物权法（全套课件416P）

物权法第一章物权概述第一节物权的概念和特征第二节物权的分类第三节物权法的基本原则第四节物权的保护物，是指能够为人力控制并具有价值的有体物。空气、空间、电、假牙、雷电、飓风、阳光、空气、光、月球、火星、一粒沙子电、热、光波、有线电视讯号物权法第2条本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。物的分类区别动产与不动产的标准是看物经过移动是否会改变其价值。（一）动产与不动产所谓的不动产，指土地及其上的定着物。这类物是无法移动的，或者说一旦移动就会失去其价值。1、土地土地的概念，包括土地表面部分、地面上空及地下部分。土地是一个立体的概念，因为如果土地仅仅指地表部分，而不包括上空和地下，就不具备生活上的完整利益。比如，在土地上建筑房屋，向下须打建地基，向上须占有一定的土地上空；即使是幼小的植物，根须和枝叶也占据地表、地下和土地上空。但无论地表或其上空、地壳，须以人力所能支配者为限，否则不构成民法上的物，当然也不能成为土地。2、定着物罗马法有“地上物属于土地”的思想。所谓的定着物，是指固定附着于土地上的物，如，房屋，桥梁等。定着，体现了“固定”和“附着”两个含义。

土地的出产物，如庄稼、树木，在没有与土地分离以前，也属于固定附着在土地上的物。“不动产的出产物尚未分离的，为该不动产的组成部分”。1）所有权限制、设定他物权的类型不同、法律对不动产物权与动产物权的种类不同、2）物权变动公示方法不同、得丧原因和效力等均设有不同规定。此等区别对于了解物权法极为重要。动产以占有为公示，而不动产以登记为公示，因此动产物权的取得以交付为为要件。3）审判管辖不同，不动产发生纠纷，由不动产所在地法院管辖，而动产由原告就被告的规则。4）不动产使用发生相邻关系5）交易规则、权利义务关系不同。确定此外，在债的关系中，此种区别也有重要意义。例如，当事人就有关合同内容约定不明确、依照我国《合同法》第61条的规定仍不能确定的，如履行地点不明确，交付不动产的在不动产所在地履行，其他标的在履行义务一方所在地履行。。

根据两个物在效用方面的关系，可将物分为主物和从物。主物指相对于从物而言具有独立的经济上的效用。所谓的从物，具有经常地补助其主物的效用，且与主物属于同一主体，并且不构成主物的成分。（1）二者在物理上互相独立（2）二者在经济用途上存在主、从关系（3）交易观念上视为有主、从关系。法律遵从物尽其用原则，对于主物的处分原则上应及于从物。物权法第115条：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。如农民张某将其牛卖给肉联厂，2500元，肉联厂在宰杀的过程中发现70克牛黄，卖得3000元，后农民张某知道此事，对牛黄主张所有权。1997年3月20日，农民张某与某肉联厂口头商定：由肉联厂将其两头黄牛宰杀，宰杀后按净得牛肉以每斤2元2角的价格进行结算，由肉联厂收购；牛头、牛皮、牛内脏归肉联厂，再由张某给付宰杀费7元，结算在5月1日进行。在宰杀过程中，肉联厂屠宰工人王某在一头牛的下水中发现牛黄70克，告知厂长。厂长决定将这些牛黄出售，得款2100元。张某于5月1日去肉联厂结算款项时，听到工人们议论此事，去厂长那儿证实后说，早知道牛下水中有牛黄，下水就不给你们了。但之后张某并未问过此事，直到1999年4月20日，张去肉联厂要2100元牛黄款被拒绝后，即向法院起诉。牛黄不是牛下水的滋生物，是属于牛的孳生物。物的孳息，指由原物孳生的收益。产生此收益的物为原物，孳息是原物所出之物。物的孳息有天然孳息和法定孳息两类。所谓天然孳息，指依据物的自然属性或用法所获得的收益。所谓的法定孳息，指因法律关系所得的孳息。物权法第116条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？（ＡＤ）A．出租柜台所得租金

B．果树上已成熟的果实

C．动物腹中的胎儿

D．彩票中奖所得奖金

第一节物权的概念和特征《物权法》第2条的规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。物权是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利，换言之，是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。该定义具有三方面的含义:第一，物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系。第二，物权是支配权，物权的权利人享有对物直接支配，并排斥他人干涉的权利。第三，物权是排他性的权利。

物权和债权

1.物权是支配权，而债权是请求权。

2.物权是绝对权和具有排他性的权利，而债权是对人权和相对权。

3.物权具有优先性，债权是平等性的权利。

4.物权具有追及效力，而债权只能在特定当事人之间发生效力。

5.物权的设立采法定主义，而债权的设立采合同自由原则。慎到的兔子今一兔走，百人逐一，非一兔足为百人分，由未定。由未定，尧且屈力，而况众人乎？积兔满市，行者不顾，非不欲兔也，分已定已。分已后，人虽鄙不争。故治天下及国，在乎定分而已矣。

---《吕氏春秋

慎势篇》引慎子云井田今以众地者，公作则迟，有所匿其力也；分地则速，无所匿迟也。

------《吕氏春秋审分》无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。乃陷于罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁在位，

罔民而可为也？是故明君制民之产，必使仰足以事父母，俯足以畜妻子，乐岁终身饱，凶年免于死亡，然后驱而之善，故民之从之也轻。

----《孟子梁惠王章句上》第二节物权的分类一、所有权与其他物权

所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。

其他物权是指所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。二、用益物权和担保物权

用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。

用益物权包括:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。

担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

三、动产物权和不动产物权在我国，不动产物权包括不动产所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、不动产的抵押权等。

动产物权包括动产所有权、留置权、动产的抵押权等。物权的效力（一）排他效力：同一物上，依法律行为成立一物权者，不容再成立与之有相容关系的物权。“一物不存二主”，“一物一权原则”（1）不相容之排他1、所有权——所有权2、以占有为内容的用益物权——以占有为内容的用益物权（2）相容之排他1、所有权——他物权2、担保物权——担保物权所有权和他物权的并存关系所有权、所有权×所有权、他物权○抵押权、抵押权○抵押权、质押权○质押权、质押权×抵押权、用益物权○用益物权、用益物权×（二）优先效力：指同一物上存在数个相互冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利。物权的优先效力体现在如下两个方面：（1）物权优先于债权：物权优于债权实现

1、破除债权2、优先受偿例外：买卖不破租赁、（2）物权之间的优先效力——排他之相容同一个标的物上存在两个以上物权的先成立的物权优先于后成立的物权。“成立在先，权利在先”例外：定限物权优于所有权（三）追及效力（1）含义：“物在召唤主人”即不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。（2）例外：善意取得制度

一、物权保护概述所谓物权保护，就是指在物权遭到侵害的情况下，采用法律规定的维护物权人的利益、保障权利人不受侵害的各种保护方法。根据《物权法》第32条的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三节物法的保护二、确认物权请求权所谓确认物权的请求权，是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，有权请求确认物权归属、明确权利内容。我国《物权法》第33条对此作出了专门规定:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”物权的确认包括两方面的内容:一是对物权归属的确认。二是对物权内容的确认。

三、物权请求权

所谓物权请求权，是指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或者不为一定行为的权利。物权请求权主要包括如下几种类型:1.返还原物请求权。

2.排除妨害请求权。

3.消除危险请求权。

4.恢复原状请求权。物权法第34条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第35条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第36条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第37条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三节物权法的基本原则

一、平等保护原则平等保护原则，是指物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。《物权法》第4条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

平等保护原则保护包括如下几个方面的内容:一是法律地位的平等。二是适用规则的平等性。三是保护的平等性。二、物权法定原则：物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定。物权法定主要包括两个方面的内容:第一，种类法定。所谓物权的种类法定，是指哪些权利属于物权，哪些不是物权，要由物权法和其他法律规定。也就是说，物权必须由法律设定，不得由法律之外的规范性文件随意规定，也不能允许当事人通过法律行为随意创设。第二，内容法定。内容法定又包括两个方面:一方面，物权的内容必须要由法律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意自由决定物权的内容。三、公示、公信原则

（一）公示原则所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产物权以登记和登记变更为权利享有和变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付（占有的变更）作为作为其变更的公示方法。物权法第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

（二）公信原则物权的存在以占有或者登记为表征，信赖该表征而进行相应行为者，即使其表征与权利的真实状态不符，对于该信赖该表征的人也不发生影响甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。1、在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：（ACD）A．甲已经取得了该房屋的所有权B．甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C．甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D．甲可以出租该房屋2、关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是(BD)A．甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B．乙对房屋的占有是合法占有C．乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D．丙已取得该房屋的所有权案例分析甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩电卖给他。双方协定的价格是1500元。6月1日，乙将钱交给甲以后，乙将电视装上车欲将电视拉走。甲想起自己还有一个月才走，就问乙能否借用一个月？乙同意。7月1日，乙将电视拉回家，到家后，当他接通电源，电视机不显示图像，乙认为甲的电视机在卖给他之前就坏了，就把电视机又给甲送回来，要求甲把钱退给他。甲请来修理电视

机的技术人员检查，认为是搬运不当显像管损坏。乙坚决不要电视机了，要求甲退钱。如果甲一定要将电视卖给他，那就退给他电视的修理费将近500元。试根据民法理论分析以下问题：（1）甲交付电视机是采用的什么样的交付方式？（2）电视机的所有权是否已经转移？如果是，何时转移？（3）甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？（4）结合民法理论，结合本题谈谈动产的交付问题。第二章物权变动第一节不动产物权变动模式第二节动产物权的变动第三节非基于法律行为的物权变动第四节不动产登记制度第一节不动产物权变动模式不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。由于不动产物权的公示方法是登记，所以就不动产的物权变动而言又主要可以分为两种模式，即登记要件模式和登记对抗模式。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。所谓登记要件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。公式：有效的债权行为+登记=不动产物权变动第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

登记对抗模式，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。

有效的债权行为=不动产物权变动+登记>第三人地役权：第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地承包经营权：第127条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。登记要件模式和登记对抗模式的区别在于:第一，登记是否为物权变动的生效要件。第二，登记是否为强制性的要件。第三，登记的效力不同。第四，关于是否要考虑善意第三人的问题。

不动产登记制度一、不动产登记概述不动产登记是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”所谓不动产的统一登记制度，就是指由一个登记机构统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围和登记规则、程序等方面实现统一。二、登记机构的审查义务所谓审查义务就是指登记机构在审查有关的登记申请中，承担何种审查职责。从各国物权法规定来看，关于登记机构的审查义务，主要有两种模式:一种是形式审查，另一种是实质审查。第12条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

三、几种特殊的登记制度（一）更正登记所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。（二）异议登记所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。三）预告登记所谓预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

四、登记机构的责任《物权法》第21条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？(A)

A．甲

B．乙

C．丙

D．丁第二节动产物权的变动

一、动产物权变动概述

《物权法》第23条规定:“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，动产物权的变动应当适用交付并移转占有的规则。公式：有效债权行为+交付=动产物权的变动例外：重要交通工具第24条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。有效的债权行为+交付=不动产物权变动+登记>第三人交付分为现实的交付和观念的交付两种情况。现实交付：将对于动产的直接管领力，现实地移转于受让人。观念交付：动产占有在观念上转移，是法律为交易便捷而设定的制度。（一）简易交付所谓简易交付是指动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，就无须再行实际交付，从法律行为发生效力时起直接发生物权变动的效力。第25条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（二）指示交付所谓指示交付是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，以代替物的实际交付。第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

（三）占有改定所谓占有改定也称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。第27条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。非基于法律行为的物权变动

非基于法律行为的物权变动，是指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、征收等事实导致物权的产生、变更和消灭。

一、关于法院、仲裁委员会的生效法律文书对物权变动的影响。《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

二、继承和受遗赠取得物权

《物权法》第29条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”

中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？(B)A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权三、合法建造房屋、拆除住房等事实行为

《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案例参考答案1）占有改定。（2）已经移转。移转时间为6月1日。（3）甲无须承担修理费用或收回电视。（4）本题涉及民法中动产的所有权移转问题。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。动产所有权从财产交付时起转移。《物权法》第27条规定：动

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。在法律上，交付是指将物或所有权凭证移转给他人的行为。简言之，交付意味着占有的移转。由于在交付之前，当事人之间存在着移转所有权的协议，因而财产一经交付，便发生移转所有权的效果。应该指出，因交付而发生所有权的移转，要求交付行为完全符合合同的约定，否则不能视为已交付，不导致所有权移转。接受标的物的一方可以要求对方继续按合同约定履行交付义务或追究其违约责任。财产已经交付，但是当事人约定财产所有权转移附有条件的，在所附条件未成就前，财产所有权也不移转。交付分为现实的交付和观念的交付两种情况。所谓现实的交付就是指动产物权的出让人将动产的占有实际移转给受让人，由受让人直接占有该动产。所谓观念交付，是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而是采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。观念交付又分为简易交付、占有改定和指示交付三种情况。《物权法》第25～27条分别进行了规定。所谓占有改定是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标

的物的间接占有以代替标的物的实际交付。所谓简易交付是指出让人在转让动产物权之前，受让人已经通过委托、租赁、使用借贷等方法而实际占有了动产，则从移转标的物所有权的合同生效之时起，视为交付。所谓指示交付是指在转让动产物权时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。本题中甲卖电视给乙，双方约定由甲借用电视一个月，属于占有改定。甲和乙根据口头协议构成了买卖电视机的法律关系，从6月1日乙付钱，双方达成协议时电视机的所有权就移转了。只不过采用的并非

实际交付的方法。既然电视机的财产权已经转移，电视机毁损或灭失的风险也应当由所有权人承担。因此，乙在运输期间不慎将电视机损坏，应由他自己负责。甲无须承担电视的修理费用，也没有义务收回电视。

依交付而移转动产所有权，只是法律对动产所有权移转时间的一般规定，属于任意性规范。当事人可以通过对动产所有权移转时间的特别规定而排除这一规定的适用。

根据我国法律的规定，在买卖合同中，交付时间一般有三种情形：第一，如果约定由受让人自提货物，受让人取走动产的时间为交付时间。本题就属于这种情况。第二，如果合同约定由转让人送货的，转让人在交货地点将标的物交付受让人点收完毕，视为交付。第三，合同中能够约定转让人代办托运或邮寄货物的，转让人将标的物交第一承运人或邮局的时间为交付时间。我的房子谁的家案例分析一、李星所有,《物权法》第16条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、《物权法》第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《担保法解释》第49条：以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。物权法第191条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。案例一、分析本案的法律关系二、分析当事人所享有的权利及其法律依据。第二章所有权第一节所有权的概念和特征第二节所有权的权能第三节所有权的种类第四节所有权的取得第五节所有权的消灭第六节所有权的行使第一节所有权的概念和特征

所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在:1.所有权是法定的财产权。

2.所有权的主体为所有人。

3.所有权是独占的支配权。

4.所有权是无期限限制的权利，

5.所有权是完全物权，它包含了四项权能。

6.所有权的客体仅限于有体物、特定物和独立物。

第二节所有权的权能所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。一、占有和占有权占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有是对物的一种事实上的控制。根据占有人是否有权占有某物，可分为有权占有和无权占有。无权占有通常可以分为二类:善意占有与恶意占有。

二、使用权使用，是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。在任何社会经济形态中，人们占有生产资料和劳动产品都不是目的，占有的目的是为了获取物的使用价值或增值价值。所以，不论是所有人还是非所有人，他们占有财产，最终是为了对财产有效地利用或从中获得经济上的利益。这种利用财产的权利，就是使用权。法律上有所有权的人有当然的使用权，但享有使用权的人，并不一定有所有权。三、收益权收益，是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。收益权是指从财产上获取一定的经济利益的权利。在民法上收益主要是指孳息。收益权是所有权的一项重要的权能。人们拥有某物，都是为了在物之上获取某种经济利益以满足自己的需要，只有当这种经济利益得到实现后，所有权才是现实的。收益权可以基于法律规定来确定。收益权也可以基于合同来确定。四、处分权所谓处分权，就是所有人对财产（生产资料和劳动产品）进行消费和转让的权利。对财产的消费（包括生产和生活的消费）属于事实上的处分，对财产的转让属于法律上的处分，两者都会导致所有权的绝对或相对消灭。所以，处分权决定了财产的归属，它是所有权区别于他物权的一个重要特征。第四节所有权的种类所有权的种类就是指所有权的不同类型，所有权的种类是对所有制形式的反映。在我国，所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权和公民个人所有权，这是我国现阶段所有权的三种基本形式。第三节所有权的限制一、禁止权利滥用原则、诚实信用原则物权法第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。二、征收所谓征收就是指国家基于公共利益通过行使征收权，在依法支付一定补偿的。

《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”1、征收征用权的主体为国家。2、征收征用追求的目的是公共利益。3、征收征用必须符合法定权限和程序。

4、被征收征用人获得补偿的权利。第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

重庆杨家坪拆迁事件

凯洛诉新伦敦市案新伦敦市是美国东北部康涅狄格州一座小城市。在过去二十年里，小城经济状况一直不好，财政税收和城市人口持续下降，市府推行的一些经济开发计划也一直未见奏效。1998年,全球著名大制药商辉瑞公司在新伦敦市附近建了座研发中心。看到机会来了，新伦敦市市政府授权市政府控制下的一家私有实体——新伦敦市开发公司——对城边一块地重新进行规划，希望在辉瑞公司的牵头下，实现更多招商引资计划。2000年，市府批准了开发计划，把地批给了开发公司。这片地共计90英亩大小，115户居民和商家。开发公司打算出价把它们全买下来，但其中15户不肯卖。15户中的九户即本案原告，凯洛是他们的代表，她在这片开发用地上有所小房子。结果，新伦敦市市政府决定动用“征用权”。市政当局命令开发公司（私有实体）充任市府合法指定代理，强行征收15家“钉子户”的地产。

判决意见2005年6月23日，最高法院以5比4的微弱多数，对本案作出判决，支持新伦敦市市政府。Stevens在意见书中称，在有关土地使用的决议里，应给予当地政府较宽的自由裁量权：“该市确已非常仔细地制定了开发计划，相信能给社区带来可评估的利益，这个利益包括，但不局限于，提供就业机会和增加税收”。大法官ClarenceThomas也单独写了一份原意主义的反对意见，他说，这份判决所援引的依据是有缺陷的，而且“这个判决在对宪法的解释上犯了很严重的错误”。他谴责多数方把第五条修正案里的“公共使用”替换成了在意义上有着很大差别的“公共目的”：“正是这种措词上的变换，使得法庭认为，尽管这是违反常识的，一个投入巨资的城市重建项目（陈述的开发目的含糊地承诺将带来新的就业机会和增加税收，但同时也是辉瑞公司所喜见的），属于‘公共使用’”。Thomas还援引了NAACP/AARP/SCLS合作代表三种低收入阶层反对新泽西重建时所写的一份报告里的话：“损失将不成比例地落在弱势群体身上。”

三、征用：1、原因：因抢险、救灾等紧急需要2、程序：法律规定的权限和程序3、对象：动产、不动产的使用权4、后果：返还财产、补偿损失

第44条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

一、国家所有权（一）国家所有权概述在我国，社会主义国家不仅是国家政权的承担者，而且是国有财产的所有者。《物权法》第45条规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。所谓国家所有权是指国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，它是全民所有制在法律上的表现。国家所有权的特征在于:1.国家所有权的主体国家既是主权的享有者、政权的承担者，也是国有财产的归属者。所以，国家所有权的主体本身具有多重性，但国家作为财产权的主体存在时，与其作为主权者的身份是应当相分离的。

2.国家所有权的客体国家所有权的客体具有广泛性。我国的国家所有权客体范围相当广泛，既包括了土地及其他自然资源的所有权，也包括了各类动产和不动产。

3.取得方式的特殊性由于国家本身是主权的享有者和政权的承担者，国家可以凭借其公共权力通过征收、国有化、没收等方式强制性地将公民个人或集体的财产收归国有。国家所有权1、矿藏、水流、海域；2、城市的土地（法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有）；3、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（法律规定属于集体所有的除外）；4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源；5、无线电频谱资源。法律规定属于国家所有的文物；6、国防资产；7、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的；4.行使方式的特殊性国家所有权在行使方式上具有不同于私人所有权的特点。（二）国家所有权的保护国家所有是我国全民所有制的法律形式，保护国家所有权是维护国家基本经济制度的要求。尤其是在我国公有制仍然占主体地位的情况下，国家所有权直接关系到国家的经济安全和经济命脉，决定了国家宏观调控的基础和能力。我国《物权法》对国有财产的具体保护包括确认国家所有权行使的主体、明确规定国家所有权客体的范围，宣示部分国有财产的专属性原则以保护国有财产。《物权法》确立了对国家出资的企业的管理体制，即分别由国务院和地方人民政府依法代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。第53条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第54条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

二、集体所有权（一）集体所有权的概念和特征集体所有制经济是我国公有制经济的重要组成部分，反映在物权法上就是集体所有权。集体所有权是指集体组织成员对集体财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体所有权的特征:1.集体所有权的主体。

2.集体所有权的客体。

3.集体所有权的内容。第59条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第60条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

（二）集体所有权的行使我国《宪法》第17条规定:“集体经济组织在遵守有关法律的前提下，有独立进行经济活动的自主权。”（三）集体所有权的保护集体所有的财产，是我国社会主义公共财产的重要组成部分，受国家法律的保护。我国《宪法》规定，社会主义公共财产神圣不可侵犯，其中包括集体所有的财产。根据《宪法》规定的原则，我国《物权法》第63条明确规定，集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。第63条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。三、私人所有权（一）私人所有权的概念所谓私人所有权，就是指公民个人依法对其所有的动产或者不动产享有的权利，以及私人投资者投资到各类企业中所依法享有的出资人的权益。（二）对私人所有权的保护我国《宪法》规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《物权法》按照宪法的规定，根据宪法扩大私有财产保护范围的精神，进一步强化了对公民私有财产的保护。第64条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第65条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第66条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

四、其他主体所有权

社会团体所有权是指各类社会团体对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，社会团体种类很多，包括人民群众团体、社会公益团体、文艺团体、学术研究团体、宗教团体等。第三节业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四管理权五业主大会和业主委员会

一、业主的建筑物区分所有权的概念

《物权法》第70条定义:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

》法释[2009]7号（以下简称解释）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号二、专有权一、专有权的概念专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。二、客体即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够登记成为分别所有权客体的部分。（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。《解释》第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

三、专有所有权人的权利和义务1、权利2、义务：（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？业主是否可以

将住宅改为经营性用房？《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三、如何确定有利害关系业主的范围。《解释》第10、11条一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第三节共有权

一、共有权的概念所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？二、共有权的客体1.绿地。①合同明确约定归个人所有的属于个人所有②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有③其余的一律归全体业主共有2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。

5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。《解释》第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。三、共有所有权人的权利、义务《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”（1）权利：使用权、收益权、修缮改良权

共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（2）义务：1、分担共同费用和负担共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。

2、合理注意义务

3、合理使用《解释》第4条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。案例：陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。那么，陈小姐所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。四、车位车库的归属

所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。物权法第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

《解释》第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。四、管理权一、管理权的概念根据《物权法》第70条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。二、业主：

《解释》第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。三、业主大会（一）业主大会的概念《物权法》第75条规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。（二）业主大会的职权业主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管理业主共同事务和共有财产的各种权利。业主大会作为全体业主的最高权力机构，作为代表业主行使对共有财产权利的机构，其职权主要是在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订共同规则。

四、业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。

《物业管理条例》对业主委员会的职权进行了规定。通常业主委员会的职权主要来自于业主的授予，其主要职责是维护业主的权利。具体来说，包括召集业主大会、报告有关物业管理情况、受业主大会的委托与物业服务企业签订合同、及时了解业主的意见和建议、提出有关物业管理和维修维护的建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督有关财务等的公开等等。五、管理权的内容（1）必须由业主共同决定的事项

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《解释》第8条：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第9条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

（2）业主对于业主大会决议的撤销诉权《物权法》第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《解释》第12条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

（3）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权《物权法》第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

四、物业管理所谓物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括了对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。物业管理机构与业主之间是委托合同关系。（一）业主对于物业服务机构享有的权利:1.自行管理权。2.自主聘任权。3.解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务机构之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务机构。《解释》第8条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持

4.监督权。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。李先生于2008年2月入住了自己位于南市区某小区的物业，但入住后李先生发现，该小区的物业公司所提供的服务与自己想的相差甚远。同时，李先生考虑到自己并未与物业公司签订物业服务合同，并且根本不需要接受物业公司的物业服务，便从2008年4月起即开始拒交物业费。然而到2009年6月，物业公司在多次书面通知而催交未果的情形下，一纸诉状将李先生告上法庭。对此，李先生想了解，物业公司的诉讼主张是否具有法律依据？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李先生即便没有亲自与物业公司签订物业服务合同，而只要该合同是建设单位或业主委员会与业主大会依法与物业公司签订的物业服务合同，便对包括李先生在内的全体业主具有约束力，李先生应当遵守。此外，根据该解释第六条之规定，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，而业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费。（二）物业服务机构的义务1、履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务2、不得违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，（三）物业服务机构的权利1、物业费支付请求权《物业服务司法解释》第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2、物业管理权《物业服务司法解释》第4条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？(ABCD)A．张某无权要求王某拆除广告牌B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？(ABD)A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？(B)A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板B.因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋第四章共有一、共有的概念和特征二、按份共有三、共同共有四、因共有财产而产生的共同债务五、准共有六、共有财产的分割一、共有的概念和特征

共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。《物权法》第93条规定:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有的法律特征是:1.共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人。2.共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原则。3.我国民法通则确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。

二、按份共有（一）按份共有的概念

按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。（二）按份共有与其份额的法律推定1、按份共有的推定《物权法》第103条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2、对按份共有份额的推定《物权法》第104条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（三）内部关系1、对共有物的占有、使用、收益收益：份额》出资额》等额2、管理（1）保存行为，各个共有人可为之（2）改良行为，通说认为需一半以上份额共有人同意（3）重大修缮行为，三分之二以上份额共有人同意（物权法97条）（4）管理费用负担对外连带责任，内部份额比例分担（物权法98条）甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70％份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为:(A)A．无须经任何人同意

B．须经乙、丙、丁一致同意

C．须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意

D．须经乙、丙、丁中的两人同意3、处分（1）对整个共有物的处分三分之二以上分为共有人同意；否则为无权处分，属效力待定行为；第三人可依善意取得规则取得所有权，其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。（物权法97条，合同法51条）（2）对应有部分的处分①按份共有人有权自由处分其份额（担保法解释第54条）②其他共有人有优先购买权三、共同共有一、共同共有的概念和特征《物权法》第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”共同共有是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是:1.共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。因此只要共同共有关系存在，共有人就不能主张分割共有财产，只有在共同共有关系消灭后才可以分割，但是在共同关系消灭后共同共有就转变为按份共有。

2.在共同共有中，共有财产不分份额。份额是潜在的共同关系终止时，份额才清楚。

3.在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。

三、共同共有的形式在我国，共同共有的基本形式有四种（一）夫妻共有财产依据我国《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。（二）家庭共有财产家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。（三）法定继承开始到分割完毕（四）合伙经营积累的财产

（二）内部关系1、重大修缮：全体共有人同意（物权法97条）2、处分：全体共有人为之3、夫妻处分共同财产的相互代理权（婚姻法解释17条）夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权：（一）因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

四、因共有财产而产生的共同债务因共有财产而产生的共同债务，就是指因共有的不动产和动产所产生的债权债务关系。通常，此种债务主要包括侵权之债和违约之债。

《物权法》第102条规定:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”五、共有