项目总的报建策划要点

项目总的报建策划要点陈嘉琳01开发报建总述02报建工作流程03项目总关注点04各环节的痛点05工作日常注意点Context目录开发报建的成果是什么?合法合规的批文&证件办理01开发报建总述快速！省钱！01开发报建总述根据运营中心345要求开发报建工作一环扣一环缩短报建时间根据成就双享要求项目总需要关注资金的少占用、迟占用实现利润最大化配合工程进度02报建工作流程3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段8交付阶段02报建工作流程拿地及设计重预防项目的支出预售及验收重公关项目的收入利益最大化时间短成本低03项目总关注点03项目总关注点成本低土地成本——可售面积分摊前期成本——规费优化土建成本——建造标准报建工作如何策划？结合当地报建特点，找出连接8大环节的关键路线，并设定“检测关”（痛点）最短、最有效的关键路径！检测关04报建的痛点痛点总述

“坑钱”“坑时间”内因内因图纸不完善工作流程长地方政策变化大政府承诺不能兑现No.1容积率、红线各专业口退缩线对规划的影响用地申请04报建的痛点（各种退缩线）做不好楼面价直线上升提前向各主管部门咨询No.2收地条件收地状态及收地时间的签字用地申请04报建的痛点收地条件与付款条件挂钩，与办证时间挂钩，在合同清晰约定，注意与下环节的市政配套条件结合。No.1市政条件规范不要漏专业—水电、给排水、电信、电视、燃气、供暖内、外工作界面要认清楚市政配套是否由开发商做？例如供电的四路管线建设，配电建设、加压泵、污水处理等基础管道建设设计前期调查04报建的痛点先分界面、在配套设计。建议市政配套总规拿到手，再由设计院优化，总体方案优化空间最大劳斯莱斯及一二线城市项目基本无法担心但！三四线城市偏远或大型土地储备项目需要注意No.2地块内现有管线排查地表+地下；可拆？不可拆？保护设计前期调查04报建的痛点除了向主管部门拿资料，还需做好详勘工作，之前的坐标系与现坐标系的改变或放点的方式（含参考点的改变、管线位置偏十多米）No.3公司设立项目公司的股东公司为总部公司或跨区域公司，建议由就近、就大方原则，选取股东公司设计前期调查04报建的痛点前期资质审定，政府优惠政策、财务融资担保方面有优势。后期提前售的担保运作也比较顺畅No.1红线控规、强条、地方消防规范限容、限高、限配以及设计规范合同与控规有不同，当时政府导向意见相关，开发时间越长、对应的风险越高。设计阶段04报建的痛点不要轻易相信政府的承诺，除非答应在确定时间内修改合同（土地出让合同）文件，否则还是建议修改设计公建、配套解释：首先要明确是包括公建与配套。公建是公共建筑，主要服务公共人群；配套主要指小区内的配套设施（含商业）。公建的权属主体在之后要移交政府对应主管部门；配套权属为业主共有，可以由物业公司经营。设计阶段04报建的痛点No.2各种合同条款VS设计方案公建、配套性质的约定车位（含人防车库）、会所（售楼部）、综合楼、学校等小区配套或公建配套，权属的确定直接影响项目的产品成本分摊、经营净利润设计阶段04报建的痛点对应的土地性质？报建时规划建筑的性质？竣工条件有无主管部门要求？权属？经营？No.1建造标准当地的最低标准上的加法（成就双享）如外墙保温？内墙粉刷？水电到户？楼梯扶手？等施工阶段04报建的痛点向政府拿取当地各部位的最低交付标准No.2各种费用缴纳垫付、预付类专项基金、散装水泥、节能检测、劳保金等，后续退还时间长，手续不明晰，由政府划拨施工阶段04报建的痛点如当地未明确施工方或建设方谁付，事前应与施工方协调，最好在施工合同内规定No.1提前售合同约定与土地款的支付绑定引入合作方，合作条件中约定与股份及分红绑定资金监控、付保证金预售阶段04报建的痛点No.2可售面积最大化预售阶段04报建的痛点计容面积可售面积实测面积No.2可售面积最大化预售阶段04报建的痛点可计入分摊公共部位的界定及大型公配是否可售？偷面积—竞争对手偷面积，你偷不偷？落实合同里所有约定能可售的公配，核实预售面积，由政府检算后绝不能减少工程技术部的审控时间由政府专管的领导、骨干帮您偷面积，预防之后验收及后期测量的发生意外事件！！！大证面积不能与实际签约总面积之和闭合No.3前后图纸一致预售阶段04报建的痛点质安监图纸（人防图纸）合同附图一致No.3前后图纸一致预售阶段04报建的痛点人防测量要出单独报告，不能忽视；质安监备案图纸不相符，竣工时不能验收（如遇省检、国检等发现问题视改动方案的严重性有不同的处罚业主发现现场与合同附图不同，可要求整改甚至退楼，容易引发群体事件图纸会审！各专业图纸会审必须与前后图纸一起核对是否一致合同附图需要结合当前所有修改通知由工程部二次核对，例如开门、窗位置、方向，柱子的位置为业主能感受；层高的注明No.1图纸与现场不一致竣工验收阶段04报建的痛点由于报建时为过程图纸，经过种种修改大潮，变化太多，主管部门审核时间太长，且有课程要求验收前进行公示阶段性把修改通知筛选整理后送主管部门，争取在施工过程中解决问题，验收时提供汇编资料。其他参考预售阶段第三点偷面积、改造升级。根据合同约定的交付时间、交付状态和交付责任，制定合理的验收时间及通知收楼时间No.2各种收费竣工验收阶段04报建的痛点水电接口费、检测费等等，各种超标准收费在施工过程中与对应施工单位谈好，包验收通过及包验收检测费，规费可待缴，后扣回，或作为招标、议标条件写入文件及合同竣工验收阶段04报建的痛点办证及生活各种费用代缴，邮件揽收等后续服务，应与物业管理公司共同确定，与政府明确