昆明城市房地产研究

昆明城市房地产研究第1页/共29页一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析第2页/共29页一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析第3页/共29页昆明地处云贵高原中部，云南省省会城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，全市总人口726万，常住人口为643万人，主城人口324万人。滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，是云南旅游的重要集散地，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。昆明城市的空间拓展方向以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。PART

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昆明城市概况/城市概述昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名旅游休闲城市，同时是规划中未来的泛亚中心城市，担当维系东南亚、南亚自由贸易的重要桥梁作用第4页/共29页2011年底，“四环”全程闭合成环，将昆明的安宁、富民、嵩明、宜良、晋宁都划入卫星城。待“十七射”全部建成后，将由过去提出的“两环线加五射线”，到如今的“四环十七射”，昆明交通的巨网无限延伸，加剧环路的圈层效应。昆明1234

昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重云南规划“十二五”及中长期铁路形成“八入境”、“四出境”路网骨干。并以此，建成昆明、曲靖、红河、大理4个区域枢纽。昆明外联周边，处于全省铁路骨干道路路网阵眼；内拓中心，

“四环十七射”将昆明郊区县、新城纳入大昆明城市中，主城迈向滇池时代。PART

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昆明城市概况/交通网络第5页/共29页PART

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昆明城市概况/交通网络从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通，特别在南北方向的交通方面的改进是比较大的，目前1小时的范围内可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城。昆明轨道交通规划远景线网是由“三主两辅”6条线组成的放射式线网。线网中主城骨干线2条，主城与呈贡骨干线1条，辅助填充线2条，机场线1条，总长162.6km，核心区内线网密度达到1.22km/km2，中心区内线网密度达到0.67km/km2，全线网共设置换乘站13座。昆明轨道线网结构功能层次明确、衔接大的客流集散点、外围灵活、可实施（控规），与机场线、BRT、铁路衔接灵活。轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷，更是生活方式的变迁，带动城市时尚度的提升和为沿线项目带来更广泛人流第6页/共29页昆明市区骨架交通线路网发达，东南西北各有高速出入口，交通通达性好。广福路—绕城高速将内接主城，外连郊县（呈贡新城、晋宁新城、海口新城以及安宁市），将偏远郊区、新城串联拉入大昆明概念。机场高速公路将主城区与呈贡新城完美嫁接。广昆高速也将缩短了三线城镇宜良地区纳入城市核心区。广福路昆玉高速绕城高速机场高速绕城高速高海公路昆楚高速呈贡新城主城区晋宁新城海口新城空港经济区广昆高速宜良PART

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昆明城市概况/交通网络第7页/共29页PART

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昆明城市概况/城市规划云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。

规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。

中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区,以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展

空港经济区东西向发展主轴南北向发展主轴宜良安宁海口新城晋宁新城主城嵩明昆明城市总体规划（2008-2010）第8页/共29页PART

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昆明城市概况/城市规划——“一湖四片”+航空港规则未来昆明将围绕滇池构建“一湖四片”（东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。

北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。东城南城西城主城空港经济区第9页/共29页PART

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昆明城市概况/城市占位昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四个“国家门户”级的枢纽机场。

昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场，对国家西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义昆明通向南亚及东南亚地区的重要关口，重要的旅游商贸城市，以及西南部中心城市第10页/共29页滇池滇池滇池滇池滇池PART

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昆明城市概况/城市占位——城市化进程由昆明城市演变历程可见，2003年开始，昆明的城市发展进入黄金时期，2006年至2010年，昆明城市功能板块已覆盖滇池板块，所以可以预见，约2015年伴随着昆明城市扩张，未来城市核心也不断扩张发展。第11页/共29页PART

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昆明城市概况/城市占位——泛亚国际区域背景：2010年，中央作出了继续深入实施西部大开发战略的重大决策，并提出了把云南建设成为我国面向西南开放的桥头堡的战略举措，这将给云南的边疆内陆经济转型带来千载难逢的历史机遇。条件：昆明作为区域中心城市的地位日益凸显。近年来，昆明以桥头堡建设为契机，围绕着对外对内开放、转变经济发展方式、大力发展开放型经济作出了巨大的努力，取得了显著的成绩，区域中心城市的雏型正在显现。第12页/共29页

外贸地位重要。“十一五”以来，昆明对外贸易每年上一个台阶，连续突破40亿、60亿、70亿和100亿美元关口，进出口总额占全省的75.6%，也就是说，没有昆明的贸易，云南省是不可想象的。

外资进入明显。“十一五”期间，昆明利用外资是“十五”期间的10倍，累计实际利用外资28.5亿美元，说明昆明对外资的吸引力大为增强。外资来源地进一步扩大，已超过50个国家和地区，世界500强在昆明投资也不断增加。

对外投资加快。昆明在东盟、美国、荷兰、德国、新加坡、香港都有投资，项目涉及工程承包、百货零售、橡胶、农作物种植和加工、矿产资源开发等。“十一五”期间昆明的对外投资是“十五”期间的50多倍，总金额达6.8亿多美元，这表明昆明的国际发展意识开始增强，开展国际合作已成为昆明发展的新亮点。

内需增长快速。昆明2010年的社会消费品零售总额达1060亿元，增长了20.3%，高于全国18%的平均水平，“十一五”期间平均年均增幅到19%，说明昆明有好的商业氛围和市场环境。融入泛亚区域合作，打造区域性中心城市泛亚区域重要组成单位，城市地位不断凸显PART

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昆明城市概况/城市占位——泛亚国际区域第13页/共29页PART

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昆明城市概况/城市功能片区北市区中心区东市区西市区南市区北市区—发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区--发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区—发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域第14页/共29页PART

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昆明城市概况/板块住宅及商业西市区：昆明的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区中心区东市区西市区南市区中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：房地产发展在昆明处于初级阶段，区域内房地产开发项目较少，住宅开发不成规模，这也导致了区域内普通的商业类型无法存活。从未来城市规划来看，专业市场以及物流中心将向三环外迁移，这样可以缓解东市区交通压力，同时改善区域内环境，逐步东市区商业价值。城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域化发展初步成型。第15页/共29页PART

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昆明城市概况/城市定位减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力。昆明正在以多中心单核心的规划路线向周边发展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发展；由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围。城市郊区的发展就满足了三个需求：城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求。未来城市发展：多中心、国际化、大都市第16页/共29页一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析

3、房地产市场分析第17页/共29页从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。2010年地区生产总值中第一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。2001-2010年昆明三次产业增长情况PART

2昆明宏观经济层面|gdp及产业第18页/共29页固定资产投资方面，全市2010年社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。PART

2昆明宏观经济层面|固投及房投第19页/共29页2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。消费支出为13243.5元，增长16.2%。从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。PART

2昆明宏观经济层面|居民人均收入及消费第20页/共29页一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析3、房地产市场分析第21页/共29页三环的“圈层”效应

城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（2007年“451”格局）房价（2010年“67915”格局）三环外区域——逼近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2010年“67915”格局，仅仅用了三年。PART

3昆明楼市中的三环“圈层效应”效应第22页/共29页5呈贡新城板块：别墅13000-14000元/平米住宅5000-6000元/平米2南片区（官渡区）别墅14000-2000元/平米住宅7000-10000元/平米1西片区（西山区）别墅18000-2500元/平米住宅9000-12000元/平米6安宁板块别墅14000-2000元/平米住宅7000-10000元/平米6254133北片区（五华区）别墅12000-18000元/平米住宅8000-12000元/平米44东片区（盘龙区）别墅20000-23000元/平米住宅10000-18000元/平米7其中晋宁新城也有少量楼盘昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。PART

3昆明楼市板块分布解读第23页/共29页2010年1月-12月昆明主市区每月土地成交面积连续性变化图2010年1月-2010年12月，除2010年5月没有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.1亩，土地成交量呈现出前低后高。2010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，2010年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。东市区2010年市中心区域成交土地为历年最高，主要是因为2008-2010年大量城中村改造释放出的土地。2010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图PART

3昆明房地产市场|土地成交市场第24页/共29页区域成交最高价（万元/亩）成交最低价（万元/亩）均价（万元/亩）市中心区域2800550760东市区450180305南市区669119302西市区1183220552北市区683122270呈贡新城74530370区域最高楼面地价（元/㎡）最低楼面地价（元/㎡）均价（元/㎡）市中心区域70009752692东市区375022503328南市区38456812109西市区99879752952北市区54029151762呈贡新城37492061683最高单价排行：市中心区域＞西市区＞呈贡新城＞北市区＞南市区＞东市区最高楼面地价排行：西市区＞市中心区＞北市区＞南市区＞东市区＞呈贡新城2010年昆明主城区各区域房地产用地成交价格表PART

3昆明房地产市场|土地成交地价第25页/共29页

2009年2010年价格增长率住宅用地平均成交单价（万元/亩）25942965.64%住宅用地平均成交楼面地价（元/㎡）11672336100.17%商业用地平均成交单价（万元/亩）31551362.86%商业用地平均成交楼面地价（元/㎡）12992696107.54%2010年昆明主城区住宅地价达到429万元/亩，比2009年增长了65.64%；楼面地价达到了2336元/㎡，比2009年翻了一番。商业地价达到513万元/亩，比2009年增长了62.86%，楼面地价达到2696元/㎡，比2009年翻了一番。2009-2010年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表2010年受国家实施“桥头堡”战略的影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。PART

3昆明房地产市场|土地（住宅、商业）成交地价第26页/共29页2010年昆明主城区商品房成交金额383.58