卓越物业组织架构与管控分析

目录第一部分卓越集团简介第二部分卓越集团组织架构第三部分对卓越集团总、分公司组织机构的分析第四部分卓越物业管理有限公司简介第五部分卓越集团与物业管理公司/顾

问公司权限划分

第一页，共25页。卓越集团是经过国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团公司，正式成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。集团总部位于深圳市福田中心区卓越大厦，2007年，深圳市国土局房地产开发企业年度评审，卓越集团列居深圳行业前四名。实际上，自92年起，卓越集团董事长兼主席李华即分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目。经过十多年的发展，卓越集团已成长为立足深圳，在中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团。第一部分卓越集团简介第二页，共25页。第一部分卓越集团简介截至2008年初，集团已开发房地产面积逾200万平方米，现有总资产近百亿港元。已开发代表性产品包括：卓越商务地产系列、卓越蔚蓝海岸系列，以及卓越城市豪宅系列。其中，卓越商务地产系列是“中国房地产CBD商务地产专业领先品牌”，蔚蓝海岸系列是“中国房地产项目品牌价值TOP10”，均多次荣获各项国际国内大奖。2004年，卓越集团正式启动集团化品牌战略，确立“立足深圳、布局全国，努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏大规划。2007年－2008年，卓越集团更加关注价值，倡导“构建价值的艺术”，致力于为投资者、客户、员工和合作伙伴提供更丰厚的价值回报和更鲜明的品牌个性。第三页，共25页。目前，卓越集团成立了深圳、武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞、杭州等子公司，土地储备超过1200万㎡，已经当之无愧地成为中国领先的综合地产运营商。第一部分卓越集团简介第四页，共25页。第二部分卓越集团组织架构第五页，共25页。第二部分卓越集团组织架构组成主要职责投资管理委员会的常设成员是总裁、副总裁，以及战略发展部、资产管理部、财务部、营销管理部相关负责人、法律秘书（列席）待决策项目相关人员可以参与根据集团的业务领域，选择行业技术专家、市场专家法律专家作为投资委员会的临时成员向董事长负责；分析处理开发项目的信息，通过各种途径取得开发项目并选择发起合作机会；提起开发项目立项、评估，分析开发项目的可行性；向董事会提交开发项目决策建议，组织开发项目谈判，拟定开发项目各种合同及相关文件；跟踪、分析开发项目合同执行情况；处理与合作单位投资关系等集团委员会组成及主要职责——投资委员会第六页，共25页。第二部分卓越集团组织架构财务资金部预算监控会计核算负责公司年度财务预算的编制工作负责对集团公司职能部门的财务监督和预算控制负责对集团公司下属子公司的财务监督和财务副总授权范围内的资本性支出超支的审批负责集团公司职能部门及下属公司的财务预算完成情况的分析工作负责对集团公司职能部门和下属子公司预算考评提出奖惩建议资金管理负责集团公司内、外部一切资金的结算负责定期分析集团公司现金流入、流出及现金收支平衡情况，并对解决资金缺口提出相应的筹资方案负责审核集团公司一切银行信用结算赁单，保证其合法有效负责集团公司对外短期投资（包括股票和债券投资）的管理资本运作进行境内外资本市场研究、资本经营手段及公司改制上市模式研究协助制定并实施资产转让、收购、上市等资产重组方案与合作伙伴的寻找、引进协助选择并配合相关会计师、律师、资产评估师、券商展开工作跟踪业务领域的市场动态，对其经营计划及投资方案提供辅助决策支持负责集团公司的日常会计核算工作负责集团公司各种会计报表、统计报表的准确编制、及时报出负责集团公司的纳税申报工作，负责及时清缴各种税费负责集团公司的应收帐款管理工作负责提出财务分析报告供决策层参考负责下属公司财务主管的委派和会计、财务工作指导负责对外提供财务报告，配合外部审计工作第七页，共25页。第二部分卓越集团组织架构人力资源部人事事务及招聘培训管理集团人力资源发展规划的制定集团总体人事管理政策的制定集团总部高层管理人员和总部职能岗位的招聘辅助董事会招聘区域公司高层领导高级人才库的建立区域公司职能人员的招聘支持及变更审核人事行政事务管理(总部档案管理，劳动合同管理，人员调动以及地区公司中层及职能人员档案及薪酬备案)制定集团人才培训计划培训机构调研培训需求分析集团总部及地区公司中层以上干部的培训实施指导和支持地区公司基层员工的培训计划实施职业发展规划和指导薪酬绩效管理集团总部高层管理人员、地区公司管理委员会成员、地区公司高层的业绩评价和薪酬管理(辅助董事会进行考核)，并有弹劾权力集团总部职能人员业绩考核和薪酬福利管理人才市场薪酬水平跟踪调研参与地区公司薪酬体系的设计，并进行监督第八页，共25页。第二部分卓越集团组织架构营销策划部市场策划销售管理针对公司决定开辟的区域市场或房地产项目所在地，展开市场调研工作

针对既定项目，审核地区公司的市场营销策划方案，媒体策划方案，销售及定价策略，开发新的推广和销售理念等监控各区域销售计划完成情况协调各区域销售进度，保证公司财务目标实现品牌管理对公司品牌建设、项目发展制定规划对广告宣传进行策略指导第九页，共25页。第二部分卓越集团组织架构总裁办法律行政管理流程制度管理计划管理内外协调企业文化为集团总部的投资决策提供法律意见，咨询和文件审核，办理相关法律事务为集团下属的经营单位提供法律服务收集与集团业务相关的法律法规，分析政策动向及影响负责处理集团的知识产权保护事宜处理对外法律纠纷会议安排，记录接待，协调文案起草，分发，归档总部后勤，文秘，车辆管理汇总编制总部行政费用预算，并进行预算控制，办公用品采购、保管、分发实物形态资产的管理，分级管理、对口汇总各项决议的执行情况的跟踪和督促负责地区公司业务信息在集团的流转协调负责内部报刊的编写和公司网页的及时更新负责公司企业文化塑造行政规章制度的制定组织各种流程制度的汇总和汇编对集团与地区公司的组织结构和主要流程定期进行评估，提出调整方案建议负责审核地区公司的年度计划，组织制定公司的年度经营计划及年度经营计划的分解工作对各地区公司业务信息汇总、编制负责组织实施计划评估和调整工作IT管理负责总部网络系统的建立、运转和维护第十页，共25页。第二部分卓越集团组织架构负责对集团公司各职能部门的财务与经营活动的审计负责下属子公司经营者的离任、调任审计负责对集团公司与子公司内控制度执行情况的审计负责参与重大投资项目的审计与监督工作负责董事长或总裁交待的其它审计工作负责配合与协助外部审计监察部门对集团公司的审计工作负责配合与协助外部审计监察部门对下属子公司的审计工作负责协调公司与外部有关审计监察部门的关系审计部内部审计外部审计第十一页，共25页。卓越集团1级地区公司2级地区公司卓越目前阶段发展成熟期发展过渡期项目公司1项目公司2卓越集团1级地区公司2级地区公司项目公司1项目公司2卓越集团地区公司1地区公司2其它业务公司其它业务公司其它业务公司阶段调整：根据集团战略将各地区公司分级定位，由集团统一进行管理，并以1级地区公司为核心积极拓展周边区域，同时集团向其他未拓展核心区域进行拓展成熟条件：集团管控成熟，1级地区公司发展成熟，成为区域中心，综合管理项目公司和周边2级地区公司1级地区公司面临问题：各地区公司定位不明，管控不明第三部分对卓越集团总、分公司组织

机构的分析第十二页，共25页。1级地区公司备注：1级地区公司成立初期，由于项目运作相对集中，可考虑将设计管理部和工程管理部职能统一为工程技术部、财务部和工程造价部职能统一为财务资金部、营销部和客户关系部统一为营销部作为过渡时期的组织结构，以节约管理成本，提高沟通效率项目发展部设计管理部工程管理部财务部工程造价部营销部客户关系部行政人事部营销部财务预算部工程技术部发展初期发展标准期1级地区公司与之对应的组织设计第三部分对卓越集团总、分公司组织

机构的分析第十三页，共25页。2级地区公司工程设计部成本控制部营销部行政综合部备注：2级地区公司设立的出发点主要基于：1、综合考虑集团区域发展战略对各地区的不同定位，是作为长远战略型发展地区和还是投机策略型发展地区，需要采取不同的组织结构和管理模式；2、2级地区公司距离区域核心地区距离较远，地区差异较大，按照项目部管理模式难度较大，需要配备较为完备和相对独立的业务团队3、组织配置以业务操作型为主，项目拓展事务视阶段不同由集团或区域核心地区相应部门具体负责执行2级地区公司与之对应的组织设计第三部分对卓越集团总、分公司组织

机构的分析第十四页，共25页。2级地区公司/项目部业务配合关系卓越房地产战略发展部财务资金部营销管理部人力资源部审计部技术管理部成本控制部资产管理部总裁办1级地区公司项目发展部设计管理部工程管理部财务部工程造价部营销部客户关系部行政人事部客户关系部最后形成的卓越房地产集团标准管理组织结构第三部分对卓越集团总、分公司组织

机构的分析第十五页，共25页。项目公司/项目部卓越战略发展部财务资金部营销管理部人力资源部审计部技术管理部工程造价部资产管理部总裁办1级地区公司项目发展部设计管理部工程管理部财务部工程造价部营销部客户关系部行政人事部卓越战略发展部财务资金部营销管理部人力资源部审计部技术管理部工程造价部资产管理部总裁办2级地区公司工程设计部成本控制部营销部行政综合部客户关系部客户关系部采购部采购部当前，卓越应对现有组织架构进行适度调整，形成对地区公司的有效管控，同时为下阶段发展培养能力第十六页，共25页。待1级地区公司发展成熟，通过1级地区公司对2级地区公司形成业务上的管控1级地区公司项目发展部*设计管理部工程管理部财务部工程造价部营销部客户关系部行政人事部2级地区公司工程技术部成本控制部营销部行政综合部**备注：*1级地区公司主管区域（包括2级地区公司所在地区）土地信息获取、项目拓展职能统一由项目发展部履行；**2级地区公司行政综合部行使项目报批报建职能第十七页，共25页。深圳市卓越物业管理有限公司系卓越集团全资子公司，1999年成立，注册资金3000万，系国家物业管理一级资质企业。公司下属盛恒达机电公司、盛恒达电梯公司、卓越高端清洁公司、卓越商务服务公司等。目前管理面积已超过1100万平方米，员工3000多人，其中中高级管理人员、技术人员超过350名；公司业务已在北京、上海、武汉、长沙、青岛、杭州、广州、东莞、惠州、成都、福州等地成立分支机构，实施立足深圳，布局全国的战略规划。公司主要从事CBD高端写字楼、高新科技项目、高端住宅、大型高尚人文社区、政府公建项目、会所经营的物业管理与服务以及物业咨询顾问、物业租赁、资产管理、机电、电梯设备安装维保等业务。第四部分卓越物业管理有限公司简介第十八页，共25页。2007年，卓越物业正式成为深圳第一家加入国际金钥匙物业联盟的物业服务企业，标志着卓越商务写字楼金钥匙一站式服务正式启动。2008年，国内首个金钥匙物业联盟学院落户卓越物业。金钥匙为客户排忧解难，“尽管不是无所不能，但是一定竭尽所能”，秉持金钥匙服务团队先进的服务理念，带来更多国际化、个性化的“满意加惊喜”式服务。卓越物业以卓越的服务赢得业界的认可，2010荣登中指数“中国物业服务百强企业服务质量TOP10”，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”、“2010年中国物业服务百强企业”以及“2010年中国特色物业服务领先企业（高端商用物业）”等称号，并成为2010年中国物业管理卓越服务指数研究首家签约样本企业。第四部分卓越物业管理有限公司简介第十九页，共25页。卓越物业针对不同类型的物业为其量身订制管理模式，提供专业化、规范化、科学化及具有前瞻性的物业管理一体化服务，追求客户需求和办公、生活环境美化的协调统一。卓越物业致力于与国际全面接轨，努力成为符合世界一流客户需求的长期合作伙伴，做中国领先的不动产服务运营商。第四部分卓越物业管理有限公司简介第二十页，共25页。第五部分卓越集团与物业管理公

司/顾问公司权限划分参与制定本单元战略目标根据本单元战略发展目标在集团指导下制定主要战略措施，报集团审批制定和执行战略计划，受集团监控集团战略发展部设计集团总体战略体系，并在此框架下制定物业公司/顾问公司的战略目标指导物业公司/顾问制定主要战略措施和战略实施计划监控房地产公司战略计划执行情况，确保其经营活动不偏离战略方向战略性投资活动，如进入新的细分市场，尝试新的业务模式等需报集团审批审批物业管理公司/顾问重大投资决策物业管理公司/顾问公司战略管理投资决策集团第二十一页，共25页。第五部分卓越集团与物业管理公

司/顾问公司权限划分执行集团的计划管理制度并接受集团的监督在集团指导下编制本单元年度计划，并分解出半年、季度工作计划执行工作计划集团制定计划管理制度并监督实施指导和审核房地产公司编制年度、半年工作计划监督房地产公司年度工作、半年计划完成情况在集团指导下制定本单元人力资源规划和各类人力资源管理制度，包括绩效考核和薪酬管理制度实施本单元除总经理、副总经理、财务经理以外的管理人员及员工的招聘和任免工作集团指导物业管理公司/顾问公司制定各类人力资源管理制度集团实施物业管理公司/顾问公司总经理、副总经理、财务经理岗位的招聘和任免和考核工作物业管理公司/顾问公司经营计划人力资源集团第二十二页，共25页。第五部分卓越集团与物业管理公

司/顾问公司权限划分执行集团制定的财务制度制定和调整本单元财务预算，报集团审批在集团指导下进行财务决算并报集团审批在国家有关法律法规内，服从集团财务中心统一的资金调配签署预算之外的