苏州市20186月份市场月报完整版

宏观市场本月关注、宏观经济、推盘汇总土地市场商品房市场、商品住宅市场、排行榜整体市场土地供应与成交目录｜CONTACT区域市场各区域成交表现第一页，共36页。宏观市场PART1第二页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注全国二手房量增价稳刚需入市一二手房价格严重倒挂近几月以来，全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象，这与不少城市的新房市场形成了对比，一、二手房价倒挂也成了普遍现象。据某网监测数据显示，从北京（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、上海（楼盘）、苏州（楼盘）这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看，今年3月份以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5．8万多套二手房，环比4月份增长约17％，并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场最好的时候，这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。对此，某市场研究院院长业内人士认为，去年北京“3·17新政”出台后，许多城市先后跟进，这对各城的市场需求形成了很大压制，这其中既有投机需求，也有自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被彻底抑制，但自住需求却在现实的要求下开始重新入市，尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言，春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。业内人士认为，新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响，因为一、二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机，但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下，两个市场是可以区隔发展的，并不是需要完全统一。CRIC点评：在政策的干预下，二手房市场的回温幅度有限，恢复正常交易水平后，市场难有继续上升的空间，即使央行再次降准释放流动性，在定向的情况下，全国二手房市场也不会受到大的影响。第三页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注县域经济100强成果发布前五苏州占三席赛迪顾问近日发布“2018年中国县域经济100强研究成果”显示，百强县总体发展水平较高，人均GDP为10.6万元，实体经济是县域发展的主要动力，百强县第二产业增加值4.9万亿元，占比53.8%。同时，百强县消费需求旺盛，人均社会消费品零售总额为3.4万元，高出全国平均水平30.8%。当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。赛迪顾问相关负责人表示，“实现高质量发展，推动新旧动能转换，建设现代化经济体系，实施乡村振兴战略，基础在县域，难点在县域，活力也在县域。”从分布上，百强县呈现区域不均、东部占优的特点。百强县东部地区占74席，中部地区占16席、西部地区占8席，东北地区有2席。与2017年相比，东部地区席位减少2位，中部地区和东北地区各增1席。中部地区和东北地区振兴发展初现成效。同时，强省强县，江苏领先。在百强县前10名中，江苏省占6席，并包揽前4位。江苏、浙江、山东三省表现抢眼，分别占25席、22席和19席。黑龙江、吉林、山西、甘肃、青海、宁夏、云南等省份的县域均无缘百强。CRIC点评：我国区域经济的发展现状依然是以投资作为主要内生动力，但在经济新形势下，积极刺激域内消费才是百强县实现长足发展的基础第四页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注多个地区加强商品房预售资金管理降低房企杠杆率日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》（简称《办法》），对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外，近期，石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。《办法》规定，自2018年7月15日起3年内，珠海市要求房企在商品房预售交易过程中，不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由建设行政主管部门责令期限改正；情节严重或逾期仍不改正的，建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。《办法》明确，房企在申请商品房预售许可证前，应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款，必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金，不得支付现金。CRIC点评：加强预售资金管理，可以在一定程度上降低房企杠杆率，房企发展更为稳健，可有效防范烂尾工程，保护购房者利益，防止房地产金融诈骗事件。第五页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注苏州公积金政策重大调整苏州市住房公积金管理中心副主任、新闻发言人朱建明表示，缴存基数应按职工本人2017年度月平均工资收入(工资总额)核定，各地缴存基数最高不得超过苏州市2017年度职工月平均工资的3倍,即21900元，同时不得低于当地社保最低缴费基数。据了解，今年的调整业务办理期限控制在2个半月内完成。新的基数将从7月开始执行，单位调整时间较晚，造成少缴的，应在办理年度调整时一并补缴。在年度调整期结束后，仍未调整的，其职工缴存基数低于当地社保最低缴费基数的，由苏州市公积金中心统一调整至当地社保最低缴费基数，2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期(2018年4月份到期)后，继续延长执行期至2020年4月30日，延长期内，新设立的单位(自文件发布日，即6月28日后，来到公积金中心办理公积金账户设置的单位)办理住房公积金缴存登记，可在5%至12%区间内自主确定住房公积金缴存比例。相比原来的8%-12%的区间，下限降低了3个百分点，与此同时，新规规定，期满后，缴存比例低于8%的,各单位应主动申请恢复至由8%至12%的缴存比例区间内。CRIC点评：住房公积金基数提高将是长期行为，每年都会适当提高。对于没买房的人，期望公积金提高，是很自然的现象，但对大部分人来说，还是要根据自己和单位情况进行缴纳，所以其对市民贷款购房并不会造成太大影响。第六页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注徐州连夜出台楼市新政限售不限购6月5日，江苏省徐州市出台了楼市调控新政。与其他城市不同的是，徐州市此次楼市调控是限售不限购，要求从6月10日开始，商品房领证至少满2年才能上市交易。根据徐州市政府办公室发布的《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》，已领预售许可和现房备案的商品住房，房企必须在10日内一次性公开全部房源，不得分批次销售。CRIC点评：对于徐州来说，此次落实了限售政策，或者说限制交易政策，充分体现了对炒房需求的管控。第七页，共36页。PART

1宏观市场/本月关注深圳楼市新政：未来政策性住房将达60%深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿（简称《意见》），明确表示深圳将构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，通过市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类，以满足不同人群的居住需求。同时探索建立先租后售、以租抵购制度，实施租售并举。据悉，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在此背景下，自今年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。可租可售的政策性商品房则包括人才住房、安居型商品房。《意见》指出，人才住房将占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。同样占供应总量20%左右的安居型商品房，建筑面积小于70平方米为主，将以同地段市场商品住房租金、售价的50%定价。CRIC点评：优化市场商品住房供应户型结构,加大中小户型普通商品住房供应，目的是正确引导居民住房消费观念,保障合理自住需求,抑制投资投机性行为第八页，共36页。PART

1宏观市场/宏观经济GDP—整体经济保持稳定苏州宏观经济2017年苏州全市全年实现地区生产总值（GDP）17319.51亿元，同比增长7%。规模以上工业总产值3.2万亿元，比上年增长10.4%。全市规模以上工业利税、利润分别增长18%和25%。实现一般公共预算收入1908.1亿元，增长10.3%。全年完成进出口总额3130亿美元，比上年增长14.3%，其中出口1845.7亿美元，增长12.6%，各月累计增速呈现逐渐上升态势。实际使用外资60.6亿美元。完成全社会固定资产投资5600亿元，服务业投资占到64.4%，民间投资占到60.7%。社会消费品零售总额5430亿元，比上年增长10%。第九页，共36页。PART

1宏观市场/宏观经济房地产投资环境—18年以来开发投资增速放缓，整体销售形势不稳，房屋销售同比增幅下跌第十页，共36页。PART

1宏观市场/宏观经济房地产投资环境—房地产施工面积同比增速回升，住宅竣工面积同比增速下降，市场信心回落第十一页，共36页。PART

1宏观市场/推盘汇总时间项目名称推案信息CRIC点评6.1朗诗太湖绿郡加推精装高层36#，建筑面积96㎡（194套）、127㎡（66套），均价17000元－18000/㎡，去化率77%关键字：价格、区位6.7绿地江南华府加推4栋毛坯多层37#、38#、45#、46#，建筑面积135㎡（60套）、156㎡（6套）、174（22套）、180㎡（2套），均价15500元/㎡，去化率97%关键字：价格、区位6.8招商公园1872加推精装小高层18#，145㎡（56套），整体均价18000-20000元/㎡，去化率100%关键字：区位、价格6.9白塘壹号加推4栋（60套）毛坯多层65#、72#、76#、80#，4栋（296套）精装高层77#、81#、84#、86#，多层35000元/㎡、高层35100元/㎡，去化率58%关键字：价格、区位6.9泰禾金尊府加推2栋精装高层1#、3#，建筑面积140㎡（60套）、160㎡（64套），均价28000-29000元/㎡，去化率40%关键字：价格、产品6.9吴越锦源加推1栋精装高层16#，建筑面积139㎡（27套）、164㎡（27套），均价21000-22000元/㎡，去化率65%关键字：价格第十二页，共36页。PART

1宏观市场/推盘汇总时间项目名称推案信息CRIC点评6.15中粮祥云国际毛坯洋房16#20#22#，小高层33#，高层32#，洋房面积112-162平（54套），小高层面积87-116平（135套），高层面积106平、137平（75套），洋房均价21400元/平，小高层17218元/平，高层17500元/平，去化率100%关键字：价格、6.15荷澜庭加推叠加及联排别墅，叠加建筑面积122-165平76套，联排建筑面积280-380平69套，叠加别墅40123元/平，联排别墅36100元/平，去化率95%关键字：价格6.17中旅水泊堂前加推6栋毛坯多层20、21、28、29、30、31#，建筑面积48㎡（14套），63㎡（45套），72㎡（17套），80㎡（31套），85㎡（241套），均价14200元/㎡，去化率100%关键字：价格、资源6.17新城十里锦绣推出2栋毛坯小高层13、14#，建筑面积114㎡（42套），126㎡（28套），均价10400元/㎡，去化率57%关键字：价格6.17万科公园里推出1栋毛坯多层酒店式公寓1#，建筑面积20㎡（28套），36㎡（225套），40㎡（29套），60㎡（7套），均价10000-13000元/㎡，去化率97%关键字：价格6.22融创枫丹壹号毛坯小高层30#、31#、33#、35#，建筑面积115㎡（9套），125㎡（82套），142㎡（54套），177㎡（7套），其他面积6套，均价20650元/㎡，去化100%关键字：价格、区位第十三页，共36页。PART

1宏观市场/推盘汇总时间项目名称推案信息CRIC点评6.22北极星尚雅苑加推精装高层11#、15#、16#、17#；精装小高层1#、2#、3#、6#、7#、8#、12#，高层均价18185元/㎡，小高层22820元/㎡，去化率97%关键字：价格、区位6.23华润凯旋门精装高层6#，精装超高层3#、4#、5#、9#，建筑面积96㎡（132套），108㎡（175套），120㎡（107套），146㎡（198套），均价16000元/㎡，去化率84%关键字：价格、区位6.23星港湾壹号加推精装高层25#、26#、30#、31#、34#，精装小高层21#、22#、23#，建筑面积114㎡（197套），127㎡（288套），138㎡（108套），均价25000元/㎡，去化率67%关键字：价格、资源6.27云栖麓本次推出1#2#5#6#共4幢精装高层房源，建筑面积95㎡（104套）、120㎡（104套）、137㎡（40套）、148㎡（4套），均价25028元/㎡，去化率90%关键字：价格6.27和昌紫竹云山墅本次开盘推出13栋叠加别墅，建筑面积103-117㎡，均价14000元/㎡，去化率89%关键字：价格、资源6.29合景泰富未名园映月台本次开盘推出5栋精装洋房，房源位于67、70、72、73、74#，建筑面积85㎡（149套），110㎡（36套），其他面积7套，均价15500-16200元/㎡，去化率83%关键字：价格、资源6.29太湖新城天玺本次开盘推出4栋叠墅，房源位于2、3、4、6#，2栋精装小高层10、11#，叠墅建筑面积121㎡（22套），130㎡（22套），小高层建筑面积91㎡（102套），100㎡（102套），均价13500元/㎡，去化率97%关键字：价格、第十四页，共36页。整体市场PART2第十五页，共36页。PART

2整体市场/商品房市场6月整体市场供应量大幅上升，成交量小幅上扬，整体市场量升价升。本月商品房市场供应面积81.95万m2，环比上升86.08%；成交面积88.33万m2，环比上涨24.67%，成交均价19627元/m2，环比上升1.29%。6月供应量大幅上升，部分新盘领先预售房源入市，整体成交量小幅上扬，主力成交集中在双吴区域，“一字头”项目签约量较大。第十六页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月住宅市场供求价均有所上升，部分纯新盘入市。本月商品住宅市场新增供应面积78.5万m2，环比上升116.21%；成交面积73.27万m2，环比上升35.52%，成交均价20141元/m2，环比下降1.45%，本月住宅市场供应量集中在吴中及吴江区域，项目为北极星尚雅苑、华润金悦湾、华润凯旋门等项目，主力成交项目为绿地江南华府、建发独墅湾、华润凯旋门等项目。第十七页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月商品住宅存量783.7万方，本月供大于求，市场存量较上月相比增加5.2万方左右，去存周期13.1个月，6月市场成交量较为火热，市场整体推盘量较大。本月供大于求，商品住宅市场存量783.7万方，去存周期在13.1个月。第十八页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月商品住宅市场新增供应吴江区占比52%，份额最大；其次是吴中区27%、新区10%，园区6%，相城区4%，姑苏区1%。本月商品住宅市场成交吴江区占比42%，份额最大；其次是吴中区25%、相城区11％、新区10%、园区8％和姑苏区4%本月商品住宅市场成交均价姑苏区为35149元/m2，价格最高；其次是园区、新区、相城区、吴中区和吴江区。本月吴江区分别位列供应榜和成交榜第一位，姑苏区位于价格位于各区第一第十九页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月商品住宅市场成交物业结构与上月相比，公寓占比小幅下降，别墅占比略有上升。但是整体成交量上涨幅度较大，本月公寓成交面积较上月环比上升32.28%，别墅成交面积较上月相比环比上涨51.24％。本月别墅市场成交占比19%，市场份额上升。物业类型本月成交面积（万m2）本月面积配比上月成交面积（万m2）本月环比增幅公寓59.2581%44.7932.28%别墅14.0219%9.2751.24%合计73.27100%54.0635.51%本月公寓市场成交占比达81%，别墅占比较小。第二十页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月公寓市场成交面积段集中在120-144m2，别墅市场200㎡以下面积段为成交主力本月公寓市场成交面积段结构与上月相比，90㎡以下和120-144㎡面积段产品区间比例有所下降，其余部分面积段区间占比较上月相比均有不同程度上升。本月别墅市场成交面积段结构与上月相比，200-800区间占比有所下降，其余面积段区间占比较上月相比均有不同程度上升。第二十一页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月高端住宅市场成交面积16.85万方，成交均价为31483元/m2，市场份额35.94%，较上月上升。主要成交的高端项目有路劲澜山澜、仁恒公园世纪等。本月高端住宅市场成交量上涨、市场份额占比下降，成交均价略微走低。第二十二页，共36页。PART

2整体市场/商品住宅市场本月公寓以及别墅各自月度成交量排行榜。公寓成交面积排名TOP10排名项目名称区域成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1绿地江南华府吴江区25241202137032华润凯旋门吴江区21871156160123碧桂园时代城吴江区1719114397014三千邑吴江区17014177164575南山维拉吴中区16704165145186华润悦府东吴江区15539144133017融创枫丹壹号吴江区15434119192758梅香雅舍吴中区13485121129629仁恒公园世纪姑苏区133001003523910路劲澜山澜园区130618630915别墅成交面积排名TOP10排名项目名称区域成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1建发独墅湾吴中区23107114245442碧桂园十里江南吴江区11891105180613中粮本源吴江区885859190874中航·樾园吴中区815656243735世茂铜雀台园区728819364576苏州桃花源园区710110365637首开常青藤吴中区466015249248万科遇见山新区459323227169世茂石湖湾吴中区4406192736410泉山39°新区39182320721第二十三页，共36页。土地市场PART3第二十四页，共36页。PART

3土地市场/供求走势6月经营性用地新增供应13宗，其中2宗商办，9宗纯住宅和2宗商住用地。6月经营性用地成交7宗，其中5宗纯住宅，1宗商住和1宗商办用地。第二十五页，共36页。PART

3土地市场/供应列表地块编号位置面积（㎡）用途出让年限容积率起报总价（万元）起报楼面价（元/㎡）WJ-J-2018-024号桃源镇原华强物流地块69921.08纯住宅;701.8421833352苏地2018-WG-8号吴中区文溪路北侧、友新路西侧73522.1纯住宅;702.120071513000苏地2018-WG-9号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧44983.1纯住宅;702.2969849800苏地2018-WG-10号相城区元和街道文灵路东、安元路北95502商住;40、702.231515715000苏地2018-WG-11号相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南86441商住;40、702.228145214800苏地2018-WG-12号相城区澄阳街道康元路北、澄月路西44108纯住宅;70211027012500苏地2018-WG-13号相城区高铁新城相城大道东、南天成路北15320商办;403128692800苏地2018-WG-14号高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东75232.2纯住宅;701.0520933426500苏地2018-WG-15号高新区狮山街道塔园路东、灵岩街北29563.8/10525.9纯住宅;702.2/1.216532621285苏地2018-WG-16号高新区狮山街道玉山路南、运河路西29927.9纯住宅;70214964025000第二十六页，共36页。PART

3土地市场/供应列表地块编号位置面积（㎡）用途出让年限容积率起报总价（万元）起报楼面价（元/㎡）苏地2018-WG-17号高新区枫桥街道莲花峰路北、规划区间路东69091纯住宅;701.310625511830苏地2018-WG-18号高新区通安镇真山路东南、正荣住宅项目东北地块9177.9纯住宅;701.65143869500苏地2018-WG-19号高新区镇湖街道马舍山东、北太湖大道南32121.2商办;400.2757826667第二十七页，共36页。PART

3土地市场/成交列表地块编号位置面积（㎡）用途出让年限容积率成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）开发商WJ-J-2018-017太湖新城（松陵镇）胜信路南侧行船河路西侧3986.16商办;401.68881393吴江城建WJ-J-2018-018吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东大道交叉口西北侧69388.95纯住宅;70214697810591联发WJ-J-2018-019吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东北路交叉口东北侧65476.32纯住宅;7021233979423金科WJ-J-2018-020汾湖高新区（黎里镇）老物流中心33578.22纯住宅;701.5449568926龙光WJ-J-2018-021平望镇新百盛路东混水路北侧64584纯住宅;701.65704386610中骏WJ-J-2018-022平望镇新百盛路东混水路南侧38385纯住宅;701.5433757533平望城建苏园土挂（2018）02苏惠路北、星海街东14892/7926商住;40、50、706.0-7.0/11.0-12.01115205594万科第二十八页，共36页。区域市场PART4第二十九页，共36页。PART

4区域市场/姑苏区公寓排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1仁恒公园世纪13300.24100352392海胥澜庭6922.0451366523苏州世茂广场2708.6323319404姑苏院子1806.5614363755姑苏金茂府1793.5931164别墅排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1融创石湖桃花源1017.743402622姑苏院子948.117414773当代苏洲府513.173358284绿都姑苏雅集294.532342085桃坞小筑219.81124562本月姑苏区北园府新增房源，成交集中在仁恒公园世纪和海胥澜庭，120-144㎡面积段占比最大。第三十页，共36页。PART

4区域市场/工业园区公寓排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1路劲澜山澜13061.3686309152白塘壹号7582.6958357333建屋天著5296.0260258074中锐星奕湾4896.9838256735铂悦犀湖3992.372438512别墅排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1世茂铜雀台7287.5919364572苏州桃花源7100.610365633铂悦犀湖3364.9512349024万科大家3298.7211341635华谊兄弟艺术家村85.97136042本月园区新增房源白塘壹号，成交集中在路劲澜山澜，白塘壹号，主力面积区间为120-144㎡。第三十一页，共36页。PART

4区域市场/吴中区公寓排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1南山维拉16703.56165145182梅香雅舍13484.87121129623华丽家族太湖汇景12744.99130134374保利观湖国际7586.868252395融创苏州壹号院6259.434424502别墅排名项目名称成交面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）1建发独墅湾23106.91114245442中航·樾园8155.5256243733首开常青藤4659.815249244世茂石湖湾4406.1319273645胥江一号3584.1