某房地产公司全程项目开发管理制度

.某房地产公司全程项目开发管理制度第一部分投资管理 第一章项目投资管理制度6 第二章项目建议书编制指引 第三章项目可行性研究报告编制指引11第四章项目立项评审决策指引19第二部分规划设计管理 第一章项目设计管理制度21 第三章建筑方案设计作业流程26第四章景观环境设计作业流程27第五章规划设计指引编制要点28第六章规划设计任务书编制要点33第七章项目规划方案评审指引36第八章建筑单体方案评审指引38第九章景观设计任务书编制要点41第十章施工图审查基本要求44 附：项目规划设计方案简评表46 .. 施工图审查意见表49 第三部分工程管理 第一章工程管理组织51 51 52 第二章经济合同管理55 55 59 61 63 66 附：经济合同审批表(500万元以上) 经济合同审批表(500万元以下)69 经济合同付款审批表70 合同管理台帐71 第三章采购与招标管理72 理规定72 78 83 附：招标文件审批表85 中标通知书86 投标承诺函87 履约保证金保函88 材料设备采购计划表89 .. 零星(紧急)采购审批单90 限价(指定品牌)材料设备审批表91 乙供材料设备审定表92 第四章工程进度管理93 93 95 97 第五章工程质量与施工管理100 100 104 108 110 1151171195.9分部(项)专业工程验收检查要求121 122 126132 135 附：重点监管部位质量监管计划表136 材料设备质量监管计划表137 材料设备进场验收单138 .. 甲供材料设备台帐139 第六章工程造价管理140 140 143 147 149 151 154 设计变更通知单156 现场变更签证通知单157 现场变更签证费用审核单158 成本动态统计控制表159 现场签证统计台帐161 设计变更统计台帐162 合同统计台帐163 第七章安全文明生产管理164 170172 173 第四部分营销管理 第一章组织架构与编制175 第二章营销策划管理176 .. 2.1总则176 2.2总体策划177 178 179 第三章现场销售工作管理192 准备192 193 第四章现场销售工作规范195 销售准备工作195 点199 202204 206 209 211 214 第五章客户服务工作规范217 217 218 220 222 224 第六章营销费用制度226 .6第一部分投资管理第一章项目投资管理制度1总则2项目投资建议2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工3项目投资论证1)宏观和微观投资环境分析；72)专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；3)项目初步定位；4)资金来源计划及融资方案；5)投资估算；6)经营效益分析等。指引》，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。4项目投资决策4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审5项目并购及合资合作86项目变更与调整9第二章项目投资管理工作流程图定开发项目目标进行市场调研进行市场定位市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料相关部门参与定位、分析提提出《项目建议书》总总经理办公会审批进行项目论证、可行性分析进行项目论证、可行性分析相关部门参与可行性分析织相关部门讨论，根据建议进评审《项目可行性决策委员会审议第三章项目建议书编制指引1城市规划及发展简述2项目决策背景及摘要1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规等；2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住中的地位(是否核心项目)；2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升3项目概况4法律及政策性风险分析5市场分析况(近3-5年)、区域市6主要经营指标分析7结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引1项目决策背景及分析1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规等；2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住中的地位(是否核心项目)；2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升2项目概况1)四至范围；2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3)地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建6)土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性容积率；4)建筑密度；5)控高；6)绿化率等。3法律及政策性风险分析1)项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得。2)项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。3)政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。估。：4市场分析况(近3-5年)、区域市户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5规划设计初步分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。1)截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。2)工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城3)销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，7投资收益分析1)项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2)项目开发各期的利润体现。3)敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的4)盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。8综合分析与建议大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。项项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)三、主体建筑(装饰)工程费项目2高层住宅收入3小高层住宅收入4公建收入库收入其他收入额销售费用管理费用4财务费用5营业税金及附加投资总额销售利润率成本利润率4成本净利率投资利润率6投资净利率序号123456789金额 (M2) 结算面积(m2)单位利润(元利润(万元)年合计年年第五章项目立项评审决策指引1项目可行性评审方式和要求2评审内容要点1)所用背景资料的可靠性；2)可行性论证分析的内容是否完整；3)分析方法是否可行；4)是否存在先入为主的“假设”。1)所在地域选择；2)开发产品的选择；3)项目品牌与企业品牌的协调性；4)开发项目规模；5)开发项目档次；6)目标客户选择。潜在风险对公司经营策略的影响；4)投资收益测算的可信程度；5)投资收益是否满足要求。1)项目规划分析与公司业务策略的符合性；2)规划概念的创新；3)工程计划及销售计划是否可行。1)开发项目对近期经营计划的影响；2)资金来源的可行性；3)项目开发管理能力；4)专业资源及解决途径的可行性。3项目可行性评审决策会议目可行性研究报告》及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。要，报投资决策委员会签发。4评审决策结论第二部分规划设计管理第一章项目设计管理制度2项目设计管理过程的一般规定2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包1)编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；2)选择符合资格要求的设计单位；3)配合成本控制、实施限额设计；4)参与设计过程(或事后检查)重要阶段的评审；5)组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；6)组织各设计阶段的衔接、协调；7)明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；8)项目完成后的设计总结、资料备案。3规划、建筑、景观方案设计3.5景观环境方案设计(概念方案及深入方案)4修建性详规、修建性设计(总图)、建筑初步设计和施工图设计4.2修建设计(总图)、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书4.6修建性详规设计、修建性设计(总图)、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图(非景观环境类)，景观环境施工图及竣工图均应及时备案。5其它设计5.1其它设计包括小区总体配套(建筑、景观、装修)设计，部分施工图设计完5.2卖场(包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等)方案由市场部负责调3)审查设计变更文件；第二章规划方案设计作业流程是否需要初勘Yeso总工办编制规划设计任务书/招标文件质初勘总经理办公会审批通通过招标选择委托设计设计单位设计/调整/提交规划方总工办接收方案,申请方案评审通过计划配套部进行规划报第三章建筑方案设计作业流程设计单位进行建筑方案设计/查No通过No第四章景观环境设计作业流程总工办编制景观环境设计总体计划总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果施工图设计总工办组织评审沟通修改，审查通过进行下一阶段设计第五章规划设计指引编制要点1设计意向部分注点设计(自然环境利用等)的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。分析土地规划用途，选择适宜建造的范围)。停车量及停车方式(设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例)。域特点)、无障碍步行系统(是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步2客观资料部分(说明：节录《项目可行性研究报告》之相关内容。)2)地热资源(关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题)3)用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料(关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式)4)城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等1)等高(等深)线地形图、土壤土质2)保护保留植被、树木明细与定位图3)保留保护古迹、建筑明细与定位图4)地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级核实。2)地下光纤通讯、电信电缆确认城市资料确认城市规划发展图则。经过本地块的城市捷运系统的服务强度3)地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析4)用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查1)周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认(确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交2)周边建筑调研(确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确3)周边楼盘概况(重点为交通、配套资源分析)第六章规划设计任务书编制要点1城市背景分析(详见规划设计指引)1)城市房地产市场现状分析2)主要销售对象与需求人群分析3)市场潜力与隐性商机分析4)当地风俗与人文分析5)市民居住模式和出行方式分析6)建筑文脉分析2项目用地概况(详见规划设计指引)1)自然环境调查报告水文情况地形地貌分析基地内市政设施2)项目用地城市区位价值分析项目所处地段等级分析周边土地与建筑3)可利用资源分析城市配套服务景观与生态资源4)用地原有构筑物、建筑物情况3项目开发目标及经营要求(如：项目初步定位、风格主题、项目类型等)1)客户主流及档次定位2)产品构成(高、中、低层比例)3)户型配置4)分期开发的安排3.2经营要求(如：功能区域配置及划分)4规划设计指导原则及要求1)符合城市规划原则2)符合项目初步定位原则3)生态与可持续发展原则4)整体规划原则(与项目周边环境的协调和融合)5)尊重和利用当地人文、历史、地理的原则6)经济性原则7)有利于物业管理的原则4.2具体要求(分概念规划和详细规划)1)整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。2)住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规2)公建配套的分类、面积指标、设置位置。1)路网形式及出入口规划2)人车方式3)停车位、各种停车方式的分配比例4)步行系统规划要求1)对现有自然资源的保护与利用2)与总体规划、建筑风格的协调统一3)主要景观与次要景观的合理划分5设计依据第七章项目规划方案评审指引1适用范围1)评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；2)初步选择规划设计方案。2评审方式及要求1)项目可行性研究报告2)项目开发计划书3)项目调研报告4)规划设计指引5)规划设计方案(至少三家设计单位提供)6)规划设计招标文件7)规划设计任务书8)地形模块(需要时)9)周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划3评审议程及结论4评审纪要第八章建筑单体方案评审指引1适用范围2方案评审方式及要求2.1项目建筑方案评审采用会议评审的方式进行，总工办负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。1)项目可行性研究报告3)项目调研报告3评审控制要点4建筑方案评审控制点1)建筑单体入口与道路关系的合理性；2)电梯厅与楼梯间位置的合理性；3)人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。1)每种户型的类型、面积是否合理；2)户型设计能否适应与市场需求；3)平面设计是否经济合理；4)是否符合现行的相关建筑规范几法规(特别应该重点审查消防、人防是1)立面形式与整个城市建筑、文化的大背景的关系；2)立面的风格；度；4)建筑外立面的细部设计；5)立面形式与市场需求之间的关系。3)标准层的层高确定；5评审结论第九章景观设计任务书编制要点1项目概况(引用规划设计指引内容)1)项目背景资料2)项目基本定位3)项目环境资料2设计范围、内容及深度：2)提出