温州市某别墅项目可行性报告

摘要为了能将以往所学专业知识加以实践整合，真正掌握房地产开发的整个过程，本次我们小组的毕业论文课题确定为“*******别墅可行性研究与营销策划”，并以小组分工合作的形式共同完成。本文站在开发商的角度，完成对项目整个过程包括前期市场调查直至营销策划的开发。本文包括六大部分，即项目概况、市场调查、财务分析、风险分析、营销策划，研究结论以及建议。市场调查是基础，本文从项目的市调工作着手，通过对整个相关市场包括本地块情况、竞争项目、消费者状况、温州房地产市场及相关规划、政策、法规的调查，并加以分析，在此基础上对其设计方案、经济可行性、融资方案、开发风险进行分析、评价，最后根据项目实际结合时下各房开的实际操盘情况，确定本案营销策划方案。目录摘要……………..1目录……………..2项目概况…………………..31.1项目建设背景……………..31.2项目简介………………......4市场调查以及分析………………………...72.1调查目的…………………..72.2温州别墅市场供求情况以及存在问题…………………..72.3本项目产品定位…………132.4该项目区域经济环境…………….………15财务评价………………......193.1投资估算………….………193.2资金筹措……………….....213.3经济效益分析…………………...……….23风险评价………………....274.1.政治风险………….....…...27谨4.2割股政策风险急………………烘………………浴………………纷………………笨…如...古……………描27列4.3语泉市场风险握………………婚………………蓄………………乒………………秒…洽...卷……………淘29巧4.4愧茎财务风险由………………聚………………璃………………夕………………拴…………昆.....糠…泪..33机营销策划浓………………批………………逮………………牧………………当……扬......尾......叹......扎.37窃5.肆1享物业概述叼………………倚………………桐………………在………………陷……电…喂..捆......脸......觉..37挥5.质2理项目定位巧………………叙………………阻………………鸭………………着…竞..碌……忠......抚......请..37豆5.馒3旅项椒目你SWO碗T乞分析山………………没………………飞………………忽………笛...屯………………论38棕5.蔑4病销售策略冠………………各………………弱………………窑………………第………………俘…棒40咱5.浆5屈结束语新………………宾………………中………………猴………………漂……星...加……………信42遇研究结论以及洽建议谦………………写………………扒………………芽………………零……市....43谨参考文献红………………巾………………奉………………雄………………铺………………惩…俊.铲……声.恐…蕉44关附录（问卷调本查）筛………………殿………………腿………………裹………………纠………………姻..45项目概况腰1.蚊1湖项目建设背景露本项目才是钉*根*伪财震团遍200律4笑年衔6岂月甜1意6盟日成立以来运赵行的第一个项翁目，也是公司层目前唯一成形危的项目。划（惭*宜*丈财团全据称顷*膝*肯财团控股有限搅公司，良是由温州九家华实力雄厚且在柜各自所属行业滴领域处于龙头鞠地位的民营企魄业共同出资、馅发起设立的一投家旨在积极探鼠索中国民营经转济全新发展和呀经营模式的财乡团性控股企业幼，也是全国首融家无地域限制券的正式系以戒“毅财裕团个”茂命名的控股有素限公司，该财接团的注册资金看为留1堵亿祸458识0投万元。）征2004池年艇11茫月悦8停日，贡**渴财团以走15.333溉3轰亿元的夺标价指拿下售位于播温州缎市中心凝江滨路扭的霜*免*施一块罕有的面俱积百亩以上的蛾大型地块害，比柔7.7犹亿元的招标起差始价高出近舌1梢倍，刷新了温梳州国有土地出童让的成交价记素录。的与此同时温州己市政府改自彼198晌8牙进行第一轮城饭市改建工程以笋来一直致力于幅通过旧城改建和来改变温州市洽区的市容市貌忌、缓解城市交而通、改善居民返居住条件和提愉高环境质量，叛但是在江滨西俗路眨*族*循及附近地段内碍，由于该厂长贯期闲置，加之蚁周围是原温州想水产交易市场秧所在地，长期猫有摊贩在此设海摊，搭建违章绒房屋，已成为派市民交通生活唐的瓶颈，该地表段房屋破旧，器多数住宅没有倾卫生设施，建疯筑密度稠密，奔存在很大火灾好隐患。因此此洞地要求改建的滋呼声很高，于束是市政府顺应现民心，将此地众段拍卖用与开汉发，希望能通吐过竞标单位的蚁开发改善当地挑环境，促进市蜻容市貌提高居魂民居住生活质与量，促进现代授化新温州建设乎。挎近几年来现温州房地产肤市场飞速发展旧，随之而来的帖房价也节节攀巾升，但是突显板出来的问题仍琴然还是很严峻莲，辟如房子非高价不高质，来尤其最近几年崭房产质量都不露理想，桂在纱温州扣这样一个民营虏企业高度发达地的地区却没有骄适合企业家等率成功人士居住睛的高档住宅，絮这无疑是市场渡留下的一段空划白。启作为公司成立仍以来的第一个愧大型项目，财茫团决定算在此建造温的州仪“季第一样板工醉程攀”亡，打造温州高暮标准甜的摩“绳城市客蚊厅腹”瞧。希望通过该脚地块开发定位引来填补市中心厚高档住宅的空给白，同时也是李为权*臭*判集团打造全市酸乃至全国品牌慨社区的一次全播新的尝试。谜1.即2浴项目简介竞表溪1.1稳泪疫项目基本资料父项目名称浑*****锋*姑别墅启开发商趴*哲*驼温州房地产有党限公司瑞发展商袍*锯*欺财团控股有限冠公司朝项目地址伶温节州杨*铅*侨地块众项目性质秆商业和住房价物业类型杆住宅，商业房甲地产，雹共惭69澡2远户幅项目规模匙占絮地筒7333昆7影㎡，建设用地律面房积穷7155劝3匹㎡装，序17428赖1阅㎡建筑面积语总容积率悬2.38店总建筑密度璃19.7%戚项目层数祖西侧层架数晒≤役30桑数东侧层窑数种≤石2葡7歪以及裙楼堵1寿0娱幢码高层和小高层贤错落布置，户猫户可看江景重配套设施旺西侧地下停系车扇51柿9闻辆，东侧地下昌停辟车孕34猛4论辆，地上停号车偿4座3户辆稿绿化率采55%蹦1.2.馅1遍项目其他介绍榆该项目发展商持为温*裹*磁财团控股有限井公司，并由鄙*势*楚温州房地产有桑限公司开发。哪项目所在地为殃温薄州颈*剩*希地块讲，牢众东靠南亚都市固花园，西临原突水产城安置房渗，北倚江滨路热，毗邻江心屿钩，南望即将竣顶工的欧洲城，供也与东门步行伪街相邻，该项烟目目前已经进仇入施工阶段。捡经估算，项目华总投勒资败292809蚀.18774海浓万元井。灭能1.2.斑2络资金来源象本项目建设资谜金主要筹由雪*络*哈财务团年9软位股东自筹以磁及战略联盟、收合作伙伴提供受，通过房地产匠信托的方式筹大集，不足投资岗通过预售房款战解决。纪1.2.漠3穿可行性研究报新告编制依据值⑴河*践*捧财团与温州纱市淹*垒*炕签定的《国有叔土地转让造成糕房屋拆迁，停董产损失的补偿偶合同》以及《犁国有土地使用贴权转让合同》累⑵拨温州市规划局珠《温州邻市逗*舰*锁改建工程出让之地块设计条件船及详细规划》息⑶昏江滨路片区地块质勘察资料字⑷绑省计委计投和朗市建设局《关拐于袄“它****色*日项目建议书的者批复》花⑸派省审计事务所祸验资证明贿⑹呢国家计委《建量设项目经济评瓦价方法与参数迁（第三版）》竹⑺培建设部《房地建产开发项目经属济评价方法》蝇⑻断中国建设银行份温州市分行资史金证明凉1.2.胸4影可行性研究报岔告研究范围星怒根临据恭“骂******懂*妹别缎墅而”忠项目建议书和替初步规划方案病，本研究工作爸范围主要是该刮类住宅市场调历查分析，投资易估算，项目经肥济效益评价与复资金筹措，风与险分析以及营休销策略等。黑1.2.感5盘项目效果图和纤地理位置羊图春1.1愚****励*背效果图（局部眼）比图酷1.2日****图*饮地理位置图大第二跑章寒升市场调查以及惧分析懂2.辨1陕调查目的务在开发本项目警之前，为了了卸解该物业在温胡州开发是否有撤较高的经济效俩益，需要对市紫场进行调查、腰分析与研究。授同时必须对该萄类市场发展现至状、区域经济帮环境、竞争对玻手的优劣势、舌项目周边环境育，以及该类物喂业市场需求情奔况等进行调查作，以便为可行寻性研究报告的涌财务评价、风忍险评价和营销眉策划等提供必劝要的信息和资叶料。粘2.赴2孝温州别墅市场店供求情况以及裹存在的问题氏2.2.眉1剧供给情况动温州地区的别杰墅（高档住宅绸）总体来说是桥偏少的，是供乎不应求的。温牺州目前已有别跑墅（高档住宅荐）面积坟约太4门5笔万平方米（甚裁至更少），大傍约扶200猜0洁来套左右，市横场新开发的项昌目占总供应总排量坏的它1编∕过8峰左右，由于政奥府对别墅施行镜打压政策，新你开发的的茧“扔别原墅饼”比其实只能说是鲜高档住宅，目批前在开发的碧约迁3斩0氧万平方米，加桌上本案也不骂过错5毅0星来万。目前，富大概色有理55恶%价的购房者对于朱别墅感兴趣。清（以上数据来棕源于温州市建谎设局房地产开报发处）产同时根据我们航的调查，目前盲温州正在建设财中以及建好投模放使用的别墅岔（高档住宅）斯主要有以下几纠个：市区的百态好花园、恒达更•明假日花园、以眯及龙港的锦绣坦名园和新湖绿棕都等，这些项堂目无疑成为了娱本案的竞争对设手。（具体详连见竞争对手分访析表。）刃中低价位成为蹈市场的主力：狱其一，从自住牧方面分析该价丰位满足一部分彩想买高档住宅购居住的砍人鼻;杠其二片,耽从投资角度分溪析一部分投资作者认为该类物辽业有升值的空才间。框营造社区环境靠与人文环境渐检成理念，在产明品设计和规划稠方面，部分开产发商开始关注挤人文居住环境嘉，人文环境理谅念要求别墅开径发商从前期产学品定位，客户召定位即开始营腿造和规划整体缩社区的人文环善境，并使其成系为增加品牌含仿金量的重要砝挡码。吧别墅开发商也殖更趋于理性，钱成熟，在经历磨了市场盲目开走发与竞争高潮留之后，开发商枕将更趋于理性摇的态度对待项墓目的经营，尤尝其在项目开发恋、产品设计、笔市场定位、服或务水辣平，营销策划千等方面做细做枝精。景2.2.老2代需求与购买力哄情况易消费客户格局旁由外向内，由垦上至下，由外兰籍转向国内，叼由高端向中低磨端发展已经成冲为趋势。客户惑群范围广：主双要是私营企业匹老板，民营或乞者是外资企业晋高级职员及高婆层管惑理人员，经营再实体和贸易人撇，与从事金融姿、证券、保险疏业的高收入人魔群，文娱界成辽功人士，归国辰侨胞等。均需求：通过我味们进行调查问幻卷以及专家拜扭访的结果来看东（此次我们共肉发放问挎卷虽62宪7季份，其中有效后问程卷艰53农7年份，我们的调哭查者大多数为茂较高收入者和迎高收入者）。辽约接60俊%野的被调查者对惩本项目感兴趣失（他们大多为个私营企业老板壳），认为本项奋目是别墅市场份上的新产品、捐新形态、新风希格，在推出后沸会成为市场的鲜新卖点。同时悟他们一般自身阻已经拥菌有似2椒套房子以上。欺他们购买目的内大多是为了自叼用。同购买力：经过设分析，被调查盘者中瓜约领48什%斑的人选择一次絮性付款，是各照种付款方式中促最多的，这说广明他们经济能产力很强，同时指他们选择在一维年内购买（但蹄前提是价格有弱所下降）。而迈也有谣约间32嚷%懂的人选择价格题下降到他们可挠以接受的情况溪下进行购买，相同时其中兽有爷28焦%朽的人选择分期蛮付款。艺（调查问卷见厨附页）绢2.2.骨3面存在的问题爽产品层次不明四晰，国外高档合社区基本是高裙档别墅群，而趴我国别墅常是寄公寓，小户型帐联排别墅，独吓体别墅与豪华翅的混在一起，宁缺乏层次，难评以形成同质社柔区。锈私密性，领域男感较差。我国庆的别墅项目，凯其规划设计，己整体布局乃至权建筑设计，环火境营造，私家辛花园的形态等醉诸多方面，都偏缺乏空间组织卖的领域感和私锯密性。容积率葱过高，导致左武邻右舍间距过刘近，各户内外提的过度空间不或足等。题但是别墅毕竟毙是一种社会中丈高层阶级才能盲消费得起的产婆品，要想引领绪中国房地产市冈场潮流几乎是搞近烫10理0边年内不可能的砌事。再则由于明政府和相关政街策的打压，中醒国别墅市场很闭难形成气候。湿2.2.尸4瞎竞争对手的相谋关情况以及对不本项目的影响冻2.2.4.彩1塔竞争楼盘所在托的地理位劣置山轧图植2.损1篮百好花园地理旱位置图跟图枣2.妥2孙恒达宴•谈假日花园地理须位置图档絮图锹2.悔3俗龙港锦绣名园浴地理位置图造图糠2.色4柱龙港新湖绿都言地理位置图（姥处于龙港河网赠密集处）封表愧2.1着原副普名赠同类竞争项目杏与本相目比较扭表插百好花园炼恒侍达盐·云假日花园裹锦绣名园旺新湖绿都喇本项目梦比较禁地理位置却人民西路隔岸靠路口省学院路与汤家土桥路处角龙枕港坛10感4贷国道与甬台温旨处爬龙港龙金大道糕东根江滨路恨都处于当地较嫂好地段，但龙欣港地处县区，码处于劣势丢总建筑面积端8锋万多㎡毅占纱地准5.3递4都公顷薯，喜15.许7应万建筑面积弓占击地喝26僵0到亩（其鼠中誉5腥0援亩为自然河道茂）服，蝇1闲8场万建筑面积炊9掘万㎡绪占糟地如11狗0捷亩，建筑面警积芬17428封1狐㎡切总体规模不如柄锦绣名园，而超周边环境类似框。煤建筑风格盈园林风格，以献中心为花园的差周边绿化找中式现代化水园景臂欧式建筑别墅鞭中式与欧式结尺合埋中式与欧式结秃合的城市花园强锦绣比较单一链，很纯朴，本涂项目真正采取撒哪种方式意见钩很大存绿化率走45%壮48%号58%捞38%闯55%泡属锦绣与本项坏目最高责交楼标准弟毛坯康毛坯由毛坯端毛坯脆精装修下本项目是唯一惭带精装修的绍目标客户燥华侨，商人，龄高收入者立高收入者，成蛮功人士舒高收入者，成里功人士欧私企业主、经票商人士、投资赌者、二次置业商私营企业老板剑，从事金融，浸证券、保险业问的高收入者，育华侨等侧目标群体类似原，而但本项目牧更期望吸引高爹涵养的客户群当体入住形成宁夜静和谐的人文着氛围。耍主力户型栽4胆室罗2圾厅嫁，思15黎2旱—茫21纺1犁㎡护4贫房侦2变厅腹2渠卫凝，诸166.平8为㎡午独立别墅护（紫28势0楚—土40递0饼㎡）双联别墅饮（法21办0怖—命29士0雅㎡）立体别墅基（爆21退0稍—密23友0棍㎡）助跃臂层扮21器0商㎡联体别闹墅房22灭0宰—茧28失0能㎡）茎跃层孝（咳29波3细—袭32忘0裹㎡）谊相比而言锦绣颤是传统意义上迁的别墅，而本场项目只能说是呢高层高档住宅丛主要卖面点服洞地段好，品质像好顾生态景观，人欠性智能化等具温州唯一全国深人居经典竞赛三综合奖袖水景园林社区颗温州首个高层鼠高档住宅，城固市花园泊锦绣的卖点最役大，但是本项鱼目也具有很强狂的应召力迅户均车位节0.8华1态1.3材1.1樱0.94窗锦绣的车位最带多，由于住户埋较少捆百好花园腐恒昼达预·愈假日花园相锦绣名园鹰新湖绿都探本项目震比较忍主要配套赵游泳池，网球编场，幼儿园等助水景中心庭院底，加洲乐园，合人工湖少协和广场，双膊会所，社区广关场等右运动场所，等甩商务会客馆，缩生活休闲馆，撞人性智能化设统施，英式贵族姜管家服务等舞本项目的功能稼最完善，档次悠也比较高表销售价格（单光位：材万仅∕胆㎡）押最杨高新1.滩7痒，最链低本1.出1王，均违价电1.3厅0.9毅8房—由1.25趣独拿立况22管0俭万以上一套，榨双陈联伤13愿0娱万以上一套醒均湖价晋0.35畜均贴价洞2.18靠本项目毫无疑呼问是最高的，洗锦绣由于在龙仿港，价格还上偏不去佩销售情况圾50皮%压卖掉局基本售完狼一，二期已经创卖完献80翁%抬卖掉栗已积吹累竭60寄0理多位有效客户集本项目目前而芹言是最差的，膜锦绣的竞争力矮最强伟其他泊离国际会展中季心，杨府骑山餐CBD看行中央商务区，夜青少年活动中豪心临近稠倡导建立既有弊城市气息，又眠有自然雅趣的础高尚生活区分智能化打造安确全舒适家灵园扔钳物业管理完善滩每兄户灌3横0评㎡入户花园择和笑6衣米挑高冶本项目在品质毛与等级上是最目好最高的总评论：检通过以上几个犹竞争对手与本填案的比较，认朵为本项目在整格体上是有优势喝的，竞争最强椒的是位于龙港于的锦绣名园，朵但是该楼盘由紫于地处苍南的恨原因，决定了诉其客户群大多央数只能是苍南多本地成功人士将，市区的够房局者大多数是出蛾于想参与投资接的心理充当客接户群。但其在刻楼盘价位上对奇本案的冲击还猫是比较大的。时本案今后还需掠将自己定的高钉价位理由向客冶户群表达清楚掩。痒阿看其次市区的恒队达膏•猾假日花园由于麻规模较大，设漠施建设以及周殊边居住环境良剖好，目标客户膨群于本案相似劝，且在价格上牌与本案相比具成有明显优势，惊所以就市区在捎建楼盘来说，垂对本案的威胁骨也是很大的。句与此同时这些河竞争对手开盘辩的时间都是在捎温州购房潮上槽涨的情况下进性行的，且政府湾政策相对来说府比较宽松，加数之温州经济发娇达，民间资本疑雄厚，有资金持购房的人很多辛，当纷然其中不乏投斜资者、炒楼者甘，所以一旦开转盘，大家就争孔先恐后的购买站（性价比合理睁的情况），就挺这点来看，开收发商赢利的可胡能性较大，即罚使真的有房源粗空置，也是暂熄时的。再则随孕着人民生活水互平的提高，一墓些高收入者追日求高档住宅，薯而这些住宅温湿州还是供不应号求，所以社会票需求与购买力锣方面不存在大浸的风险。同时惰该类物业管理盏水平较高，客喝户定位在高收伍入者，而他们测资金来源又比仙较稳定，一般蜓可以在规定的袋年限内付清房蝇款。物在营销策划方侨面，他们一般太是参与房展会石，人脉促销，暂设立现场售房绸部，建数个一击比一样板房等狡方式进行交易撕。哭2.3身挂本项目产品定鹰位亮2.3.粪1烘功能定位划◆宗居住功能塞：畜1宜0起幢高层和小高腐层高绿化低密堤度住宅建筑，抛安居乐业，其剪乐融融；适◆挣休闲功能：皇蔽家品咖啡馆、熔美仪沙龙、红梯酒雪茄馆、音爆乐艺廊、视听绑健身世界诊、热SP讽A侮水疗馆，室市内公3逃泳池等，每天企可以选择不同瞧的休闲去处。常更多的选择机阶会，才有更多厘的生活滋味；浙◆轰智能化设施功份能：分户计量碌式空调、智能总化一卡通系统前、全区门禁系冒统、住宅防护坛系虎统违…塑…与让您享受高科惜技式的生活，良解除一些不必宏要的烦恼；搅◆宾交流功能：在拾这里拥有社区谱名流会脊所屿—泉—贡商务会议厅和遮五星级会所，猾你可以和处于爸同一阶层的名陵流人士进行高粪谈阔论，畅所敌欲言；设◆移旅游功能：隙潺潺水声，悠扩悠流水，徜徉泽在动感水景的阶瓯江和江心屿俊对岸，这里犹浆如诗意中的风丽景名胜。傍2.3.葬2锅目标群体定位逝A哲:补基本信息分析晓客户来源：温敞州地区（也包东括其他地方）绕的私营企业老臭板、民营或外洒资企业高级职身员或高层管理碗人员，从事金贫融，证券、保静险业的高收入槽者以及持外国怪护照在大陆做拌生意的华人等薪；搭客户阶层：处踢于金字塔顶端刮的人士；志年龄状况惊：谈4艺0酱—辰6封0菌岁为主口家庭结构：拥贿有子女，有碎着脊3煤口或更多家庭铸成员的组合刘家庭状况：注僚重家庭生活，竞更注重子女的病生活环境科工作状态：工前作繁忙，压力纸繁重颠生活方式：摆委脱现在的枯燥季乏味的生活方服式，注重对生密活品质的追求及购买动机：改摄善居住环境，猴追求居家生活发品质，对目前为温州的楼市（月尤其是高档住填宅）发展前景恐充满信心松消费行为：注勤重品质，充满芒理性B:特征分析方他们是这个社闻会的高层人士雷，人际交往档欠次高，在社会漫上打拼多年并免且有了很高的始成就，且在不尺断的肃向更高方向去碑追求和拼搏。绍他们希望好好蝇享受自己所创笔造的人生成就箩。他们开始向废往对生活品质苏的追求，开始钥注重对生活情头调的讲究，他脱们有较强的社读会阅历和经验烫，对生活有着撑较为深刻的认掉识和领悟。区位特点疑位于近几年开篇发比较热的江今滨路商圈内，餐尤其迈是溜0烛5趋年温州的商业榆航母欧洲城投流入运营使用，村将极大激活这呆一地区的商业妙发展。并且这棒一带各类银行错，邮局，农贸较市场等主要生之活设施齐全，等东门步行街的森即将使用以及惕江心屿的独特名魅力，为这一漠地区增添了许斥多活力。趋2.梦4宇该项目区域经笔济环境锋2.4.宅1粒温州近些年的刷经济情况豆200蓝4凯年全年实现生叙产总匪值骨1402.5确7花亿元，比上年笼增唇长得14.1尽%评，达到址了匆9们8卧年以来的最高只增幅，其中第滋一产业蹄占萝64.7携4原亿元，比上年父增禾长络3.5骄%额；第二产业协占山796.1屋4象亿元，增屿长沈15.4须%素；第三产业炕占宇541.6臭9机亿元，增师长鹿13.4苗%受。全年人均生视产总啦值果1884院6越元，比上年增耗长酱13.8件%览。暑表鹰2.220跌0驻3简和敌200清4悄年温州三大产滚业比较统计表乌市场物价在结烫构调整中总体匹保持稳定。全讽年居民消费价倡格总水平比上闭年上励升跑0.1轮%挨，其中食品类泉价格上坑升层1.8悔%标，娱乐教育文显化用品类上丛升表2.8雄%俱，居住类上康升排3.6株%攀，服务项目价龙格上决升福3.0灾%黎，衣着类，家小庭设备用品及瞎维修服务类，蹲医疗保健类，宋交通与通信类点下驴降缓4.4恒%良至兆3.3介%界之间。但实际辉上货币贬值明版显，消费能力倾明显下降。逐商品房住宅综涉合平均价每平章方晨米叠6253.趣3周元。鼻当前经济运行膝中的主要矛盾锦是土地，电力骆等资源性瓶颈盘制约更为突出忆，经济持续高价增长的基础还悄不够稳固。温迫州正在实种施古“众一港三浮城变”未战略，目前海如陆空交通设施搏齐全，将成为利浙南闽北的经墓济中心引。萄0少4蜓年被中央电视愿台评为中国经值济最具活力十炸大城市之一。楼2.4.番2典温秧州矮0娱3奋年的参考数据胶以及分析津通过下表我们怎可以看出，温帅州城市人均收幸入比较高，人怜们想买房的愿跳望也比较强烈投，但是温州平废均每年投入开伴发的土地面积摩以及竣工面积警都很少，尤其趋个人买房者居鼻多。供径应量未能达到断市场的需求量悟，并且可以看冠出，即使有量雀供给，而单位张面积也不是很堆合购房者的心过意。点施工面积远多蛙于竣工面积（扬总体是正常的杏），但是也可诸以看出房开公灌司一方面资金微不能筹措到位喷，另一方面为晶了造成房子供能不应求的假象肃，从而提高房三价，牟取暴利渴。而商品房销辉售面积又不到提住宅竣工面积钟的二分之一，姜这说明商品房洁开发量还不是县很多，未能满遍足市场需求。步同时商品房空侄置面积很少，关这说明市场购甜房者很多，累予积下来的空置礼房往往是在户溉型设计，朝向手以及配套设施订方面比较欠缺锈的房子。太表柴2.3珍碑皂颂温拘州拌0苹3这年的一些参考汽数据满参考对象绳数据赏备注熔第二产业太33.2红9第万人宣房地产刚业舱1.1摩2燃万喘第三产业尤28.9望2块万人蜜建筑业碎11.1虫4晶万人喂房地产开发投醉资租134.9情3滋亿元缸住宅底96.9壁1想亿元叮基本建设投资船155.6痰4速亿元失施工住宅面积锅2169.1尊8狮万平方米鞠竣工住宅面积片961.9炊2全万平方米禽商品房销售面拣积届销售给个人逆289.4灭1尤万平方米劈268.1坏9本万平方米写商品房空置面当积若9.3旬3旗万平方米册商品房销售额箩销售给个人芬90.8抱6介亿元桥84.2从6雨亿元午城市人均可支筹配收入储城市居民人均体消费支出犁城市人均住宅甜使用面积蝶1603壳5静元馋1261淹9脂元性21.凝5桨平方米妹全市人均住宅揪面积紫为箭28.5津4偶平方米首2.4.姨3导项目周边环境群由于我们针对肺的是住在别墅逗里面的高收入羡者，所以我们拴站在高收入者惰的角度来调查岁项目周边有哪伶些生活用品店及，休闲娱乐，槐会友的地方适世合他们来光顾旧的。为此以下种调查的内容是射业礼主痒1暖5痒分钟内驾车或衔者是步行即可网到达的地方。戏2.4.3.约1摔给项目周边环境题表虽表变2.4沫郊僚律项目周边环境蒙表滴类型骂遍及范围镇基本评价福邮性政隐费银行急邮式政救3转家论蚁汤农梁行陈畅建筋行每煮工肢行演康商瓣行允寨兴业银宵行维播规模中乓等饮陡一般设有自动余取款厦机幸盈超市歪下世纪联局华踢妥尿山姆士大世界滔规模大，知名道度掉高勒诊信誉好太餐馆（西餐厅什）蓄燥一号美食尝坊尊蹦美乐食壶街售狮金饭陷碗盟春食家庄（海鲜狗沿江）现代概启念（高档西餐予厅观趋牛排馆）韩国土之家（烧烤）惨京福华肥牛美描食殃城贯同玉玲珑炖品冷阁聪腹档次较汪高尾计消费层次较高暂休闲地店名铁咖行啡爬沟欧蕾咖宋啡贵阶名典咖月啡拥coc尼o杂咖己啡弦五金玉秧兰巾KTV韵打嘉乐洗迪姥KTV异界海市蜃鹅楼台KTV动胆官邸酒征吧贴归白鹿影景院度狭飞速健身培档次较每高批蒸规模较大佛酒店映海上天大酒泪店构揉阿外楼轻（伸3职家）珍宝舫大氏酒摩店锻演新丁香江滨大言酒喇店包摧新南亚大酒京店姨钓国贸大酒尺店障贡云天楼大酒店没大多为星级大匹酒店粱公园（广场）额江心距屿紫脏海坦山广舍场系卧华盖山公析园号旅旋星河广湖场攻引市区较有名的研医院拆11垂8恼医蜻院财壳附二妇医敬若市区大医院蚁学校烫温州九盘中岁乔温州十二倾中污雅温州十四床中弊垮永楠小变学匠女温州较有历史坐的学校要美容美发等宏较澡多兵析冠洗衣宰店熔纺档次一般规模泡较小绕购物中心骗欧洲城（包括罗餐饮、娱乐、知休闲、观光、葛购物、展示、别金融、演绎、弄儿童主题等）油温州超级商业狭航母向污染富冷作卷板闪厂昌滚交通汽车尾气熊排放、噪声污增染严重章2.4.3.妥2呈道路两旁情况暖整条江滨西路屑的两侧经营明炼显有差异，北剩面依临瓯江这原一侧，店面基损本已经在营业烟之中，主要经程营厨柜为主，垮其他还有辅助提经营建材和饭鹰店，靠近环城区东路这一带整边个经制营层次杂乱。纺而飞霞北路这砍一带组织秩序低良好，大部分观经营较高档的暑家具和厨柜。隙飞霞北路和江萄滨西路交接处饱有一家家友超呼市和较高档的敲新江滨瓯越美冻食。陪2.4.3.印3梯东门商业步行唉街侦该街是温州穿第申3样条商业步行街炮道，是城市东戚向老城改建项回目。商业街东生起江滨西路华疤峰大厦，西至著鸿翔锦园，连炒接环城东路，皆全早长梅40逐0谊米，暴宽症2沫2漠米，路面用花昏岗岩铺设，路秋中央设立游客腰休息坐椅，兽有酒7典个出口。该街延道目前主要以丑经营理发店、梢美容厅、快餐导店、花店、干点洗店、超市、急服装店、建材绘装饰店、银行怪以及与生活息鹰息相关的行业插等为主采。难见该街优势：地萄处瓯江之边，跑附近有休闲广址场，给商业街彼凝聚了足够的森人气，加上交硬通便利，辐射伏整个市区以及李瓯北等地。虽怜然目前市场还破未发育成熟，对但是由于欧洲呆城的即将投入即运营，也给该品街注入了无限背的商机辅。财务评价庄3.甜1得投资估算舞根据建设单位线提供黄的扛“顷****宵*击”粪土建工程基础研数据，按照本缠项目设计方案钳确定的建筑面难积、结构、建辜设标准，以及司可行性研究财瓜务评价有关取肚费要求，具体君参数如下：购容积乖率酬﹤香2.43口肾占地面歇积至11叠0笋亩纳截辛（容积率干取姨2.3唯8杰）咐则地块内计入也容积率面积（壮不包括地下室伐和架空层）丸：聋110×66趋6.7×2.乖38=174姜281.9伸7贯㎡亚(瓜从炉*醉*授房开得到的数狭据也振是疯174281季.9侨7线㎡轧)反从避*牢*妈房开处得到总松建筑面积（包标括地下室和架架空层）痕：染263883盟.1竿7棉㎡藏则地下室和架软空层的建筑面锤积为眨：卸263883贡.1盆7其—拔174281反.9此7街﹦娇89601.忆2伸㎡日其中西面地料块跨137006础.4术8引㎡，东面地守块违126876搏.6暑9步㎡酱表功3.1贷朴惹圆面积仗容积率面积考174281粗.9静7策㎡瘦总建筑面积跟263883瞧.1掌7约㎡螺地下室和架空腔层面积谦89601.保2厉㎡锡3.1.扰1奉土地价格彻：坝15333茫3滋万元幕3.1.发2睛前期工程费描包括项目前期面规划、宇设计、可行性螺研究，水文、晴地质勘测，以田及轮“客三通一抄平捏”贫等阶段的费用浴支出。按每平郑方口米捕22塌0著元计算。史则前期工程费袍用为乡：海220×26势3883.1项7渣＝宅5805.4妥297让4旬万元懒3.1.蔽3区建筑安装工程剧费害建筑安装工程密费是指建造房冠屋建筑物所发美生的建筑工程冶费用（结构部怠分，简单装修备部分）、设备舍采购费用和安旷装工程费用（雾电梯，空调等天）。以每平方抢米和292茂4令元计算，则摊2924×1谈74281.絮9替7跃＝浊50960.编04占8严万元金3.1.旺4旷地下室以及架怜空层辜地下室和架空蔑层由于地处江陡边，属于软地留基，加上此项路目要做成精品脸，所以每平方貌的造价筐约赵200薪0值元左右，则其厘造价为赢：垂89601.脏2×2000池=17920溪.2局4赢万元口3.1.毒5呢基础设施建设溪费偏基础设施建设泪费包括供水、讨供电、供气、积排污、绿化、阵道路、环卫设堪施等建设费用冰，以及各项设粮施与市政设施甩干线、干管、悟干道的接口费们用。以每平方饰米酬8饼0葡元计算。铺则蚀80×263窄883.1困7抓＝寿2111.0俩7腊万元薪3.1.牛6朝精装修费用断若按帆照刷200菌0旧元／㎡的精装评修，则装修眉费马174281胡.97×20耍00=348俭56.妖4午万元词3.1.读7行销售税和附加半税（销售见盈喉利能力分析）血其中销售税是匠销售收入啊的乡5.5枯%默，附加税是销惠售税林的刊10%纽则销售税为妖：戒39624舱2.7×5.状5衣%妹＝散21793.宗348溜5然万元狭附加税为夜：云21793不.3485×是10沫%莫＝喊2179.3裕348强5以万元屈3.1.淹8赛开发间接费用缘预计书为州35睁0第万元押3.1.想9蚂管理费用模预计案为京50脖0搞万元庄砍0燕其他费用和不躁可预见费用孝预计医为些300禁0意万元胃表崇3.2肾陵箱“责****喜*尼”热项目投资估算退表匀庙糠种单位：万元霞序号芝项目鸣开发产可品成本泻分期用款计划恢进度迟第掌1吧年兰第听2拒年贝第迹3节年妨1赴土地价格贷153333浩153333触2蚁前期工程费捆5805.4皇2974岛5805.4挂2974分3金建筑安装工程鞠费五50960.钞048差10000枝32500汇8460.0谁48蝴4壤地下室以及架握空改17920.牙24异17000慨920.24乡5逆基础设施建设铃费道2111.0鄙7页1800饮311.07樱6捎精装修费用看34856.爸4峡34856.图4钱（也有可能在详第三年过后）怒7景销售税和附加蝇税牲23973孤4893忍13234.龄3迎5845.2勒8模开发间接费用春350毅70给150你130驳9泥管理费用尽500栋140方200柱160廉10蚕其他费用和不介可预见费用拾3000摔800唱1700组500暮合止阅榴计着292809予.18774抢193841哄.42974杨49015.布61煮49951.程648固3.绝2白资金筹措骆本项目建设资蚁金主要索由欣*芦*段财溜团中9洲位股东自筹以笑及由战略联盟使，合作伙伴提秋供基金投资。沙再则实行房地统产信托的方式翼进行融资驼。波*另*戒财团使用自用汪资裹金蛙10000课0阵万元作为项目坛资本修金池,狗同时按照国家且对商品房销售笑有关规定，不抢足资金可以从给预售房里解决尺，实行滚动开昨发。本项目需看利用分期预售遭房款共计炒约孕126609臂.1877兽4茧万元。详见下就表：批表似3.3辛键投资使用计划辅与资金筹措眉表昼疯布单位：万元懂序号梨项目茄合计割第一年蝶第二年夜第三年兆1笼总投资伶292809基.18774补193841融.42974娃49015.艘61原49951.叠648独2畅资金筹措恭292809贤.18774垮193841敏.42974狸49015.忽61于49951.浪648侧2.1苍资本金失100000爪100000丽2.2贫预售收入（税壮前）叼396242接.7骄80879.淘3氧218748寿.9混96614.氏5攀2.3润信托（见融资淹）弱66200盖66200塑3.2.骄1数净现值和内部数收益率（税前役）魄66200慰8眼0879.3谨测2187似48.9妥萄牲爪且啊宇泰宅96614.鼻5染0悦趋1勤2辰守造温3篮停界芬厉49郊015.61患孩崭签衰孩倾陪拌躺盗4995轨1.648灿驻9趣3841.4映2974雅776愉01.92健(聪信托与利呢息影)剃100扮000衬攀刮暗放升抵啄障汁稠圈松9813矛1.37醒恩病翻伐凳猎46屠662.85赚0愿犁1付哥2译筑3板鸟12涂962.12门97讽量芝33800涛倒提宁茎图妇3.描1蝶现金流量图（禾万元）突备注：信托产糠品资金第一年钳年初筹集完毕灵，第二年年末睁本加息偿群还森恐第一年年初先索付扑1停0甘亿土地款，剩究余条5.333工3淘亿在年末少付遮庭I未=2.25%东NPV葱:促＝冈-33800俩-12962联.129多7狠／惕(1+2.2切5%)+98辣131.3趣7溜／帝(1+2.2扬5%)×(1亦+2.25%毁)+4666森2.8捏5阀／烘(1+2.2那5%)×(1约+2.25%保)×(1+2陈.25%)=掌91032.虽9519蹈7凉万元询＞锅0巷督所以本项目可疯行耳当去NPV=尽0协时，则亮-33800稳-12962俱.129王7赖／驾(1+i)+怕98131.蜡3茎7伸／膀(1+i)×饰(1+i)+槐46662.壳8堪5俗／暑(子1+i)×(汉1+i)×(透1+i)=0降得出霸I邻=73.1%诉眯税即本项目的内机部收益率剥为揉73.1%披3.亮3丝经济效益分析龟3.3.涨1俊销售价格尖返根据工程所处曾位置，周围环遮境条件以及房治地产市场的趋卵势预测，考虑玻到本项目的市志场定位（带精便装修，欢送仗3纪0赞㎡入户花园撒与虏6除米挑高客厅）肠房地产销售风怨险以及工程建忆设成本等综合模因素，本项目古的均价臭为哲2180挡0榴元档∕昂㎡，地下停车伞库每个车崭位衣1券8象万元（预计车讯位可以售完）布。抓3.3.证2谜销售进度以及味付款计划塑本项目计划误在纺3啊年内完成销售锅，各年销售计渔划见下表：心表丈3.刊4狡各类建筑销售馒计划表烘（船%你）橡项目胖合计略第锦1港年杜第锦2做年拆第炮3为年谱高档住宅（井共踩96羊2常户）爱100阅20云55喇25屯停车场车位（份共背90况6嘉位）陈100情30阻60渡10康所有业主均钥在教2防年内付清房款疾，签合同当年福付一半（也可处以一次付完）幸，第二年再付陈一半飘。戴3.3.创3只税费率蚂本报告采用的纯各种税费率见秤下表：液表类3.5补税费率表维（任%笨）船税费项目桶税费率商税费项目靠税费率歌营业税风5.5底城市维护建设碎税弄7板附加税朱为营业税补的疤10%逢教育费附加费贺3刷企业所得税鹊33无土地增值税狸3鸟0知、黑4犬0海、超率累进参3.3.皱4悼盈利能力分析跳经营收入油：抚①箩住房销售（每灾平方米均价缓为咽2180阔0纳元）：以则习：浸174281肆.97×21秀800=37集9934.躺7错万元涝②聚停车位销售货（芳1输8担万元一位）则崖906×1张8肯＝坝1630兆8学万元训③琴总经营收入盟：智379934迅.溉7偶＋程1630顿8谊＝械396242娇.驰7洒万元庄可获毛利润总底和方:39624沫2.错7妹—牵292809系.1877它4纲﹦柱103433宰.5122欧6毫万元哥营业巩税泊:39624娱2.7×5.奔5票%碧＝换21793.旧348堵5巧万元甘附加磁税销:21793秧.3485×昆10允%圾＝把2179.3迟348疏5秃万元防城市维护建设借税怀:21793能.3485×落7打%经＝异1525.5片3蛋4食万元镜教育费附伯加火:21793睡.3485×恨3演%丑＝替21793.打3485×0膛.0极3纠＝伟653.浩8恋万元洽企业所得拖税负:10343嚼3.5122体6×33原%政＝勿34133.街0阿5旱万元薄土地增值湾税痒:数约床95身0银万元畏则然:柿商品房投资利熄润率＝利润总繁和／总投舅资潜×100协%献＝仆103433诱.5122狐6阔／口292809甘.1877烦4拒＝心35.3%披商品房资本金公净利润率＝税躁后利润／资本溜金悬×100纪%伙＝贴(10343帽3.5122别6袭－喊34133.避05)浸侨／铁10000争0步＝摊69.3%覆3.3.诊5危清偿能力分析渔本项目所需资轨金全部由开发朴商自扶筹叨,翻未向金融机构愧借巷钱喇,较因此不存在还跟款问询题故.链但本项葛目实行信托的说方奏式寿,碰每个月都将付净一定的利息给陡购买房地产券韵者悦.资金平衡分析躲在项目计算期骤内，各期资金瞧的来源与运用住是基本平衡有箩余的。资金平票衡分析详见下架表：岩表惹3.6雄膨心辛资金来源与运真用碍表齐海压单位：万元路序号羡项目陷合计什第一年谊第二年缘第三年炎1劈资金来源剂562442壶.7温247079苗.4渐218748样.8嫌96614.希5迁1.1扁住宅销售收入鸡379934详.7须75987泉208964益94983.蛋7摘1.2盖车位销售收入各16308辛4892.4用9784.8冻1630.8屯1.3昌资本金监100000它100000田1.4失信托质66200馋66200脸2明资金运用陡335473腐.4917弹197254偿.2657斜53432.尾714皮50663.惰048弹2.1愚投资估算表中婆数播292809何.18774共193841辉.42974丙49015.佩61朴49951.厅648敲2.2难所得税照34133.执05尾2.3赞城市维护建设图税咽1525.5豆34交311.38宾6若842.18炮4储372刊2.4侨教育费附加暴653.8椒133.45干361垄159.4守2.5滩土地增值税以950姜320斩460沫180搅2.6已信托利息（跃年辩4锄%泳）副5401.9肯2遇2648剩2753.9排2预3衫盈余资金拉226969忽.2083畅49825.钢1343挨165316荡.086突45951.扮452挠还信托后盈余房160769辞.2083渐备注：上表各互年的资金运用籍和盈余资金善昨未将所得税算肉在内汉3.3.尼7其融资方式书压劝采取房地产信工托的方式，仔于盏4践月验2拴5锤日发行信托产肉品桌30题0差份（土地款婆于诸5衡月缎8驳日交），面值红有献15饱0饼万元广（夕6坚0喂份）陶，遥22怠0革万元慧（谱13辅0瓣份）帆，疤26榆0四万元叨（枝11抚0诱份）。样目的一是为了毙融土地款，二聚是为了提高购湿房门槛，限制缎炒作，提高后冻续入住率。杜发行机构：金拦信信托非发行对象：主丢要是已经积累夏的外50拔0待多名有效客户摊限期鼠：歼1惹5西个月吸承诺：年回报杨率跳4坏%召，购买者拥有捕优先购买权，敞还可以享奇受梁9.是6炊折优惠剃信托方案的主础要优势。主要猪有较高的收益驰率，预定实现台的年收益率塌达辈3.被5拨％以上，并且忧免征个人所得宋税，有完善的火风险控制体系疗，极低的风险巷，有良好的资牢产流动性，提录供信托受益权旧和提前转让，斧有极低的费率歉，有收入费和界推出费全部都昆是免收的，由桥国家级大信托茂投资公司进行受规范管理和运飘作亿.风险评价奇4.什1律政治风险巷4.1.凭1响政治环境风险凑从宏观环境来找看呈,养随着最近连而战性,番宋楚瑜的相继取来访大嫁陆担,弃海峡两岸的关深系呈现出近些醉年来难得的可押喜景顶象易,那民进党当局对焰于台独的言行令有很大的收羽敛舅,个至于战争的可灭能性则不大可峰能出梨现槐,舞所以与台湾隔铜海相望的温州由不可能受到战姥争的威胁。且券中国近几年的宝经济发展迅队速娇,坚社会稳牲定悔.扑从微观的方面际来持说杏,波温州这几年为渗了迎接姑”租全国文明城市屋”适的评腹比绝,轻加大了对社会史的治缝安薄﹑甩卫生等方面的启工融作睁,溪取得了很大的础收毒获摸,为同时实粒施浮“淡一港三廉城初”拴战略和近期的违”愁12345鲁”亩政率策打,诊这些都是符合次城市发展要求懒的敬.很这些对于开发陈商来说都是喜即欢看到散的越,腔因为只有这样麦他们才敢在温同州投纯资味,籍开发。贺4.贝2粗政策风险瑞4.2.乳1洁房地产政策变食革风险暖4.2.1.是1奔土地政策巨：叛7望1肾号令巾（溉8·3胳1颜土地大限）戒国土资源部，同监察部联合下销发了《关于继酬续开展经营性爬土地使用权招栏标拍卖挂牌出怎让情况执法监瓶察工作的通知益》（滨即南7黎1脏号令），要求稠从屈0隶4盘年列3剩1斤号开始所有经谱营性的土地一酒律都要公开竞案价出让。以前世盛行的以协议悲出让的做法被铺正式叫停企。颜8岛月嘉3拥1尚号以后发展商是必须及时缴纳器土地出让金，读而且如果拉在恼2舟年内不开发，团政府可以把该库土地收回。由想此开始靠关系罗拿地的好日子字一去不回头。够这也预示着土狠地交易公开化腹与透明化的开谎始，被誉为土兼地交易暗箱操田作存的奉“唤终结蜻者企”局。侨这个《通知》顿对本项目产生怒了一定的影响扬，因为本项目年地块苍在盼0短4乐年屋1亦1旨月养7堤日由温州神力剖集团房地产开苏发公司邪（幕*谈*汗一员）缴以姓15.333呀3基亿元中标。（该正好和在翼8陶月志3训1溉号以后，所以丸就得按这个〈蒸〈通知〉〉来域实行），该项泄目的土地款缴忍纳要求绝是押6勤个月内缴盯清妻50秘%挺（不包括保证哀金，其佛中僚25陕%唯须在中标昨后胳2皂个月内缴纳录，滥1贸0奇个月内缴清剩棒余款项），另滨从纠*挑*个财团得悉，土览地款储于隶5恼月击8挡日上缴。该项务目已经横在虾0矛5蒙年炕5这月栽2票日进行试桩，坡开工。伟4.2.2.核2傻金融政策：房消贷收紧，为炒诸房降温。早为进一步控制层贷款坏帐，加文强金融控制力熟度胜，旋0疑4扭年趣9舌月份中国银监浸会公布了《商纸业银行房地产冲贷款风险管理电指引（征求意疗见稿）》，这哨是银监会成立祥以来发布的第背一个针对行业仓贷款经营的指寒引，也是猾继戴0删3椅年央活行坦12六1酒号文件后发出有的又一个加强补房地产贷款监折管的重要信号绵。《指引》指她出，银行在发宗放个人房贷时夕应着重考察借汽款人的还款能湾力，并由此给据出了明确的规传定，买房人房疾产支出与收入袜的比例不能超英过衣50魔%捉。同时贷款审伤批从严，加强狼信用审查。该之《指引》的出肠台，为热得有恐点过头的房地盆产降温，在防户范金融风险的售同时也使得购赌房者变得理智沾。得对本项目而言撇，为炒房军团非设置了一道门书槛，规范了市写场。目腥前歼*馒*山财团已经积累杏了丰60勒0唇多名有意向的蛮购房户，其中胜约阳有彩1雅∕颂6驴为炒房者。这篇有利候于拴*扰*富实行每人限购嘱一套拒绝炒房哭的阳光销售模覆式。割4.2.2.器3猫当地政府政策振：期房限转，筐遏制投机，规表范投资叶温州舱市掉0撇5舰年鹰1兆月颁布了《关倒于加强商品房寻预售与转让管蚊理的意见》，饿根据该规定，旱从驰0凭5稍年转3平月蚕1以日起，房产管俗理部门不再办翅理合同订购商能品房的转让登固记手续。寇它从政府层面以加强了对商品巴房预售销售和皇转让的管理，粉明确规定在温漠州今后房开企派业榆“葛内部认摄购银”窑将受到处罚，走凡无权属证书牢的期房不得转循让。撒加强个人住房街贷款管理。对吃借款人申请个汁人住房贷款购符买第一套住房惜的，首付款比参例仍碑按教20酬%寺的规定执行；家对购买第二套伍以上（含第二南套）住房的，脂应适当提高首仙付款比例医等等湿。画新政策对房开佣公司影响不大当，而更多的是乘积极影响，作盆为房开，并不征希望市场存在沫炒做行为，新撕政策能鼓励房液开把产品做好爬，让房价理性婚回归的积极作烦用，从而促进饼房地产持续、片稳定、健康发鱼展。同时预测继新政策实施后销，从市场操作途的惯列来看，凯市场上即将有星房产证与即将绵交付的准现房舱很可能走俏，套这些楼盘包括摸本项目的所在来地江滨路一带姜。岂国贯家胜7贵部委联合出台冷新政稳定房价摊今籍年响4灶月苹1略1胸日，国飞家常7投部委联合出台率了《关于做好自稳定住房价格旷工作意见的通更知》，该通知亲主要内容是保汇证中小套型住朱房供应，合理坏引导住房建设踢与消费打击炒帮地，期房禁止获转让，凡要遏制投机性杯炒房，控制投样资性购房，鼓带励普通商品住器房和经济适用远住房建设，促伯进住房价格的末基本稳定和房顿地产业的健康康发展世等。凶该政策的出台酱，对本项目来饼说是有益也有苗害。益的是创穗造了一个透明字有序的房地产删市场，遏制投踩机炒做行为，壮稳定住房价格池；不益的是国欠家鼓励守着重增加中低多价位普通商品僚住房和经济适牧用住房建设用世地供应量。要典继续停止别墅初类用地供应，法严格控制高档屋住房用地供应肥。巷而本项目从某拼种方面来说是浸违背该政策的缺，将来或许会流有一些不必要军的麻烦出现。旁4.鬼3逢市场风险竹4.3.枪1汇需求与购买力后风险贺通过我们的市妻场问卷调查以植及专家拜访得昏出以下结论：桐①仇通过调查问卷努我们了解到犯有弃60疮%胡的有钱人对本仔项目感兴趣，杯同时他们一般回选择一次性付径款，但是对于雹目前的价位来富说，他们认为培不能接受，会有选择降价后再浮考虑是否要购跃买本产品。叔②逗同时这些有意腔向购买的人群闻大多数已品有科2谢套变20浓0拒平方米以上的麻房屋，并且质我量、地段等方权面也都是很不绸错的，是否有仓必要买本产品弹不是很肯定，炎况且即使购买姨类似项目也可贞以选择价格低亩点的例如新世谁纪花园、英豪干庄园等物业。难③以设计院有关专架家认为本项目老设计不合理，视严重浪费资源扬，例粘如业4症梯迫2呜户（主人电梯朱、佣人电梯、学货梯，光观电甘梯）皮，胁3埋0初平方米的入户跌花园等实属多去余，而这些都岸无形之中会加缴高价格。如今庆的购买者趋向瞎于理性购买，柔他们不一定就凯喜欢花钱买一醋些作用不是很幼大的东西。革④躁再则由于去年董温州房价飙升拌至全国第一后昼，国家和温州涝市颁布了很多爆控制房价的政孝策措施，使得棚一部分原本想倒购买的人不敢雁轻举万动。券4.3.击2恭竞争风险冷4.3.2.吸1站该别墅的优势毒表现相为予:恐①占门客户群主要定草位在私营企业都老板，民营或鸡者是外资企业纠的高级职员和刻高层管理人员奏，从事金融，撑证券，保险业就的高收入人群爬等，该类人群删往往都已经成橡家立业，资金挖来源方式多样免且稳定，能够招资付得起高额且的别墅各类费揉用懒②冤球管理水平高，预既吸收了星级捉酒店的服务功跑能和管理模式喉，又促成社区乒环境与人文环病境的相结合。渠且别墅群内各泰类配套设施齐望全。俭③肌征工程质量有保反证，一般不会搁产生偷工减料急，面积缺斤少宏两，外观比例唱相差多等现象粱，值得一提的棒是本项目还将泪实行菜单式装咱潢后交付使用歪④风骆绿化率高，户湖户可看江景赵⑤巨笛密集度小，大波多未是鸣4拴梯乘2阔户，住户之间隐的干扰性小。爬4.3.2.烧2省该类别墅的弊爷端表现为：答①枪寇由于绿化率高毙，容积率较低锄，设计上占用呆许多隔断，配变套设施增多，咐公摊加大，使浊得使用率较其附他物业而言少皇了伐5感至泄8松个百分点，再镰加上地价昂贵题，所以单位面膛积价格高，伍外加装修费，辅使得在同类物虑业中价位偏高棋②袍物业管理费较圾高。由于设置仍了一些服务机考构，物业管理坐费较之同类项睡目要高出击约耀1诚0臭—把2功0缓﹪雷4.3.事3削经济风险肾4.3.3.地1引宏观经济环境铅分析测图订4.骡1茧温州市居民人僻均收入纹表偶4.1逝座厦拆一些相关指数乌（数据）：掩0术3逐年居民消费价危格指数笋100.历1寨亿元逐0塑3迷年房地产销售晒价格指数素111泉全市居民人均线收入班1772爸7夫元（比上年增恋长刘10.6仿%题）购城镇人均生活床费支出臣1421增2铁元（比上年增祖长雀12.6王%造）课随着经济的快照速发展，居民罚收入的增性加图,储居民的消费水鼓平也随之提高双。据统计可，美200油4愉年市民的支出切地位居全省前主列，其中，花等在抱“诱吃狼”兄上面的花费仍淹占支出的榜首趣，人均筹为蚕532冶0值元。除消费性毁支出之外，去研年市区居民用扰于购建房、个梦人所得税等非繁消费性支出同漏比增塞长赚23.恭6碎％。占家庭总充支出柳的手31.紧8洽％。高免于壤8.浓7码％的消费性增竭幅，说明居民皱消费正从生存惭需要转向提高珠生活质量。票4.3.3.稠2刻物价变动与银显行利率变化糊图巷4.炼2匀主要年份居民浩消费价格总指葛数涉(已以楼195汁3务年艺为哥100)固表逢4.2榜怪便居民储蓄存款叼（祝100mil堪liony秆uan存牲）前199直5槐年周142.05趟200发0锋年谊464.15巧200超2隆年技745.97遗200闻3帆年颈920.32眨从上表可以看折出，这几年温菊州人手中的资景金越来越充实红，民间资本雄姿厚，具有很强畜的购买能力。钓再则央行动从此0织4擦年宰1滨0个月就2恒9融号起上调金融障机构存贷款基沈准利率并放宽涛人民币贷款利答率浮动区间和匹允许人民币存祖款利率下浮。责金融机构一年江期存款基准利挤率上弃调考0.2饭7止个百分点，由倦现行顺的祥1.98粒%身上调的到超2.25烫%游，一年期贷款洒基准利率上瓦调串0.2米7莲个百分点，由春现行叫的搬5.31筑%码上调要到剪5.58饲%屑。其他各档次闷存、贷款利率股也相应调整，环中长期上调幅魄度大于短期。滩房地产业是此剑次加息调空的齿首要对象之一蝇。连续加息无放疑将极大限度乖的遏制中国目拦前处于发展高凡涨期的地产业诞。如果加息周渗期由此开始，屠购房需求将受释到抑制，房地众产价格的回落籍预期必然增大银。加息将发挥即对房产价格泡黎末的挤出效应竭，对降低房地妈产市场风险起奔积极作用。编4.3.3.哀3忽其他风险鲜①助自然风险：自受然风险包括地奏震，海啸，台竹风，火灾等。止就温州而言最寺大的风险是每滥年泡夏末秋初的台洒风，但是就这坊几年的情况来灯看，温州已经略有了如何防御搂台风的经验与名措施。不过由值于本项目临近烘江边，一旦台丹风过猛江水上陡涌对项目有一匠定的影响。衣②构意外事故风险馒：意外事故风腾险是随时存在敢而不能预料的乔，其虽然发生痰的机率不高，宇但是一旦发生蚀就会对项目产丈生巨大的影响割，因而对其不钉能没有充分的费准备。可预留劳一部分资金作掏为不时之需。行4.辩4瓣财务风险百4.4.皮1瓦敏感性分析详将出售价格和遇利率等作为不机确定性因素进非行敏感性分析含，分析结果表色明售房价格和气利率察这骆2思个因素对本项资目的效益都较残为敏感。其中友出售价格的敏傲感性更强一些桥，价格上宾升积15毯%景则内部收益率三上升辟至血88.4索%因，下缴降掠15螺%放内部收益率变楼成琴55.7种%思，但是净现值圆都还是正值。贤详见下表和图佛：垄表联4.趟3遣敏感性分析表尺序号塘项目俭变动幅度璃全部投资（税升前）内部收益学率视0泉基本方案摄73.1%韵1芬出售价格威+5%宵75.3%否+10%咳82.5%千+15%涝88.4%止-府5%作64.6%升-10%片60.3%梦-15%寒55.7%抓2勉利率跪+5%乱70.5%表+10%具68.1%朴+15%谢65.4%低-筐5%羞74.7%萌-10%必76.2%洗-15%仪78.3%雅4.4.浙2呈盈亏平衡分析戏义.慨1邪盈亏平衡分析拘是研究工程建荐设项目投产后昼正常年份的销荡量、成本、利肃润三者之间的昂平衡关系，以问盈亏平衡时的颤状况为基础，饭测算项目的生旨产负荷状况以码及承受风险能淋力。盈亏平衡搅点越低，说明削项目抗风险能嫌力越强。叉饿房在财务分析里稀面我们已经知呼道以下这些相蜘关数据：井总销售收入：忆396242区.混7悲万元袖平均单位价格胁：夺396242漠7000/营26388绒3.17=1璃501暑6凡元委/厚平方米吨开发总成本桑：膀292809截.1877警4爪万元什总建筑面积范：漫263883锈.1姨7薄平方米伤最大利赛润足M:3962驾42.7险-盒292809迈.18774为=10343印3.5122线6象万元傍住房现：兵174281策.97×21嗓800=37蜜9934.7挤/款396242室.7屠×挡100%丹=粮95.88%筛车位岭：间906×1若8协＝央16308串/星396242握.7扁×矿100%眼=剑4.12%稿由盈亏平衡时桥的总成本与总多销售收入相等娃，利润为零，须则汉盈亏平衡点产诞量象Q饱BEP优=偏292809替1877.4占/菜[21800裁×浪(山1舍-春5.5%)退×床95.88%边+省180000芬×胡(躁1咏-雄5.5%)线×怎4.12%]杨=嗓10941已9渣平方米讯盈亏平衡点销就量看为霞10941技9慨平方米，表示搏该项目有一定评适应市场变化越的能力、抗风痰险能力和获利作能力。躲备注：该图总接成本包括固定码成本和流动成为本筛图兰4.绢4生盈亏平衡图赔4.4.2.叨2纺经营安全瞒率狂MSR氧=巴（良Q-塞Q逢BEP侨）延/杆Q背×烂100%匙=犯（轧263883休.17别-敢10941怕9烤）妙/热263883最.17幼×踩100%济=员58.54%光图垄4.倒5生经营安全利率燥图充经营安全率越够大，表明该公度司生产经营状蒜况越良好，拟详建项目越安全传可靠。一般来凉说，经营安全蝶率大止于谈30否%劳，说明经营状跌况良好。本项许目经营安全率诵达偿到融58.5欺4陈。说明经营状讽况很好。徒4.4.2.阀3脉盈亏平衡点生满产能力利用时率欧舒F刊BEP它=挠Q童BEP赴/但Q菠×却100%独=瞎109419猎/举263883自.17趁×乘100%络=鹰41.46%阻这个指标表示权达到盈亏平衡布时实际利用的砌生产能力占设汤计生产能力的胶比率。比率越怒小，说明项目甩适应市场变化荐和抵御风险能余力越强，本项沾目的比率橡为跌58.54血%腹，表明公司要盐利在用受58.54馒%屑的生产能力才躁能保本，项目否承受风险较弱赛。限4.4.2.惩4骄盈亏平衡点价传格珠P递BEP轿=桨292809芬1877.4狼/顶263883爹.17灶/振（占1刘-连5.5剪%溜）东=紧1174象2敲元臣/工平方米蠢（宫15016蹲-竭1174稀2梁）晃/磁15016稀×角100%妻=稍21.8%极当价格下降幅点度向在票21.8苦%搁以内，该项目垒仍不会出现亏弦损的局面。因臂此拟建项目在复产品价格方面济还有一定的承浪受风险能力。营销策划尊5.黎1灌物业概述升该项目发展商蜂为瓶*猎*看财团控股有限雁公司，晒由至*宵*务温州房地产有冬限公司开发。捆项目所在地为留温葵州留*齿*婚地块，苦位于都市中心恭的黄金地段，者馒北临江滨路，脆毗邻江心屿。猫南邻即将竣工雁的欧洲城，也改与东门步行街出相邻盐。隔粗虽虽震****音*从“彼*兆*射别畜墅虏”悟实现都市繁华狠与别墅生活的漂共享肢，跨临江而筑货。其占搂地蔽11罢0植亩，建设用地返面宇积溜7155顿3狱平方米，像西侧层长数捉≤挣3根0仆地下停曾车雅51矩9较辆，东侧层岸数兼≤灵2枝7虎地下停孝车渔34剩4炭辆。乒18姐0幻度全江景观光短电梯，以任意岩高度俯瞰瓯江丝山水。主卧总翅统套房享受，摸中空客厅尽显劣皇家气度捆。臭****椒*困“晓*御*所别馆墅朋”知由国际著名室荡内设计大师菜愤单式精装修，筋欧式巴洛克的慢奢华、中式古露典的庄重以及访中西合璧的装医修风格可自由科选择岸，搭****渗*具“躲*薄*吸别寻墅苹”坐尊贵完善的配搜套令生活成为稻一种至高的艺等术。压5.兴2鼠项目定位产品定位而高档住宅：三依据所确定的之产品宏观定位旁，对同一档次骤（或低点档次裤）的项目市场宵供给情况及主炕要客户层的具腔体需求进行调骡查，为本产品黄提供更为细致旨的地位指导。床先有百好花园娃，大自然物业远以及现在运营钞中的龙港锦绣免名园等为本物迷业提供了许多肃可以借鉴的经渗验。同时考虑毒到本项目地处思江滨路，与欧健洲城相邻的特桥殊原因对本项绝目的影响以榨及色*博*雅集团欲打造温陷州最豪华的住土宅等原因，才程可以给本项目纽确定一个准确椅的定位。致本物业适合一维些高收入者，倾成功人士，社叼会名流以及海常外华侨等居住插，同时一般希半望有一定文化牢修养的人居住霸。夫5.2.博3甩价格定位留5.2.3.毫1光定价思路颗项目在进行价颗格定位时必须旧以市场为依据推，并结合项目辉本身的定位、破市场承受能力券及开发商的期载望值等因素进随行多方位系统担分析与综合考柄虑。房地产开挂发是属于资金奇投入量非常大健的投资过程，赶开发商为了缓需解资金压力，管需要达到快速茅回笼资金的目必的。因此，如胀何进行合理的瑞定价策略，达办到快速回笼资扣金的目的显得划犹为重要。在很定价过程中，恭既糖要预测温州楼育市的发展未来掩，又要符合当颤前的房地产市舱场形势。抓5.2.区4剧楼盘推出时间堵的确定目该楼盘计划笛于伞0邪5她年劝5释月开工硬，服0灌8辽年否6妨月份竣工。而冲为了能评够蛛“券先入为主，抢奸占先壮机剥”姓，本项目勉在聋0搏4崖年底酝酿壁，肉0竿5贺年初推出，因丰为每年的年初笔大多为房地产僵购买离旺盛期壤。凳5.殖3晌项踢目嘱SWO馒T台分析电5.3.匙1敏优势分析分（松S陈）呆◆孝规模：是全市粗档次最高的住纹宅艰（戴*堆*捎别墅），占棋地们11陪0博亩留，债7155魂3隐㎡的建设用地誓面积。由高层填和联排别墅，迫社区活动中心锡等组成。疫近得90粱0亡来个停车泊位凯；苍◆枕地段：北临江快滨路，毗邻江候心屿，与瓯江蚂为伴，南邻即延将竣工的欧洲智城屈(努*社*夜地块许)劈。是温州未来愚的主要商业区虏，是瓯江以北凡人民的主要风喘景线；勾◆浩交通：交通便您捷，江滨路宽日阔整齐，是市趴区主干道之一架。东面望江东批路可达温州著邻名的旅游胜地马江心屿，南面懂的环城东路飞丧霞路更是把本让项目容入了五危马大南门商圈约之中；瓶◆饰品质：本项目飘采用温州标准忌的敲6碍级抗震设计建态筑，国际规划拌大师，建筑大拖师，园林设计标大师，环境艺顽术设计大师联熊手铸就自然与糖艺术的完美结艺晶，菜单式精输装修，多样风偶格，满足个性虹化需求，掀建筑品质胜人卵一筹；叛◆财周边配套设施闲：有温州超级炎商业航母欧洲娘城部、刃11消8钱医院、位附吵2环医肃、滨1亏4贵中、新南亚、染国贸等星级大侍酒店、浴白鹿影院、嘉热乐呢迪笛KT怪V宽、名典咖啡、由现代概念（高覆档西餐湿厅辟出牛排馆）、山匪姆士大世界、让以及多家银行戏等；嗓◆鼠景观：低密度捆建筑、大面积埋的绿地、又临啄江，使社区犹趟如一个城市大茧花园。且可以灭远眺江心双塔部。混5.3.令2摄劣势分总析拐(翠W)瞒◆苹压力：温州目颠前善还没有如风此高档的别墅局，许多人（包胡括一些专家）茂对此持怀疑态赠度，且政府对陵此严厉审查；欢◆鬼交通噪声：由偶于处于交通主讲干道上，来往价车辆多，尤其迫夜深时一些商捧品混凝土车仍抹在行驶，加上安周边有冷作卷催板厂以及或许树夜间轮船的汽箭笛声时有发生属；尸◆驾开发商首次涉辟入高档住宅开善发，经验还善陕不足。垒5.3.谜3盗机会分膜析使(窃O)液◆市拥有温州目前保最大的商业航渐母欧洲城的品剧牌支撑，以及星附近东门步行震街的兴起，将羡对本项目产生石极大的带动效辅应，从而达到薯事半功倍的作岛用；由◆抱在已经积累野的隆60公0符多名有意向购违房户之中，大垦多数购房者手钱中资金雄厚，借购买力强，况坟且目前温州类积似于本项目的粱高档住宅很少寿，满足不了那讯些高收入者的艺购房需求（以靠前很多高收入始者选择到上海冈，北京、杭州鄙等地购高档住既宅），本项目追的推出将对那退些览“助零货散宾”制的富人产缩生住“骆聚梯集控”奶效应；挎◆叶温州目前高档冷住宅的稀缺性捎，使本项目当则之无愧，无可泉争议的处屯于闭“丛制高刮点霜”永，懒将对本项目有押利占领有效市淹场份额提供良掌好契机；把◆款发展商是中国贱著名的民间财拨团趟—乓*夜*涨财团，知名度趣高，影响力大趴，有部分购房布者冲着这点而抚来，认恼为翻*哄*棕的就是信誉的吴保证；携◆吗温州目前打技造唇“故信用温水州谦”谈，档对扁*英*村财团的发展给嘴予关注与支持锁，本项目系是机*含*冈财团成立以来耍的第一个项目偷，政府恶和售*奴*断财团本身都对什本项目鼎立支骗持，以及各类按媒体的报道宣第传，将对本项机目形成良好的屠社会公益形象诞与市场口碑。醋5.3.美4则威胁分析魄（商T祝）怨◆阀中央政府宏观谊调空政策的连历续出台，尤其芒是对房地产行倦业咽“随行政法规政种策牲”降的出台，在很岗大程度上使房终产投资者和置歉业者对楼市产晶生的观望心态鸽；碑◆膝政府对此项目炮的审批把关甚带严，对于一些府细节审批环节波可能诸愚多树“旨阻跨挠痰”浊；白◆丝大自然城市家目园以及同人花喝园这类温州目牛前较为高档的勺住宅销售火爆险，对本项目有庆很大的挑战性渔，同时或许有愁一部分客户会恒转向对方（毕缴竟对方价格上中便宜）旋◆凳结论：斯经过对本项目柳的亮点和不足途之处的剖析，砖可以说本项目盒的机遇与困难壁并存，但是更举多的是机遇，贫虽然也存在一摄定的问题，但适是只要从容应齿对，加强合作状是可以取得成中功的。如何抓约住项目的机遇少，让项目的优英势与亮点发挥蚂得闯“砌淋漓尽湿致盈”四，我们将做到冲更好。◆建议：畅1储.促包装：赋予良途好的项目包虚装接“变理钳念盾”葡与干“活主罚题垄”繁，耗搬给温州的民众惑形成良好的视闷觉上与电精神上随的筛“毫概念定星位急”纠信息传达，制摄造出在温州的爸轰动效应；嫁2战．信用：有效旱结合温州哄的珠“笋信用温饥州栋”暮的政策，使本衡项目形成与当像地政定府似“糠千丝万再缕垮”耀关系，给目标相客户仔群雕“质荣瓣耀邀”剃、打“戒权岔威姿”坊的印象，同时哄也使本项目在结当地树立惩起帖“英至高无申上甩”秘“奉独一无偶二殃”涨的大盘形象。笨5.老4义销售策略促销原则辩A:腔闻促销时机和促印销方式组合，席均应遵循以虹下扫“叹四个有利弃于妖”赵标准舟1他)膛有利于项目的名推出和销抹售低-凭-理经济效益殊2畜)浴有利于建立目询标客户对发展搭商的信任绒感档-膏-播社会效益菜3尸)质有利于商务中摇心的品牌建岭设禾-胞-沉品牌效益辉4棒）有利于加速职开发商的资金酬回笼爪—休时间效益界5.4.们2药促销思路椒利用房展聚集冲人气登—筋—待开盘优惠促销扑引爆人乔气陆—盯—隶顺利销售清盘亭5.4.婆3蓄销售策略削整合营销推广课方式户“呆整合营紧销楚“昌模式是近年来挠在房地产营销霜过程中提出的率新概念，它是携指项目在推广变过程中以统一质风格、统一形站象来进行宣传撕推广。无论项乔目以哪种行销较渠道来进行推理广，项目由始奖至终岛以大“护一种声型音事”怖来籍“没说背话朽”毕。而本项目在后营销推广过程思中以一苍种裳“卫打造温州首个拿高档城市花园邮生活特嚼区猾”债的形象定位来鹿进行贯穿项目义推广始终。具锋体的营销渠道币包括以下几大滑内容：株5.4.3.欠1剃开盘优惠促销仪对炊头虫5包0咸名认购者进个行格9.圆6秋折的优惠（但丑是前提是一人谊只能认严购库1减套），后面的旁认购者给予一久定的奖励（比刮如送高档摄相根机等