城中村综合整治策略研究

大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage2018.7（评审汇报）目录Contents1项目概况ProjectOverview2现状分析SituationAnalysis3目标及定位研判Goalandpositioning4改造及运营方式研判Retrofitandoperationalmethods5综合整治策略Comprehensiveremediationstrategy6概念方案构想Schematicdesign项目概况1.1项目背景1.2项目区位1.3项目范围PART

1城市进入治理时代，推动城中村综合整治是提升深圳市城市治理水平的重要抓手大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage从追求效率走向精细化管理Fromthepursuitofefficiencytothepursuitofquality从土地增量走向土地存量Fromlandincreasetolandinventory从效率城市走向人民城市Fromanefficientcitytoapeople'scity从空间增量走向空间增量+城市治理Fromspaceincrementtospaceincrement+citygovernance1.1

项目背景深圳市城市治理目前，我国已经有一半以上的人口生活在城市中。在经历了爆发式的发展后，城市治理在国家治理体系中占有越来越重要的位置，对城市治理的要求也越来越高。如何在推进城市发展的基础上形成良好的城市治理体系，成为中国城市发展的核心议题。正是基于这种挑战，中央城市工作会议强调，政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理。《中共中央国务院关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》也要求到2020年初步形成现代城市治理体系，城市管理效能大幅提高，人民群众满意度显著提升。新一轮城中村综合整治开启，多政策出台为城中村综合治理提供扎实基础性引导大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage印发《深圳市“城中村”综合治理2018-2020年行动计划》深圳市2017.11盐田区2018.1印发《关于印发盐田区城中村环境综合治理提升工作方案的通知》印发《深圳市罗湖区“城中村”综合治理2018-2020年行动计划》罗湖区宝安区将落实市城中村治理三年计划已启动编制《深圳市龙岗区“城中村”综合治理2018年-2020年行动计划》龙岗区到2020年7月底前，我市将分期分类完成全市“城中村”综合治理，消除安全隐患，规范出租屋和人口管理，完善配套公共服务，创新管理服务机制等，努力把“城中村”建成干净、有序、和谐、安全的文明新村和幸福家园。用一年时间，分期分类完成全区城中村综合治理，着力消除城中村各类安全隐患，着力规范城中村出租屋和人口管理，着力完善城中村配套公共服务，着力健全城中村市容环境保障体系，着力创新城中村管理服务机制，努力把城中村建设成为安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园。01准备阶段——2017年底前确定本次“城中村”综合治理范围；各街道办选取其中的40%，编制行动计划并报指挥部审定。02实施阶段——2018年1月-12月完成前一年选取的40%综合治理范围内城中村整治；下半年再选取40%制定计划并报审。03攻坚阶段——2019年1月-12月完成综合整治范围内城中村总量的80%，对声誉20%制定行动计划并报审。04收尾阶段——2020年1月-7月全面完成“城中村”综合治理任务。深圳市2018.5开展城中村更新模式分区划定工作1.1

项目背景1.1

项目背景深港双年展成功举办全面提升大梅沙村知名度，为后续改造带来新契机

2017年底，以“城市（是）厨房”为主题的深港城市建筑双城双年展在大梅沙村开设分展场。盐田分展场通过建筑微改造和环境改造，全方面展示盐田地区的历史文化、民俗习惯和人文特征。此次盐田分展场不仅传承了大梅沙当地的文化特色，同时也是艺术上的再加工，让前来参观的游客深刻地感受到了大梅沙村的全新面貌和人文底蕴。双年展之后，大梅沙村的空间特色与知名度都得到了提升，片区文化气息提档升级。这对大梅沙村打造文旅特色小镇，成为有品质的城中村奠定了基础，更为城中村合理开发提供了多种可能。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage大梅沙村深双展览路径大梅沙村深港双年展-“村市（是）厨房”主题论坛7号楼改造3号楼改造6号楼改造8号楼改造4号楼改造大梅沙景区小梅沙景区东部华侨城景区近年来，盐田区周边地区旅游设施不断完善，大鹏新区金沙湾、较场尾、桔钓沙、东西涌等滨海休闲旅游产品推陈出新，大梅沙海滨公园和小梅沙度假村客流被分流。广州、珠海长龙系主题乐园强化投资布局和产品创新，开发娱乐、度假、表演多功能的主题园区，香港旅游业迎合内地游客，均对盐田区旅游市场形成有力竞争。——《盐田区旅游业发展“十三五”规划》1.1

项目背景大梅沙景区内容相对单一，公共配套设施不足，旅游服务业发展面临转型升级大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage沙头角打造行政服务、文化娱乐、商务贸易、生产性和生产性服务业、居住及配套为一体的城市功能组团大梅沙深港东部湾区滨海旅游服务基地；高端山海旅游度假区。葵涌深圳东部的城市组团中心、现代新城，大鹏新区的行政中心、区域综合服务中心和对外交通枢纽坝光深圳最美的客家村落之一桔钓沙以运动休闲为主题的滨海旅游度假区龙歧湾以旅游配套服务为核心，集居住、商业办公、文化娱乐为一体的综合性滨海活力小镇西涌高端会议旅游度假区东涌以湿地公园和海滨浴场为主题的滨海旅游度假区南澳体验深圳滨海地区传统特色的渔港风情小镇大鹏深圳东部综合性旅游服务小城鹏城具有南亚热带滨海景观特色的历史人文小镇盐田打造集港口枢纽、物流产业、服务配套为一体的产港城协调发展组团西涌综合型旅游度假区溪涌具备滨海度假和休闲居住功能的山海小镇鹏城具备人文民俗旅游和休闲居住功能的山海小镇1.1

项目背景科技研发类企业总部进驻刺激片区产学研发展，片区生活配套需求大幅提升大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage华大基因中心（在建）万科梅沙书院中兴通讯学院盐田区梅沙小学金宝国际幼儿园盐田区梅沙幼儿园90名幼儿30名教师500名学生40名教师270名幼儿50名教师人员规模/人（现状）人员规模/人（计划）万科梅沙书院14004200华大基因中心（在建）150010000中兴通讯学院约36005000盐田区梅沙小学540——盐田区梅沙幼儿园320——金宝国际幼儿园120——人口增量——约12700万科梅沙书院华大基因中心中兴通讯学院万科中心1.1

项目背景大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage基于大梅沙村空间基础及发展要求，对其进行综合整治前瞻性研究意义重大对其进行综合整治前瞻性研究意义重大！基于大梅沙村深港双年展知名度及空间基础毗邻大梅沙海滨公园区位优势片区综合配套水平提升需求1.2

项目区位S30惠深沿海高速地铁8号线（在建）盐梅路三洲田水库

大梅沙站小梅沙站小三洲水库

叠翠湖水库马峦山郊野公园盐田港龙岗区梅沙街道环梅路往后方陆域、沙头角、罗湖区大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage位于梅沙街道西南部，周边景观资源良好，旅游景区发展成熟东部华侨城站往溪涌金海滩、大鹏新区大梅沙湾小梅沙湾3000米2500米1500米500米东部华侨城西入口东部华侨城南入口奥特莱斯购物村国际水上运动中心大梅沙海滨公园小梅沙海洋世界小梅沙海滨公园项目位于盐田区梅沙街道西南部，周边山海景观资源丰富，旅游景区发展较为成熟。项目区位：位于盐田区梅沙街道西南部，南侧紧邻大梅沙海滨公园，东侧临近盐田奥特莱斯购物村，距离东部华侨城南入口不足1千米。外部交通：梅沙片区对外交通主要依赖S30惠深沿海高速和盐梅路；规划轨道交通8号线从西至东穿过本片区，在大梅沙村附近设置的站点为大梅沙站及东部华侨城站。周边现状情况：大梅沙村周围大梅沙海滨公园、奥特莱斯购物村、东部华侨城等成熟旅游景区环绕；喜来登酒店、东部华侨城别墅区、万科天琴湾别墅区等高端住宅产品聚集，片区形象相对高端。1.2

项目区位S30惠深沿海高速地铁8号线（在建）盐梅路小三洲水库

三洲田水库

大梅沙站东部华侨城站往溪涌金海滩、大鹏新区马峦山郊野公园盐田港龙岗区梅沙街道环梅路往后方陆域、沙头角、罗湖区大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage周边高端酒店、公寓及别墅区聚集，高端旅游度假配套相对完善大梅沙湾小梅沙湾3000米2500米1500米500米东部华侨城别墅区万科天琴湾别墅区万科东海岸别墅度假区梅沙湾别墅区东部华侨城莱茵庄园喜来登度假酒店水上运动中心酒店海湾大酒店红星海岸酒店中兴通讯学院中兴和泰酒店华大基因中心（在建）小梅沙站叠翠湖水库项目位于盐田区梅沙街道西南部，周边山海景观资源丰富，旅游景区发展较为成熟。周边现状情况：喜来登酒店、东部华侨城别墅区、万科天琴湾别墅区等高端住宅产品聚集，片区形象相对高端。1.3

项目范围大梅沙村建设风貌和配套水平与片区整体存在较大差异，亟待进行综合环境品质提升大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillageS30惠深沿海高速往后方陆域、沙头角、罗湖区盐梅路往小梅沙、大鹏湾怀海路环梅路环梅路爱梅路彩陶路宋彩路怀渡路艺海路金沙街S30惠深沿海高速闲云路环梅路往小梅沙、大鹏湾山青路环碧路环碧路奥特莱斯购物村国际水上运动中心大梅沙海滨公园梅沙书院梅沙小学八十步海寓梅沙幼儿园盐田体育中心海湾大酒店喜来登度假酒店梅沙湾别墅区大梅沙湾万科东海岸别墅度假区综合整治范围大梅沙收费站东部华侨城站拟建住宅综合整治风貌协调区中兴通讯学院大梅沙村南邻盐梅路，北靠彩陶路，西与怀海路相邻，东接爱梅路，对外道路交通便捷。现状大梅沙村周边500m范围内共有海滨浴场、中兴通讯学院、盐田外国语学校三处公交站点，总计14条公交线路，可通往全市多数区域及重要景点。海滨浴场中兴通讯学院盐田外语学校风貌协调区综合整治范围在建酒店大梅沙海景酒店海逸酒店京地湖心岛酒店（在建）1.3

项目范围划定大梅沙村综合整治范围及风貌协调区大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage综合整治范围:7.6ha综合整治风貌协调区:21.7ha确定本次大梅沙村综合整治范围，面积为7.6公顷；划定综合整治风貌协调区范围21.7公顷。风貌协调区包含：西侧大梅沙实业股份公司已出让用地东侧京地湖心岛酒店（在建）南侧沿盐梅路以北部分大梅沙村南邻盐梅路，北靠彩陶路，西与怀海路相邻，东接爱梅路，对外道路交通便捷。现状人口：根据梅沙办事处大梅沙居委会提供的2018年4月最新统计资料，大梅沙村现状总人口8045人，其中户籍人口1545人，户数301户；暂住人口6500人，户数2050户。常暂比约为1:4.5。经济收入：大梅沙村现状经济收入主要来源于物业租赁，包括商铺、餐饮和酒店旅社等的租金，合计约600-700万/年，村民通过集体分配的方式，年人均收入约5万元。除此之外，村民以出租村屋、务工、经商等形式获取经济收入。暂住户数户籍户数暂住人口户籍人口大梅沙实业股份公司已出让用地京地湖心岛酒店（在建）大梅沙海景酒店2.1权属分析2.2建筑年代分析2.3建筑质量分析2.4双年展改造分析2.5内部交通分析2.6街巷功能分析2.7街景空间分析2.8公共空间分析2.9基础设施分析2.10现状小结现状分析PART

22.1

权属分析用地以非农建设用地为主，权属相对清晰大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage大梅沙村范围内均为合法用地，其中国有已出让用地面积约0.05公顷，为盐田区人民政府梅沙街道办事处；非农建设用地面积约为7.62公顷。通宝路国有已出让规划范围非农建设用地彩陶路爱梅路怀海路宋彩道大梅沙实业股份有限公司建设用地大梅沙村农村红线用地大梅沙实业股份有限公司统征留用地大梅沙村农村红线用地用地项目名称红线面积（m2）非农建设用地大梅沙实业股份有限公司建设用地18365.6大梅沙实业股份有限公司统征留用地29622.7大梅沙村农村红线用地27701.3国有已出让盐田区人民政府梅沙街道办事处493.8总计

76183.4盐田区人民政府梅沙街道办事处红线用地通宝路奥特莱斯万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸海世界用地权属分析图2.1

权属分析建筑权属相对复杂，总体以大梅沙实业股份公司股民产权为主大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage彩陶路爱梅路怀海路宋彩道大梅沙村范围内建筑权属主要分为集体产权（保留）、股民产权（个人）、非股民产权（大陆籍）、非股民产权（港澳海外籍）、屋仔及其他类。其中，以股民产权（个人）为主，权属清晰，但现状仍存在权属不明建筑，主要集中在片区北侧区域。股民产权（个人）屋仔、其他类规划范围集体产权（保留）非股民产权（大陆籍）非股民产权（港澳海外籍）通宝路奥特莱斯万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸海世界倚天阁建筑权属分析图2.2

建筑年代分析年代建筑组团分明，传统渔村风貌建筑位于村落中心彩陶路爱梅路怀海路宋彩道通宝路万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸海世界建筑年代分析图80年代之前80年代90年代规划范围建造年代总建筑面积（m2）八十年代之前15082.44八十年代25464.12九十年代33630.31总计74176.87现状建筑建造年代统计表80年代90年代80年代之前依据建筑的建造年代，将现状建筑大致分为80年代之前建筑、80年代建筑以及90年代建筑三类。其中：80年代之前建筑：建筑质量较差，均为八十年代之前建造，建筑面积约15082.44平方米。80年代建筑：建筑质量一般，多为八十年代建造，砖混结构，建筑面积约25464.12平方米。90年代建筑：建筑质量较好，多为九十年代后建造，结构保存良好，以框架结构为主，建筑面积约33630.31平方米。现状80年代之前建筑现状80年代建筑现状90年代建筑现状90年代建筑2.3

建筑质量分析大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage整体建筑质量良好，但存在部分建造年限较长的简易房屋依据建筑的建造年限及建筑实际情况，将现状建筑分为三类。一类建筑：建筑质量较好，多为九十年代后建造，结构保存良好，以框架结构为主，规划原则上予以保留。建筑面积约33630.31平方米。二类建筑：建筑质量一般，多为八十年代建造，砖混结构，规划视情况逐步改造。建筑面积约25464.12平方米。三类建筑：建筑质量较差，均为八十年代之前建造，危房简屋，。建筑面积约15082.44平方米。一类建筑二类建筑三类建筑规划范围彩陶路爱梅路怀海路宋彩道建筑分类建筑质量建造年代总建筑面积（m2）一类建筑较好九十年代33630.31二类建筑一般八十年代25464.12三类建筑较差八十年代之前15082.44总计74176.87现状建筑统计表通宝路奥特莱斯万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸海世界建筑质量分析图二类建筑三类类建筑一类建筑2.4

双年展改造分析大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage深港双城双年展对大梅沙村品质提升明显，初具文化创意、展示规模此次双年展对大梅沙村内10栋建筑进行微改造并新建了1栋临时展厅，共计改造建筑面积约2300平方米。展场以大梅沙村约6000平方米的中心区域为展览范围，以10栋微改造建筑和1栋临时展馆为主要展览空间，形成了四个景观节点，置入了三个装置艺术，通过三条共约500米的路径来组织整个展览流线，以一系列建筑师和艺术家共同组织和参与的展期活动为亮点。本次盐田分展场的策展主题为“村市（是）厨房”，将厨房这个传统意义上的生活空间放大到城市尺度，成为公共交往空间，进而表达独具盐田“滋味”的“城市共生”。4&5号楼（改造后）6号楼（改造后）3号楼（改造后）展览馆效果图2号楼（改造后）7号楼（改造后）9号楼（改造后）10号楼（改造后）12345678910南入口主入口装置主街客厅北入口榕树下的祭拜空间财神、观音、灶王爷日常化的装置设计晾晒、健身、储藏中心广场装置菜地展览中心改造建筑面积：2300平方米形成微展示空间：11处形成景观节点：3处置入艺术装置：3处串联游览路径：500米2.5

内部交通分析大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage内部交通以步行为主，街巷脉络明显，主要出入口不明显村内主要巷道主要出入口规划范围支路次干道主干道环梅路通宝路盐梅路规划区内部主要道路为环村的彩陶路、爱梅路、怀海路以及宋彩道。除怀海路的红线宽为12米外，其余三条道路红线宽度均为18米，双向2车道，路况较好。其余内部街巷小路多为建筑间距形成，呈枝状布局，路面质量不佳，未形成完善的交通体系。规划区对外出入口分布于规划区四周，其主要出入口位于规划区的南侧，其余出入口均存在标识性不强，尺度小，不利于通行。区内目前无成规模的集中停车场，宾馆、酒楼门前的空地作临时停车之用，随着机动车数量的增加，存在部分村民利用建筑间空地或路边随意停放的问题。宋彩道现状图爱梅路现状图彩陶路现状图怀梅路现状图南侧主要出入口东侧主要出入口北侧主要出入口现状主要广场现状绿地彩陶路爱梅路怀海路宋彩道通宝路奥特莱斯万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸海世界现状交通分析图环梅路通宝路奥特莱斯盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园彩陶路爱梅路宋彩道万科梅沙书院鸿威海怡轩中通水岸海世界2.6

街巷功能分析街巷功能以居住及商业为主，部分具有展示功能；街巷尺度丰富多样商业展示规划范围居住大梅沙村周边街巷功能以底层商业为主，二层以上保留居住功能；大梅沙村内部街巷以居住功能为主导，其中南侧、北侧主入口（沿宋彩路、彩陶路）沿线设有底商，建筑双年展遗留的改造建筑兼具展示功能。现状街巷功能分析图底商酒店4m10m4m展示展示3m5mB-B街巷断面80年代建筑底商底商居住居住15mC-C街巷断面80年代建筑居住5-6m居住D-D街巷断面90年代建筑E-E巷断面90年代及以后建筑2.0-2.5mA-A街巷断面80年代之前建筑沿街商业街沿街商业街沿街商业无商业街巷复合功能商业街巷居住街巷文创展示街巷EEDDAABBCC2.7

街景空间分析主要道路两侧建筑立面杂乱，风貌较差建筑类型：沿街商店、大梅沙村居民楼、大梅沙实业股份公司办公楼。重点改造立面：宋彩道北侧、彩陶路南侧以及大梅沙村南侧主入口两侧第一排建筑。主要问题：建筑风貌较差、无特色；店招广告样式杂乱。街巷风貌特色不明显；已存在沿街商铺招牌样式改造，但覆盖范围较小环梅路通宝路奥特莱斯盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园彩陶路爱梅路宋彩道主要沿街立面规划范围建设标准低招牌杂乱重点改造建筑立面问题分析万科梅沙书院鸿威海怡轩中通水岸海世界建筑立面混乱广告牌样式杂乱现状街景空间分析图公共空间分类质量评估面积（m2）一类公共空间较好1100.0二类公共空间一般2150.0三类公共空间较差1015.0合计4265.02.8

公共空间分析大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage局部公共空间已提升，但缺乏整体统筹规划，未形成体系；空间品质参差不齐依据现状公共空间的质量与环境状况，将其分为三类。一类公共空间质量较好，以双年展改造公共空间及篮球活动中心为主，此类公共空间建成情况良好，趣味性强；5123564一类公共空间二类公共空间三类公共空间规划范围彩陶路爱梅路怀海路宋彩道二类公共空间质量一般，包括健身区、大梅沙村主要入口等，此类公共空间建成度欠佳，存在设施配备不足，场地被占用的问题；三类公共空间质量较差，基本未进行公共空间的建设，多数被菜地侵占或闲置空地。63412通宝路奥特莱斯万科梅沙书院盐梅路大梅沙海景酒店大梅沙海滨公园环梅路鸿威海怡轩中通水岸现状公共空间分析图2.9基础设施分析大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage具备一定基础设施条件，部分基础设施有待改进提升序号类别整治内容1社区治安治理视频监控系统√2消防安全治理配齐消防栓√保障消防供水（消防水源）√小微型消防站√3用电安全治理配电房设施选址√电缆沟敷设X电动自行车充电点建设及用电安全远程检测系统数量X4燃气安全治理燃气管道铺设X瓶装燃气定点供应√5食品安全治理———6弱电管线治理弱电下地√不具备下地的管线捆扎、套管、贴墙，横平竖直，整齐划一√7环境卫生治理垃圾站点和收集点建设√8市容秩序治理建筑立面及城市家具整治X绿化整治X广告牌规整（配备夜景灯光）X9交通秩序治理交通标识、标线、路牌统一设计X道路硬底化，打通村内道路微循环X具备条件的合理规划停车场（位）、共享单车停放区和公交车站台X10生活污水治理具备条件的实现雨污分流√不具备雨污分流条件的，配建一体化污水处理设施—根据《深圳市“城中村”综合治理2018-2020年行动计划（常务会后修改稿）》总体要求和区政府的部署安排，结合实际调研情况分析得出，大梅沙村基础设施建设情况良好，但仍存在建筑立面、绿化整治不足、广告牌不规整、交通标识未统一及村内交通未形成完整系统等市容秩序治理及交通秩序治理问题。瓶装燃气服务点已开展多次环境整治专项行动已有微型消防站，并计划新增四处垃圾收集点部分电缆已进行捆扎、套管处理已安装视频监控系统建筑立面混乱，未形成统一风格广告牌不规整，样式各异公安科技围合管理小区2.10

现状小结大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage区位条件优越周边资源丰富产业结构单一缺乏服务配套内部交通不畅公共空间不成系统市政基础坐拥自然景观与人工景观两大优势，南倚大梅沙海滨公园，北靠奥特莱斯购物村大梅沙旅游基地以及梅沙尖—马峦山山脉、东部华侨城，景观资源丰富。大梅沙村现状经济产业以零售商业及餐饮为主，产业多元化不足产业之间相对独立，相互连接关系弱，片区资源缺乏有效整合成支状的交通网路，未形成完整体系对外出入口不明显，多数位于建筑夹缝中双年展改造建筑价值巨大，可提出“后双年展时代”发展方向公共空间散落，未形成完整系统，缺乏组团绿地具备一定基础设施条件，部分基础设施有待改进提升周边居住多为第二居所，常住人口较少位于深港东部湾区滨海旅游服务基地，高端山海旅游度假区紧邻惠深沿海高速、盐梅路及环梅路等城市主要道路，交通便利总结优化可分为优势和挑战两部分阐述目标及定位研判3.1相关规划3.2意愿调查3.3目标人群功能需求3.4综合整治定位研判3.5综合整治目标研判PART

33.1

相关规划大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage积极完善公共服务设施配套，打造滨海旅游新亮点全力打造山海旅游美城（1）加速提升旅游发展品质完成大梅沙海滨公园整体环境提升工程，优化管理模式，研究大梅沙海滨公园客流控制方案，探索打造大梅沙片区滨海步行长廊，着力提升景区品质。（2）全力培育旅游消费新增长极支持大梅沙奥特莱斯购物村、精茂进口商品展示交易中心加快发展，擦亮中英街和盐田海鲜街品牌，高水平举办深圳黄金海岸旅游节、深圳（大梅沙）沙滩音乐节等旅游文化节庆活动，带动激发旅游消费潜力。交通基础设施重点工程公共交通配套工程：大梅沙片区新建1个公交场站及1个社会停车场。慢行系统建设工程：实施盐田港后方陆域、沙头角、大梅沙、海山四条山海通廊建设。旅游业重大工程山海通廊工程：沙头角、海山、盐田后方陆域、大梅沙山海通廊。包括贯通绿道、自行车道、登山道等慢行系统，完善标识、康体文娱等绿道基础设施，打造观景平台等公共空间，提升城区景观。大梅沙海滨公园综合改造提升工程：包括大梅沙海滨公园安防工程、基础设施改造提升工程、大景观提升工程、水电管线改造工程及愿望塔修缮工程五个项目，对海滨公园进行整体综合改造提升。深圳市盐田区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要《盐田区旅游业发展“十三五”规划（2016-2020）》

周边地区旅游业竞争更加激烈近年来，盐田区周边地区旅游设施不断完善，大鹏新区金沙湾、较场尾、桔钓沙等滨海休闲旅游产品推陈出新，大梅沙海滨公园和小梅沙度假村游客被分流。广州、珠海长隆系主题乐园强化投资布局和产品创新，开发娱乐、度假、表演多功能的主题园区，香港旅游业迎合内地游客，均对盐田区旅游市场形成有力竞争。

积极承办举办体育赛事利用大梅沙海滨公园及大梅沙湾游艇会等水上资源，积极承办国际性、全国性体育赛事，使体育项目和滨海旅游的相互促进，带动旅游和消费发展。

促进旅游业与商贸业融合发展。进一步完善大梅沙奥特莱斯街区环境，鼓励旅游与商贸企业多种形式合作。大梅沙海滨公园大梅沙奥特莱斯打造生态宜居、高品质的山海特色城区，深圳东部重要的旅游服务基地《盐田区综合发展规划》《深圳市盐田区分区规划（2006-2020）》

定位大梅沙为深圳市市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地。大梅沙在建设滨海旅游设施基础上，扩大服务能力，提高服务档次，在规模上逐渐增加常年性的服务设施和服务人口，逐步将该区建设成为多种功能的大型综合性公众海滨旅游度假区。

旅游发展轴

华侨城——大梅沙山海旅游发展轴。包括东部华侨城生态旅游区和大梅沙旅游度假区，由山至海依次形成茶溪谷旅游景区、山体运动区、蝴蝶谷旅游景区、上坪旅游度假区、大侠谷旅游景区、大梅沙旅游度假区和海上活动区。规划布局结构图规划结构综合考虑城区现状发展基础、地形地貌特点、可建设用地分布，规划形成“一主多辅、两区三组团”的整体空间布局结构。一主：区政府-壹海城区级中心多辅：田心组团中心、墟镇组团中心、后方陆域组团中心、大梅沙组团中心和小梅沙组团中心。两区：梧桐山风景名胜区、三洲田生态旅游区三组团：沙头角组团、盐田港组团、梅沙组团。梅沙组团组团职能：深港东部湾区滨海旅游服务基地；高端山海旅游度假区。发展指引：加快推进大梅沙旅游口岸建设，加强东部华侨城与大梅沙之间空间关系互动、旅游关系互动，促进城区与景区一体化发展。旅游空间规划：积极提升大梅沙滨海旅游服务设施的档次和和服务水平，扩大奥特莱斯旅游购物中心知名度，打造大梅沙山海通廊，提高城市建设品质；盐田区产业空间结构示意图大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.1

相关规划《深圳市城市更新“十三五”规划》《深圳市盐田区城市更新“十三五”规划》城中村更新指引城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅，积极引导原农村集体经济组织发展转型，提高城市化质量。创新更新实施模式鼓励市场主体参与综合整治和功能改变类更新，实施过程中加强政府调控和规划统筹。更新目标打造空间舒适有致，尺度宜人的高尚居住环境。通过城市更新，依托大梅沙滨海景观资源与未来8号线轨道站点的建设。以环境为优先，打造高品质的旅游配套居住商业综合服务区。预留山海通廊。

要求梅沙街道配建850套保障性住房优先拆除重建区拆除重建及综合整治并举区限制拆除重建区基本生态控制线已批城市更新单元计划范围（截止2016年6月）城市更新分区指引图更新空间范围图拆除重建类更新空间范围综合整治类更新空间范围已批城市更新单元计划区域（市政府审批成果）划入综合整治类城市更新范围，打造高品质的旅游配套居住商业综合服务区大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.1

相关规划配套完善的公共服务设施，生态环境良好的高品质居住社区《深圳市盐田03-01号片区【大梅沙地区】法定图则》（2003年经图则委审批通过）发展目标利用大梅沙地区特定的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和良好的自然生态为一体的滨海旅游度假区及东部旅游服务基地。主导功能大梅沙村的发展应该以为大梅沙地区的的滨海旅游发展提供充足的配套服务为导向，因此功能构成应该以居住及配套设施为核心。规划策略确立在大梅沙地区建设高尚住宅区的发展策略，创建有特色的综合性居住环境，并根据市场需求发展住宅建设。根据住宅建设规模合理配置公建配套设施和市政公用设施，促进区域的阶段性发展。对现有农村社区采取保留和改造的方针，并利用传统民居的布局、建筑尺度与形式所形成的这种浓郁的特色结合新的发展计划，使其获得新生。开发强度大梅沙村的容积率不得超过2.2，建筑高度应在24米内，局部可达到35米。土地利用规划图大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.1

相关规划序号类别整治内容1社区治安治理视频监控系统2消防安全治理配齐消防栓保障消防供水（消防水源）小微型消防站3用电安全治理配电房设施选址电缆沟敷设电动自行车充电点建设及用电安全远程检测系统数量4燃气安全治理燃气管道铺设瓶装燃气定点供应5食品安全治理——6弱电管线治理弱电下地不具备下地的管线捆扎、套管、贴墙，横平竖直，整齐划一7环境卫生治理垃圾站点和收集点建设8市容秩序治理建筑立面及城市家具整治绿化整治广告牌规整（配备夜景灯光）9交通秩序治理交通标识、标线、路牌统一设计道路硬底化，打通村内道路微循环具备条件的合理规划停车场（位）、共享单车停放区和公交车站台10生活污水治理具备条件的实现雨污分流不具备雨污分流条件的，配建一体化污水处理设施根据《深圳市“城中村”综合治理2018-2020年行动计划（常务会后修改稿）》总体要求和区政府的部署安排，结合《盐田区城中村环境综合整治工作会议》要求，编制具体工程方案。《深圳市“城中村”综合治理2018-2020年行动计划》工作内容盐田区城管局起草了《盐田区城中村环境综合整治提升工作方案（征求意见稿）》为落实市政府文件精神和区领导指示，进一步提升辖区城中村安全秩序和环境秩序，盐田区城管局起草了《盐田区城中村环境综合整治提升工作方案（征求意见稿）》提出了综合整治提升的工作目标：分期分类完成全区城中村综合治理，着力消除城中村各类安全隐患，着力规范城中村出租屋和人口管理，着力完善城中村配套公共服务，着力健全城中村市容环境保障体系，着力创新城中村管理服务体制，努力把城中村建设成为安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园。会上区长吴德林作出重要指示城中村是城市建设的薄弱环节，迫切需要加大力度加以整治提升，但是综合整治提升工作不能“一刀切”，要体现盐田特色。要对辖区城中村进行分门别类，要采取“分村施策”“一村一策”的策略，比如纳入城市更新范围内的城中村，综合整治提升工作就要有特殊性、针对性。暂时未列入城市更新的城中村，要按照“净、畅、宁、安”的标准进行全面整治提升。针对辖区城中村环境管理的突出问题，要确保城中村消防通道畅通，要坚决取缔有消防隐患的“房中房”；要力争实现瓶装煤气统一使用二维码管理，加强消防安全监管，杜绝“黑煤气”；要重视城中村的污水处理问题和食品安全问题，建立长效管理机制，杜绝污水横流，保障食品安全。

公共区域的监控视频要统一管理，加强信息化建设，提升管理效率，消除公共场所的安全隐患。同时，要加大安全生产的宣传力度，增强辖区百姓的消防安全和用火用电意识，让安全生产和消防知识家喻户晓。盐田区城中村环境综合整治提升工作会议主要内容努力把城中村建设成为安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.1

相关规划提升片区文化旅游功能，突出高端居住品质，明确综合整治的更新方式《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新“十三五”规划》《盐田区综合发展规划（2015-2030）》《盐田区分区规划（2006-2020）》《深圳市城市更新办法实施细则》《大梅沙地区法定图则》《深圳市盐田区城市更新“十三五”规划》突出高端居住及配套品质明确综合整治类的更新方式提升文化旅游配套功能构建优质、完善的公共服务体系全面优化社区功能及运行体制整合山海资源，凸显城市生态特色保留和改造城中村地区梳理社区公共空间城市更新方式为综合整治类鼓励市场主体参与加强政府调控和规划统筹深圳东部重要的旅游服务基地海滨公园进行整体综合改造提升大梅沙旅游山海通廊加强东部华侨城与大梅沙之间关系互动《盐田区综合发展规划（2015-2030）》《深圳市城市总体规划（2007-2020）》《盐田区分区规划（2006-2020）》《盐田区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《大梅沙地区法定图则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《盐田区旅游业发展“十三五”规划（2016-2020）》《深圳市盐田区城市更新“十三五”规划》《深圳市城市更新“十三五”规划》《盐田区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》综合整治区大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.1

相关规划3.2

意愿调查调查时间：2018年5月8日——2018年5月16调查对象：大梅沙实业股份公司、梅沙街道办事处、大梅沙村村民、大梅沙社区居委会调查方式：采取现场随机发放和大梅沙实业股份公司统一发放两种方式，共发放问卷80份，回收有效问卷64份大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage大梅沙村居住人群类型年龄结构受教育程度在大梅沙村的居住年限是否有其他置业或居住场所外出主要采用的交通形式受访人职业类型性别是否考虑过外迁是否是大梅沙村业主其他离退休人员国企、民企、外企、公司职员服务业人员自由职业者工人学生公职人员失业人员72%的受访者在35岁以上，41%在45岁以上；59%的受访者受教育程度在大专以上，24%的受访者受教育程度在初中以下；50%的受访者为大梅沙村业主，33%为租户；54%的受访者居住在大梅沙村超过10年，90%以上的受访者在大梅沙居住时间在2年以上；约70%的受访者在大梅沙村外无其他置业或居住场所，15%的受访者在大梅沙村外存在其他置业或居住场所（大梅沙村是第二居所）；56%的受访者考虑过迁出大梅沙村居住；44%未考虑过；约40%的受访者出行的主要交通方式私家车，其余采用步行、搭乘公交车或自行车、电动车的方式外出；57%的受访者为企业职员、公职人员、离退休人员和学生，24%的受访者为工人、服务业人员、自由职业者或失业人员。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.2

意愿调查大梅沙村综合整治及相关改造方向调研成果汇总您认为大梅沙村在那些方面存在不足，需要进行改进（多选）周边交通内部交通停车场绿化、景观小品公共活动空间大梅沙整体环境大梅沙整体经济发展您认为大梅沙村综合整治及相关改造需要进行哪些提升？增加公共停靠点增加出入口，加强与大梅沙景区的联系内部道路优化增加停车场绿化、景观小品增加公共、娱乐空间建筑外立面改造建筑功能改变建筑内部改造其他您认为何种城市更新方式更适合大梅沙村？您对大梅沙进行综合整治的看法多种方式相结合拆除重建综合整治可改可不改没考虑很有必要受访者中，37%认为大梅沙村应在整体经济发展上存在不足，27%认为大梅沙村整体环境不能满足期望，16%关注于公共空间及绿地景观应进行提升，20%认为大梅沙村静动态、内外部交通存在不足。受访者中，42%认为综合整治的更新方式较为适合大梅沙村，38%认为拆除重建的更新方式较适合大梅沙村，其余20%认为综合整治、拆除重建与功能改变相结合的更新方式较适合大梅沙村。受访者中，29%认为大梅沙村综合整治及改造应在城中村建筑功能改变方面进行探索，26%认为应对建筑外立面及内部进行改造，20%认为应在公共空间和绿地景观方面进行提升，7%认为大梅沙村应加强与大梅沙景区的联系。72%的受访者认为大梅沙村进行综合整治很有必要。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.2

意愿调查您希望大梅沙村原有建筑改造成哪种功能？您希望大梅沙村综合整治及相关改造通过哪种方式进行？您对大梅沙村举办深港双年展的看法其他政府出资改造，村股份公司进行回购或租赁利用政府优惠政策，引进开发商进行综合整治及相关运营，村股份公司或业主获得分红其他研发办公网物业公共租赁住房短期租赁民宿文化创意物业商贸展示物业您希望大梅沙村未来增加哪类建筑空间？公寓类空间创意民宿类空间住宅类空间商业类空间文化类空间反感，改造风格与原有风貌格格不入，引入有人影响了我的生活无感，深港双城双年展与我无感，未带来实际收益赞同，优化了公共空间，强化了大梅沙村品牌影响力及活力其他大梅沙村综合整治及相关改造方向调研成果汇总72%的受访者认为大梅沙村综合整治应利用政府优惠政策，引进开发商进行综合整治及相关运营，村股份公司或业主获得分红。受访者中，28%认为大梅沙村应增加住宅类建筑空间，23%认为应增加公寓类空间，另外23%认为应增加创意民宿类空间，26%认为应增加商业类空间或文化类空间。

受访者中，47%认为大梅沙村原有城中村建筑若进行改造，应改造为短期租赁民宿或公共租赁住房，47%认为应改造成为文化创意类功能。

对大梅沙村举办深港双城双年展，48%的受访者持赞成态度，认为深港双年展优化了公共空间，强化了大梅沙村品牌影响力及活力；26%认为深港双年展为为其带来实质收益；仅5%的受访者认为深港双年展的举办影响了其生活，改造风格与原风貌不相容。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.2

意愿调查大梅沙村三大目标人群大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.3

目标人群功能需求人群特征需求目的地原住民（40%）常年在大梅沙，以日常生活消费为主餐饮、生活配套设施大梅沙90%，市区10%周边居民（60%）寒暑假及节日前往大梅沙，平时在市区餐饮、生活配套设施大梅沙90%，市区10%在地居民人群特征需求目的地华大基因、中兴通讯（25%）工作日在大梅沙，周末在市区餐饮、商业、生活配套、人才公寓大梅沙60%，市区40%梅沙书院师生（50%）工作日在大梅沙，周末在市区餐饮、商业、生活配套、人才公寓大梅沙60%，市区40%其他基础服务业（25%）工作日及周末都在大梅沙餐饮、商业、生活配套、保障性住房大梅沙60%，市区40%产业人口人群特征需求目的地本市游客（60%）旅游、文化体验为主90%当天往返餐饮、商业、沙滩浴场大梅沙60%，市区40%珠三角游客（30%）旅游、文化体验为主70%选择大鹏等地的特色民宿过夜餐饮、商业、沙滩浴场、特色民宿大梅沙60%，市区40%其他游客（10%）旅游、文化体验为主70%选择大梅沙、市区的度假酒店过夜餐饮、商业、沙滩浴场、特色民宿、品牌酒店大梅沙30%，周边海湾30%，市区40%旅游人口差异化常驻人口及目标人群的多样化需求促使大梅沙村需进行高度复合发展大梅沙村人口构成将以本地原住民、周边总部及创新型企业科研人员、中小学（外籍）教师人群、游客群体为主，需求特征表现为高端化、个性化、知识化复合发展，对高品质的配套环境的需求大大增强，对大梅沙村功能有着更加多元的使用需要。本地居民基础设施及配套设施完善及提升、生活休闲需求为本地原住民及未来常住人群人群提供安全、舒适、便捷的生活环境，提升基础设施及配套设施建设标准和水平，提升公共空间质量，满足本地居民的现代生活及休闲需求。游客群体特色商业及餐饮、节庆游乐、民俗体验及特色文化创意、短租民宿需求为大梅沙游客群体提供大梅沙海滨公园旅游附加产品，如特色商业及餐饮服务，定期举行节庆游乐和文体演义活动；提供短租民宿、民俗文化体验空间，提升大梅沙景区综合配套承载力，助力大梅沙景区转型升级。企业员工高端化、定制化居住空间；品质化的商业、娱乐设施为周边产业人口，如华大基因、周大福等总部企业人才提供定制化居住空间（包括公共租赁住房及保障性住房）；并提供生活休闲、日常交往所需的商业、娱乐设施。中学师生个性化、知识型、标准化的公共租赁公寓等生活配套为梅沙片区中小学生提供体育健身、室外教育培训项目、休闲游憩的空间；为中小学教师、外籍教师提供校准华公共租赁公寓等相应配套服务。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.3

目标人群功能需求目标人群功能需求体现为高品质、特色化、定制化及个性化基础设施、配套设施完善及提升公共租赁住房、保障性住房短租民宿休闲游憩商业、娱乐设施文体演艺、文化创意展示室外培训、体育健身本地居住人群游客群体周边产业人口中学师生周边居住区周边总部企业周边旅游景区周边教育配套市内其他区域其他城市居住配套文化、旅游配套教育配套居住主题功能基础设施配套设施教育成果展示户外运动培训文化创意展示公共租赁住房短租公寓娱乐消费节庆演艺休闲游憩商业配套文化创意、旅游主题功能教育主题功能更多高品质居住空间：弥补大梅沙地区企业总部建设带来的居住功能短板，强化片区配套。特色化的旅游配套设施：契合梅沙片区发展基础，强化旅游主体功能。定制化的教育配套载体：为周边中小学教师提供高品质生活配套；为学生提供差异化教育培训产品。个性化的文化展示空间：建立在教育培训和深港双年展基础上发展文化创意功能。大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.3

目标人群功能需求3.4

综合整治定位研判历史发展机遇城市提质要求现状问题剖析场地本底条件相关规划指引业主改造意向目标人群需求定位来源：“活力综合配套社区、国际艺术文旅名片”大梅沙村利用优越的区位景观资源凭借城市环境品质提升的机遇和综合整治改造政策优势未来将造就一个综合性的城市配套服务区未来职能将融合高端居住配套、海洋旅游、文化创意、定制教育培训等多方面内容打造更完善、更多元、更活力、更高品质的城中村差异化发展模式构建“以人为本”的盐田新名片、温情大梅沙大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage3.5

综合整治目标研判“活力综合配套社区”提升城市功能价值，激发城市综合活力完善及强化片区高品质居住空间特色化旅游配套设施定制化教育配套载体个性化文化展示空间“国际艺术文旅名片”保留大梅沙村岭南文化底蕴海洋文化特色梅沙教育、创意文化差异发挥大梅沙村山海景观资源优势重现大梅沙村城中村原生态

生活场景衔接大梅沙景区文化、商业、娱乐需求打造海滩、村落、文化娱乐产品为一体的立体旅游结构，平衡常年旅游热度大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage改造及运营方式研判4.1规范性文件指引4.2案例借鉴4.3改造方式研判4.4运营方式研判PART

44.1

规范性文件指引遵循规范性文件指引，结合功能定位及相关改造经验，确定大梅沙村综合整治的改造方式《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》（深府办函〔2017〕266号）二、“工作原则与方法”（一）政府主导，条块结合，以区为主。鼓励各区根据城市更新政策，参照《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中有关旧工业区综合整治的规定，开展以综合治理为主的复合式城市更新，通过局部的拆、改、扩建等方式，补齐“城中村”公共配套设施和公共空间不足的短板。《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）三、“鼓励旧工业区升级改造”第十四条：为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。第十五条：旧工业区处于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯的等辅助性公用设施。由区政府（含新区管委会，下同）负责项目审批，组织实施、竣工验收并进行后续监管。第十六条：对于符合我市产业发展导向和城市规划，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的旧工业区，除可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施外，还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积…《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕第1号）大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage第三章、“综合整治类城市更新”第二十条：综合整治类项目一般不增加建筑面积．确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价：第四章、“功能改变类城市更新”二十三条：具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的：（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的．（五）申请建筑物删分改变使用助能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物余部分使用不便的：第二十九条：功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条定补缴地价：加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积剖分奂收地价．4.2

案例借鉴新围仔村青年共享街区的典范，改造与管理运营模式，可为大梅沙提供借鉴根据目标定位选择具体借鉴案例，在新定位的要求下取长补短甘坑客家特色小镇定位及开发模式与大梅沙具有相似性，作为大梅沙探索功能组织模式的参考水围村作为深圳城中村改造的先行者，为社区居民创造了一个安全、卫生、文明的生活环境，改造出服务福田区人才的公共租赁住房，选择其作为对标地区来判断大梅沙建筑改造模式玉田村统租运营+物业管理+综合整治的创新管理运营模式，可为大梅沙提供参考水围村甘坑客家特色小镇新围仔村地区选取的背景考虑以生态田园为基础，以新老客家文化为内涵依托，多元复合型文化旅游目的地，作为大梅沙探索功能发展模式的参考作为深圳城中村改造的先行者，为社区居民创造了一个安全、卫生、文明的生活环境，选择其作为对标地区来判断大梅沙建筑改造模式青年共享街区，改造模式与运营模式可为大梅沙提供参考玉田村统租运营+物业管理+综合整治的管理运营模式树立城中村综合整治新标杆，其运营及改造模式与大梅沙具有相似性案例借鉴政府引导，社区参与企业主导，市场运作政府引导，社区参与企业主导，市场运作政府主导，社区参与企业主体，人才租赁合作方式政府和社会资本合作大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage新围仔村：青年共享街区（万科泊寓华为基地）新围仔村综合整治后内部照片新围仔村位于龙岗区坂田街道，用地面积约7.89公顷，住宅建筑约230栋，住户6093户，是一个以宅基地为划分单元的城中村。新围仔村176栋为7层以上的建筑，其余为7层以下建筑，现状容积率较高。新围仔村是九十年代深圳新兴的城中村之一，有着深圳“IT第一村”的美称，周边汇集华为、富士康等知名IT企业，企业从业者大多为高端技术人才，人均收入相对较高；企业进驻带来的其他大量的外来人口也在此聚集，产生大量高质量生活居住需求。

2018年3月，新围仔村综合整治后首批推出了房源108套，共4种户型，面积段约18-22平，每月最低租金只有798元，整体房源租金区间为900-1500元左右。

新围仔村综合整治效果图用地面积栋数建筑面积公寓套数租金拟改造78900㎡16栋15472㎡864套——已改造5500㎡2栋2160㎡108套45元/㎡·月景观改造面积：约47300平方米新建建筑面积：约9500平方米(机械停车楼、人行天桥）立面改造面积：约8500平方米改造公共景观节点：12处（原有3处）新增商业步行街：2条新增停车位：850个4.2

案例借鉴大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage玉田村：家庭式公寓（万科和寓基地）玉田村位于深圳市福田区上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围两个自然村组成，面积1.72万平方米，地处繁华地区，人流量较大。距离地铁1号线科学馆站D出口，步行5分钟。玉田村改造是万村首个福田项目，也是深圳的第二个城中村项目。该片区共114栋城中村建筑。目前，位于祠堂村的文化楼与一栋样板楼已对外开放；位于向东围东村的33栋、35栋的村楼已竣工并放租。改造后的首批房源共推出44套，共4种户型，面积段约12-25平，房租1400-2500元/月。租客满员。

城市主界面提升社区公共空间提升与打造泊寓公寓的引入城市主界面改造提升，让城中村成为城市艺术舒适步行体系，商业统筹运营，接地气的街头艺术利用村边角地块设计儿童及老人活动区域，鼓励人们走出来停留根据功能需求安置不同生活配套功能打造多元化消费平台为城市青年提供一站式居住解决方案舒适步行体系打造社区商业用地面积栋数建筑面积公寓套数租金拟改造17200㎡114栋46398㎡————已改造300㎡2栋814㎡44套100元/㎡·月4.2

案例借鉴大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage“万村”模式及其经验：综合整治+内容运营4.2

案例借鉴由发展商直接与村民业主签订协议，政府补贴公共利益部分的改造经费发展商操作模式：EPC+O（工程总承包+后期运营管理）政府投资企业改造及运营投资企业全权负责设计、招标、施工从市场角度引入商业、长租公寓、教育资源等物业管理模式管理城中村承担城中村管理安全、人口登记等协调处理租户与村民的关系与派出所、消防支队协同负责保障安全……管线综合（三线入地、雨污分流、消防等）交通组织、人车分流停车系统组织梳理社区户外活动空间升级改造弱电监控系统主要城市界面改善植入文化和艺术内容……公共部分整治——“治标”内外兼修整治——“治本”整治效果不可持续三大顽疾（防盗网、空调、管网）及消防、治安等安全问题仍然存在持续性、深入性解决城中村各项问题消防安全等级提升、各项安全管理责任转移、内外部居住环境品质提升缺少统一规划基础设施不足车辆停放乱如麻剪不断理还乱的管理问题建筑老旧生存空间拥挤常年人车混杂寸步难行消防安全切肤之痛政府引导，社区参与企业主导，市场运作大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage水围村：集中式人才公租房（深业柠萌人才公寓）水围村地处福田CBD的核心区域，地理位置位置优越，交通十分便利。水围村柠萌人才公寓占地面积约4000平方米，由水围村35栋城中村握手楼中相对独立成片的29改造而成，是深圳市“青年房卡计划”首个落地项目。水围村改造后总建筑面积约15472平方米，能够提供504套设施齐全的青年人才公寓，主要面向的租住对象为毕业1-3年的在职人员。项目创新型增配了7台电梯及空中连廊，改善原城中村握手楼的水平及垂直交通体系，将原本独立的29栋建筑连接成整体社区，配备齐全的公共活动空间，包括健身房、公共厨房、书吧、茶室、洗衣房等先进的设施。公共餐厅公共活动室公共洗衣房公共健身房连廊空间公寓内部空间紫院子用地面积栋数建筑面积公寓套数租金4000㎡29/35栋15472㎡504套75元/㎡·月4.2

案例借鉴大梅沙村综合整治策略研究ResearchonComprehensiveImprovementStrategyofDameishaVillage水围村：集中式人才公租房（深业柠萌人才公寓）2017年，水围实业有限公司主导将8000㎡街区范围改造成为融休闲、购物与餐饮为一体，汇集本土传统文化与国际化建设特色的国际社区，取名为“水围·1368”，其上部公寓即为水围人才公租房——深业柠萌公寓。水围·1368街区改造维持了原有城市肌理、建筑结构和城中村人性化的空间尺度。项目通过内部和外部环境的同步提升，彻底改变了城中村脏乱差的形象；融入了互联网智慧社区及智能化管理理念，同时以“生活+居住+休闲+汇集人才+创业”五位一体的生活功能概念，从生活方式、邻里文化、共享空间等方面满足了高端人才的生活空间需求。水围·1368效果图水围·1368夜景水围·1368街区世界杯期间实景水围·1368街区骑楼界面水围·1368街区风貌水围村经验福田区住建局结合福田人才住房建设需要，联合深业集团与水围股份公司，对水围新村29栋居民统建楼进行整租，并升级改造为504套可拎包入住的的人才公寓，推动城中村人口结构和产业结构的转型升级。用地面积栋数建筑面积公寓套数租金4000㎡29/35栋15472㎡504套75元/㎡·月福田区政府（拟投入1亿元）深业集团（已投入4500万元）水围实业股份有限公司福田区人才进行公共基础设施升级改造建筑内部改造进行公共基础设施升级改造以低廉价格租赁人才公租房进行公共空间升级改造建筑外立面改造进行公共空间升级改造——补助水围实业股份有限公司加装连廊及电梯获得政府租金补助返租深业集团改造后公寓作为人才公租房改造后运营管理获得深业集团租金对人才发放租房补贴——成立1368股份有限公司进行商业运营福田区政府水围实业股份有限公司深业集团人才综合整治及改造、提升城中村环境实施建筑内部改造后公寓返租给政府业主将城中村住宅建筑租给深业集团进行改造宜人居住环境优良运营管理人才公寓出租4.2

案例借鉴政府主导，社区参与，企业主体，人才租赁用地面积容积率建筑面积租金10.02公顷1.4814.83万㎡2500-3000元/月甘坑客家小镇位于清平高速与机荷高速交叉口处，北起甘坑水库，南至三联村。甘坑客家小镇原来是客家人的聚居地，是一个拥有三百多年的历史的古老村庄，自然资源丰富，水果种植和凉帽产业极负盛名。其中有历经120余年沧桑的南香楼，还有炮楼、碉楼、吊脚楼等别致、风情的建筑融于山水之中，与几百年的客家老屋一道形成了独特的客家文化载体。龙岗区政府与华侨城、深圳甘坑生态文化发展有限公司以PPP模式三方合作，总投资3