深圳某项目开盘执行报告

谨呈：深圳***房地产有限公司深圳某项目开盘执行报告***顾问(深圳)有限公司2005年10月14日目录一、开盘时机评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、费用预估1、开盘时机选择考虑因素刮条件笨选择时考虑因糕素阿本项目具备的舟条件嫩工程进度盾客户：友客户购房心理副越来越理性，没理性的深圳购行房族已经基本奸不认同远期楼嫌花巨;案深圳房地产市客场竞争十分激佳烈，现楼、准余现楼的选择余酒地已经很大；雷因此，本项目锐在正式推向市蓄场时应该具备哄充分的现场展梯示条件及工程疤进度及给购买踢者最大的信心愧保证；溜预售许可证：露按照国土规划蒙局的规定，必贺须要取得预售积许可证方可公亩开发售。搬项目的展示：夸现场展示是楼罚花销售的重要举手段之一；塔在项目开盘前椅，样板房及观闷光电梯得以展捆示。便在项目开盘前胁，争取做好部绑分六层园林及障七层会所，为桥销售奠定坚实姓基础。糠肉预售许可证：便本项目已取得鸡预售许可证，呈并且已于灶1骗0控月帜1勤日氧开始以内部认葵购形式进行销洗售。密现场工程进度恩及现场展示情龙况：矩目前样板房正谢在进行紧张的沈施工，预计中努下旬得以全面旅完工并得到展启示；作目前，园林正跑在施工，但是协，工程进度不行是特别理想；左目前会所尚未锡施工。逆条件熄内容雅市场竞争情况她中心区：萝中心区的物业合在今年将是竞脊争热点，目前才已开盘的有黄撤埔雅苑（三期湖）、天健世纪渔花园；已经选惭完房的有星河置国际；在年底纺将会开盘的有削嘉里雅颂居、蔑城中雅苑；单香蜜湖：瞧香蜜湖翠海花俭园已于涂9饥月别1位5快日能开盘，深业风仿临左蛇岸确1彻1韵月开盘。逆景田：料安柏丽晶进入填销售推广的后墙期；而项目的杂主要竞争对手眨万科金色家园测（三期）目前辰已过五成的销颜售率，目前金蜓色家园着重推娘广四房，与本消项目的阿16梯9砖平方米乞的三房形成直携接竞争。缔梦异园二期正在紧关张办理预售许慌可证，预披计重1蔽1优月推出，它的宏推出将对本项膨目小面积二房到、三房形成直避接竞争。案销售周期矿根据近年的销绿售统计，房地径产市场的销售害呈现明显的周委期性；啄一般一年内有葛两个销售的黄个金时段，即：态3五月中下旬至党6缘月下旬的善第一时段和祥9纱月至怨12唉月的第二时段驾。盏袭在销售的黄金辨时段推出的楼某盘，比较容易蕉快速聚集人气盏，使项目在销销售初期达到遣较高的销售率荐，而这一点是血完成楼盘良好乡销售的关键；扇历年的房地产遵交易会是商品坐房交易的高潮忍期，借机入市爸，有利于快袍速树立项目形仪象，扩大项目堡的知名度，同叛时可节省推广殃费用。亩因此本项目参外照此规律来安积排销售阶段。忍销售目标头楼盘的推出过展程有预热、升伸温和爆发三个无阶段，而推出袜后，要借蜡助开盘的气势移热炒热卖创造箱销售佳储绩汗,晌为完成项目的家总体的销售目雹标奠定基础。续按照普通楼盘桑销售规律开盘环期三个月完成师销售目屑标点40贡%干左右，以项目扮目前的总套梯数归50僻9滩套计算，这意粘味着项目在开狮盘后三个月要匙销德售坑23假6闹套；所以，项亦目应在正式销淹售前进行充分域的市场预热和描市场测试。2、开盘时机评估市场竞争评估：根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在客户中建立起形象；销售周期把握：根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。工程展示：根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在怕十一月下旬得讨到局部展示，肿营造出项目的臣超质感。销售积累：瑞项目已具备预耍售的基本条件静了，并于便1好0彼月蛇1琴日业进场以内部认晨购形式开始发舅售进行价格测三试、产品测试浑、客户测试。阵但完成客户积喂累和测试需要个一段时间。剖综合以上条件她，我们建议项疫目肉在刚1蜓0赔月中下旬样板刃房得到充分展设示绢、悉1宁0看月下旬媒体开柱始预热的前提含条件下，项目鸽于住交会期间索正式公开发售粘。乞1欧、销售前提条科件现场环境:扣销售中心的主森入口广场重新吓布置完毕；饶从莲花路、香僵梅路、红荔西码路等主要入口户处设置清晰的质进入项目销售扰现场的导示系钩统（路旗、导轮示牌按新形象灰重新制作并粥于语1橡1小月中旬安装到荐位）；大六七楼的园林钓及会所部分展葵示；币(秒1哭1灯月受2膝0雅日前贞完揭成姿)痕楼体包装完以毕真(妄条幅公布项目东公开发售的消银息并打出项目忆主卖教点避)骄现场形象墙按李新形象重新制话作并安装到位醋；下看楼通道、低急楼层的样板房输布置完成；销售资料准备笋楼书印制完成白；伙影视广告的电虎子光碟制作完遗毕彩新销控方案制坚定完毕；其他：礼品制作完毕乒相关工作人员铸到钓岗压(蚂1替1静月饺1嫂5漆日刻确定人员名单充、服抢装级)晒领导、嘉宾、弱媒体记者的邀蚀请炉(勇1船1焦月厦1荡5金日份确定人员名燃单扇)靠总策略：添让客户全方位窗感受和体验到义物业未来的卓懒越的质素，从姑而下定购买决郑心。咱步骤：静故崇薄引起关注（听脊到高）妹絮患盾建立价值形象姓（看到祸）流斤抛批参与行动（体拳验椅）粮重肆促成成交叫伞媒努体强舰宋耍椒包哗装加串近毁葛容活动和方式匀：沉臣仅态敞软文炒器作寄躺久篮帽现场包去装揉捞连章径公共活动罩列忧鄙绞报纸广讨告膛舍煤母湿形象包装每屋私室酬巴士灯箱广告性页舅尝豆电视广告具体安排：蓄阶段喘媒体预热期跳开盘日忌开盘后强销期顺时间构1漂0暑中下柜旬伤—隶—挂1勒1划月中旬研11.2饭5昆—咬—懂12.31技推广主题急高度生活、更孙多选择技至高住外宅协,寒公开发售锐高度生失活吴,袋至高享受害目的开发售前预热、规升温、短时间嘴内迅速传播项踪目高品质形象歌并打出企业品炊牌。盟消化中低层单遵位皆,归积累高端客户唉通过客户的口本碑效应迅速树语立楼盘形象和邀企业的品牌，零扩大市场影响贯力。锣加深已认购客斯户及亲友对真***愿的美好印象。赚制造人气，最承大限度保证成孙交僵使更多客户认轰同项目的质素赤，保证项纤目的中高层单混位大量成交沙活动挖团体购买活动隶联系侵全新样板房展透示暨嘉年华活非动腐开盘日活动冻权益卡发放活歪动涉(贩赛格观光厅举澡行蛾)锐少儿益智大赛瓶绵杰竿榆阶段索预热集客期犬开盘日铁开盘后强销期跑时间果1拿0粗中下警旬凝—厚—魄1玩1窄月中旬妹11.2袄5妄—跨—亩12.31兄广告钉安排星报纸徒具体见提交的访内部认购期报租版推广方案药结合重大销售校节疑点胁\唉节假奉日疑\娇活动节点发布常电视广告乓具体见电视广务告方案理巴士灯箱广告冲、外广告牌据更换新形象广内告惠,徐公示开盘消息升网络广告暴公示开盘销售愁现场包装着具体见销售前盯提条件词促销安排槽抽折扣优拿惠单,并享受折上折服抽折扣优忽惠绣,誓享受折上折；鞠现场落定前三湾十名客户送地镜王观光门票；势已成交客户参三加抽奖活减动里;氏根据销售实际龙情况进行调整泡团体购买优惠扛1乱、全新样板房锻展示暨嘉年华灿活动嗽①俊．爽信息发布途径绿1戏0过月下皱旬牌爸报纸发纲布悄“帮样板房对外开盏放氏”剖消息娱通过楼体条幅糖发布消息。帜②内．活动火时间：径200梅5雨年闭1圈0纸月下旬起为期董一周时间鸟③姓．活动形式：哨凡是在此期间姜落拔定霉(猴正脂定肝)尤的客户可享受巩乘长风健康俱睁乐部健康套票刊一张。（价值币约筋60踪0畏元辟/熟张）纸2老、开盘日活动睛安排：胜①庸．开盘活动目世的：广逗宫通过客户的口智碑效应迅速树畅立楼盘形象和滴企业品牌，扩冠大市场影响力秩。亏降湾加深已认购客宿户及亲友对削***红的美好印象。保制造人气，最巧大限度保证成夏交旱②向．影开盘时间：醉200斥5傍年感1婶1钟月吗2沫3橡日唐（星期六）甚③兽．开盘活动地溉点：高交会馆浴展场现场掉④钥．人员：责预计与会人顷员耳100-15侮0戏人若邀请领导：式邀请规划国土屑局领导及在深舱圳有影响力的销公众人物（具脉体人员名单由限发展商壮1菌1班月响5倦日笋定出）白邀请嘉宾：喝开盘前的意向膨客户，瓜***歌公司的关系和集合作公司的领躺导（具体人员缎名单由发展商恋和翅***笛1恨1石月棕5共日忠确定）遭邀请媒体：芒深圳有线电视层台记者、《深冻圳特区报》记碎者、《深圳商洗报》记者、《船深圳晚报》记砌者、《香港商拉报》记者、《回南方都市报》赛记者智⑤六．开盘活动准移备工作：轧开盘活动的礼代仪由礼仪公司波负责安排，现袋场气氛要求喜避庆热烈，气球借、花篮、彩旗鸣、地毯、胸花挤、签到本提前类准备到位。月源现场包装见第鸭二章：烛袜悦销售资料准备提：拿a)防楼书、海报、紧单张伯b)装手提袋（印铃数浪500轰0冒个），用来装碍楼书及销售资衬料治揉胞礼品准备：彩a)卖开盘礼品傻(欣1彩1像月掉5奸日渡到位，垄约钥10汤0刊份遗)形派发对象：主塔要考虑受邀请娱的领导、嘉宾珠及新闻媒体偿烂浙礼品：精美礼租品盒筝佛黑费用：预双计席20尖0段元区/滔份仁b)滨纪念礼品纹(榴1荐1曾月驴5冷日楚到位，渡约喉100府0疗份巡)臭派发对象：主压要考虑现场参磨观客户礼品：雨伞慈费用：预计六15以元竭/仙把播c铅)朵落定礼品嘉(徒1置1列月奸5红日翻到位，伐约自3叶0矮份圾)蚀派发对象：乔1纲1维月纤2龄3融日门-凡1度1糟月灌2泪4秘日妈当场落定前三植十名的客数户贴(策正馅定锹)展礼品：地王观得光门票基费用：预午计驴6狼0议元泛/常张邻d蝇)孕抽奖礼品休(逝1扣1鸣月爽5州日和到雾位鞭)创派发对象：开后盘当日和开盘陷前成交的客户似礼品：具体见州抽奖方讽案昨壶愈岁人员准备：厦(阴1司1队月观1驻5荡日槐确定人员名单吗、服诞装川)扛a)山礼仪公司安排偶：惭主持人一名，秤要求有大型礼现仪活动的主持馋经验，现场协因调能力强浇叙仓礼仪小园姐极8迅名，要求仪态罢端庄，受过职胳业训练挤b)榨***筑公司安排：凡现场接待服务局人俩员窑8遭名（协助礼仪小小姐及销售人裙员做好现场接岔待服务工作、历派发礼品给收吊邀请的嘉宾）眯保安人睛员肿1莲0姻名（考虑到当丢天人流较多兴，投8谁名用于高交会扁馆维持治安暂、伯5姻名龄用于引导售楼垂现场车行停放披、匀2伍名用于售楼处影内展示形象菊、少2熟名用于样板房侍楼层协助工作的）顷保洁人瓜员娃5奸名劳（杏1财名用于样板房望楼层纷、御2右名用于售楼处杠内召、向2荐名用于前广场退维护现场清洁清卫生）译c)虽***博公司安排：烈销售人热员既8-1贱0咽名泰⑥副．枕开盘程序：句9漫：鹰3剑0光—穷—佣9皇：翼50驶开盘仪式前的婆邀请人员到位雨准备冬9麦：允5席0丰—封—纺1浓0阀：县00丹开盘倒计时准评备额1毫0位：妨0泰0虹—胖—派1欺0碌：燕10辜***吗开盘仪式开始朽，主持人讲话顶，介绍领导、滨嘉宾溜1蹈0骡：呀1非0类—我—周1窃0具：逗13泻***嫁领导致欢迎词捧1捐0逼：绞1仰4场—洋—岭1当0有：齐18付领导讲话（讲茄稿主题：中心恨区和景田规划弃发展和对鲜***绢中心的影响）锦1不0洽：蛙1恩9扒—怨—贺1鼓0哄：芽22皮***竖公司领导讲话荷（讲稿主题：卵销售卖点及代赤理信心）霉1临0就：所2芳3勾—从—绿1滋0姥：负26餐***艺领导讲话（讲孙稿主题：介绍莫***鹊建设意义及长照远工作目标）园1脉0粪：奋2洪7辽—壶—董1控0毯：晨32统主持人宣布组***沾正式开盘，宣谈读剪彩人员名尤单（详见分项恳说明）晒1接0色：般3详3产—些—浆1厅0包：呆45流在礼仪小姐引迫导下，剪彩贵寿宾上主席台为野***沈剪彩。住1考0仔：鞠4冠6赤—衫—妙1赵0虑：导50枕开盘仪式结束股，引导贵宾和跟业主到销售现补场，参观售楼拴处及样板房。昨飞艇巡游活动典开始（详见分叙项说明）机。递.岂1抱0攻：锤5饶1触—哭—予1服6阀：技00喊售楼现场文娱径表演及冷餐会振，已成交客户惠于举行抽奖活已动（详见分项挽说明）。强⑦喜．分项说明：若a)泥冷餐会准备只时间：站1遣1膝月辣23-取1校1待月月2现4燥日停位置：加在售楼处内设布置冷餐会餐台板，位置设置在泰放映区。况霸冷餐会标准：旺自助茶点（提史供不同款式糕烤点甩5雄样）圈酒水（提供饮邮料、咖啡、茶走共饲5酱款）水果拼盘羽（时令水弦果膊3-啦4顾款）该预算标准：狠按绒20况0鸦人准备喷，击3商0辅元索/腐人罢筹备细节：汁联系星级酒店锋，提供专业服庄务员、餐具、坡酒水、茶点及庭餐台娘b)岸剪彩名单钢规划国土局领炎导、塌***慌、承建单位、妹银行代表、哪***左、业主代表减共辟8烫人左右（具体跑人员标1手1臂月邀5坡日阶落实）鸽c擦)怖抽奖活动比抽奖时间：沈1冬1倚月寇2往3轧日上午蓝1钩1晶：锁3衣0尾第一次抽奖误1绝1轨月坐2弃4案日虑下踪午贫4勿时整第一次抽觉奖帝客户限制：女限侧1疾1倍月菌2拐3握日前映交定的客户（排交临定者需补鹰齐正定方能领犬取钟所衣侵决奖品）要1纱1何月倘2份3相日常到惊1腾1挥月点2确4傻日荒下棍午饿4沈时整落定（正殿定）客户可参该加第二次抽奖群抽奖地点：京项目放映区所碍在的位置楼抽奖方式：屯现场设置摸奖后箱，成交客户京发放抽奖券，调并将副券投入沿抽奖箱内，摸词到相应奖券即磨中奖。粱奖品：咬所有奖品将在用售楼处内实体联展示蜜一等奖参：幸2万名韵讨奖品：送中奖热客户彩电一部晨（价慕值条800李0嫂元）覆二等奖鼻：奖3蹈名责化奖品：送中奖愚客户柜式空调住一部（价刻值拒400决0酿元）态三等奖膜：特6喘名谷喇奖品：送中奖弱客户贼DVD弹一部（价假值引100对0把元）背特别奖：若干零名消滤奖品：送电饭信煲一个（价婶值愁20贿0态元）题现场参观客户找送小礼品（雨惕伞）塞d晕)留飞艇巡游计划榴路线：会从项目到高交六会馆。埋时纠间陷:桨1浮1闹月成2肺3疮日上午速11:0黄0忘到上忍午英12:00骨盈注意细伍节余:酷飞艇停靠在项为目旁边的天健灶公园处饭筹备细节：值联系飞机场淋⑧揭．开盘当天优丈惠：扩所有当天签约超客户额强外钓9蛋9巩折（折上折）亩2毁、权益卡发放包仪式：幻①臭．活动目的：优通过此次活动比的开展，进一笼步加强本项参目秤“数景脊田掀4耽8谈层剖,饿超高豪量宅求”魔的市场形象；侮增强客户与客帖户及客户和发侦展商之间的联购系，为中后期刃的客户营销奠涨定基础。躺②遥．冻时间：丝第一次时圾间闯掌200吵2低年覆1请