房地产税务知识

开发建设转让销售开发建设转让销售经营持有利润分配获取土获取土地阶段V印花税V耕地占用税V城镇土地使W城镇土地使V印花税V营业税及附加V企业所得税V营业税及附加4印花税V土地增值税V企业所得税V营业税及附加寸印花税V房产税寸坡镇土地使用税V非居民企业股息红利企业所得税V企业所得税一、获取土地阶段：契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税 (1)定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等.(2)特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳.(3)征税对象：〔A〕国有土地使用权的出让,由承受方交.是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为.或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为.土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移.1.以房产抵债或实物交换房屋,应由产权承受人,按房屋现值缴纳契税.2.以房产作投资或股权转让,以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税.3.买房拆料或翻建新房,应照章纳税.D方不纳土地增值税,但承受方应纳契税.E换在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点.F受国有土地使用权支付的土地出让金.对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不得因减免土地出让金而减免契税.(4)计算方法：应纳税额=计税依据6X税率〔3%〜5%,各地政府确定〕(1)定义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税.印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购置并粘贴印花税票,即完成纳税文务.1营业税及附加=收入*5.5%〕3印花税=合同记载金额*0.05%6计税依据：不动产的价格,此阶段应参考其土地实际价值.6(2)印花税税目、税率表印花税的税目：指印花税法明确规定的应当纳税的工程,它具体划定了印花税的征税范围.一般地说,列印花税的税率设计,遵循税负从轻、共同负担的原那么.所以,税率比拟低；凭证的当事人,即对凭证有 直接权利与义务关系的单位和个人均应就其所持凭证依法纳税.印花税的税率有2种形式,即比例税率和定额税率. “印花税〞税目与税率应税凭证2.加工承揽合同5.财产租赁合同6.货物运输合同7.仓储保管合同9.财产保险合同据调剂、补偿、易货等合同.筑、安装工程承包合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同合同银行及其他金融组织和借款人〔包括融品房销售合同〔包括股份制企业向社会计核算的生产、经营用账簿包括政府部门发给的房屋产权证、工商花0.5%.贴花花花花花花花花花簿按实人人此阶段房地产印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同根据产权转移书据征收印花税,按照 (3)特点：(4)兼有凭证税和行为税7性质.印花税是单位和个人书立、领受的应税凭证征收的一种税,具有凭证税性质.另一方面,任何一种应税经济凭证反映的都是某种特定的经济行为,因此,对凭证征税,实质上是对经济行为的课税.B)征税范围广泛.印花税的征税对象包括了经济活动和经济交往中的各种应税凭证,凡书立和领受这些凭证的单位和个人都要缴纳印花税,其征税范围是极其广泛的.随着市场经济的开展和经济法制的逐步健全,依法书立经济凭证的现象将会愈来愈普通.因此,印花税的征收面将更加广阔.财政效应.D的方法完成纳税义务,并在印花税票和凭证的骑缝处自行盖戳注销或画销.这也与其他税种的缴纳方法存在较大区别.(1)定义：对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种,属于二次性税收.(2)纳税人：是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人.(3)作用：为了合理利用土地资源,增强土地治理,保护农用耕地.其作用主要表现在,利用经济手 农业综合开发提供必要的资金来源.税还具有明显的特定行为税的特点.2．采用地区差异税率.耕地占用税采用地区差异税率,根据不同地区的具体情况,分别制定差异税额,以适应我国地域辽阔、各地区之间耕地质量差异较大、人均占有耕地面积相差悬殊的具体情况,具有因地制宜3．在占用耕地环节一次性课征.耕地占用税在纳税人获准占用耕地的环节征收,除对获准占用耕地后超过两年未使用者须加征耕地占用税外,此后不再征收耕地占用税.因而,耕地占用税具有一次性征收的特点.．税收收入专用于耕地开发与改进.耕地占用税收入按规定应用于建立开展农业专项基金,主要用于开展宜耕土地开发和改进现有耕地之用,因此,具有“取之于地、用之于地〞的补偿性特点.(5)税率：采用定额税率,其标准取决于人均占有耕地的数量和经济兴旺程度.地区每平方米平均税额(单位：元)上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.57行为税是国家为了对某些特定行为进行限制或开辟某些财源而课征的一类税收.广西、海南、贵州、云南、山西广西、海南、贵州、云南、山西20(1)定义：以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税.属于资源税.二、开发建设阶段：城镇土地使用税、印花税、营业税及附加、企业所得税 •税目购销合同加工承揽合同建设工程勘察设计合同建设安装工程承包合同财产租赁合同货物运输合同仓储保管合同包括供给、预购、采购、购销结合及协作、调包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同包括勘察、设计合同包括建筑、安装工程承包合同械、器具、设备等包括民用航空、铁路、海河、公路运输合同包括仓储、保管合同税率万分之三万分之五万分之五承包金额万分之三租赁金额的千分之一.缺乏1元按1运输费的万分之五保管费的千分之一借款合同借款合同借款金额的万分之零点五同财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同投标金额的千分之一就其所取得的营业额征收的一种税.营业税属于流转税制中的一个主要税种.费品征收的税项,可从批发商或零售商征收.销售税是典型的间接税.节产品结构,引导消费方向,保证国家财政收入.的维护建设,扩大和稳定城市维护建设资金的来源,对有经营收入的单位和个人征收的一个税种.应纳税额=(增值税消费税营业税)*适用税率(税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%,县城和镇5%, 资源条件优劣对纳税人经营所得利益影响的税类,包括矿产资源税和城镇土地使用税等.育事业,扩大地方教育经费的资金来源.(1)定义：对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税.利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得.三、转让销售阶段：营业税及附加税费、印花税、土地增值税、企业所得税•营业税及附加税费：如上•印花税：如上(1)土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.土增的计算在企业所得税之前,且土增仅针对出售物业所实现的利润税.(2)纳税人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.(3)课税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的土地增值额.(4)土地价格增值额：是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额.(5)特点：1.以转让房地产的增值额为计税依据.土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的本钱、费用、税金及其他工程金额后的余额,与增值税的增值额有所不同.2.征税面比拟广.凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税.换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不管其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务.3.实行超率累进税率.土地增值税的税率是以转让房地产增值率的上下位依据来确认,根据累进原那么设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税；增值率低的,税率低,少纳税.4.实行按次征收.土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税.暴利的行为；有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金.A国有土地使用权的行为不征税.(B)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物极其他附着物产权的行为征税.C承、赠与〞等方式无偿转让的房地产,不予征：8可扣除工程内容包括利息支出的扣除、计税工资的扣除、在职工福利费、捐赠的扣除、业务招待费的扣除、职工养老基金和待业削价准备金的扣除、转让固定资产支出的扣除、固定资产/流动资产盘亏/毁损/报废净损失的扣除、总机构治理费的扣除、国债利息收入A进行投资联营.以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税.其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税.〔B〕房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税.居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税.(8)判断标准：转让的土地使用权是否为国家所有；土地使用权及地上建筑物的产权是否发生转让；是否取得收入.(9)征收方式：预征+清算清算：待工程全部竣工,办理清算后再结算.多退少补.预预计增值率预计增值率W50%预征率2%3%4%5%工、完成销售；♦直接转让土地使用权.♦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.(10)计算方法-四级超额累进税率：土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除工程金额后的增值额作为计税依据,并根据四级超率累进税率进行征收.009房地产企业在计算土地增值税时,可扣除的工程为：〔一〕取得土地使用权所支付的金额；〔三〕新建房及配套设施的本钱、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；〔四〕与转让房地产有关的税金；〔五〕财政部规定的其他扣除工程.业所得税=〔收入-本钱费用-营业税金-土地增值税〕*企业所得税税率〔25%〕(2)企业所得税计算复杂,采取先预交后清算的方式：预缴针对每月/季度的利润缴纳,清算〔汇算清(3)亏损年度不必缴纳,且前期亏损可以抵扣后期利润.四、经营持有阶段：营业税及附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税印花税：财产租赁合同按金额的千分之一贴花(1)定义：以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.(2)特点：房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；区别房屋的经营使用方式规定征税方法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税.(3)纳税义务人：5．无租使用其他房产的问题.纳税单位和个人无租使用房产治理部门、免税单位及纳税单位的房产,应(4)计算：1.从价计征的计算：按房产的原值减除一定比例后的余值计征.2.从租计征的计算：按房产的租金收入计征.应纳税额=租金收入*12%.没有从价计征的换算问题纳税义务发