产区客户以及少量本地客户；整体片区产品打造一般，主力户型集中在80~90㎡，个别项目通过景观、物业、会所等进行产品的突出；整体片区去化水平一般，处于20~40套/月，高层价格维持在6000~6600元/㎡；英伦尊邸为片区的销冠，项目打造纯英伦风情社区，农工商的品牌、良好的项目展示树立项目的品质形象第七十四页，共90页。千灯镇千灯古镇，受上海的辐射，打造沿沪产业园，区域发展较早，目前主要为外来人口构成；乡镇概述：面积84平方公里，人口12万，其中本地人口5万，外来人口7万；东接上海青浦区，距上海虹桥机场30公里；千灯知名度高，发展较早，以旅游、产业并称；产业特点：作为沿沪产业带中心地带的千灯，是以旅游著称的乡镇，为江苏省历史文化名镇，片区产业主要为电子资讯、精密机械和都市产业；未来规划：以沿沪产业带为启动点，乡镇规划千灯新城，以13万平方米中心公园为核心，建成区域金融、商务酒店和行政中心及国际居住区；第七十五页，共90页。千灯镇千灯片区产品打造较为平庸，个别项目在景观、配套中有所突破，整体片区产品主打首置、首改，价格在6000~7800元/㎡第七十六页，共90页。千灯镇千灯处于沿沪产业园，区域客户基本消化完毕，目前主要为上海客户；整体去化表现一般，13年受到政策恐慌性影响，成交出现一波上涨第七十七页，共90页。千灯镇黄浦君庭人文古镇，外部配套齐全，项目自身通过高舒适户型吸引客户项目位置：千灯镇黄浦江路与环镇公路交汇处占地面积：74603㎡总建面积：164536㎡容积率：1.8绿化率：36%建筑类型：多层、小高层、高层主力户型：户型面积88~131㎡开盘时间：2010年8月目前价格：高层6800物业公司：新苏皇冠物业开发商：昆山泰莱建屋有限公司项目配套：商业街外部配套：13万㎡中央公园、3000亩大唐生态园、市民文化休闲广场，大润发超市，中心医院千灯分院建筑风格：新古典、涂料客户：以上海客户刚需客户为主第七十八页，共90页。千灯镇打造高附加户型，户户赠送面积，中空井设置，三房朝南，舒适度高89㎡104㎡131㎡第七十九页，共90页。千灯镇历史名镇、沿沪产业园——千灯，片区发展较早，配套齐全，区域内部客户基本消化完毕，目前区域主要以上海客户为主，区域政策敏感性较好；整体片区产品打造较为一般，目前片区价格6000~7800元/㎡，产品户型主要以首置、首改为主，区域去化在17~36套/月；黄浦君庭通过舒适、高附加户型打造，成为区域销冠；第八十页，共90页。巴城及南部水乡依托自身历史资源、景观资源，巴城及南部水乡产业主要以农产业为主，向旅游度假型进行发展，片区客户主要为本地人群，缺乏外来人口巴城南部水乡(淀山湖、锦溪、周庄)巴城镇区域面积157平方公里，常住人员6.3万人，是昆山市第二大镇，重点扶持农业企业，包括昆山市佳绿现代种植园、巴城万羽蛋鸡场、巴城向阳果园、巴城无公害大米生产基地、巴城无公害水产品生产基地；南部水乡包含锦溪、周庄、淀山湖三个乡镇，片区主要依托自身的景观、历史资源，发展旅游产业、农产业；巴城及南部水乡依据自身的阳澄湖、淀山湖等打造，主要规划低密度休闲度假；片区产业较少，主要为本地客户以及外地休闲度假人群；第八十一页，共90页。巴城镇定位旅游休闲的巴城镇，缺乏产业客群，市场主打别墅产品，少量的普通住宅，政策影响下，市场成交异常缓慢（1套/月），同时普通住宅产品成交价格较低，成交21~36套/月玉湖新城于2012年6月15日开