资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法

第04讲不动评估收益（三应举1.估对概估价象于××区×××厦A座12层1206号建年为1999年，用为公，估对总层地22层地3层估价象于上12层，筑积为139平方。（置况价象用四为至南礼路至南士46号至月坛南甲号院，北至坛街（）益况根据权提的屋有证证号）估对设用为公。号略，土地用类为让土使期限1999年7月28日起2044年7月27日，地用面为平方。价象评基日设定项利（）物况根据估员场查建物装修准设设情如：结构评对为混构外装：估象墙挂材内装：厦厅石地及面，锈框璃户，砖面，钢骨塑吊。筑基础其承构、体屋、楼面内装、窗上水、明消、央调设均正常用设备施供、电照系，防分消自喷系，排风统。经评人现勘，前估象建物基基均发不匀沉；屋重件围墙好；面为整门启较灵活管通、卫备全好；筑维使状好（）础施况。估象地线基设状况到七通路通、讯通水通下、热、燃）通路西南士，临坛街；通电接政电网通讯接政讯络通上：市供管；通下：污流水接下政管；通热：市供。通燃：市燃。2.评计过（）集易例（）（2）选可实本次价取期一需内个用相的易例为比例进比见图4-9表4-1

表4-1可实基情表案例

名称

建筑积m2总（元单（）

价格涵ABC

投资场北京经大厦建威厦

96.4110285

12051250125000122400001200009928000116800

一次付常融条下/筑方米（3）建比基经过一产围统付方、统税负、一价位理后形标化处后价。（4）建比因条说表参与较因应对动影较大具代性主因，对这因来可实进修。评估象可实基情详表4-2表4-2比因情描表比较素名称

案例A投资场

案例B北京经大

案例C建威厦

现场片座落置

金融街27号

阜成外街22号

南礼路66号交易格（元/方125000.00米）交易期年12月

120000.002017月

116800.00年12月交易况房屋型

正常写字

正常写字

正常写字基础设施保证

水、、讯统证给

水、、讯统证给

水、、讯统证给率公共配套设施完备程度

附近银、场学、附近银、场、校医附有行商、校医院等用施全院等用施全院公设齐区域因素

与主干道通达程度

临次路西门大

临主路阜门大

临次路南士地理位置和繁华程度环境质

临西门大，金街临阜门大，距融小临礼路距融小1于1公里办区较于1公，办区位好公，公位般量、

有轻噪及车气染

有轻噪及车气染

有轻噪及车气染周围景观临街状况

临西门大，面街

临阜门大，面街

临南士，面街楼龄18

8

21平面

利于用可活割布利于用可活分，局利使，灵分，局个别因素

布置配套楼宇品质装修情况建筑

合理设施全甲级字，宇质好精装钢混

合理设施全甲级字，宇质好精装钢混

合理设施全甲级字，宇质好精装钢混

结构楼层朝向

中部东向

中部东向

中部东向物业管理

有专物管公对有有专物管公司共建有业业理司共建筑物设、备行理筑物设、备进管，筑、施设进管，管理平好管理平好管水较（5）建比因条指表和素较正数根据评对和比例况分析把可实的身况照参因分与估象相状况行较编比因条指数。见4-3。表4-3因条指表比较素

评估象

案例A

案例B

案例C名称

月坛厦12层2-6号投资场

北京经大

建威厦座落置

西城月北2号

金融街27号阜门大街22号南士66号交易格元平方米待

125000.00

120000.00

116800.00交易期交易况房屋型区域素个别素权益况

基础施证率公共套施完程与主道达程地理置繁华度环境量围景临街况楼龄平面置配套楼宇质装修况建筑构楼层朝向物业理土地用类型

100100100100100100100100100100100100100100100100100100100

100100100100100989810099100100100100100100100100100100

1001001001001001009810099105100100100100100100100100100

10010010010010098961009998.5100100100100100100100100100

规划件用益权立情担保权立情租赁占情况拖欠费况查封况权属晰况

100100100100100100100

100100100100100100100

100100100100100100100

100100100100100100100（6）编因比系表根据较素件数，制素比修系，见4-4。表4-4比较素名称座落置交易格元平方米交易期交易况房屋型基础施证公共套施备度

案例A投资场金融街27号125000.001.00001.00001.00001.00001.0000

案例B北京经大阜成外街22号120000.001.00001.00001.00001.00001.0000

案例C建威厦南礼路66号116800.001.00001.00001.00001.00001.0000区域素个别素

与主道达度地理置繁程环境量周景临街况楼龄平面置配套楼宇质装修况建筑构楼层朝向物业理

1.02041.02041.00001.01011.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.0000

1.00001.02041.00001.01010.95241.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.0000

1.02041.04171.00001.01011.01521.00001.00001.00001.00001.00001.00001.00001.0000比准格元平方米

131466.56

117797.33

127312.76

（7）求不产准格采用因修系连法求各可实经素正达估对象件的准格经过较析各比例各不动状与价象相。过测，上个比例比价格异正范内考虑评对所区的际况并合动市价水，次估确取上个比例准价的单术均作评对象准格不动建面单＝（131466.56117797.33127312.76）÷＝（/方）不动总＝125525.55×139＝17448051.45（元二、益（一概1.基思（）本理（）本算式情形1收益无年不动价＝收/资化（）情形2收益有年（）估估动产价的路首先定收（过收减总费）然确资化；后选适的算式得估动产价。2.适范收益适于经性且有稳定收益不产值估如场、字、馆公等对政府关、校公等非经营不动价评大不适。3.前条运用