中冶·蓝城项目投标文件（初稿）

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

目录

第一部分技术标部分..................................................9

1.0营业执照（复印件）（详见后附页）..................................10

2.0物业管理资格证书（复印件）（详见后附页）..........................10

3.0公章授权书（详见后附页）.........................................10

4.0法人代表授权书（详见后附页）.....................................10

5.0投标方业绩表.....................................................10

6.0企业介绍.........................................................15

6.1公司基本情况....................................................15

6.2CCPG宣言.......................................................20

6.3企业形象........................................................21

6.4公司专业技术人员情况............................................23

6.5企业经营管理运作的优势..........................................25

6.5.1品牌优势....................................................25

6.5.2发展优势....................................................31

6.5.3管理优势....................................................34

6.5.4服务开发商的优势............................................35

6.6企业的业绩及获奖情况............................................38

6.6.1企业荣誉....................................................38

6.6.2公司部分在管项目业绩.......................................41

6.6.3公司部分获奖照片...........................................42

7.0调研北京市场物业管理费用标准....................................45

7.1北京市物业管理现状..............................................45

7.2周边区域项目物业服务现状........................................45

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

7.3在管类似项目简介................................................49

8.0适合本项目的服务概念............................................56

8.1本项目物业管理总体构想...........................................56

8.2拟采取的管理措施.................................................57

8.2.1项目特点、重点分析.........................................57

8.2.2具体管理措施...............................................58

8.3针对客户群体特点分析所提出的管理思路............................62

8.3.1客户群体特点分析...........................................62

8.3.2物业服务定位...............................................62

8.3.3物业服务思路...............................................63

8.4超常规服务内容—特约服务.......................................87

8.4.1我们的服务思路是...........................................88

8.4.2服务项目...................................................89

9.0常规服务内容.....................................................93

9.1前期顾问服务内容及建议...........................................93

9.1.1拟在本项目采取的工作计划...................................93

9.1.2工作流程...................................................95

9.1.3各项管理与服务项目的工作安排..............................101

9.1.4根据“新政”要求前期针对性配合工作........................102

9.2保洁服务承诺及措施.............................................107

9.2.1环境卫生范围与服务特点....................................107

9.2.2环境管理主要措施..........................................108

9.3秩序服务承诺措施................................................109

9.3.1秩序维护服务内容及标准....................................110

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

9.3.2秩序维护服务流程..............................................112

9.4车辆管理...........................................................113

9.4.1机动车管理方案.................................................113

9.4.2非机动车停放管理方案..........................................115

9.5消防管理方案........................................................117

9.5.1岗位消防责任制.................................................117

9.5.2消防管理方案...................................................119

9.6安全应急事件的防范预案..............................................124

9.7房屋、设备设施的维护及管理.........................................135

9.7.1纳入物业服务费用范围的房屋及设施设备维修管理与维护........136

9.7.2纳入专项维修资金范围的房屋及设施设备维修管理的维护........161

9.8售楼处管理方案......................................................163

9.8.1售楼处各区域服务...............................................163

9.8.2配合销售的思路.................................................167

9.8.3售楼处人员配置.................................................171

9.8.4岗位服务内容、服务标准及要求..................................175

9.8.5岗位礼仪标准...................................................177

9.9接管验收方案........................................................180

9.9.1工作程序.......................................................180

9.9.2工作职责.......................................................182

9.9.3物业交付使用前交接安排........................................182

9.9.4进行物业交接前的实操性工作..................................183

10.0客户服务方案........................................................188

10.1入住管理方案......................................................188

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

10.1.1业主交收房前的准备工作...................................189

10.1.2入住流程.................................................192

10.1.3入住办理高效迅捷.........................................193

10.1.4入住期间重点沟通.........................................194

10.2装饰装修服务方案..............................................194

10.3施工噪音控制方案..............................................196

10.3.1对开发商施工噪声的控制...................................196

10.3.2对装修单位施工噪声的控制.................................197

10.3.3噪声施工时间.............................................197

10.4业主报修、投诉、求助与回访、满意度调查的处理..................198

10.4.1报修处理.................................................198

10.4.2投诉、求助处理...........................................199

10.4.3强化沟通、回访机制，不断提升满意度.......................202

10.5营造“温馨、和谐、关爱”的社区文化............................210

10.5.1拟定【中冶•蓝城】项目社区文化活动库一览表...............211

10.5.2部分社区文化活动现场图片.................................212

10.5.3节日装饰装点.............................................213

11.0维保管理方案...................................................214

12.0针对中冶•蓝城物业分理处的管理.................................218

12.1内部管理机制..................................................218

12.1.1顾客满意经营.............................................218

12.1.2CCPG专业运营模式.........................................219

12.1.3专业运营体系.............................................219

12.1.4HR理念模型...............................................226

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

12.1.5专业服务模型.............................................227

12.1.6长城物业文化体系.........................................228

12.2物业档案的建立与管理..........................................231

12.2.1档案建立及管理总体流程...................................231

12.2.2业主档案的建立与管理.....................................237

12.3管理规章制度..................................................239

12.3.1公众制度及内部岗位责任制.................................239

12.3.2管理人员考核制度.........................................245

13.0团队人员配备、培训及管理......................................248

13.1团队主要成员架构..............................................248

13.1.1项目物业服务人员配置的基本原则...........................248

13.1.2项目人员具体配置..........................................249

13.1.3服务人员素质要求..........................................252

13.1.4服务人员岗位职责..........................................253

13.1.5服务人员工作规范..........................................254

13.2管理人员（培训）..............................................259

13.2.1人员培训与开发的方式......................................261

13.2.2物业服务人员培训目标......................................262

13.2.3人员培训计划及内容........................................262

13.2.4培训实施.................................................265

13.3管理人员（管理）..............................................267

13.3.1人员管理的原则...........................................267

13.3.2人员管理的机制...........................................270

13.3.3人员管理机制的具体措施...................................273

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

13.3.4职员奖惩机制..................................................275

13.4财务管理...........................................................276

13.4.1财务管理工作模式.............................................276

13.4.2财务管理制度..................................................276

13.4.3预算、决算的方式、内容.......................................277

13.4.4针对本项目物业管理费的收取方式及方法.......................278

13.4.5财务收支的定期报告方式——实行阳光物管服务模式............279

14.0配合新政介绍.......................................................282

15.0物业服务指标及措施.................................................283

15.1质量管理目标......................................................283

15.2各项管理指标的承诺标准...........................................284

第二部分商务标部分.....................................................290

1.0前期费用预算.........................................................291

2.0开办费测算明细.......................................................292

3.0售楼处成本...........................................................296

3.1售楼处及样板间日常运作成本（104477元/月）.......................296

3.2【中冶•蓝城】售楼处服装及固定资产采购费用.......................299

4.0住宅物业费...........................................................300

4.1物业服务费收支比较说明.............................................300

4.2物业管理费测算......................................................300

4.3项目说明............................................................300

4.4测算说明............................................................300

4.5物业费测算..........................................................301

4.5.1测算设定.....................................................301

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

4.5.2收入测算.......................................................301

4.5.3成本测算过程...................................................302

4.6物业费用报价说明......................................................310

4.6.1周边类似项目物业费调研结论....................................310

4.6.2未来几年的人力资源成本上涨....................................310

4.6.3项目自身定位...................................................310

4.6.4针对此项目的优惠措施..........................................311

5.0停车场测算明细......................................................312

5.1【中冶•蓝城】项目车位服务范围界定...............................312

5.2【中冶•蓝城】项目地下车库物业服务人员配置方案..................312

5.3【中冶•蓝城】停车场收入及支出方案...............................313

5.3.1停车场收支测算比较说明........................................313

5.3.2停车场收入测算.................................................313

5.3.3停车场支出测算.................................................314

6.0机动车停车管理收费标准..............................................317

7.0非机动车停车管理收费标准............................................317

8.0空置房收取标准.......................................................318

9.0超常规服务项目收费标准..............................................319

10.0其他需要说明的内容.................................................321

10.1商业物业管理......................................................321

10.1.1公共区域日常环境卫生保洁管理................................321

10.1.2公共交通与车辆停泊的管理.....................................324

10.2.3公共区域安全秩序管理和消防安全管理..........................325

10.2.4绿化管理......................................................332

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

10.2.5商铺门楣广告管理.............................................333

10.2节能降耗管理方案..................................................334

10.2.1节能降耗的管理原则...........................................334

10.2.2管理方式......................................................334

10.2.3节电措施......................................................335

10.2,4节水措施......................................................336

10.3各单项分包计划、选择标准及管理措施..............................339

10.3.1各控股公司简介...............................................339

10.3.2与我司合作分包方名单........................................342

10.3.3分包方选择标准及管理措施....................................345

10.4【中冶•蓝城】项目物业管理用房需求..............................362

结束语...................................................................363

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

第一部分技术标部

分

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1.0营业执照（复印件）（详见后附页）

2.0物业管理资格证书（复印件）（详见后附页）

3.0公章授权书（详见后附页）

4.0法人代表授权书（详见后附页）

5.0投标方业绩表

截止2011年10月，长城物业华北区域分公司以北京为中心，业务辐射内蒙古、

宁夏、河北，其中北京在管项目50余个，在管面积1300多万平米，已成为北京市在

管项目数量最多，在管面积最大物业服务企业。

长城物业北京部分在管项目情况表

项目管理面积

物业类型接管时间物业费项目位置备注

名称（m2）

2006年12住宅3.2；商业朝阳区亚运村北辰赛时服务零

国奥村52.54万

月4.8；会所4.8路投诉

北京市朝阳区大屯

金泉家园45.93万2008年5月2.98

路301号

多层板楼L0；高

明天第一层板楼1.85北京市朝阳区来广

40.7万2007年5月

城商业：地上5元、营乡立水桥

大型综合

地下3.5元

物业

2003年至今

连续荣获

塔楼3.17（含

“北京市优

0.27元/nf•月高

秀管理居住

天创压水泵运行费）；北京市朝阳区慧忠

17.2万2001年4月小区”称号；

世缘商业18.78（含北里天创世缘

北京市物业

11元/m，•月的供

管理示范住

冷供热）

宅小区（四

星）

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

同层住宅3.18；

东湖湾名北京市望京广顺北

18.5万2006年6月商业4.6；会所

苑（-期）南大街

4.6

高层住宅：3.18；

东湖湾名商业：4.60；会北京市望京利泽西

38.6万2008年1月

苑（二期）所：4.6（另行协园122号楼

商）

住宅：4.38元/

北京市朝阳区望京

东湖湾名平米•月；幼儿

13.14万2011年利泽西园甲107号

苑（三期）园、中学：1.8元

楼

/平米•月

北京市朝阳区东三

紫金豪庭6.14万2010年3月3.38元/月

环北路30号

2007年102.45元/平北京市朝阳区十里

炫特嘉园27.82万

月米•月堡北区

高档住宅

物业（部

不带电梯3.28；北京市海淀区学院

分项目）翰澜庭4.33万2009年2月

带电梯3.88路北口

世

华

2007年10住宅2.75；商业

水

岸20.9万北京丰台区石榴庄

月5.2

2009年10

月荣获“北

高层住宅2.8元/京市优秀管

平米•月：商业、理居住小

水上2007年12北京崇文区夕照寺

28.6万办公3元/平区”称号；

华城月街16号院

米•月；会所L5北京市物业

元/平米•月管理示范住

宅小区（四

星）

金隅可乐

4.9万2009年4月3.18元/nf・月北京市朝阳区双桥

+

芭蕾2.10元/平方

32万2010年1月长阳镇京良路南侧

雨•悦都米•月

A区住宅带电梯

2006年12北京市房山区窦店

世界名园50万1.8；无电梯1.5；

普通住宅月镇望田路8号

商业2.5

目前我司全

绿地新都面负责项目

17万2010年北京市房山区

会・v堂前期售楼处

工作

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

2009年10

月荣获“北

京市优秀管

理居住小

北京和谐住宅：0.6；

35.192004.12.05北京市昌平区区”称号；

家园商业：1.50

北京市物业

管理示范住

宅小区（四

星）

2002年至今

连续荣获

“全国物业

住宅0.59元/平服务示范住

米•月；商业、北京市昌平区回龙宅小区”称

云趣园40.17)}2000年5月

办公1.5元/平观文化居住区号；

米•月北京市物业

管理示范住

宅小区（四

星）

2003年至今

连续荣获

“全国物业

服务示范住

北京通达多层经济住宅：0.59；宅小区”称

9.152000.07.14

园适用房商业：1.5号；

北京市物业

管理示范住

宅小区（四

星）

北京市昌平区北七

水韵风情15.77万2010年1月2.8元/月

家镇

住宅（1-4号楼北京市大兴区采育

炫特区27.82万2007年1月3.10；5-12号楼镇大街8号1号楼

2.45；商业3.20121室

中建•府住宅1.8；配套商北京市怀柔区府前

15.51万2010年3月

前家园业2.8街北侧

□中冶•蓝城项目物业服务投标文件

北京市经济技术开

3.80兀/平

赢海庄园19.9万2010年8月发区凉水河一街

米•月

37号

1、首都绿化

美化花园式

多层0.95；小高

北京市海淀区清河单位

当代城市2001年12层一层1.55；小

34.1万镇安宁庄西路9号2、海淀区规

家园月高层二层以上

院范服务构建

1.90；底商2.20

和谐优秀小

区

海淀区永定路乙1

乐府家园20.8万2009年5月2.12元/月

号

住宅：2.00（带

万科红狮电梯）；1.48（不丰台区东铁匠营宋

16.06万