楼盘营销策划方案

市场分析

K.O.策划工作室荣誉出品开发规模增长，速度放缓价格起伏，下行趋势明显供需矛盾突出，压力巨大

风雅乐府所在拱墅区传承千年运河文化，公共配套设施一应俱全。将“文化拱墅”的理念与风雅乐府的文化内涵完美结合。工信的城北的中国的世界的第一页，共37页。项目简介

工信风雅乐府将“水上水、园中园、院上院、楼中楼”的设计理念与空中排屋特色有机的集合，创造城北首个自然与文化社区。

K.O.策划工作室荣誉出品第二页，共37页。100000平米20000平米124000平米56323平米住宅面积：约100000㎡商铺面积：约20000㎡

总占地面积：56323㎡总建筑面积：124000㎡建筑密度：35%绿化率：30%项目简介K.O.策划工作室荣誉出品第三页，共37页。竞争者分析1．赞成•美树地址：城北上塘路高架巨州路下桥口西侧开发商：浙江金纬房地产开发有限公司物业类型：普通住宅2．金瑞•风景大院地址：杭州拱墅区拱宸桥西开发商：杭州瑞都房地产开发有限公司物业类型：普通住宅3．名城燕园地址：拱墅区运河畔开发商：

杭州名城左岸房地产开发有限公司物业类型：

普通住宅K.O.策划工作室荣誉出品第四页，共37页。SWOT分析交通便利物业层次高空中排屋跃层式设计环境突出南北通透项目优势K.O.策划工作室荣誉出品第五页，共37页。城北该区域仍处在开发阶段各公共配套设施正处于完善之中1临近周边还未形成大型商业区物流企业比较多

2SWOT分析项目劣势K.O.策划工作室荣誉出品第六页，共37页。地域优势临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味文化优势文化内涵。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。服务优势智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。SWOT分析项目机会K.O.策划工作室荣誉出品第七页，共37页。项目文化理念能否得到消费者的亲睐成为项目成败的关键

1项目商铺的规划，对于目前项目周边的商业气氛而言，如何有效的规划商业业态是整个项目的关键之关键

2SWOT分析项目威胁K.O.策划工作室荣誉出品第八页，共37页。SWOT分析总结工信风雅乐府具有较强的竞争优势和市场潜力

文化建设品牌建设杭州楼市本案条件工于天物，信其自然，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢品味住宅，品味生活久违的自然，在城市复兴K.O.策划工作室荣誉出品第九页，共37页。目标市场分析及定位高端人群企事业人员政府机关人员需要文化底蕴高收入者文化人士教师、作家、书法家等

拟改善原有居住条件的居民

企业、个体私营老板

政府机关大中型企业中高收入者

少数带动多数希望享受生活

自住为主，投资为辅

年龄层次为30—55岁

第二次置业人士

目标人群定位K.O.策划工作室荣誉出品第十页，共37页。工于天物信其自然风景如画

工信·风雅乐府，时刻沉浸于中华文化的积淀与熏陶，打造出一个文化底蕴社区.以运河文化为依托，以苏州园林为蓝本，提出了“水上水、园中园、院上院、楼中楼”四大居住理念，构建环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区,追求一种中国古典园林的最本初的风格。

雅致园林乐感飘渺府宇精琢项目产品定位K.O.策划工作室荣誉出品第十一页，共37页。品牌文化定位久违的自然在城市复兴品味住宅品味生活文化品牌文化品牌K.O.策划工作室荣誉出品第十二页，共37页。项目营销推广策略项目设计理念创新空间布局设计户型设计创新项目视觉识别系统建筑风格创新

环境及艺术风格创新产品创新K.O.策划工作室荣誉出品第十三页，共37页。项目产品创新K.O.策划工作室荣誉出品第十四页，共37页。K.O.策划工作室荣誉出品项目产品创新第十五页，共37页。K.O.策划工作室荣誉出品项目产品创新第十六页，共37页。文化天堂概念11、设立运河文化展览区2、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团的设立，整体促进文化天堂的贯彻和实施3、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，既提升生活质量，又促成人们的积极生活心态项目文化品牌创新第十七页，共37页。新城市文化理念21、戏曲交流平台——发扬国粹，传承文化古韵2、社区文化生活交流研讨会——定期召开，集思广益3、文化教育用品商店联合大酬宾——长期赞助老年合唱团和少儿会所4、商业街铺中专门设立一个区域为文化教育企业机构区，招商时以文化教育企业机构为主，方便大众文化消费项目文化品牌创新第十八页，共37页。园林文化31、园林游园会——辅以各家庭间的文化教育主题交流2、家庭园林游艺活动——每季度举办一届，通过中国传统文化相关的游艺活动增进各家庭的亲情，并丰富园林文化项目文化品牌创新第十九页，共37页。品味住宅品位生活41．具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然流露的品质；2．“实用时代”追求房子的安全、实用；“发展时代”追求房子的华贵、典雅；3．标志是细节的尽善尽美，有文化、有个性、得体的、适合的、有艺术感的住宅项目文化品牌创新第二十页，共37页。久违的自然，在城市复兴51．阳光的，灿烂的，多彩的——一种愉悦心境，或是一种健康的生态的生活方式。2．新时代住宅——产品良好的采光通风条件，体现空间艺术美；新时代住宅——人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社区文化；新时代住宅——为人们创造积极精神，为人们提供健康的精神家园；3．文化自然社区倡导——追求天人合一的和谐居住环境及人文文化的渲染项目文化品牌创新第二十一页，共37页。工信风雅乐府五大基本文化品牌要素6景观是品牌科技是品牌方位是品牌文化是品牌便利是品牌项目文化品牌创新第二十二页，共37页。-少儿会所-老年艺术团-园区运动中心运河文化展览馆大型书画展-亲子奇趣乐园-宠物乐园-商业街

-家庭宴会私人PATTY服务中医养生馆项目服务体系创新K.O.策划工作室荣誉出品第二十三页，共37页。项目营销推广策略K.O.策划工作室荣誉出品第二十四页，共37页。项目营销推广K.O.策划工作室荣誉出品第二十五页，共37页。项目营销推广K.O.策划工作室荣誉出品第二十六页，共37页。项目营销推广K.O.策划工作室荣誉出品第二十七页，共37页。

阶段预计销售率预热推广期0引爆推广期1—30%开盘强销期31—45%持续保温期46—60%结顶冲刺期61—85%现房扫尾期基本销售完（95%）营销推广项目周期规划K.O.策划工作室荣誉出品第二十八页，共37页。预热推广期引爆推广期开盘强档期结顶冲刺期现房扫尾期持续保温期促销活动一：内部员工价促销活动二：保价计划促销活动三：试住促销促销活动四：VIP客户活动促销活动五：工信地产文化节促销活动一：无理由退房促销活动二：直接降价促销活动三：媒体交流见面会促销活动四：利用交楼入伙的时机树立本项目的口碑促销活动一：公关直销活动促销活动二：减首付促销活动三：房产中介促销促销活动一：团购促销活动二：免费送礼促销活动一：先租后卖促销活动一：深度优惠活动促销活动二：佳节促销活动项目营销推广K.O.策划工作室荣誉出品第二十九页，共37页。广告策略K.O.策划工作室荣誉出品第三十页，共37页。广告策略K.O.策划工作室荣誉出品第三十一页，共37页。K.O.策划工作室荣誉出品第三十二页，共37页。广告策略K.O.策划工作室荣誉出品第三十三页，共37页。

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